Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 14 Avril 2025 Président : Monsieur BIDAL, Juge Greffier : Madame SCANNAPIECO, Débats en audience publique le : 20 Janvier 2025

GROSSE : Le 14/04/25 à Me ROUILLIER Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 14/04/25 à Me PICARD Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 23/07442 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4HTN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. FAMILLE ET PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Julie ROUILLIER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [M] [K] [N] née le 23 Avril 1967 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Valérie PICARD, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [U] [J] né le 02 Décembre 1965 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Valérie PICARD, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [I] [J] né le 16 Octobre 1990 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Valérie PICARD, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [V] [J] née le 09 Juin 2002 à [Localité 4] (13), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Valérie PICARD, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2013, la SA FAMILLE ET PROVENCE a loué à Madame [M] [K] [N], un logement et un emplacement de stationnement sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 484,85 euros outre 60 euros de provision pour charges (s’agissant du logement), et un loyer de 54,28 euros (s’agissant du stationnement).

Madame [M] [K] [N], Madame [V] [J], Monsieur [U] [J] et Monsieur [I] [J] ont libéré les lieux et un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 1er février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SA FAMILLE ET PROVENCE a assigné Madame [M] [K] [N], Madame [V] [J], Monsieur [U] [J] et Monsieur [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, à l'audience du 15 janvier 2024.

L’affaire, après des renvois, a été appelée et retenue à l’audience du 20 janvier 2025.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens.

La SA FAMILLE ET PROVENCE se désiste de sa demande d’expulsion et actualise sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 523,02 euros, au 20 janvier 2025. Elle sollicite le rejet de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, et ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Madame [M] [K] [N], Madame [V] [J], Monsieur [U] [J] et Monsieur [I] [J] demandent à titre reconventionnel la condamnation de la SA FAMILLE ET PROVENCE au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive. Ils sollicitent des délais de paiement.

L’affaire est mise en délibéré au 14 avril 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile, Vu l’article 1353 du code civil,

Sur les demandes principales Vu les articles 1103, 1104, 1231-1, 1240, 1709, 1728, 1730, 1731 et 1732 du code civil,

Vu les articles 4, 7, 22 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016,

Vu l’article 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987,

Vu le contrat de bail,

Le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

La restitution des lieux loués en mauvais état constitue un manquement du preneur à ses obligations.

L’existence de dégradations survenue au cours de la jouissance du bien s’apprécie par la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie, dressés contradictoirement.

Doit cependant être tenu pour valable le constat d’état des lieux dressé unilatéralement par le bailleur peu de temps après le départ du locataire dès lors que les circonstances ne lui ont pas permis de l’établir contradictoirement, notamment lorsque le locataire a quitté les lieux sans préavis et sans aviser le bailleur sous toute autre forme.

Le préjudice du bailleur est réalisé du seul fait de l’existence des dégradations ; son indemnisation n’est pas subordonnée à la preuve de ce qu’il a effectué les réparations.

En l'espèce, il est constant que des dépôts de garantie ont été versés (d’un montant de 52 euros pour le garage et de 484 euros pour l’appartement).

L’état des lieux d’entrée contradictoire met en exergue que l’appartement était neuf.

Les états des lieux de sortie, signés le 1er février 2024, font toutefois état de désordres non repris par la locataire :

La dépose nécessaire d’une installation sauvage ;L’évier est manquant avec son meuble avec étagères ; dépose et évacuation du plan de travail nécessaire ; paillasse dégradée de même que la robinetterie de l’évier ;L’électricité est dégradée dans la salle de bains, la chambre 1, la chambre 2, la chambre 3, la salle de séjour et les WC,Une télécommande pour le stationnement a été perdue. Aucun élément n’est apporté par la locataire permettant d’établir que les démarches idoines ont été effectuées afin de réparer les dégradations causées (seules des photographies non datées et ne permettant pas d’identifier les lieux où elles ont été prises avec certitude sont communiquées).

La SA FAMILLE ET PROVENCE démontre, à travers la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie, avoir subi un préjudice résultant de l’état de dégradation du logement lors de la reprise en possession des lieux (qui ne correspond pas à un état de vétusté normale), et des travaux de remise en état devant être engagés du fait des agissements de Madame [M] [K] [N].

En considération des éléments susvisés et compte tenu des décomptes de réparation produits à l’appui de ses prétentions – dont les mentions ne sont pas remises en cause par la défenderesse –, qui n'apparaissent pas disproportionnés au regard des réparations ni tendant à la réalisation de travaux d’amélioration, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnisation du préjudice matériel subi par la SA FAMILLE ET PROVENCE à 979,90 euros.

Il ressort du décompte versé aux débats que la dette locative de Madame [M] [K] [N] s’élevait au 20 janvier 2025 à 523,02 euros, correspondant aux loyers impayés (terme du mois de février 2025 inclus) et au préjudice matériel subi, déduction faite des dépôts de garantie.

Compte tenu de ces éléments, Madame [M] [K] [N] sera condamnée à payer à la SA FAMILLE ET PROVENCE cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive Vu l’article 32-1 du code de procédure civile, Vu l’article 1240 du code civil,

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il n’est pas rapporté la preuve du caractère abusif ou d’une intention de nuire à travers la demande présentée par la SA FAMILLE ET PROVENCE.

L’action de la SA FAMILLE ET PROVENCE ne saurait donc être qualifiée d’abusive, et Madame [M] [K] [N], Madame [V] [J], Monsieur [U] [J] et Monsieur [I] [J] seront déboutés de leur demande en dommages et intérêts à ce titre.

Sur la demande de délais de paiement L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, compte tenu de l’accord de la SA FAMILLE ET PROVENCE et de la reprise des paiements par Madame [M] [K] [N], qui a pris l’engagement de s'acquitter de sa dette par des versements mensuels réguliers, il y a lieu d’accorder à celui-ci un échelonnement de la dette sur une durée de 10 mois et de l’autoriser à se libérer en 10 mensualités, dont 9 de 50 euros chacune, payables le 15 de chaque mois, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu'à défaut, pour Madame [M] [K] [N] de payer une seule des mensualités prévues à l'échéancier ci-dessus, la créance de la SA FAMILLE ET PROVENCE sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [M] [K] [N] qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, exception faite de ceux concernant Madame [V] [J], Monsieur [U] [J] et Monsieur [I] [J].   Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, Madame [M] [K] [N] sera condamnée à verser à la SA FAMILLE ET PROVENCE la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [M] [K] [N] à payer à la SA FAMILLE ET PROVENCE la somme de 523,02 euros, au titre de l’arriéré locatif au 20 janvier 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE Madame [M] [K] [N], Madame [V] [J], Monsieur [U] [J] et Monsieur [I] [J] de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

AUTORISE Madame [M] [K] [N] à s’acquitter de cette somme en 10 mensualités, dont 9 de 50 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONDAMNE Madame [M] [K] [N] à verser à la SA FAMILLE ET PROVENCE une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [M] [K] [N] aux dépens, à l’exception de ceux concernant Madame [V] [J], Monsieur [U] [J] et Monsieur [I] [J] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

La greffière, Le juge,