Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le : Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 25/11840 - N° Portalis 352J-W-B7J-DATIL

N° MINUTE :

Assignation du : 01 Octobre 2025

JUGEMENT rendu le 16 Septembre 2026 DEMANDEURS

Monsieur [L] [Q] [Adresse 1] [Localité 2]

Madame [E] [M] [T] [A] [Adresse 1] [Localité 2]

représentés par Me Bahia HAJI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1708

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [R] [Adresse 2] [Localité 3]

Monsieur [W] [R] [Adresse 2] [Localité 3]

Monsieur [F] [R] [Adresse 2] [Localité 3]

Décision du 16 Septembre 2026 2ème chambre civile N° RG 25/11840 - N° Portalis 352J-W-B7J-DATIL

Madame [X] [H] [Adresse 2] [Localité 3]

Tous les quatre représentés par Me Xavier GERBAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1890

Maître [Z] [K] [Adresse 3] [Localité 4]

représenté par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0090

Maître [S] [I] [Adresse 4] [Localité 5]

représenté par Me Magali GREINER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0025

S.A.S. EQUINIMMO [Adresse 5] [Localité 5]

représentée par Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1414

***

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Président, statuant en juge unique. assistée de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors des débats, et de Madame Astrid JEAN, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 02 Juin 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 16 septembre 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 25 octobre 2024 établi par Me [Z] [K], M. [F] [R] et Mme [X] [V] en leur qualité de représentants légaux de leurs fils MM. [N] et [W] [R] (promettants), assistés de Me [S] [I], notaire, ont consenti à M. [L] [Q] et à Mme [E] [M] [P] [A] (bénéficiaires) une promesse unilatérale de vente portant sur le lot n°61 de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 6], pour un prix de 970.100 euros, ladite promesse expirant le 15 janvier 2025 à 16 heures et prévoyant des conditions suspensives dont celle d’obtention d’un prêt bancaire pour le financement de l’opération devant intervenir au plus tard le 17 décembre 2024.

Une indemnité d’immobilisation a été fixée à la somme de 97.010 euros dont la moitié a été séquestrée entre les mains de Me [I].

Par avenant des 19 et 20 décembre 2024, les parties ont convenu de proroger le délai de réalisation de la promesse unilatérale de vente à la date du 31 mars 2025, et celui de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt à la date du 24 janvier 2025.

Par avenant des 30 janvier et 06 février 2025, les parties ont convenu de proroger le délai de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt à la date du 14 février 2025.

Aucune réitération de la vente n’est intervenue dans le délai imparti.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 juillet 2025, M. [F] [R] et Mme [X] [V] en leur qualité de représentants légaux de leurs fils MM. [N] et [W] [R] ont mis en demeure les bénéficiaires de la promesse unilatérale de vente de leur payer l’indemnité d’immobilisation contractuellement fixée.

Cette mise en demeure est restée vaine.

C’est ainsi que, par actes extra-judiciaire des 1er et 02 octobre 2025, M. [Q] et Mme [M] [P] [A] ont assigné, devant la juridiction de céans, M. [F] [R] et Mme [X] [V] en leur qualité de représentants légaux de leurs fils MM. [N] et [W] [R], Me [I], Me [K] et la SAS EQUINIMO, agence immobilière ayant commercialisé le bien litigieux, aux fins de :

«Vu l’article 1304 du code civil, Vu les articles L.313-40 et suivants du code de la consommation, Vu les articles 1231-1 et suivants du code civil, Vu la promesse de vente du 25 octobre 2024 et ses avenants, Vu les pièces,  - Juger caduque la promesse de vente du 25 octobre 2024 en raison de la défaillance de la condition suspensive de financement ; - Condamner in solidum M. [F] [R] et Mme [X] [H] en leur qualité de représentants légaux de M. [N] [R], M. [W] [R], à leur verser : -48.505 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation non restituée, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent acte ; -la somme de 5.000 euros à parfaire au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - Enjoindre à cet effet à Me [S] [I] à libérer les fonds séquestrés au profit des consorts [M] [T] [C] sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ; Très subsidiairement, - Condamner Me [Z] [K], Me [S] [I] et la SAS EQUINIMO à payer aux consorts [M] [T] [C] la somme de 97.010 euros en remboursement de l’indemnité d’immobilisation ; En tout état de cause, - Condamner tout succombant à payer à M. [L] [Q] et à Mme [E] [M] [A] la somme de 3.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Bahia HAJI ».

En substance, au double visa des articles 1304 du code civil et L.313-40 et suivants du code de la consommation, les demandeurs soutiennent avoir fait le nécessaire pour obtenir un prêt en vue de financer l’achat du bien objet de la promesse unilatérale de vente, dans le respect du formalisme contractuellement prévu, et qu’ils ont fait parvenir aux promettants les justificatifs des refus de financement des établissements bancaires sollicités, par le biais de leurs notaires respectifs, relevant qu’à l’inverse les promettants ne les ont pas mis en demeure de justifier de ce qu’il en était, comme prévu à l’acte.

Ils en déduisent que la promesse est caduque et qu’ils sont fondés à réclamer la restitution de la partie de l’indemnité d’immobilisation séquestrée auprès du notaire.

Subsidiairement, M. [Q] et Mme [M] [P] [A] se prévalent de l’engagement de la responsabilité des notaires et du mandataire quant à l’absence de répercussion en temps utile des informations liées aux refus successifs de prêts, et de leur propre préjudice financier pour solliciter leur condamnation à restituer l’indemnité d’immobilisation.

Enfin, ils soutiennent avoir subi un préjudice du fait de la résistance abusive des défendeurs, dont ils réclament réparation à hauteur de 5.000 euros, affirmant que l’immobilisation de la somme séquestrée ne leur a pas permis de s’engager dans un autre projet d’acquisition et ont été contraints, à leur retour du Royaume-Uni où ils résidaient auparavant, de louer un appartement.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 12 janvier 2026, M. [F] [R] et Mme [X] [V] en leur qualité de représentants légaux de leurs fils MM. [N] et [W] [R] (ci-après les consorts [R]) demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1103, 1104, 1231-1, 1304 et 1304-3, 1353 du code civil, Vu les articles L.313-40 et L.313-41 du code de la consommation, Vu les articles 32-1, 696 et 700 du code de procédure civile, Vu la promesse unilatérale de vente du 25 octobre 2024 et ses avenants, Vu les pièces versées aux débats, À titre principal : -Débouter M. [L] [Q] et Mme [E] [J] [Y] [M] [T] [A] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, -Dire et juger, en conséquence, que la condition suspensive d’obtention de prêt doit être réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du code civil et de la clause expresse de la promesse, -Dire et juger que l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse est acquise aux consorts [R], -Enjoindre à Maître [S] [I], séquestre, de libérer au profit des consorts [R] la somme de 48.505 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement (ou toute autre astreinte que le tribunal estimera appropriée), À titre reconventionnel : -Condamner solidairement M. [L] [Q] et Mme [E] [J] [Y] [M] [T] [A] à payer aux consorts [R] la somme de 48.505 euros au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation (97.010 euros au total), outre intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2025, -Condamner solidairement M. [L] [Q] et Mme [E] [J] [Y] [M] [T] [A] à payer aux consorts [R] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice lié à l’immobilisation prolongée du bien et aux manquements contractuels des demandeurs, En tout état de cause : -Débouter les demandeurs de leur demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, -Condamner solidairement les demandeurs à payer aux consorts [R] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamner les demandeurs aux entiers dépens ».

Les consorts [R] soutiennent que les demandeurs ne justifient ni d’avoir effectué des demandes de prêt conformes aux stipulations de la promesse unilatérale de vente, ni d’avoir obtenu d’offre définitive ou de refus en bonne et due forme, pour en déduire l’absence de respect des critères requis.

Ils relèvent qu’une proposition commerciale ou une simulation bancaire ne constituent pas une offre de prêt au sens des règles du crédit immobilier, et que l’existence de telles propositions commerciales, non engageantes, ne prouve ni la conformité des demandes, ni la complétude des dossiers, ni les diligences réellement engagées.

Ils relèvent à l’inverse que les éléments communiqués par les demandeurs établissent que ces derniers ont présenté des demandes de prêt plus restrictives que celles prévues par la promesse, ce qui constitue un empêchement fautif, et ont fait preuve de négligence.

Enfin ils se prévalent du non-respect des délais contractuellement fixés, soulignant que les deux refus allégués en demande sont postérieurs au dernier terme contractuel, ainsi que du non-respect des obligations de notification pesant sur les bénéficiaires, prévues à l’acte.

Ils précisent que l’éventuelle faute des notaires ou de l’agent immobilier quant à la transmission de certaines informations ne peut pallier la propre carence des bénéficiaires.

Les consorts [R] en déduisent que la condition suspensive d’obtention d’un prêt doit être réputée accomplie et que par voie de conséquence l’indemnité d’immobilisation leur est acquise.

Ils concluent par ailleurs au rejet de la demande additionnelle indemnitaire des demandeurs, en l’absence d’une quelconque résistance abusive de leur part, outre le défaut de caractérisation des prétendus préjudices dont il est fait état.

A titre reconventionnel, les consorts [R] sollicitent la condamnation des demandeurs au paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation, soit 48.505 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 juillet 2025, ainsi que l’octroi de dommages-intérêts complémentaires à hauteur de 5.000 euros, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, eu égard à la durée de l’immobilisation de leur bien, injustement prolongée par la contestation de la libération du séquestre à leur profit.

Aux termes de ses dernières conclusions n°2 signifiées par voie électronique le 12 mai 2026, Me [K] demande au tribunal de :

« Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil, - Débouter M. [L] [Q] et Mme [E] [J] [Y] [M] [T] [A] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de Maître [Z] [K], Notaire, concluant, - CONDAMNER M. [L] [Q] et Mme [E] [J] [Y] [M] [T] [A] à verser à Maître [Z] [K], Notaire à [Localité 7], la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. »

Me [K] conteste, en substance, l’engagement de sa responsabilité, soulignant l’absence de moyens de droit et de fait allégués en demande sur ce point, et soulignant l’absence de caractérisation d’une éventuelle faute pouvant être mise à sa charge.

Aux termes de ses dernières conclusions n°1 signifiées par voie électronique le 06 mars 2026, Me [I] demande au tribunal de :

« Vu les articles 1956 et 1960 du code civil, Vu les articles 1240 et suivants du code civil, Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile, Vu la promesse unilatérale de vente du 25 octobre 2024 et ses avenants, Vu les pièces versées aux débats, −Juger Maître [S] [I] bien-fondée en ses présentes écritures ; A titre principal,

−Donner acte à Maître [S] [I] de ce qu’elle s’en rapporte à justice s’agissant de la demande de mainlevée du séquestre et la libération de la somme de 48.505 € ; A titre infiniment subsidiaire, −Juger que Maître [S] [I] n’a commis aucun manquement susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle ; −Débouter M. [L] [Q] et Mme [E] [M] [T] [A] et/ou toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Maître [S] [I] ; En tout état de cause, −Ecarter l’exécution provisoire de droit conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile, Ou, à défaut d’écarter l’exécution provisoire de droit, - Juger que le montant de la condamnation qui sera prononcée soit déposé à la Caisse des dépôts et consignations, et/ou versée sur le compte Carpa du Cabinet [O] [B] RACHWAN – AARPI qui le conservera en tant que séquestre et ce, jusqu’à l’expiration des voies de recours ; - Condamner M. [L] [Q] et Mme [E] [M] [T] [A] et/ou toute partie succombante à verser à Maître [S] [I] la somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner M. [L] [Q] et Mme [E] [M] [T] [A] et/ou toute partie succombante aux entiers dépens, ».

Me [I] conclut, en substance, à l’absence de toute faute dans l’exécution de son obligation de conseil et relève l’absence de caractérisation d’un quelconque préjudice indemnisable, soutenant que la non-réalisation de la vente dans les délais impartis trouve sa cause exclusive dans l’impossibilité des bénéficiaires de produire une offre de prêt conforme aux stipulations contractuelles.

Elle sollicite par ailleurs que l’exécution provisoire ne soit pas prononcée en cas de condamnation à son encontre.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 janvier 2026, la société EQUINIMO demande au tribunal de :

« Vu les dispositions de la Loi Hoguet du 2 janvier 1979, Vu les dispositions de l’article 1103 du code civil, Vu le mandat de vente du 27 septembre 2024 et les pièces versées aux débats, - Déclarer recevable et bien fondée la société EQUINIMO en toutes ses demandes, fins et conclusions, - Débouter M. [L] [Q] et Mme [E] [M] [T] [A] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions, - Condamner in solidum M. [L] [Q] et Mme [E] [M] [T] [A] au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Frédérique ROUSSEL-STHAL, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

La société EQUINIMO conclut, en substance, au rejet des prétentions formées à son encontre, excipant du défaut de caractérisation d’une quelconque faute pouvant lui incomber.

Elle rappelle n’avoir eu qu’un rôle de commercialisation du bien concerné et soutient avoir régulièrement informé régulièrement tant les promettants que les bénéficiaires des éléments portés à sa connaissance dans le cadre des relations normales dans une telle opération, sans que cela ne crée d’obligation contractuelle à sa charge.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 12 mai 2026.

L'affaire, appelée à l'audience du 02 juin 2026, a été mise en délibéré au 16 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de « juger » et de « dire et juger »

Il n'y a pas lieu de statuer sur celles de ces demandes qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais sont uniquement la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur les demandes principales et reconventionnelles en paiement de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1124 du code civil édicte que « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. ».

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des dispositions de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Sur ce,

La promesse unilatérale de vente litigieuse mentionnait les éléments suivants s’agissant du sort de l’indemnité d’immobilisation :

« Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de quatre-vingt-dix-sept mille dix euros ( 97 010,00 EUR). Sur cette somme le bénéficiaire verse au promettant, ainsi qu’il résulte de la comptabilité du rédacteur des présentes celle de quarante-huit mille cinq cent cinq euros (48 505,00 EUR), représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus fixée, et dont quittance d’autant est donnée. (...) Cette somme sera affectée en nantissement, par le promettant au profit du bénéficiaire, qui accepte, à la sûreté de sa restitution éventuelle à ce dernier. A cet effet, avec l’accord des parties, elle est versée entre les mains du notaire du promettant. Le sort de cette somme versée ce jour sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées : Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise. Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes. Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Le tiers convenu conservera cette somme pour la remettre soit au promettant soit au bénéficiaire selon les hypothèses ci-dessus définies. Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de quarante-huit mille cinq cent cinq euros (48 505,00 EUR), le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait. »

Concernant la condition suspensive d’obtention d’un prêt, l’acte disposait que « le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L.313-40 du code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes : organisme prêteur : Prêt relais Montant maximal de la somme empruntée : trois cent quatre-vingt-quatorze mille euros (394 000,00 EUR). Durée maximale de remboursement : 24 mois. Durée minimale de remboursement : 12 mois. Taux nominal d’intérêt maximal : 3,30 % l’an (hors assurances).

Prêt long terme Montant maximal de la somme empruntée : huit cent quarante-huit mille huit cents euros (848 800,00 EUR). Durée maximale de remboursement : 300 mois. Durée minimale de remboursement : 300 mois. Taux nominal d’intérêt maximal : 3,65 % l’an (hors assurances).

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil. Etant précisé que l’indication d’un montant maximal de prêt ne peut contraindre le bénéficiaire à accepter toute offre d’un montant inférieur. (…) L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant et au notaire. A défaut de cette notification, le promettant aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec accusé de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit. Dans ce cas, lé bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant. »

Il s’évince de l’analyse combinée de ces clauses contractuelles que, pour prétendre à la restitution de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire doit établir que la vente n’a pu aboutir en raison de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives, dont celle de l‘obtention d’un prêt.

Il s’en évince également que, concernant cette condition suspensive, le bénéficiaire doit faire des demandes de prêt conformes aux stipulations contractuelles et obtenir une offre de prêt complète, également conforme auxdites dispositions, et qu’en toute hypothèse, il lui revient de notifier les acceptation ou refus émanant des établissements bancaires au promettant ainsi qu’au notaire.

Or et d’une part, s’ils le prétendent, force est de constater que les demandeurs ne produisent aucune offre de prêt complète, se contentant de communiquer des propositions commerciales d’établissements bancaires sans valeur contractuelle.

Concernant les refus de financement, datés de la période de validité de la promesse unilatérale de vente litigieuse, force est de constater également que les demandeurs ne prétendent ni ne justifient les avoir dûment notifiés tant aux promettants qu’au notaire rédacteur.

Par conséquent, la condition suspensive tenant à l’obtention d’un prêt doit être réputée accomplie, en application des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, et l’indemnité d’immobilisation est donc acquise aux promettants.

Contrairement à ce qui est soutenu par M. [Q] et Mme [M] [P] [A], le formalisme d’une mise en demeure des promettants à leur encontre était présentée par l’acte comme une possibilité, et non une obligation conditionnant le sort de l’indemnité d’immobilisation, de sorte que son non-respect est sans incidence.

Sur la demande subsidiaire d’engagement de leur responsabilité et en paiement formée par les bénéficiaires à l’encontre des notaires et de l’agence immobilière, elle sera nécessairement rejetée en ce qu’aucun moyen de droit ou de fait n’est développé dans les écritures de M. [Q] et Mme [M] [P] [A], contrairement aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile prévoyant, notamment, que « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ».

Au demeurant et en toute hypothèse, à supposer avérée une faute de chacun de ces professionnels dans l’exercice de leur mission, ils ne sauraient alors tenus à réparer le préjudice en découlant, et non à payer «  une somme en remboursement de l’indemnité d’immobilisation », comme sollicité en demande, dont ils n’étaient pas tenus aux termes de la promesse unilatérale de vente.

Par conséquent, conformément à la promesse de vente et sans qu’il ne soit nécessaire de constater sa caducité, la défaillance d’une condition suspensive n’étant pas une cause de caducité du contrat, l’indemnité d’immobilisation sera versée aux promettants et leur restera acquise à titre d’indemnité faute par les bénéficiaires d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Il convient ainsi de rejeter les demandes en paiement formées par M. [Q] et Mme [M] [P] [A] au titre de l’indemnité d’immobilisation, et de les condamner in solidum à payer aux consorts [R], pris ensemble, la somme de 97.010 euros, avec intérêts au taux légal, à compter du 23 juillet 2025, date de la mise en demeure restée infructueuse.

Ils seront autorisés à se libérer partiellement de leur obligation par le versement de la somme séquestrée de 48.505 euros, sans qu’il soit nécessaire de faire injonction à Me [I] de libérer ladite somme, sous astreinte.

Enfin, en application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera également ordonnée.

Sur les demandes additionnelle et reconventionnelle indemnitaires

Aux termes de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L'article 1231-1 du code civil prévoit que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

Sur ce,

Eu égard aux développements précédents, aucune résistance abusive ne saurait être considérée comme caractérisée à l’endroit des promettants, de sorte que la demande indemnitaire à ce titre formée par les bénéficiaires sera rejetée.

S’agissant de la demande reconventionnelle indemnitaire, force est de constater que les consorts [R] ne justifient pas de ce que l’immobilisation de leur bien s’est poursuivie au-delà du termes de la promesse unilatérale de vente, les empêchant d’en jouir librement, ni davantage en quoi la contestation de la libération du séquestre a prolongé ledit préjudice.

Par conséquent leur demande reconventionnelle indemnitaire sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Sur ce,

Succombant principalement au litige, M. [Q] et Mme [M] [P] [A] doivent être condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’à verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :

- 3.000 euros aux consorts [R], pris ensemble, - 1500 euros à Me [K], - 1500 euros à Me [I], - 1200 euros à la société EQUINIMO.

Me ROUSSEL-STHAL, avocat, qui en fait la demande, sera autorisé à recouvrer directement ceux des dépens qu'il aura exposés sans avoir reçu préalablement provision.

Il n'y a pas lieu enfin d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DEBOUTE M. [L] [Q] et Mme [E] [M] [P] [A] de l’ensemble de leurs prétentions,

CONDAMNE in solidum M. [L] [Q] et Mme [E] [M] [P] [A] à payer à M. [F] [R] et Mme [X] [V] pris en leur qualité de représentants légaux de leurs fils MM. [N] et [W] [R], pris ensemble, la somme de 97.010 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2025,

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts,

AUTORISE M. [L] [Q] et Mme [E] [M] [P] [A] à se libérer partiellement de leur obligation par la libération de la somme de 48.505 euros séquestrée entre les mains de Maître [S] [I], notaire à [Localité 8],

REJETTE le surplus des demandes de M. [F] [R] et Mme [X] [V] en leur qualité de représentants légaux de leurs fils MM. [N] et [W] [R],

CONDAMNE in solidum M. [L] [Q] et Mme [E] [M] [P] [A], au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à payer les sommes suivantes : - 3.000 euros à M. [F] [R] et Mme [X] [V] en leur qualité de représentants légaux de leurs fils MM. [N] et [W] [R], pris ensemble, - 1500 euros à Me [Z] [K], - 1500 euros à Me [S] [I], - 1200 euros à la SAS EQUINIMO,

CONDAMNE in solidum M. [L] [Q] et Mme [E] [M] [P] [A] aux dépens,

AUTORISE Maître Frédérique ROUSSEL-STHAL à recouvrer directement ceux des dépens qu'elle aura exposés sans avoir reçu préalablement provision,

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait à [Localité 1], le 16 septembre 2026

La Greffière La Présidente