Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Le : Copie exécutoire délivrée à : Me KHAWAJA et M. [G]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/04554 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZD7

N° MINUTE : 1/2026

JUGEMENT rendu le jeudi 10 septembre 2026

DEMANDEURS Monsieur [T] [X] Madame [W] [X] demeurant [Adresse 1] - [Localité 1] représentés par Me Samir KHAWAJA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0108

DÉFENDEUR Monsieur [N] [G] demeurant [Adresse 2] - [Localité 2] représenté par son père, M. [S] [G], muni d’un pouvoir spécial

COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde BAILLAT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Laura JOBERT, Greffière lors des débats, et de Jihane MOUFIDI, Greffière lors du délibéré

DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 juin 2026 Délibéré initial au 21 août 2026, prorogé au 10 septembre 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 septembre 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 10 septembre 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/04554 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZD7

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 mai 2023 à effet au 19 mai 2023, M. [T] [X] et Mme [W] [X] ont consenti un bail d’habitation à M. [N] [G] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, M. [T] [X] et Mme [W] [X] ont fait délivrer à M. [N] [G] un congé pour reprise au profit de leur fils, M. [L] [X], à effet au 18 mai 2024 à minuit.

Le locataire a refusé de quitter les lieux à la date d’effet du congé, contestant la régularité de celui-ci.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, M. [T] [X] et Mme [W] [X] ont fait assigner M. [N] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

- constater la validité du congé pour reprise délivré le 22 novembre 2023 avec prise d’effet au 18 mai 2024, - constater que le bail meublé conclu le 16 mai 2023 est arrivé à échéance le 18 mai 2024, - constater que M. [N] [G] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé au [Adresse 3] à [Localité 2] depuis le 19 mai 2024,

En conséquence, - ordonner l’expulsion de M. [N] [G] et de tous occupants de son chef avec toutes conséquences de droit, - ordonner l’établissement d’un état des lieux par commissaire de justice aux frais exclusifs de M. [N] [G] et réserver toute condamnation aux éventuelles dégradations qui pourraient être constatées, - ordonner le transport et la séquestration des éléments non inclus dans le bail meublé en garantie du paiement de la dette, aux frais de M. [N] [G], - condamner M. [N] [G] à leur payer à compter du 19 mai 2024 et jusqu’à réalisation définitive de l’expulsion, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer (charges comprises), soit à la date de l’assignation, la somme de 3 976,10 euros, - condamner M. [N] [G] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, - condamner M. [N] [G] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

M. [N] [G] a quitté les lieux le 18 juillet 2025 et un état des lieux de sortie a été réalisé.

Après deux renvois à la demande des parties lors des audiences du 19 novembre 2025 et du 16 février 2026 aux fins de mise en état, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 juin 2026 lors de laquelle, M. [T] [X] et Mme [W] [X] ont sollicité le bénéfice de leurs conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience aux termes desquelles ils demandent de :

- constater la validité du congé pour reprise délivré le 22 novembre 2023 avec prise d’effet au 18 mai 2024, - constater que le bail meublé conclu le 16 mai 2023 est arrivé à échéance le 18 mai 2024, - constater que M. [N] [G] est occupant sans droit ni titre de l’appartement situé au [Adresse 3] à [Localité 2] depuis le 19 mai 2024,

En conséquence, - condamner M. [N] [G] à leur payer la somme de 5 329,36 euros au titre des indemnités d’occupation échues impayées pour la période du 19 mai 2024 au 18 juillet 2025, après imputation du dépôt de garantie de 717 euros, - condamner M. [N] [G] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

En toute hypothèse, - débouter M. [N] [G] de l’ensemble de ses demandes, - condamner M. [N] [G] à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

M. [N] [G], représenté par son père, M. [S] [G] dûment muni d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de ses conclusions en réponse visées par le greffe et soutenues oralement aux termes desquelles il demande de :

- constater que le logement ne pouvait pas recevoir qualification de logement meublé au sens de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 31 juillet 2015 faute d’équipements suffisants et conformes, - constater que le congé pour reprise délivré le 22 novembre 2023 par les bailleurs à effet au 18 mai 2024 n’est pas valable,

A titre subsidiaire - constater que le congé pour reprise délivré le 22 novembre 2023 est dépourvu de caractère réel et sérieux, et ne pouvait produire effet au 18 mai 2024,

En tout état de cause, - constater l’indécence du logement, - constater que les bailleurs ont manqué à leur obligation de régularisation annuelle des charges, - constater que les bailleurs ont sciemment omis dans leurs premières écritures de faire état des diagnostics obligatoires dont les résultats leur étaient défavorables, ce qui caractérise leur mauvaise foi,

En conséquence, - ordonner la restitution intégrale de toutes les sommes versées en contrepartie de l’occupation du logement, soit la somme de 14 741,19 euros, - condamner solidairement les demandeurs à lui payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance, - condamner les demandeurs à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - dire que toutes les sommes à restituer porteront intérêts au taux légal à compter de chaque paiement indu et ordonner la capitalisation des intérêts,

En tout état de cause, - débouter les demandeurs de toutes leurs demandes.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties déposées à l’audience du 5 juin 2026 auxquelles elles ont déclaré se référer, pour un plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.

En application de l’article 467 du code de procédure civile, il sera statué par jugement contradictoire.

À l'issue des débats, les parties ont été avisées de la mise en délibéré de la décision au 21 août 2026, prorogé au 10 septembre 2026, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient en premier lieu d’examiner la demande de M. [N] [G] aux fins de requalification du contrat de bail afin de déterminer les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 applicables au litige.

Sur la qualification du contrat de bail

Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 définit un logement meublé comme étant un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Aux termes de l’article 25-5 de ladite loi un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location.

Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé dispose que chaque pièce d'un logement meublé est équipée d'éléments de mobilier conformes à sa destination. Le mobilier comporte au minimum : literie comprenant couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur, vaisselle nécessaire à la prise des repas, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

En l’espèce, les parties ont signé le 16 mai 2023 un « contrat de location / colocation Logement Meublé » et conclu pour une durée d’un an à compter du 19 mai 2023, renouvelable par tacite reconduction. L’article XI. ANNEXES dudit contrat indique qu’un état des lieux, un inventaire et un état détaillé du mobilier ont été établis lors de la remise des clés.

Il est toutefois constant que l’inventaire et l’état détaillé du mobilier ne sont pas joints au contrat de location. L’état des lieux d’entrée produit signé par les parties le 19 mai 2023 est particulièrement lacunaire et ne comporte aucune indication sur les éléments meublants la partie « inventaire et état des meubles » étant en totalité barrée.

Pour autant, il sera rappelé que, contrairement à ce que prétend M. [N] [G], le seul défaut d’annexion au bail de l’inventaire du mobilier ne suffit pas à entrainer la requalification du contrat comme portant sur un logement vide, la loi ne prévoyant pas cette sanction.

En outre, pour rapporter la preuve du caractère meublé du logement, les demandeurs produisent un échange de messages avec le précédent locataire, M. [U] [I], dont il ressort que lors du départ de ce dernier, précédant immédiatement l’entrée dans les lieux de M. [N] [G], le logement donné à bail comprenait :

Dans le salon, Un canapé avec housse grise,Un coussin avec un drapeau américain,Deux chaises noires,Un lampadaire, Dans la chambre, Un lit pour deux personnes,Une housse de couette rayée,Deux oreillers,Une couette,Une table de nuit rouge,Une tablette/bureau vissée au mur,Une étagère située au-dessus de cette tablette,Un tabouret de bar,Une étagère basse, Dans la salle de bain, Une étagère en teck,Un miroir, Dans la cuisine équipée, Un set de vaisselle,Un set de poêles et de casseroles,Un réfrigérateur,Une plaque de cuisson,Un micro-ondes. La présence de l’ensemble de ces éléments dans le logement concomitamment à l’entrée dans les lieux du défendeur a été expressément confirmée par le précédent locataire, M. [N] [G] ne contestant pas au demeurant être entré dans les lieux à la suite immédiate de ce dernier. 

Il ressort par ailleurs des photographies prises par M. [N] [G] lui-même et adressées par courriel à la bailleresse le 22 mai 2023, soit trois jours après la remise des clés, que l’appartement était meublé.

M. [N] [G] estime que le logement était sale, que la literie était souillée, qu’il était dépourvu de couette et que la télévision ne fonctionnait pas.

Il sera observé que la propreté du logement est indifférente à la qualification de bail meublé. Il sera relevé au surplus, que dès la première demande de leur locataire à ce titre le 22 mai 2023, les bailleurs ont fait intervenir une entreprise de nettoyage pour procéder au nettoyage complet de l’appartement, non nettoyé par le précédent locataire.

S’agissant de la télévision, il sera relevé, de la même manière, que s’agissant d’un élément de confort, non prévu par les dispositions précitées, le dysfonctionnement du téléviseur présent dans le logement n’a aucune incidence sur la qualification de celui-ci. Au surplus, il sera relevé que, là encore, les bailleurs ont remplacé à première demande le téléviseur ainsi qu’il ressort de la facture produite et qu’ils l’ont fait installer à leurs frais dans l’appartement ainsi qu’il résulte des échanges WhatsApp entre les parties, produits aux débats.

S’agissant de la literie et de la couette, seuls éléments expressément prévus par les textes susvisés, il sera observé que ces éléments étaient bien présents dans le logement lors de l’entrée dans les lieux du locataire et que ces derniers ont été remplacés, sur son initiative, alors que les demandeurs avaient proposé, à plusieurs reprises, de remplacer la literie et la couette, ainsi qu’il ressort notamment du courrier adressé par les bailleurs au locataire le 13 août 2023. Arguant du mauvais état du matelas et de l’absence de couette, M. [N] [G] a cependant préféré procéder lui-même au remplacement desdits éléments, ainsi qu’il ressort du courrier électronique du 4 août 2013 adressé à ses bailleurs : « Pourquoi vouloir commander un lit puisque j’ai pallié à son absence en en fournissant un ? C’est trop tard, il fallait y penser avant de me louer le logement ! […] Dès lors, même si cela vous indispose, je conserverai ma propre literie et ma couette personnelle jusqu’à mon départ de votre logement ».

En tout état de cause, à supposer qu’il puisse être considéré que la literie et la couette étaient manquants, ces seuls éléments ne suffisent pas à remettre en cause la qualification de bail meublé, dès lors que le logement était par ailleurs équipé d’un four à micro-ondes, d’un réfrigérateur, de la vaisselle nécessaire à la prise des repas, d’ustensiles de cuisine, de table et sièges, étagères de rangement et luminaires.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments, sans qu'il ne soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, que M. [N] [G] échoue à rapporter la preuve de ce que le logement était en réalité vide.

Il sera en conséquence retenu que M. [N] [G] a bien signé un contrat de bail portant sur un logement meublé soumis aux dispositions de l’article 25-4 et suivants de la loi du 6 juillet 1989.

La demande de requalification du bail formée par le locataire sera donc rejetée.

Sur la validité du congé pour reprise

Concernant le bail meublé, l’article 25-8 de la même loi selon la version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, précise que « Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. […] »

Ainsi, lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Il doit indiquer les raisons concrètes pour lesquelles il souhaite récupérer le logement loué et en cas de contestation il doit apporter les justificatifs nécessaires à en justifier.

Le contrôle du caractère sérieux du motif ne saurait être un contrôle d'opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien s'il compte réellement s'y installer.

Sur les conditions de formes et les délais En l’espèce, M. [T] [X] et Mme [W] [X] justifient avoir délivré à M. [N] [G], par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, un congé pour reprise de location meublée. Le congé pour reprise précise le motif de ce congé, en l’espèce une reprise pour habiter au profit de M. [L] [X], né le 18 mars 2006, leur fils, afin qu’il puisse poursuivre ses études à [Localité 3], ainsi que son adresse au moment de la délivrance du congé. Le bénéficiaire de ce congé pour reprise fait partie de la liste limitativement énumérée par les dispositions susmentionnées.

Par ailleurs, le congé a été délivré le 22 novembre 2023 pour un départ le 18 mai 2024 à minuit, soit un délai de 5 mois et 26 jours, le délai de préavis légal étant fixé à minimum à 3 mois s’agissant d’un bail meublé. Il apparait par ailleurs que toutes les mentions légales obligatoires apparaissent dans le congé.

Contrairement à ce que soutient M. [N] [G], le congé délivré le 22 novembre 2023 à effet au 18 mai 2024 à minuit est donc bien régulier en la forme. Sur le motif légitime et sérieux de la reprise Il appartient au bailleur de démontrer que le projet d’occupation est réel, sérieux et crédible, ce qui suppose que les éléments avancés soient cohérents avec la situation personnelle du bénéficiaire et avec les caractéristiques du logement, objet de la reprise. De plus, il est rappelé qu’une jurisprudence constante rappelle que le juge ne peut substituer son appréciation à celle du bailleur quant à l’opportunité de reprendre un logement, mais qu’il lui appartient de vérifier la vraisemblance du projet d’habitation.

S’il est constant que le motif légitime du congé s’apprécie à la date de sa délivrance, il est tout aussi constant que le juge du fond peut, pour apprécier l’intention de reprise du bailleur, tenir compte d’éléments postérieurs à la date de délivrance du congé dès lors que ces éléments sont de nature à établir cette intention. Le bailleur n’est, en effet, pas tenu d’annexer au congé les documents justifiant le bien-fondé de la reprise. Il est en outre constant que le défaut d’occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise peut être justifié par l’existence d’une cause légitime ayant empêché l’occupation prévue, laquelle est notamment caractérisée par le maintien dans les lieux du locataire postérieurement à la date d’effet du congé. En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [N] [G] fait valoir la fraude des bailleurs, soutenant qu’au jour de la délivrance du congé, le fils des bailleurs n’était que lycéen et qu’il ne disposait d’aucune affectation pour la rentrée 2024. Il prétend que la reprise n’était à cette date qu’un projet vague, incertain et hypothétique qui ne peut caractériser un motif réel et sérieux au sens de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. Il allègue au soutien de ses prétentions, la relocation frauduleuse à un tiers trois jours après son départ des lieux, le 18 juillet 2025. Le congé du 22 novembre 2023 est motivé par la reprise en vue de l’habitation par le fils des bailleurs, précisant que celui-ci souhaite poursuivre ses études à [Localité 3] étant, au jour de la délivrance du congé, lycéen à [Etablissement 1] à [Localité 4]. Les demandeurs produisent le certificat de scolarité de M. [L] [X] pour l’année 2023/2024 auprès du Lycée de [Etablissement 1] attestant d’une inscription en terminale dans cet établissement, en qualité d’interne. Ils produisent en outre le certificat de scolarité daté du 7 novembre 2024 attestant de l’inscription de ce dernier en première année de classe préparatoire au sein du [Etablissement 2] à [Localité 5].

Ces éléments caractérisent sa qualité effective d’étudiant en très proche banlieue parisienne. Enfin, il est acquis que les bailleurs peuvent user de leur droit de propriété et déterminer le moment auquel ils souhaitent récupérer leur bien pour le mettre à disposition de leur fils afin qu’il puisse poursuivre ses études, sans que le juge n’ait à statuer sur l’opportunité de la date de la reprise. La circonstance que le congé ait été délivré alors que la procédure « parcoursup » n’était pas encore réalisée et que l’affectation du fils des bailleurs n’était pas décidée, est inopérante à démontrer la fraude des bailleurs, dès lors que la volonté de poursuivre des études à [Localité 3] existait à cette date et qu’elle s’est réalisée. Le défendeur est particulièrement mal fondé à prétendre que la fraude serait caractérisée par la relocation du bien trois jours après son départ des lieux le 18 juillet 2025, ce alors que le bénéficiaire de la reprise était légitimement empêché de l’occuper en raison du maintien sans droit ni titre de l’ancien locataire dans les lieux postérieurement à la date d’effet du congé et de son refus de quitter les lieux. Au regard de l’ensemble de ce qui précède, M. [N] [G] échoue à rapporter la preuve de la fraude des bailleurs et il sera constaté que le congé est régulier sur le fond.

En ces conditions, il y a lieu de valider le congé délivré le 22 novembre 2023 à effet au 18 mai 2024 à minuit.

Il y a donc lieu de constater également que par l’effet du congé, le bail conclu le 16 mai 2023 à effet au 19 mai 2023 entre M. [T] [X] et Mme [W] [X] d’une part et M. [N] [G] d’autre part, sur les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] a pris fin le 18 mai 2024 à minuit et que M. [N] [G] est devenu occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 19 mai 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi en application de l’article 1104 du même code.

En application des dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [N] [G] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de fin du bail, soit jusqu’au 18 mai 2024 à minuit. Par ailleurs, la validation du congé a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d'occupation du logement donné à bail. Le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [N] [G] est ainsi redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 19 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux intervenue le 18 juillet 2025.

En l’espèce, M. [T] [X] et Mme [W] [X] versent aux débats un décompte intégré à leurs conclusions démontrant que pour la période du 19 mai 2024 au 18 juillet 2025, M. [N] [G] reste leur devoir la somme de 6 046,36 euros au titre des indemnités d’occupation échues impayées.

Il sera relevé que le montant des indemnités d’occupation sollicité a été fixé à la somme de 772 euros à la suite de l’avis de la Commission de conciliation de [Localité 3] du 15 novembre 2023 ayant estimé que le complément de loyer initialement prévu au bail d’un montant de 78 euros n’était pas justifié. Il sera en outre relevé que les demandeurs sollicitent ce montant au prorata pour les mois de mai 2024 et juillet 2025.

Il y a lieu ensuite de déduire de ce montant, la somme de 717 euros correspondant au montant du dépôt de garantie versé par le locataire lors de la conclusion du contrat, après remboursement par les bailleurs de la somme de 78 euros par chèque daté du 8 janvier 2025 adressé par courrier recommandé au locataire.

La créance d’un montant total de 5 329,36 euros apparaît dès lors fondée tant dans son principe que dans son montant.

M. [N] [G] conteste le montant de l’indemnité d’occupation estimant avoir modifié ses règlements dans une « démarche juridique conservatoire, explicite et parfaitement formalisée, visant à rétablir l’équilibre contractuel ». Il prétend dès lors avoir lui-même recalculé le montant qu’il estime dû pour un logement vide au regard des règles de l’encadrement des loyers.

Il résulte cependant des développements qui précèdent que le bail signé par le locataire était bien un bail meublé, de sorte que le montant sollicité au titre de l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles en cas de poursuite du bail, était justifié. Il sera rappelé, en tout état de cause, que le locataire ne peut décider unilatéralement de modifier les conditions contractuelles convenues entre les parties, ce dont il résulte qu’il ne peut ni modifier la qualification juridique de celui-ci ni réduire le montant du loyer fixé par le contrat.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que M. [T] [X] et Mme [W] [X] rapportent la preuve d’une créance certaine, liquide et exigible. M. [N] [G], qui ne justifie d’aucun paiement libératoire, sera en conséquence condamné à payer la somme de 5 329,36 euros à M. [T] [X] et Mme [W] [X] au titre des indemnités d’occupations échues impayées pour la période du 19 mai 2024 au 18 juillet 2025, dépôt de garantie déduit.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. [T] [X] et Mme [W] [X] sollicitent des dommages et intérêts à hauteur de 10 000 euros faisant valoir que M. [N] [G] a refusé de quitter le logement à la date d’effet du congé, contestant notamment le caractère meublé du logement ; qu’il n’a finalement libéré les lieux qu’après la délivrance de l’assignation et qu’il a unilatéralement décidé de modifier les sommes dues au titre des indemnités d’occupation pour des motifs fantaisistes, avant de cesser totalement leur paiement ; que malgré les tentatives de règlement amiable, par eux-mêmes puis par l’intermédiaire de leur conseil, ce dernier a refusé toute conciliation. Ils font ensuite valoir une détérioration des relations avec leur locataire telle que la demanderesse a déposé plainte à deux reprises pour harcèlement. Ils soutiennent avoir subi un préjudice moral distinct causé par l’attitude de M. [N] [G].

En application de l’article 1240 du code civil, la résistance abusive peut ouvrir droit à indemnisation lorsqu’elle excède l’exercice normal du droit de se défendre et contraint le créancier à supporter un préjudice distinct de celui déjà réparé par l’indemnité d’occupation.

En l’espèce, s’il est vrai que le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’effet du congé constitue une faute, il convient d’une part de constater que le préjudice résultant de la privation de jouissance est déjà réparé par la condamnation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation. Il ressort cependant des pièces versées aux débats que M. [N] [G] ne pouvait légitimement se méprendre sur le caractère meublé du bail qu’il a signé et dont il produit lui-même les photographies en attestant. Il a néanmoins refusé, se fondant sur une prétendue requalification du bail, et ce malgré les nombreux courriers, tant des bailleurs que de leur conseil, de quitter le logement et de régler les sommes dues, les contraignant à agir en justice par assignation du 11 avril 2025, pour finalement quitter les lieux le 18 juillet 2025.

Il ressort en outre des développements qui précèdent que le locataire reprochait aux bailleurs l’absence de matelas et de couette dans le logement mais qu’il a fermement refusé la livraison d’équipements neufs par ces derniers, préférant y substituer ses propres équipements. Il ressort encore des éléments versés aux débats que de nombreuses demandes du locataire ont été satisfaites par ses bailleurs et que ce dernier s’est pourtant octroyé le droit de modifier de son propre chef le montant des loyers dus, en se fondant sur une requalification décidée unilatéralement et au demeurant injustifiée.

Il est établi que les demandeurs ont délivré un congé dans les formes et délais prévus par la loi, fondé sur un motif réel et sérieux de reprise et, ce faisant, n’ont fait qu’exercer leur droit de propriété, lequel a été entravé par l’attitude du défendeur.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le préjudice moral des demandeurs est établi et la résistance abusive et injustifiée de M. [N] [G] est caractérisée.

Il sera dès lors fait droit à la demande indemnitaire de M. [T] [X] et Mme [W] [X] qu’il convient cependant de ramener à de plus justes proportions.

M. [N] [G] sera ainsi condamné à leur payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [N] [G]

Sur le caractère indécent du logement

M. [N] [G] soutient que le logement donné à bail est indécent. Il fait valoir d’une part, invoquant le règlement sanitaire du département de Paris, que la surface habitable ne serait pas de 9 m² minimum. Il prétend d’autre part, qu’il serait énergétiquement indécent compte tenu d’un classement en G et d’une consommation excessive de 920kWh/m2/an, et que le logement ne serait pas étanche en raison d’infiltrations d’air. Il argue ensuite de l’insécurité de l’installation électrique et, enfin, de la non-conformité du sanibroyeur et de la déficience de la plomberie. Il sollicite en conséquence la restitution de l’intégralité des sommes versées depuis la conclusion du contrat.

Sur la surface du logement

La décence du logement est définie, s’agissant des dimensions du logement, par l’article 4 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, pris pour l’application de l’article 187 de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, qui édicte :

« Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation. »

Il s’agit donc de deux conditions alternatives.

Ce dernier article, dans sa version applicable au litige (et qui est devenu R.156-1 après recodification, sans changement sur ces points), prévoit que :

« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; […].

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R.111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

Par ailleurs, l’article 40-3 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris prévoit dans sa partie relative aux règles d’habitabilité, s’agissant de la superficie des pièces :

« L’une au moins des pièces principales de logement doit avoir une surface au sens du décret du 14 juin 1969 supérieure à neuf mètres carrés.

Les autres pièces d’habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à sept mètres carrés. Dans le cas d’un logement comportant une seule pièce principale, ou constitué par une chambre isolée, la surface de ladite pièce doit être au moins égale à neuf mètres carrés.

Pour l’évaluation de la surface de chaque pièce, les parties formant dégagement ou cul-de-sac d’une largeur inférieure à deux mètres ne sont pas prises en compte. »

Si les dispositions d’un règlement sanitaire départemental non abrogées sont plus rigoureuses que celles du décret du 30 janvier 2002 s’agissant des modalités de calcul de la surface habitable et ne sont pas incompatibles avec celui-ci, elles doivent recevoir application (3ème civ. 17 décembre 2015, pourvoi n°14-22754, Bull. 2015, III, n°135, 3ème civile, 3 mai 2018, pourvoi n°17-11.132, Bull. 2018, III, n°48) ; la norme spéciale doit l’emporter sur la norme plus générale.

Enfin, s’agissant de la charge de la preuve, il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu’il s’est libéré de son obligation de décence.

En l’espèce, il ne ressort pas des textes précités que les dispositions du règlement sanitaire départemental de Paris précité aient été abrogées par le décret de 2002, que ce soit explicitement ou implicitement ; ces dispositions sont plus rigoureuses que celles du décret de 2002 s’agissant tant de la superficie du logement considéré comme habitable que de l’absence de condition alternative tenant au volume du logement mais ne sont pas incompatibles avec celui-ci.

Les locaux sont décrits dans le contrat de location comme se composant de deux pièces d’une superficie de 19,69 m².

L’attestation de surface établie le 12 février 2025 par le cabinet A+DIAG produit aux débats précise que le local à usage d’habitation est d’une surface habitable totale et d’une surface habitable au sol de 18,18 m², pour un volume de 21,3 m3.

Il résulte encore de cette attestation de surface que la cuisine est d’une superficie de 6,29 m², le salon de 8,57 m² et la salle d’eau de 3,32 m², en surface au sol comme en surface habitable.

Au vu de ces éléments, l’unique pièce principale étant d’une superficie inférieure à 9 m², le logement objet du bail n’est pas conforme aux normes de décence du décret du 30 janvier 2002 et du règlement sanitaire de Paris.

Sur l’indécence énergétique

En application de l’article 3 bis du décret du 30 janvier 2002, « I.-En France métropolitaine, le niveau de performance minimal prévu au premier alinéa de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 susvisée correspond, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation :

- à compter du 1er janvier 2025, à la classe F ;

- à compter du 1er janvier 2028, à la classe E ;

- à compter du 1er janvier 2034, à la classe D. […] »

Ces dispositions sont applicables à compter du 1er janvier 2025 aux contrats conclus à compter de cette date, mais n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à son entrée en vigueur.

En l’espèce, le bail a été conclu le 16 mai 2023 avec prise d’effet au 19 mai 2023, et a pris fin le 18 mai 2024 par l’effet du congé, soit antérieurement à la date d’entrée en vigueur de la disposition précitée.

Par conséquent, cette disposition n’est pas applicable au bail litigieux.

Sur le défaut d’aération suffisante du logement

Aux termes de l’article 2-6 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il résulte du dossier technique immobilier établi par le cabinet A+ DIAG du 12 février 2025 produit aux débats que le logement est classé en catégorie G. M. [N] [G] allègue des infiltrations d’airs permanentes et un refroidissement permanent du logement liés à la porte qui présenterait un interstice d’environ 5mm sur la hauteur, à l’origine d’un défaut d’étanchéité.

S’il ressort en effet de l’état des lieux de sortie une mention manuscrite indiquant « cornière à poser = jour » et des échanges de courriels entre les parties que le jour présent sur la porte était connu des bailleurs depuis le mois d’octobre 2023, le locataire ne démontre aucunement les troubles de jouissance qu’il allègue, aucune photographie de ladite porte n’étant produite, ni aucun constat de commissaire de justice, ni même aucune attestation permettant de corroborer l’ensemble de ses allégations. L’indécence du logement ne peut dès lors résulter de ces seules allégations. En tout état de cause, il ressort des multiples échanges de courriers et SMS entre les parties que les bailleurs ont, à plusieurs reprises, tenté de faire intervenir des entreprises pour corriger le « jour » allégué au niveau de la porte d’entrée, sans parvenir à entrer dans le logement, le locataire ayant entravé la venue des entreprises.

Sur l’installation électrique

En vertu de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 prévoit que « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ».

M. [T] [X] et Mme [W] [X] soutiennent que le simple fait qu’un rapport établisse l’absence de conformité de l’installation électrique aux normes en vigueur ne suffit pas à établir le caractère non décent d’un logement, en l’absence de preuve de la dangerosité de cette installation.

En l’espèce, il ressort du dossier technique immobilier précité s’agissant de l’état de l’installation intérieure d’électricité que le logement comporte des anomalies tenant à la protection contre les surintensités adaptée à la section des conducteurs, sur chaque circuit, et des matériels électriques présentant des risques de contacts directs.

Il résulte de ces éléments que contrairement à ce que prétendent les demandeurs, l’installation électrique du logement n’est pas seulement non conforme aux normes en vigueur mais présente une dangerosité pour la sécurité et la santé de l’occupant, tenant notamment aux risques de contacts directs pouvant générer, notamment, des risques d’électrisation.

Sur le sanibroyeur et la plomberie

En application de l’article 3 du décret précité, « Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ».

L’article 47 de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris prévoit que « Le système de cabinets d'aisances comportant un dispositif de désagrégation des matières fécales est interdit dans tout immeuble neuf, quelle que soit son affectation. Toutefois, en vue de faciliter l'aménagement de cabinets d'aisances dans les logements anciens qui en sont totalement démunis, faute de possibilité technique de raccordement, il peut être installé exceptionnellement et après autorisation de l'autorité sanitaire des cuvettes comportant un dispositif mécanique de désagrégation des matières fécales avant leur évacuation. Le conduit d'évacuation doit se raccorder directement et indépendamment de tout appareil sanitaire sur une canalisation d'eaux-vannes de diamètre suffisant et convenablement ventilée. Il ne doit comporter aucune partie ascendante. L'installation doit comporter une chasse d'eau et être conforme à toutes les dispositions du présent règlement sanitaire. Toutes précautions spéciales sont prises notamment pour qu'il ne se manifeste aucun reflux d'eaux-vannes ni désamorçage de joints hydrauliques dans les appareils branchés sur la même chute. »

Ainsi qu’il a été rappelé précédemment, il ne ressort pas des textes précités que les dispositions du règlement sanitaire départemental de Paris précité aient été abrogées par le décret de 2002, de sorte que les dispositions précitées de l’article 47, plus rigoureuses, restent applicables.

En l’espèce, le locataire soutient que le sanibroyeur installé dans la salle d’eau n’est pas conforme en ce qu’il provoque des remontées régulières de matières fécales dans le bac à douche après chaque usage.

Il justifie en avoir alerté la demanderesse par SMS le 24 mai 2023 indiquant avoir constaté que sa douche était bouchée après avoir utilisé le WC, ce à quoi cette dernière lui a répondu : « c’est un sanibroyeur comme très souvent à [Localité 3]. Il faut tirer la chasse d’eau deux fois et cela va vider la douche. Si cela ne fonctionne pas, dites moi. » Le locataire a alerté ses bailleurs de difficultés liées au refoulement dans la douche à plusieurs reprises, sans qu’une solution n’ait été trouvée pour remédier à ces dysfonctionnements malgré plusieurs interventions de plombiers.

Le défendeur produit une facture datée du 29 novembre 2023 de la S.A.R.L. BRAHMI ET FILS consécutive à une intervention de dégorgement des canalisations dont il ressort que les troubles de jouissance subis par le locataire dans l’utilisation des sanitaires relèvent d’un défaut d’installation et non d’un défaut d’entretien ou une mauvaise utilisation des équipements. En effet, ont été constaté : un engorgement général des éléments sanitaires avec débordement, écoulement d’eau sous l’évier depuis le siphon type IKEA avec présence de prises électriques, précisant « l’ensemble des éléments est raccordé sur la même entrée du broyeur et il y a une contre pente entre l’évier et la douche derrière le lavabo ce qui favorise l’accumulation de déchets organiques et de calcaire provoquant ainsi des bouchons. Afin d’éviter la récidive, il conviendrait de changer la canalisation entre l’évier et la douche qui doit être réduit par les dépôts. Par ailleurs, le manque de pente global des eaux usées empêche l’eau d’arriver correctement au broyeur qui se remplit très lentement et peine à éjecter l’eau jusqu’à la colonne de l’immeuble situé de l’autre côté du couloir. Il serait judicieux de le remplacer par un clapet anti retour ».

Malgré les diverses interventions réalisées, les troubles de jouissance liés à l’utilisation des sanitaires n’ont pas cessé, sans qu’il ne soit démontré par les demandeurs que le locataire en serait à l’origine.

Ces éléments établissent un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance.

Sur la demande de restitution de l’intégralité des loyers versés

En matière d’indécence, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire peut demander d’obtenir du juge une réduction ou une suspension du loyer.

En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas plus admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux.

En l’espèce, il n’est aucunement démontré par le défendeur que les lieux loués étaient inhabitables, celui-ci ayant, au contraire, refusé de les libérer après la date de délivrance du congé par les bailleurs. 

Il sera dès lors débouté de sa demande de restitution de l’intégralité des sommes versées en contrepartie de l’occupation du bien.

Sur l’indemnisation du trouble de jouissance

Le preneur a droit à une indemnisation pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent.

Au vu des développements qui précèdent, le préjudice de jouissance de M. [N] [G] est partiellement établi en son principe, au regard notamment de la superficie du logement, des dysfonctionnements des équipements sanitaires et des nuisances occasionnées, et des risques électriques. Compte tenu de la nature et de l’étendue des désordres relevés, il y a lieu de fixer le trouble de jouissance à 40% du montant du loyer effectivement payé pendant la durée du bail, soit du 19 mai 2023 au 18 mai 2024, date à laquelle le bail a pris fin par l’effet du congé et, partant, l’obligation de délivrance des bailleurs.

Il s’en déduit une créance au profit de M. [N] [G] de 3 705,60 euros (772 euros X 40% X 12).

M. [T] [X] et Mme [W] [X] seront donc condamnés solidairement à payer à M. [N] [G] la somme de 3 705,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement avec capitalisation des intérêts, laquelle est de droit lorsqu’elle est demandée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [N] [G] qui succombe principalement à la cause, sera condamné aux dépens de l'instance, sans qu’il ne soit nécessaire de lister les frais compris dans les dépens, et sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [T] [X] et Mme [W] [X] les frais irrépétibles qu'ils ont dû engager et M. [N] [G] sera ainsi condamné à leur verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de requalification du bail meublé en bail de logement vide à usage d’habitation ;

CONSTATE la validité du congé pour reprise délivré le 22 novembre 2023 à effet au 18 mai 2024 à minuit relatif au contrat de bail meublé conclu le 16 mai 2023 à effet au 19 mai 2023 entre M. [T] [X] et Mme [W] [X] d’une part et M. [N] [G] d’autre part, sur les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], et la fin du bail à cette date ;

CONSTATE que M. [N] [G] est occupant sans droit ni titre à compter du 19 mai 2024 ;

CONDAMNE M. [N] [G] à verser à M. [T] [X] et Mme [W] [X] la somme de 5 329,36 euros au titre des indemnités d’occupation échues impayées pour la période du 19 mai 2024 au 18 juillet 2025, dépôt de garantie déduit ;

CONDAMNE M. [N] [G] à verser à M. [T] [X] et Mme [W] [X] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

CONDAMNE solidairement M. [T] [X] et Mme [W] [X] à payer à M. [N] [G] la somme de 3 705,60 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

DEBOUTE M. [N] [G] de sa demande de restitution de l’intégralité des sommes versées au titre du bail conclu le 16 mai 2023 ;

CONDAMNE M. [N] [G] à payer à M. [T] [X] et Mme [W] [X] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [N] [G] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 septembre 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,