Autres demandes en matière de baux commerciaux

N° RG : N° RG 23/08805 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YL3L 5EME CHAMBRE CIVILE SUR LE FOND

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N° RG : N° RG 23/08805 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YL3L

AFFAIRE :

E.U.R.L. CESTAS PNEU ENTRETIEN

C/

S.C.I. MEA

Grosses délivrées le

à Avocats : la SELARL GONDER Me Clémence RADE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX 5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 16 AVRIL 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente, Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente, Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Cadre Greffier, lors des débats et du délibéré Monsieur Lionel GARNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Février 2026, Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire Premier ressort Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

E.U.R.L. CESTAS PNEU ENTRETIEN RCS Bordeaux 420 495 129 [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Me Clémence RADE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, Me Bernard PERRET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.C.I. MEA RCS Bordeaux 529 130 775 Sis [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant N° RG : N° RG 23/08805 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YL3L

FAITS ET PROCEDURE

La SCI MEA est propriétaire d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 1] (33) composé d’un bâtiment de type hangar et d’un terrain à usage de parking et de stockage, situé entre le hangar et la route.

La SCI MEA et l’EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN se sont entendus pour que cette dernière acquière une partie du bâtiment et du terrain, l’acquisition partielle nécessitant des travaux préalables (mur séparatif à l’intérieur du bâtiment, raccordement à l’eau et à l’électricité, travaux d’assainissement).

Parallèlement à ce projet d’acquisition, la SCI MEA a, par acte sous seing privé du 27 avril 2021,donné à bail commercial à l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN des locaux compris dans cet ensemble immobilier pour une durée de 9 ans à effet du même jour, en contrepartie d’un loyer annuel de 24 000 euros outre les charges, pour l’exercice d’une activité d’entretien mécanique et automobile. Un dépôt de garantie de 15 000 euros a été versé par la société CESTAS PNEUS ENTRETIENS au bailleur.

Puis, le 29 avril 2021, la SCI MEA a adressé à la société CESTAS PNEUS ENTRETIEN une facture intitulée « assainissement » pour un montant total de 30 000 euros, correspondant à des branchements au réseau avec compteur pour l’eau froide sanitaire, y compris tranchée et mise en service, au branchement au réseau avec compteur électrique y compris tranchée et mise en service et au branchement au réseau avec collecteur des eaux usées y compris tranchée et mise en service. Ces travaux ont été payés par la société CESTAS PNEUS ENTRETIENS en deux virements de 15 000 euros en date des 18 et 19 mai 2021. Reprochant à la SCI MEA de ne pas lui avoir mis à disposition les locaux loués la société CESTAS PNEUS ENTRETIEN a informé la SCI MEA par courriel du 5 juillet 2022 du fait qu’elle souhaitait abandonner la location et l’option d’achat sur le bien sis [Adresse 3] à [Localité 1] et demandait le remboursement du dépôt de garantie et de 50% du montant des travaux. A défaut d’accord de la SCI MEA pour lui restituer une partie du montant des travaux, la société CESTAS PNEUS ENTRETIEN a, par acte de commissaire de justice signifié le 20 octobre 2023, fait assigner la SCI MEA devant le tribunal judiciaire de Bordeaux.

La clôture a été fixée au 4 février 2026 par une ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 septembre 2025, l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN demande au tribunal, à titre principal, d’annuler le bail commercial qu’elle a conclu avec la SCI MEA le 27 avril 2021. A titre subsidiaire elle demande la résolution judiciaire du bail au 27 avril 2021 ou à titre infiniment subsidiaire, que le tribunal prononce sa caducité, avec effet rétroactif au 27 avril 2021.

En tout état de cause, elle demande la condamnation de la SCI MEA à lui payer : -15 000 euros en restitution du dépôt de garantie, -30 000 euros en restitution des sommes payées au titre des travaux ; ces deux condamnations devant être prononcées sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, -15 000 euros de dommages et intérêts, avec intérêts de retard à compter de l’assignation ; Elle conclut en outre au rejet de de l’intégralité des demandes reconventionnelles de la SCI MEA, à sa condamnation aux dépens et à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour soutenir sa demande de nullité du bail commercial, qu’elle forme au visa des articles 1130, 1132, 1133, 1137 et 1139 du code civil, l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN fait valoir que son consentement a été vicié lors de la signature de l’acte. Elle soutient en premier lieu que la SCI MEA est à l’origine d’une erreur inexcusable, portant sur les qualités substantielles du fonds, dès lors que le bail était fictif et avait pour seul objet de permettre à la SCI MEA de financer ses travaux de division et de raccordement, celle-ci ne disposant pas de la trésorerie nécessaire pour le faire, alors qu’en tout état de cause, de tels travaux n’ont pas à être financés par le locataire et qu’il n’est même pas démontré qu’ils ont effectivement été réalisés. Elle souligne qu’en tout état de cause, les clés du bâtiment ne lui ont jamais été remises, qu’aucun état des lieux n’a été fait, etc. Elle soutient en second lieu l’intention dolosive du bailleur, lequel savait qu’il n’exécuterait pas le contrat, pas plus qu’il ne réaliserait les travaux de mise aux normes. Elle considère que son cocontractant a dissimulé les motifs réels qui le conduisaient à conclure ce contrat de bail, et qu’elle n’était pas en mesure de la découvrir en faisant preuve de diligences normales.

Au soutien de sa demande subsidiaire de résolution judiciaire du bail commercial, qu’elle forme au visa des articles 1224, 1227 et 1229 du code civil, l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN se prévaut d’une inexécution suffisamment grave pour justifier une résolution du bail, inexécution constituée par le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur. Elle soutient que cette obligation se matérialise par la remise des clefs, laquelle fait défaut en l’espèce. Elle considère en outre que la SCI MEA ne lui a pas remis un local conforme à sa destination contractuelle, ni en bon état de réparation. L'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN rappelle que la charge de la preuve du respect de l’obligation de délivrance des locaux pèse sur le bailleur.

Pour soutenir sa demande infiniment subsidiaire tendant au prononcé de la caducité du bail, formée au visa des articles 1186 et 1187 du code civil, l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN fait valoir que l’exécution du contrat n’a jamais débuté, à défaut de délivrance des locaux.

Par ailleurs, pour fonder sa demande de restitution du dépôt de garantie, l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN fait valoir que l’article 20 du bail commercial prévoit la restitution dudit dépôt de garantie en fin de jouissance ; or, elle considère qu’elle n’a jamais bénéficié de la jouissance des locaux, alors qu’elle a payé 15 000 euros à titre de dépôt de garantie le 29 avril 2021.

Également, au soutien de sa demande de restitution des sommes versées pour réaliser des travaux, qu’elle forme au visa de l’article 1719 du code civil et de l’article 7 du bail commercial, elle considère qu’en l’absence de stipulation particulière au bail, les travaux de raccordement des eaux usées, de raccordement électrique, et de mise en conformité aux normes électriques étaient à la charge du bailleur – ce y compris si une clause stipulait le contraire pour ces derniers. Or, elle fait valoir qu’elle a payé la somme de 30 000 euros à la SCI MEA pour la réalisation de ces travaux.

Pour fonder sa demande indemnitaire, l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN se prévaut d’un préjudice de jouissance résultant du défaut de délivrance conforme, son bailleur n’ayant pas réalisé les travaux convenus et ayant entreposé du mobilier dans les locaux, empêchant ainsi au locataire d’y accéder. Elle considère en outre avoir subi de ce fait un préjudice moral, outre un préjudice financier de par l’important manque à gagner causé par plus d’un an de perte d’activité.

Enfin, l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN s’oppose à la demande reconventionnelle formée par la SCI MEA tendant à ce qu’elle soit condamnée à lui payer des arriérés de loyers, en considérant qu’elle n’avait pas à lui faire délivrer un congé dès lors que le bail n’a pas été valablement conclu et qu’il n’a pas commencé à être exécuté.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2025, la SCI MEA demande au tribunal de : -débouter l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN de l’ensemble de ses demandes ; -la condamner à lui payer 57 000 euros au titre de l’arriéré de loyers ; -la condamner aux dépens ; -la condamner à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande de nullité du bail, la SCI MEA soutient que le preneur ne rapporte pas la preuve que le contrat a été conclu à la suite d’une erreur ou d’un dol, et fait valoir qu’elle a signé le bail tel qu’il a été proposé par le conseil de l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN, sans apporter aucune modification. Elle s’oppose au moyen de la demanderesse, selon lequel le contrat n’aurait pas été exécuté, soutenant que le preneur a versé le dépôt de garantie dès le début du bail, ce qui constitue une exécution dudit bail. S’agissant des travaux, elle fait valoir que l’accord des parties portait sur la réalisation de la séparation de la parcelle en deux lots ainsi que sur la viabilisation du lot objet du bail, et non sur des travaux de mise aux normes. La SCI MEA soutient qu’elle a engagé les travaux à la suite de la division de la parcelle en vue de la céder à l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN, raison pour laquelle cette dernière lui a payé 30 000 euros.

La SCI MEA s’oppose également à la demande de résiliation judiciaire du bail, soutenant que les parties avaient prévu que le bail prendrait effet au 27 avril 2021, nonobstant la réalisation de certains travaux, raison pour laquelle le preneur a payé la facture afférente. Elle fait valoir que l’inexécution du bail incombe uniquement au preneur, celui-ci n’ayant pas obtenu le financement nécessaire à l’acquisition ultérieure des locaux et ayant unilatéralement souhaité mettre fin à son projet. Elle soutient par ailleurs que l’absence de remise des clés résulte du seul comportement du preneur.

Pour s’opposer à la demande de caducité du bail, au visa de l’article 1186 alinéa 1 du code civil, la SCI MEA soutient qu’aucun élément essentiel du contrat n’a disparu, de sorte que sa caducité n’est pas fondée. Elle fait valoir avoir réalisé les travaux de division foncière et de viabilisation du lot concerné, en rappelant que ces derniers ne faisaient pas partie des obligations du bailleur. Elle précise que son cocontractant ne s’est jamais prévalu d’une inexécution contractuelle jusqu’à ce qu’il l’assigne devant le tribunal judiciaire. Elle rappelle que l’inexécution dont se prévaut le demandeur lui est entièrement imputable.

Pour s’opposer à la demande de restitution du dépôt de garantie, la SCI MEA soutient que cette somme reste acquise au bailleur par compensation des loyers impayés.

La SCI MEA s’oppose également à la restitution des sommes payées par l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN au titre des travaux, faisant valoir qu’ils sont exclus du périmètre des obligations du bailleur, notamment de son article 7, et qu’ils correspondent au projet d’acquisition des locaux par le preneur.

Par ailleurs, pour s’opposer à la demande indemnitaire formée par l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN, la SCI MEA soutient qu’elle n’a commis aucune faute et que le preneur ne démontre ni préjudice, ni lien de causalité, puisque l’inexécution du contrat lui est entièrement imputable.

Enfin, au soutien de sa demande reconventionnelle de paiement de l’arriéré de loyers, qu’elle forme au visa de l’article 1103 du code civil et de l’article 3 du bail commercial, la SCI MEA fait valoir que le preneur ne pouvait valablement délivrer un congé qu’à l’issue de la première période triennale, soit le 26 avril 2024, ce alors que l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN a fait connaitre son intention de mettre fin au bail par un simple e-mail du 5 juillet 2022. Elle sollicite à ce titre le paiement de 57 000 euros correspondant à l’intégralité des loyers de la première période triennale, soit 72 000 euros, duquel elle déduit le dépôt de garantie de 15 000 euros.

MOTIFS

Sur la demande de nullité du bail commercial :

Aux termes des articles 1130 du code civil « L'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. » Selon l’article 1131 du même code, « Les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. »

Sur l’erreur

Aux termes de l’article 1132 du code civil : « L'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. » Selon l’article 1133 du même code : « Les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L'erreur est une cause de nullité qu'elle porte sur la prestation de l'une ou de l'autre partie. L'acceptation d'un aléa sur une qualité de la prestation exclut l'erreur relative à cette qualité.»

En l’espèce, il ressort des termes de l’article 25 du bail commercial litigieux conclu le 27 avril 2021 que le bail porte sur un semble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 1] comprenant : un terrain de 520 m² environ, un entrepôt de 150 m² environ comprenant une douche + wc, un bureau, un local de stockage, une mezzanine,  une cour divisée en deux , un appartement de 30 m² environ.

Le bail précise expressément à l’article 26 une prise d’effet au 27 avril 2021 et une date de mise à disposition des biens immobiliers « à la signature des présentes ».

Le bail ne fait nullement référence à des travaux sur le local, de division ou de raccordement aux différents réseaux, laissant supposer que la division a déjà eu lieu puisque l’adresse désignée est le [Adresse 1], non le 79 (mentionné sur le plan de division produit aux débats) et qu’il est fait mention d’une « cour divisée en deux ».

Néanmoins, le preneur avait connaissance de l’absence d’effectivité de cette division puisqu’il a payé 30 000 euros au titre d’une facture du 29 avril 2021 concernant le raccordement aux réseaux et a adressé de multiples messages au gérant de la SCI entre le 26 mai 2021 et le 11 janvier 2021 pour s’enquérir de l’état d’avancement des travaux, en particulier du mur de séparation.

Il en ressort que les parties ont, en connaissance de cause, souhaité conclure un contrat de bail commercial, prenant effet à la date de la signature, tout en sachant que des travaux étaient nécessaires avant la prise de possession effective, sans pour autant avoir fixé de date butoir pour la réalisation des travaux.

Dans ce contexte, aucune erreur sur les qualités substantielles de la chose n’est démontrée.

Sur le dol

Aux termes de l’article 1137 du code civil « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. »

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société CESTAS PNEUS ENTRETIEN avait pour objectif d’acquérir, in fine, les lieux loués, après division ; il ressort clairement des conclusions de la SCI MEA et de la société CESTAS PNEUS ENTRETIEN, mais aussi des échanges SMS produits, que les parties n’avaient aucunement l’intention de poursuivre à moyen terme leurs relations contractuelles dans le cadre d’un bail commercial, lequel n’a d’ailleurs, à l’exception du versement du dépôt de garantie de 15 000 euros, aucunement été exécuté, ni par le bailleur qui n’a pas délivré le bien convenu à la date de prise d’effet, ni par le preneur, qui n’a jamais réclamé les clés sachant que les travaux n’étaient pas réalisés, ni versé de loyer.

Dans ces conditions, aucun dol imputable à la SCI MEA ne saurait être caractérisé, les deux parties ayant parfaitement connaissance du contexte particulier dans lequel elles ont conclu le bail commercial litigieux.

En tout état de cause, le fait que les travaux de raccordement aux différents réseaux ainsi que l’édification du mur de séparation soient intervenus plusieurs mois après la signature du bail (les travaux de séparation de la cour et de raccordement électrique avec pose de compteur ont été réalisés au mois de janvier 2021, le raccordement à l’eau potable a été réalisé au mois de mars 2022 selon facture Véolia, et la pose d’un compteur électrique aux normes dans le bâtiment a donné lieu à facture du 2 juin 2022) ne saurait caractériser des manœuvres dolosives pour convaincre le cocontractant de conclure le contrat litigieux.

Ce faisant, l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN sera déboutée de sa demande tendant au prononcé de la nullité du bail commercial signé avec la SCI MEA le 27 avril 2021, en l’absence de démonstration de l’existence d’une erreur ou d’un dol ayant vicié son consentement.

Sur la résolution judiciaire du bail commercial

L’article 1217 du code civil dispose que « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

Aux termes de l’article 1224 du code civil, « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. », celle-ci peut, aux termes de l’article 1227 du même code, « […] en toute hypothèse, être demandée en justice. »

Le code civil, dans son article 1719 qui trouve à s’appliquer aux baux commerciaux, dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

S’agissant de l’obligation de délivrance, celle-ci se matérialise par la remise des clés des locaux loués qui doivent être conformes à leur destination commerciale.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

L'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN soutient que la SCI MEA a manqué à son obligation de délivrance, en ne lui remettant pas les clés des locaux loués, et en n’ayant pas effectué les travaux de mise en conformité.

En l’espèce, il ressort de ce qui a été dit plus haut que, bien que la lettre du bail prétende le contraire, les parties se sont entendues pour convenir du fait que le local objet du bail ne serait pas délivré le jour de la signature du bail et de sa prise d’effet, soit le 27 avril 2021.

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Il n’est ni soutenu ni allégué que la SCI MEA et la société CESTAS PNEUS ENTRETIEN ont convenu d’une date boutoir concernant la délivrance du bien loué, de sorte qu’il convient de retenir un délai raisonnable, étant rappelé que le locataire a versé son dépôt de garantie dès le 29 avril et que la société CESTAS PNEUS ENTRETIEN a payé la facture relative aux travaux de raccordement les 18 et 19 mai 2021. Ainsi, le délai raisonnable peut être fixé au mois de janvier 2022.

Il ressort des éléments produits aux débats, et notamment des photographies des locaux ainsi que des échanges de messages SMS entre le gérant de la société CESTAS PNEUS ENTRETIEN et celui de la SCI MEA, que l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN n’avait toujours pas pu prendre possession des locaux le 20 mars 2022, ces derniers n’étant pas libres et le bailleur ayant indiqué au preneur qu’il s’occuperait « de tout vider » pour le 15 juin suivant, soit plus d’un an après la prise d’effet du bail commercial, alors même que le raccordement aux réseaux était réalisé et que le mur de séparation avait été érigé.

Si le bailleur, qui ne conteste pas l’absence de remise des cléssoutient qu’elle résulte du seul comportement du preneur, celui-ci n’en rapporte aucunement la preuve, ce alors que le preneur lui a demandé à plusieurs reprises par messages adressés entre le mois de mai 2021 et le mois de janvier 2022 À voir, mais je préciserai la date des messages oui à quelle date il pourrait commencer son activité. En outre, il n’est nullement démontré que le preneur aurait finalement renoncé lui-même à exécuter le bail en raison de l’absence de financement de son projet d’acquisition et qu’en conséquence aucune faute imputable au bailleur ne serait démontrée.

Dès lors, le manquement par le bailleur à son obligation de délivrance est caractérisé, et est d’une gravité suffisante, puisque portant sur l’essence même du bail, pour entraîner la résolution judiciaire du bail commercial à la date à laquelle il a été signé, soit le 27 avril 2021.

La SCI MEA sera en conséquence déboutée de sa demande reconventionnelle en paiement de l’arriéré de loyers et sera condamnée à restituer la somme de 15 000 euros à l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN au titre du dépôt de garantie, sans qu’il n’y ait lieu de prononcer d’astreinte/? sans qu’il n’y ait lieu à prévoir d’astreinte? oui

Sur la demande en restitution des sommes payées au titre des travaux

Aux termes de l’article 1229 du code civil, la résolution judiciaire d’un contrat entraine la restitution de l’intégralité de ce que les parties se sont procurées l’une à l’autre.

La demande de restitution de la somme de 30 000 euros est fondée sur l’article 7 du contrat de bail qui stipule que le bailleur conservera à sa charge les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve et sur une jurisprudence de la Cour de cassation selon laquelle le raccordement aux réseaux incombe au bailleur, non au preneur.

Il est acquis que les travaux de raccordement aux réseaux facturés par la SCI MEA à la société CESTAS PNEUS ENTRETIEN ne sont aucunement en lien avec des travaux de mise en conformité avec la réglementation ou des travaux pour remédier à la vétusté : ils sont en lien avec la division du bâtiment et du terrain ; ces travaux ne sont nullement mentionnés dans le bail mais il ressort des éléments du dossier que la somme de 30 000 euros n’a pas été versée par la société CESTAS PNEU ENTRETIEN en sa qualité de preneur à bail mais ce versement s’est inscrit dans le cadre de l’opération plus globale tendant à acquérir le bien ; la demande de restitution étant fondée sur le bail, avec laquelle elle est sans lien, celle-ci ne peut qu’être rejetée.

Ainsi, l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN sera déboutée de sa demande de restitution de la somme de 30 000 euros. ce n’est pas satisfaisant car elle a clairement payé à perte mais bon…

Sur les demandes indemnitaires

L’article 1217 du code civil, qui prévoit la possibilité de la résolution du contrat en cas d’inexécution contractuelle, dispose que « des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. »

Par ailleurs, selon l’article 1231-1 du Code civil, « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

En l’espèce, l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN se prévaut d’un trouble de jouissance résultant du non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance conforme, précisant que celui-ci n’a pas effectué les travaux convenus et a entreposé son mobilier dans le local, empêchant ainsi son accès. Pour autant, l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN, qui n’a réglé aucun loyer depuis le début de la relation contractuelle, n’établit pas le préjudice dont elle se réclame, en l’absence d’éléments sur les conséquences de cette absence de délivrance des locaux, ce alors qu’elle savait parfaitement que le local ne pourrait lui être délivré à la date de la signature du bail ; lequel était envisagé dans le cadre d’un projet plus global de vente dont les contours ne sont pas justifiés, pas plus que la date prévisible d’achèvement des travaux liés à la division et que la date prévisible de signature de la vente. Elle sera en conséquence déboutée de cette demande.

Par ailleurs, l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN fait valoir qu’elle a subi un préjudice financier du fait de son impossibilité d’exercer son activité depuis plus d’un an. Néanmoins, celle-ci n’apporte au soutien de sa demande aucun élément permettant d’en apprécier la réalité ni le quantum. Ce faisant, elle sera déboutée de cette demande.

S’agissant du préjudice moral dont elle se prévaut, il ressort des éléments produits aux débats que l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN a relancé à de nombreuses reprise son bailleur, par messages, desquels il ressort une inquiétude constante liée à l’absence de perspectives d’installation dans les locaux et de démarrage de son activité. Cette inquiétude est indéniablement constitutive d’un préjudice moral.

En conséquence, la SCI MEA sera condamnée à payer la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts à l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN.

S’agissant d’une demande indemnitaire, il n’y a pas lieu d’assortir la présente condamnation des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais de l’instance et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI MEA succombant, elle sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI MEA, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN de sa demande tendant au prononcé de la nullité du bail commercial signé avec la SCI MEA le 27 avril 2021 ;

PRONONCE la résolution du bail commercial conclu le 27 avril 2021 entre l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN et la SCI MEA à la date du 27 avril 2021 ;

CONDAMNE la SCI MEA à payer la somme de 15 000 euros à l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN de sa demande de restitution de la somme de 30 000 euros formée à l’encontre de la SCI MEA au titre des travaux ;

DEBOUTE l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de la SCI MEA au titre de ses préjudices de jouissance et financier ;

CONDAMNE la SCI MEA à payer à l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DIT n’y avoir lieu à assortir cette condamnation des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN de sa demande tendant à ce que les condamnations prononcées à l’encontre de la SCI MEA soient assorties d’une astreinte ;

DEBOUTE la SCI MEA de sa demande en paiement formée à l’encontre de l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN au titre de l’arriéré de loyers ;

CONDAMNE la SCI MEA à supporter les dépens ;

CONDAMNE la SCI MEA à payer à l'EURL CESTAS PNEUS ENTRETIEN la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la décision.

La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT