Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00374 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GW7Z

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [F] demeurant [Adresse 1] comparant en personne

Madame [K] [F] demeurant [Adresse 1] comparante en personne

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z], [X], [I] [M] demeurant [Adresse 4] comparant en personne

Madame [N], [E], [R] [U] demeurant [Adresse 4] comparante en personne

A l'audience du 26 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 5 novembre 2019, Monsieur [G] [F] et Madame [K] [F] née [L] ont donné à bail à Monsieur [Z], [X], [I] [M] et Madame [N], [E], [R] [U] une maison à usage d’habitation située [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 650 euros et 9 euros de provisions sur charges, payables d'avance le premier jour de chaque mois.

Le 4 mars 2024, un commandement de payer dans les six semaines visant la clause résolutoire a été délivré à étude, à la requête de Monsieur [G] [F] et Madame [K] [F] à Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [U], pour la somme en principal de 5.983 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte en date du 1er mars 2024.

Le 4 mars 2024, un commandement de justifier de l’assurance du logement dans le délai d’un mois a été délivré à étude, à la requête de Monsieur [G] [F] et Madame [K] [F] à Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [U].

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, Monsieur [G] [F] et Madame [K] [F] ont fait assigner en référé Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS, aux fins suivantes :

Constater la résiliation de plein droit, pour défaut de paiement des loyers et pour défaut d’assurance du bail d’habitation en date à [Localité 6] du 5 novembre 2019 et ayant pris effet au 5 novembre 2019 liant Monsieur [F] [G] et Madame [F] née [L] [K] à Monsieur [M] [Z] et Madame [U] [N] ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [Z] et Madame [U] [N] ainsi que de tous occupants de leur chef du logement d’habitation qu’ils occupent au [Adresse 3] à [Localité 2], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner solidairement Monsieur [M] [Z] et Madame [U] [N] à payer à Monsieur [F] [G] et Madame [F] née [L] [K] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 680 euros, correspondant au montant mensuel du loyer pour 670 euros et au montant mensuel de la provision sur charges pour 10 euros, à compter du 1er juin 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, ce en vertu des articles 1231-5 et 1760 du Code Civil ;Condamner solidairement Monsieur [M] [Z] et Madame [U] [N] au paiement à titre provisionnel d’une somme de 7.343 euros suivant décompte arrêté au 14 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente assignation, ce en vertu des articles 1103, 1104 et 1193 du Code Civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée ;Rejeter toute demande de délais de paiement qui pourrait être formulée par Monsieur [M] [Z] et Madame [U] [N] ;Condamner solidairement Monsieur [M] [Z] et Madame [U] [N] à payer à Monsieur [F] [G] et Madame [F] née [L] [K] une provision d’un montant de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner solidairement Monsieur [M] [Z] et Madame [U] [N] à supporter les entiers dépens, ce en vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile qui comprendront nécessairement d’une part les coûts des :Commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme TTC de 162,96 euros ;Commandement visant la clause résolutoire pour défaut d’assurance pour la somme de 87,20 euros TTC ;Le coût des saisines CCAPEX pour la somme TTC de 48 euros. L’affaire a été appelée à l’audience du 26 novembre 2024.

A cette audience, Monsieur [G] [F] et Madame [K] [F] ont expliqué que les locataires ont quitté le logement le 4 juin 2024 et par, suite se sont désistés de leurs demandes aux fins de résiliation et d’expulsion. Ils ont maintenu leurs demandes en paiement et ont actualisé leur créance à la somme de 6.633,66 euros. Ils ont donné leur accord pour arrêter les comptes au 31 mai 2024. Ils ont indiqué être favorables à des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois.

Cités à étude, Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [U] ont comparu. Ils ont indiqué qu’aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé, et qu’il y a simplement eu une reprise des lieux. Ils ont ajouté que les clés ont été restituées le 4 juin 2024. Ils ont reconnu le montant de la dette en l’expliquant par d’importants frais de nourrice. Monsieur a indiqué être en période d’essai et percevoir 1.700 euros par mois et Madame a déclaré ne pas travailler et percevoir 1.190 euros de prestations de la CAF. Ils ont précisé verser 200 euros par mois à Maître [J], Commissaire de Justice, depuis leur départ et ont sollicité l’octroi de délais de paiement sur cette base de 200 euros.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l'audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 13 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, l’ordonnance est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l'audience. Il sera constaté que les bailleurs ne maintiennent pas leurs demandes de résiliation du bail et d’expulsion en raison du départ des locataires le 4 juin 2024.

I. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, Monsieur [G] [F] et Madame [K] [F] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution. Ce décompte, arrêté à la date du 31 mai 2024, évalue la dette locative à la somme de 7.343 euros de laquelle il convient de déduire les versements pour un total de 800 euros opérés par les défendeurs après leur départ du logement, soit un montant sollicité au 31 mai 2024 de 6.543 euros.

De cette somme, il convient de déduire les sommes présentes dans le décompte correspondant à des arriérés de loyers des mois de juin 2022 (655 euros), juillet 2022 (655 euros), novembre 2022 (21 euros) et décembre 2022 (670 euros) ainsi qu’à des arriérés de provisions sur charges des mois de juin 2022 (9 euros), juillet 2022 (9 euros) et décembre 2022 (10 euros), portés au débit du compte au 1er janvier 2023 et non justifiés en procédure dans la mesure où le décompte produit ne traduit pas les flux opérés sur le compte des locataires avant le 1er janvier 2023.

Soit une dette locative de 4.514 euros de laquelle il convient de soustraire également le dépôt de garantie de 650 euros porté au débit du compte le 1er janvier 2023 sans précisions sachant que les locataires sont entrés dans les lieux au mois de novembre 2019.

Il en résulte une dette locative de 3.864 euros, terme du bail fixé le 31 mai 2024 et montant du dépôt de garantie pris en compte.

La solidarité est prévue contractuellement entre les locataires.

Présents à l’audience, Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [U] ne contestent ni le principe, ni le montant de cette somme dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [U] au paiement de cette somme à titre provisionnel.

La dette locative portera intérêts au taux légal sur la somme de 3.864 euros à compter du 15 mai 2024, date de l’assignation.

II. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Selon l'article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [U] sollicitent des délais de paiement et proposent de régler la dette en procédant à des versements mensuels de 200 euros.

Les bailleurs ont expressément donné leur accord pour l’octroi de délais de paiement.

La lecture du relevé de compte permet de constater que, au jour de l'audience et depuis plusieurs mois, Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [U] règlent la somme de 200 euros par mois.

Le plan d’apurement ne peut qu’être de 24 mois maximum.

En outre, la somme proposée est de nature à permettre l'apurement de la dette locative dans le délai légal.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [U] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il y aura lieu néanmoins de prévoir que tout non-respect des délais de paiement rendra la totalité du solde de la créance immédiatement exigible selon les modalités également indiquées dans le dispositif.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [U], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [G] [F] et Madame [K] [F], Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [U] seront condamnés à leur verser la somme de 400,00 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que Monsieur [G] [F] et Madame [K] [F] ne maintiennent pas leurs demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion, fondées sur les loyers et charges impayés et le défaut d’assurance, dans le cadre du bail du 5 novembre 2019 signé avec Monsieur [Z], [X], [I] [M] et Madame [N], [E], [R] [U] et concernant le logement situé [Adresse 4], du fait du départ des locataires du logement ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z], [X], [I] [M] et Madame [N], [E], [R] [U] à verser à Monsieur [G] [F] et Madame [K] [F] la somme provisionnelle de 3.864 euros (selon décompte arrêté le 19 novembre 2024, terme du bail fixé le 31 mai 2024), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3.864 euros à compter du 15 mai 2024, date de l’assignation et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [Z], [X], [I] [M] et Madame [N], [E], [R] [U] à s’acquitter de cette somme, en 19 mensualités de 200 euros chacune et une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISNS qu’en revanche, toute mensualité ainsi due, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z], [X], [I] [M] et Madame [N], [E], [R] [U] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z], [X], [I] [M] et Madame [N], [E], [R] [U] à payer à Monsieur [G] [F] et Madame [K] [F] la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection), le 13 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,