Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 10 SEPTEMBRE 2026

N° RG 25/06854

N° Portalis DBV3-V-B7J-XQ74

AFFAIRE :

SAS FOOD CLUB

C/

S.A.S. [C]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 15 Octobre 2025 par le Président du TJ de [Localité 1]

N° RG : 25/00325

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 10.09.2026

à :

Me Anne-Laure DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES (628)

Me Véronique BUQUET-ROUSSEL, avocat au barreau de VERSAILLES (462)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

SAS FOOD CLUB

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° RCS de [Localité 1] : 902 036 763

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : Me Anne-Laure DUMEAU de la SELASU ANNE-LAURE DUMEAU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 628

Plaidant : plaidant Maître UZAN SELLAM Cécile

Substituée par Me Antoine LEDOUX, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

S.A.S. [C]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° RCS de [Localité 3] : 702 024 803

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Me Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462

Plaidant : Me Gina MARUANI de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

Substituée par Me Raphaël PACHIERO, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l'article 906-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Juin 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé, faisant fonction de Conseiller, chargé du rapport.

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère, faisant fonction de Présidente

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé, faisant fonction de Conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO,

Greffier, lors du prononcé de la décision : Mme Noha ISSA

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé conclu le 17 juin 2022, la société [C], a donné à bail à la société Food Club, un local sis à [Localité 5] [Adresse 4] Local n°2 005 B, et ce pour une durée de neuf années, moyennant un loyer annuel de 7 500 euros hors taxes et hors charges.

Suivant acte d'huissier de justice du 29 octobre 2024, la société [C] a fait délivrer à la société locataire un commandement de payer portant sur un montant de 45 801,91 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 23 octobre 2024, outre le coût de l'acte, ledit commandement de payer rappelant la clause résolutoire inscrite dans le bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce.

Par acte de commissaire de justice délivré le 31 mars 2025, la société [C] a fait assigner en référé la société Food Club aux fins d'obtenir principalement la constatation de la résiliation du bail, l'expulsion de la locataire et sa condamnation à verser la somme provisionnelle de 52 266,24 euros, outre une indemnité d'occupation.

Par ordonnance contradictoire rendue le 15 octobre 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a :

' constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 novembre 2024,

' ordonné l'expulsion de la société Food Club ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin,

' dit qu'à défaut, par la société Food Club, d'avoir libéré les lieux loués sis à [Localité 6] ' Centre commercial Les Trois [Localité 7] ' Local N° 2005 B, la société [C], est autorisée à faire transporter les meubles et objets garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la société occupante susnommée,

' fixé le montant de l'indemnité d'occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la société Food Club, aurait dû continuer de régler s'il n'y avait eu acquisition de la clause résolutoire, et condamné la société Food Club, à régler à la société [C], cette indemnité d'occupation mensuelle, jusqu'à la libération complète des locaux précédemment pris à bail,

' condamné la société Food Club, à verser à la société [C], une somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamné la société Food Club, aux entiers dépens de l'instance, y compris le coût du commandement de payer,

' débouté les parties des surplus de leurs demandes,

' rappelé que l'ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue au greffe le 19 novembre 2025, la société Food Club a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition.

Dans ses dernières conclusions déposées le 29 mai 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Food Club demande à la cour, au visa des articles L.145-41 du code de commerce, 1343-5 du code civil, de :

« ' déclarer tant recevable et bien fondée la société Food Club en son appel,

' infirmer l'ordonnance de référé du 15 octobre 2025 dont appel en ce qu'elle a :

' constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 novembre 2024,

' ordonné l'expulsion de la société Food Club ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin,

' dit qu'à défaut, par la société Food Club, d'avoir libéré les lieux loués sis à [Localité 6] ' Centre commercial Les Trois [Localité 7] ' Local N° 2005 B, la société [C], est autorisée à faire transporter les meubles et objets garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la société occupante susnommée,

' fixé le montant de l'indemnité d'occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la société Food Club, aurait dû continuer de régler s'il n'y avait eu acquisition de la clause résolutoire, et condamnée la société Food Club, à régler à la société [C], cette indemnité d'occupation mensuelle, jusqu'à la libération complète des locaux précédemment pris à bail,

' condamné la société Food Club, à verser à la société [C], une somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

' rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire,

' condamné la société Food Club aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement à payer,

y faisant droit et statuant à nouveau,

' accorder rétroactivement à la société Food Club des délais pour régler les causes du commandement du 29 octobre 2024, et jusqu'à la date à laquelle celle-ci a réglé par virement la somme de 55 779,12 euros, soit le 6 mai 2025,

' suspendre rétroactivement pendant lesdits, les effets de la clause résolutoire du bail, étant précisé que les sommes reportées :

' ne porteront pas intérêt ou à un taux réduit,

' s'imputeront d'abord sur le capital,

' juger que les causes du commandement de payer en date du 29 octobre 2024 ont été intégralement réglées,

en conséquence,

' juger que la clause résolutoire est dépourvue d'effet,

' à titre infiniment subsidiaire, si par impossible la cour devait confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et ordonné son expulsion,

' accorder à la société Food Club un délai de 24 mois pour quitter les lieux,

dans tous les cas,

' déclarer tant irrecevable que mal fondée la société [C] en son appel incident, et en ses demandes plus amples ou contraires aux présentes,

' la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

en tout état de cause,

' condamner la société [C] à payer à la Food Club la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamner les mêmes aux entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions déposées le 15 mai 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société [C] demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1728 et suivants du code civil, L.145-41 et suivants du code de commerce, 514, 699, 700 du code de procédure civile, de :

« ' confirmer les chefs de l'ordonnance rendue le 15 octobre 2025 en ce qu'elle a :

' constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 novembre 2024,

' ordonne l'expulsion de la société Food Club ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'éventuelle assistance de la force publique et d'un serrurier en cas de besoin,

' dit qu'à défaut, par la société Food Club, d'avoir libéré les lieux loués sis à [Localité 6] ' Centre commercial Les Trois [Localité 7] ' Local N° 2005 B, la société [C], est autorisée à faire transporter les meubles et objets garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la société occupante susnommée,

' condamne la société Food Club aux entiers dépens de la présente instance, y compris le coût du commandement de payer,

' rappelle l'exécution provisoire de droit en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile,

statuant à nouveau, il est demandé à la cour d'appel de Versailles de :

' recevoir la société [C] en son appel incident,

' infirmer l'ordonnance rendue le 15 octobre 2025 en ce qu'elle a :

' fixé le montant de l'indemnité d'occupation à un montant égal aux loyers additionnés des charges que la société Food Club aurait dû continuer de régler s'il n'y avait pas eu acquisition de la clause résolutoire,

' condamne la société Food club à verser à la société [C] une somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

' déboute les parties du surplus de leurs demandes,

et statuant à nouveau,

' recevoir la société [C] en l'ensemble de ses demandes et les déclarer bien fondées,

' condamner la société Food Club, au paiement d'une indemnité d'occupation, charges et TVA en sus, à compter 30 novembre 2024, équivalente au double du montant du loyer contractuel à titre d'indemnité

et d'effet coercitif et ce jusqu'à son départ effectif des lieux et remise des clés au bailleur,

' condamner la société Food Club au paiement d'une clause pénale fixée contractuellement à 10 % du montant total des sommes dues par le preneur et des frais engendrés par le bailleur pour obtenir le recouvrement de cette somme, soit la somme de 5 226,60 euros, sauf à parfaire,

' condamner la société Food Club, au paiement d'une indemnité réparatrice forfaitaire, au titre du préjudice subi par le bailleur du fait de la rupture du bail et du temps nécessaire à la relocation des locaux, fixée forfaitairement d'un commun accord entre les parties, à six (6) mois du dernier loyal dû, soit la somme de 8 240,16 euros,

' condamner la société Food Club, au paiement des intérêts sur les sommes dues, au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 500 points, étant précisé que ce taux moyen sera celui du mois précédent la date d'exigibilité, outre leur capitalisation conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,

' condamner la société Food Club, à payer à la société [C], la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement,

en tout état de cause,

' débouter la société Food Club de toutes ses demandes, fins et prétentions,

' dit n'y avoir lieu à restitution du dépôt de garantie,

' condamner la société Food Club aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, de dénonciation aux créanciers inscrits, et de signification de la présente assignation. »

L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 juin 2026.

A l'audience, la cour a sollicité de la société [C] qu'elle produise un décompte actualisé de la dette, laissant l'opportunité à la société Food Club de faire valoir ses observations.

Par note en délibéré, visée le 12 juin 2026, la société [C] a produit le décompte attendu.

Par note en délibéré, visée le 19 juin 2026, la société Food Club fait valoir que le décompte permet de constater qu'elle est parfaitement à jour dans le paiement de ses loyers, le loyer du 3e trimestre 2023 apparaissant au débit pour un montant de 3 804,86 euros n'étant exigible qu'à compter du 1er juillet 2026.

Par note en délibéré, visée le 22 juin 2026, la société [C] a communiqué à la cour une décision du tribunal judiciaire de Pontoise du 15 juin 2026 concernant une procédure parallèle.

Par notes en délibéré, visées les 24 et 30 juin 2026, la société Food Club soutient que cette note en délibéré est irrecevable en application de l'article 445 du code de procédure civile.

Par note en délibéré, visée le 25 juin 2026, la société [C] fait valoir que les parties ont été expressément autorisées à communiquer à la cour une note en délibéré sur la situation locative de la société Food Club à laquelle participe la décision du 15 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les notes en délibéré

Aux termes de l'article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En application de cet article, il est constant que le juge n'a pas à répondre à une note en délibéré remise après clôture des débats sur la seule initiative d'une partie.

En l'espèce, la cour n'a sollicité des parties que la production d'un décompte actualisé.

Aussi, il n'y a pas lieu de tenir compte des autres éléments dont il a été fait part.

Sur la demande de paiement provisionnel des indemnités d'occupation

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En application de cet article, il est constant que l'occupation illicite de l'immeuble d'autrui est constitutive d'une faute qui doit être réparée par une indemnité d'occupation correspondant à la fois à une contrepartie de la jouissance des locaux et à la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux.

En l'espèce, le contrat comprend les stipulations suivantes :

' article 20.2.2 : « De la prise d'effet de la résiliation du Bail jusqu'à la reprise des lieux par le Bailleur, le Preneur sera redevable de plein droit d'une indemnité d'occupation calculée forfaitairement sur la base du double du dernier loyer, outre les charges et accessoires. Cette indemnité est due même en cas de résiliation non fautive ou de congé donné par le Preneur en fin de Bail, si celui-ci ne libère pas le Local à la date d'effet du congé. »

- article 20.2.3 a) : « Dans le cas où les poursuites ou mesures conservatoires exercées par le Bailleur contre le Preneur ne seraient pas suivies de résiliation, le Preneur devra verser au Bailleur une indemnité égale à 10 % des sommes pour lesquelles les poursuites ou mesures conservatoires auraient été engagées, ceci à titre de clause pénale forfaitaire. Cette pénalité est due indépendamment des intérêts de retard dont le règlement est prévu à l'article 21 ».

- article 20.2.3. b) : « En cas de résiliation par la faute du Preneur par application de la clause résolutoire ou par décision judiciaire, le Preneur devra une indemnité pendant le temps nécessaire à la relocation fixée forfaitairement d'un commun accord à six (6) mois du dernier loyer. »

' article 21 : « A défaut de paiement de toutes sommes exigibles en exécution du bail, à sa date d'échéance, celle-ci fera l'objet d'un calcul d'intérêt au taux moyen mensuel du marché monétaire majoré de 500 points, étant précisé que ce taux moyen sera celui du mois précédent la date d'exigibilité, et ce sans qu'une quelconque mise en demeure préalable ne soit nécessaire, le Preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature du présent bail. Les intérêts seront dus à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée, s'ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil. »

En application de l'article 1231-5 du code civil, les indemnités précitées s'analysent toutes comme des clauses pénales.

En application de l'article 835 du code de procédure civile, si le juge des référés ne peut modérer la clause pénale, il peut accorder une provision à valoir sur le montant non contestable de cette clause, qui n'a d'autre limite que le montant prévu au contrat.

Dès lors que le montant des clauses pénales prévues par le contrat est susceptible d'être qualifié de manifestement excessif, notamment en ce que les indemnités se cumulent entre-elles, outre le paiement d'une indemnité d'occupation, leur application est susceptible d'être modérée par le juge du fond ce qui caractérise une contestation sérieuse.

Compte tenu du lieu et des caractéristiques du bien occupé, l'indemnité d'occupation peut être fixée sans contestation sérieuse à un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Aussi, la décision entreprise sera confirmée en ses dispositions sur l'indemnité d'occupation ainsi qu'en ce qu'elle a débouté la société [C] de ses demandes indemnitaires fondées sur les clauses pénales prévues au contrat.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Sur cette demande, la société Food Club fait valoir qu'elle a réglé avant l'audience devant le premier juge les causes du commandement de payer ainsi que l'intégralité des causes de l'assignation et se trouve, par ailleurs, dans une situation locative parfaitement à jour qu'il s'agisse des loyers afférents à la réserve que ceux afférents au local principal.

Pour sa part, la société [C] ne fait valoir aucun moyen.

Sur ce

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l'espèce, il n'est pas contesté que la société Food Club s'est intégralement acquittée de sa dette antérieurement à l'audience devant le premier juge.

A cet égard, le premier juge a improprement estimé qu'en l'absence de reliquat de dette, le prononcé de délais de paiement était impossible, alors que le juge dispose de la faculté d'ordonner des délais rétroactifs.

La société [C] verse au débat un décompte actualisé au 10 juin 2026 faisant état de versements réguliers depuis mai 2025 et d'un solde qui demeure nul.

Dès lors, et même s'il appartient à la société Food Club de s'acquitter de son loyer avec plus de régularité pour ne pas s'exposer à une nouvelle procédure, un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire lui sera octroyé rétroactivement jusqu'au 29 août 2025, date à laquelle il sera constaté que le paiement est intervenu et que par voie de conséquence, la clause résolutoire est censée n'avoir jamais joué.

Sur les demandes accessoires

L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Les délais de grâce étant une mesure de faveur accordée à la société Food Club, il y a lieu de dire qu'elle conservera la charge des dépens d'appel.

En revanche, compte tenu des circonstances du litige, l'équité ne commande pas de faire droit aux demandes des parties présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a débouté la société Food Club de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire et ordonné son expulsion ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Autorise rétroactivement la société Food Club à se libérer de sa dette visée au commandement du 29 octobre 2024 avant le 29 août 2025 ;

Constate que le paiement est intervenu à l'expiration du délai accordé ;

Constate que la clause résolutoire est, dès à présent, réputée n'avoir jamais joué ;

Condamne la société Food Club aux dépens d'appel tels que limitativement énumérés à l'article 695 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leur demande d'indemnisation au titre des frais irrépétibles à hauteur d'appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller, pour la Présidente empêchée Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère, faisant fonction de Présidente et par Madame Noha ISSA, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Conseiller pour la Présidente empêchée