Autres demandes relatives à la copropriété

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Maître Romain HAIRON

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Eva DUMONT SOLEIL

Pôle civil de proximité ■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/02758 - N° Portalis 352J-W-B7K-DDAV6

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le mardi 08 septembre 2026

DEMANDERESSE S.A.S. ALAVENIR [C], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Eva DUMONT SOLEIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0274

DÉFENDEUR LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] représenté par son syndic LE CABINET RINALDI dont le siège social est sis [Adresse 3] représenté par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D567

COMPOSITION DU TRIBUNAL Cyrine TAHAR, Juge, statuant en juge unique assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 19 juin 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 septembre 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 08 septembre 2026 PCP JTJ proxi fond - N° RG 26/02758 - N° Portalis 352J-W-B7K-DDAV6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrats n° 3.250711 du 25 juillet 2011 et n° 1.020616 du 2 juin 2016, la S.A.R.L. SOCOHA a confié à la S.A.S. ALAVENIR [C] l’entretien de l’immeuble sis [Adresse 4], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction.

Le 14 juin 2023, la S.A.R.L. SOCOHA a fait l’objet d’une opération de fusion-absorption au profit de la société CLAVEL VALORISATION.

L’immeuble a ensuite été acquis par la société MAXATH, promoteur immobilier, puis a été immatriculé en copropriété le 3 juin 2024. La S.A.S. RINALDI a été désignée comme syndic lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 mai 2025.

Par courrier du 21 août 2025, la S.A.S. RINALDI a résilié les deux contrats d’entretien à effet au 1er octobre 2025.

Faisant valoir l’absence de paiement de 11 factures entre les mois de novembre 2024 et septembre 2025, la S.A.S. ALAVENIR [C] a, par acte de commissaire de justice du 11 mars 2026, assigné en paiement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. RINALDI, devant le tribunal judiciaire de Paris.

À l’audience du 19 juin 2026, la S.A.S. ALAVENIR [C], représentée par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de: - à titre principal : *dire que le contrat de nettoyage et d’entretien du 25 juillet 2011 est opposable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], *débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa fin de non-recevoir, *condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à la S.A.S. ALAVENIR [C] la somme de 5.911,20 € TTC au titre des factures impayées, majorée : .de l’indemnité forfaitaire de recouvrement de 40 € par facture impayée, soit 440 € TTC, .des intérêts de retard au taux légal, calculés à compter de la mise en demeure du 4 décembre 2025, -à titre subsidiaire, si le tribunal estimait que la relation contractuelle n’était pas opposable au syndicat des copropriétaires : *dire que l’action de la S.A.S. ALAVENIR [C] fondée sur l’enrichissement injustifié est recevable et bien-fondée, *condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à payer à la S.A.S. ALAVENIR [C] la somme de 5.911,20 € TTC à titre d’indemnité pour enrichissement injustifié, avec intérêts au taux légal, - en tout état de cause : *condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux dépens, en ce compris les frais de la société de recouvrement E.RECOVE et les frais de signification du jugement, *condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à régler la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions et demandé de:

- à titre principal : juger irrecevable l’action de la S.A.S. ALAVENIR [C] tant sur le fondement contractuel que sur le fondement de l’enrichissement sans cause, - à titre subsidiaire et en tout état de cause : *débouter la S.A.S. ALAVENIR [C] de ses demandes, *condamner la S.A.S. ALAVENIR [C] aux dépens, *condamner la S.A.S. ALAVENIR [C] à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur la recevabilité de l’action fondée sur le contrat

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 1113 du code civil dispose que le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1215 du code civil dispose que, lorsqu'à l'expiration du terme d'un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d'en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires considère, sur le fondement de l’effet relatif des contrats, que l’action de la S.A.S. ALAVENIR [C] à son encontre est irrecevable en ce que les contrats litigieux ne lui seraient pas opposables et qu’il n’existerait pas de lien contractuel entre eux. Il estime que les contrats ne se sont pas transmis entre les propriétaires successifs de l’immeuble et qu’aucune acceptation, même tacite, non équivoque de reprise des contrats n’est démontrée.

Or, le cocontractant initial de la S.A.S. ALAVENIR [C], la S.A.R.L. SOCOHA, a été absorbée par la société CLAVEL VALORISATION. Le traité de fusion du 14 juin 2023 prévoit en son article 7.1 b) que la société absorbante « exécutera tous traités, marchés et conventions intervenus avec tous tiers, relativement à l’exploitation des biens et droits qui lui sont apportés (…). Elle exécutera, notamment, comme la société absorbée aurait été tenue de le faire elle-même, toutes les clauses et conditions jusqu’alors mises à la charge de la société absorbée ». Il doit donc être considéré que, par l’effet de la fusion-absorption, la société CLAVEL VALORISATION a repris les contrats d’entretien conclus avec la S.A.S. ALAVENIR [C].

S’agissant du propriétaire suivant, la société MAXATH, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un mail du 2 septembre 2025 par lequel M. [K] [H], représentant de la société MAXATH, indique que la seule société de nettoyage avec laquelle il a collaboré est la société REBOUL NETTOYAGE. Le défendeur en déduit que la société MAXATH n’a pas souhaité poursuivre les contrats avec la S.A.S. ALAVENIR [C] ; or, le souhait de contracter avec un nouveau prestataire ne met pas automatiquement fin aux relations contractuelles avec le premier prestataire. Il en va de même pour la conclusion du contrat par la société RINALDI avec la société CASA PROP. La S.A.S. ALAVENIR [C] ne doit pas supporter les éventuelles négligences des différents gestionnaires.

A contrario, un faisceau d’indices permet de considérer que les contrats litigieux ont bien été repris par la société MAXATH puis par le syndicat des copropriétaires. Ainsi : - par mail du 1er décembre 2023, la société ALEPH GESTION, qui était alors le gestionnaire de l’immeuble et doit être considéré comme le mandataire, à tout le moins apparent, du propriétaire, a informé la S.A.S. ALAVENIR [C] de la reprise de gestion de l’immeuble et a sollicité son « RIB pour les prochains paiements et le duplicata des factures qui n’ont pas été payés si besoin » ; - le 11 novembre 2024, la société ALEPH GESTION a réglé une facture auprès de la S.A.S. ALAVENIR [C] ; - la S.A.S. ALAVENIR [C] a poursuivi ses prestations pendant des années et aucune dénonciation des contrats litigieux n’est intervenue avant le 21 août 2025.

Il résulte de ces éléments une manifestation sans équivoque du mandataire du propriétaire de sa volonté de poursuivre les relations contractuelles et une reprise tacite des contrats qui sont donc opposables au syndicat des copropriétaires. Les modifications intervenues dans la gestion ou la propriété de l’immeuble ne remettent pas en cause la continuité des contrats en l’absence de dénonciation de ceux-ci.

Par conséquent, l’action de la S.A.S. ALAVENIR [C] fondée sur le contrat à l’encontre du syndicat des copropriétaires sera déclarée recevable.

II) Sur le bien-fondé de la demande en paiement

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté peut poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation et demander réparation des conséquences de l'inexécution.

L’article 1231-6, alinéa 1er, du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Il ressort de l’article L441-10, II, du code de commerce que tout professionnel en situation de retard de paiement est de plein droit débiteur, à l'égard du créancier, d'une indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, dont le montant est fixé par décret. L’article D441-5 du code de commerce dispose que le montant de l'indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement prévue au II de l'article L441-10 est fixé à 40 €.

En l’espèce, onze factures entre novembre 2024 et septembre 2025 sont demeurées impayées, pour un montant total de 5.911,20 €.

Le syndicat des copropriétaires remet en cause la démonstration de la réalisation effective des prestations et considère que l’établissement unilatéral d’une facture est insuffisant. Or, une présomption d’exécution doit être retenue dès lors que la relation contractuelle a fonctionné sans difficulté pendant plusieurs années depuis 2011. En outre, aucune protestation n’a été formulée à la réception des factures successives. Enfin, la coexistence de plusieurs prestataires d’entretien n’est pas exclusive et ne suffit pas à établir l’absence d’intervention de la S.A.S. ALAVENIR [C].

Le syndicat des copropriétaires sera donc condamné à verser à la S.A.S. ALAVENIR [C] la somme de 5.911,20 € correspondant au montant des factures impayées entre novembre 2024 et septembre 2025, ainsi que la somme de 440 € correspondant à l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement prévue par l’article L441-10, II, du code de commerce (40 € par facture), soit un total de 6.351,20 €, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2025, date de réception de la mise en demeure du 4 décembre 2025.

III) Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], partie perdante, sera condamné aux dépens, lesquels comprennent notamment les frais de signification du présent jugement mais pas les frais de la société de recouvrement.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la S.A.S. ALAVENIR [C] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 000 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A.S. ALAVENIR [C] fondée sur le contrat contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. RINALDI,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. RINALDI, à verser à la S.A.S. ALAVENIR [C] la somme de 6.351,20 € correspondant au montant des onze factures impayées majoré de l’indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2025,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par représenté par son syndic en exercice la S.A.S. RINALDI, aux dépens, lesquels comprennent notamment les frais de signification du présent jugement mais pas les frais de la société de recouvrement,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. RINALDI, à verser à la S.A.S. ALAVENIR [C] la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 08 septembre 2026

le greffier le Président