Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08041 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YSW3

JUGEMENT

DU : 15 Septembre 2025

[T] [D] [W] [M] épouse [D]

C/

[Y] [A]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [T] [D], demeurant [Adresse 1]

Mme [W] [M] épouse [D], demeurant [Adresse 1]

représenté par Représentant : Me Zélie HENRIOT, avocat au barreau de DOUAI

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Y] [A], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Christophe WERQUIN, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 23 Juin 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, date indiquée à l'issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/8041 PAGE 2

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 9 novembre 2013 avec effet au 14 novembre 2013, M. [T] [D] et Mme [W] [M] épouse [D] ont donné en location à Mme [Y] [A], pour une durée initiale de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un appartement B 27 situé au 2ème étage de la résidence [Adresse 3] ainsi qu’un parking n°20 à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 510 euros, outre une provision sur charges de 60 euros. Un constat des lieux d’entrée a été contradictoirement établi le 14 novembre 2013. Un constat d’état des lieux de sortie a été contradictoirement établi le 19 septembre 2022. Par requête du 15 mai 2023 enregistrée par le greffe de la juridiction le 22 mai 2023, M. et Mme [D] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir condamner Mme [A] à les indemniser des frais de remise en état du logement. L’affaire a été appelée à l’audience du 2 avril 2024 lors de laquelle elle a été renvoyée à la demande des parties à celle du 25 juin 2024. Par décision du même jour, le juge a déclaré la requête caduque, faute pour les demandeurs d’avoir comparu à l’audience. Par courrier du 15 juillet 2024, M. et Mme [D] ont sollicité un relevé de caducité au motif qu’ils n’avaient reçu aucune convocation. La caducité a été relevée par décision du 23 juillet 2024 et l’affaire a été rappelée à l’audience du 29 octobre 2024 lors de laquelle elle a été renvoyée à celle du 14 janvier 2025 à la demande des parties. A cette date, l’affaire a été renvoyée à une autre audience au motif que les demandes excédaient un montant total de 5 000 euros. A l’audience du 20 janvier 2025, les parties, comparantes, ont accepté de soumettre la procédure à l’application de l’article 446-2 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2017-892 du 6 mai 2017. L’audience de plaidoirie a été fixée au 23 juin 2025. A cette audience, M. et Mme [D], représentés par leur conseil, ont oralement soutenu leurs dernières écritures aux termes desquelles ils sollicitent de voir, au visa des articles 82-1 du code de procédure civile, L 121-12 du code des assurances, 1103 et 1231-6 du code civil, 7 de la loi du 6 juillet 1989, 224-41-5 du code de l’environnement et 696 et 700 du code de procédure civile et sous le bénéfice de l’exécution provisoire : condamner Mme [A] à leur payer les sommes de :4 457,12 euros au titre des dégradations locatives3 060 euros au titre du préjudice économique200 euros au titre du préjudice moral1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civilecondamner Mme [A] aux entiers frais et dépens d’instance,rejeter les demandes de Mme [A].RG : 24/8041 PAGE 3

En réponse à la fin de non-recevoir tirée de l’absence de délivrance d’une assignation alors que les demandes excèdent un montant total de 5 000 euros, ils soutiennent que lorsqu’ils ont déposé leur requête, tel n’était pas le cas de sorte que le tribunal a été valablement saisi. Au fond, ils font valoir que l’état des lieux de sortie met en évidence un défaut d’entretien courant du logement ; que l’état dégradé de celui-ci est confirmé par le rapport de l’expertise amiable et par l’entrepreneur qu’ils ont mandaté ; que les dégradations sont présumées avoir été causées pendant l’occupation des lieux par le locataire ; que Mme [A] s’est abstenue de les informer du sinistre survenu dans le logement et a ainsi contribué à l’aggravation du dommage. Ils précisent que le préjudice économique correspond à l’impossibilité d’avoir pu vendre ou reloué le bien donné à bail pendant six mois entre le départ de la locataire en septembre 2022 et la réalisation des travaux en mars 2023. Ils estiment que l’anxiété générée par la nécessité de faire de tels travaux alors qu’ils doivent assumer les charges de propriétaires caractérise un préjudice moral. En réponse à la demande reconventionnelle de Mme [A], ils font valoir que son préjudice n’est nullement démontré et qu’en tout état de cause, il lui est exclusivement imputable dans la mesure où elle ne les a pas informés de l’état du logement. Mme [A], représentée par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir : déclarer M. et Mme [D] irrecevables en leurs demandes,à titre subsidiaire, rejeter l’ensemble de leurs demandesà titre reconventionnel, condamner M. et Mme [D] à lui payer la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts,condamner M. et Mme [D] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M et Mme [D] aux entiers frais et dépens.A titre principal, elle fait valoir qu’au regard de la somme réclamée par les demandeurs, la délivrance d’une assignation était nécessaire de sorte qu’ils sont irrecevables. A titre subsidiaire, elle soutient que la garantie décennale du constructeur de l’immeuble n’était pas encore expirée à la date à laquelle l’expertise a été effectuée par le cabinet Saretec, mandaté par l’assureur dommage-ouvrage ; qu’à la date de cette expertise, le radiateur avait été déposé de sorte qu’aucune constatation matérielle ne pouvait plus être effectuée ; que M. et Mme [D] ne produisent pas aux débats le rapport de leur propre assureur ; que l’expert qu’elle avait mandaté avait estimé que l’origine du sinistre était la rupture d’une canalisation ; que sa responsabilité n’est donc pas établie ; que l’entretien des radiateurs et des canalisations incombe au propriétaire ; que l’expertise a été effectuée par le cabinet Saretec 9 mois après la survenance du sinistre et 4 mois après son départ. Elle précise qu’elle a informé les demandeurs dès le lendemain de la survenance du sinistre et qu’ils savaient parfaitement que l’eau avait dégradé l’ensemble du logement, y compris les murs en raison des vapeurs d’eau, sale de surcroît. Elle estime qu’elle ne peut être tenue de prendre en charge les travaux de dépose de l’ancien parquet et pose d’un nouveau parquet, des plinthes, de peinture des plafonds et mur alors qu’ils trouvent leur origine dans le dégât des eaux ainsi survenu, précisant également qu’elle a occupé les lieux pendant 9 ans, ce qui explique la vétusté des embellissements. Au soutien de sa demande reconventionnelle, elle fait valoir qu’elle n’a pas été indemnisée par son assureur qui a considéré qu’il revenait à l’assureur dommages-ouvrage de le faire ; que tous ses meubles, linge de maison et vêtements ont dû être jetés et qu’elle a été contrainte de vivre de mars à septembre 2022, soit pendant 6 mois, dans un appartement souillé. RG : 24/8041 PAGE 4

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de délivrance d’une assignation Aux termes de l’article 750 du code de procédure civile, la demande en justice est formée par assignation. Elle peut l'être également par requête lorsque le montant de la demande n'excède pas 5 000 euros en procédure orale ordinaire ou dans certaines matières fixées par la loi ou le règlement.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. En l’espèce, aux termes de leur requête initiale, les demandeurs sollicitaient, en substance, le remboursement de la facture établie par la société RGS d’un montant de 4 457,12 euros, ce qui est possible par voie de requête en application de l’article 750 du code de procédure civile précité. Les demandeurs ont ensuite présenté des demandes additionnelles au sens de l’article 65 du code de procédure civile, c’est-à-dire qu’ils ont modifié leurs prétentions antérieures. Une telle demande est une demande incidente en application de l’article 63 du code de procédure civile. En application de l’article 68 du code de procédure civile, les demandes incidentes sont formées à l'encontre des parties à l'instance de la même manière que sont présentés les moyens de défense. Elles sont faites à l'encontre des parties défaillantes ou des tiers dans les formes prévues pour l'introduction de l'instance. En appel, elles le sont par voie d'assignation. Aux termes de l’article 69 du code de procédure civile, l'acte par lequel est formée une demande incidente vaut conclusions; il est dénoncé aux autres parties. Aux termes de l’article 70 du même code, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Il se déduit de ces textes que la présentation de demandes additionnelles par voie d’écritures portées à la connaissance de la partie adverse comme c’est le cas en l’espèce est valable. Par ailleurs, il existe un lien suffisant entre celles-ci et la demande initiale. La fin de non-recevoir opposée par Mme [A] sera donc rejetée.

RG : 24/8041 PAGE 5 Sur la demande de paiement des frais de remise en état du logement Aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Par ailleurs aux termes de l’article 7 d) de la même loi, il est tenu de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l’espèce, un état des lieux contradictoire a été établi à l’entrée et à la sortie des lieux. La somme de 4 457,12 euros réclamée par M. et Mme [D] correspond à une facture établie par la société RGS le 22 mars 2023 et qui comprend : la dépose du parquet existant, la fourniture et la pose d’un autre parquet et de plinthes,la réfection des peintures du plafond et des murs dans l’ensemble des pièces, outre celle des portes intérieures et portes d’entrée,le réglage des portes fenêtres PVC (non facturé)Il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie que le parquet était neuf lors de l’entrée et que les peintures des plafonds et murs du logement avait été refaite. Dans l’état des lieux de sortie, ces éléments sont qualifiés à l’état d’usage et avec dégradation : le constat précise que les murs et les plafonds présentent des tâches, pour certaines d’infiltration, qu’un lino a été rajouté sur le parquet dans la cuisine à la suite du dégât des eaux, que les plinthes sont disjointes dans l’entrée. Il précise également que la porte palière présente un effritement et que l’encadrement de porte est écaillé. Les portes intérieures présentent des tâches et/ou des effritements. Il précise enfin que la fenêtre en PVC ne se referme pas dans la chambre. Mme [A] ne conteste pas qu’un dégât des eaux est survenu dans le logement pendant qu’elle l’occupait, ce qui est confirmé par une attestation d’intervention du SDIS Nord le 13 mars 2022 à 8h52 pour une fuite d’eau survenue dans l’appartement N°27 en raison de la chute d’un radiateur dans le salon/séjour nécessitant la coupure du réseau dans tous les étages et l’assèchement de l’appartement.

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Si M. et Mme [D] reprochent à Mme [A] de ne pas les avoir informés de la survenance de ce dégât, ils produisent un courrier de la société Equadom du 6 mai 2022 aux termes duquel cette société indique agir pour le compte de la Macif, assureur de Mme [A] et qui précise que le dégât a occasionné des dommages de mouille au parquet d’origine à la construction de l’appartement de Mme [A] ainsi qu’aux embellissements locatifs et à du mobilier. Il se déduit de ce courrier comme que Mme [A] n’a pas manqué à ses obligations puisqu’elle a manifestement déclaré la survenance du sinistre à son assureur habitation, ce qui est confirmé par le rapport définitif de la Macif que produit Mme [A]. Par ailleurs, il ressort des pièces produites aux débats que le cabinet Saretec a été missionné par l’assureur dommage ouvrage. Aux termes de son rapport du 6 janvier 2023 établi le jour de la réunion qui s’est tenue sur place, il indique que l’émetteur de chaleur a été déposé de sorte qu’il n’est plus possible de constater la matérialité de la rupture du réseau alléguée. Il estime qu’il ne peut pas exclure que cette rupture soit la conséquence d’un usage anormal, d’un défaut d’entretien ou d’une cause étrangère. ; que l’origine du sinistre serait, d’après les témoignages, une fuite sur un élément de plomberie apparent et accessible dont la réparation, plus de 9 ans après la réception de l’ouvrage, relève des opérations usuelles d’entretien et de maintenance à la charge du propriétaire de l’ouvrage ; qu’il n’est pas non plus possible d’établir avec certitude si le léger tuilage du parquet résulte de la fuite d’eau déplorée compte tenu de l’état délabré des embellissements et parquets relevant d’un défaut d’entretien de l’ancien locataire. Par ailleurs, il ressort du rapport définitif établi par la Macif, l’assureur habitation de Mme [A], que le dégât des eaux est consécutif à une rupture de canalisation non accessible d’adduction en eau d’un radiateur du salon/séjour. Il se déduit de ces constats que le lien entre l’état dégradé du parquet et des peintures et le défaut d’entretien de la locataire n’est pas suffisamment établi. En effet, l’entretien des canalisations et radiateurs incombe au propriétaire et si le cabinet Saretec impute la dégradation du logement à un manque d’entretien, cela ne ressort pas avec suffisamment d’évidence du constat des lieux contradictoire de sortie dont les photographies mettent essentiellement en évidence la dégradation des plinthes du parquet. Par ailleurs, aucun élément ne permet de considérer que le tuilage du parquet mentionné dans le rapport du cabinet Saretc ou les tâches présentées sur les murs (pour certaines d’infiltrations) mentionnées dans l’état des lieux de sortie seraient liés à un défaut d’entretien plutôt qu’à un dégât des eaux qui a nécessité, compte tenu de son ampleur, l’intervention des pompiers. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de rejeter la demande de condamnation pécuniaire présentée par M. et Mme [D] à l’encontre de Mme [A].

RG : 24/8041 PAGE 7 Sur les demandes de dommages et intérêts au titre des préjudices économique et moral Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l’espèce, dans la mesure où M. et Mme [D] échouent à démontrer que la dégradation du logement est imputable à Mme [A], c’est-à-dire la faute de celle-ci, les demandes de dommages et intérêts qu’ils sollicitent au titre du préjudice subi ne peuvent qu’être rejetés sans qu’il y ait lieu de les examiner plus avant. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de Mme [A] Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l’espèce, Mme [A] ne produit aucune pièce permettant d’objectiver la perte du mobilier, des vêtements et du linge de maison qu’elle invoque. La demande de dommages et intérêts qu’elle présente à ce titre sera donc rejetée. Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. et Mme [D] qui succombent essentiellement à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens. Par ailleurs, ils seront condamnés à payer in solidum à Mme [A] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir présentée par Mme [Y] [A] ; REJETTE les demandes présentées par M. [T] [D] et Mme [W] [M] épouse [D] ; REJETTE la demande de dommage et intérêts présentée par Mme [Y] [A] ;

RG : 24/8041 PAGE 8

CONDAMNE in solidum M. [T] [D] et Mme [W] [M] épouse [D] à payer à Mme [Y] [A] la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [T] [D] et Mme [W] [M] épouse [D] aux dépens de l’instance ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 15 septembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE D.AGANOGLU M.COCQUEREL