Demande en exécution ou en dommages-intérêts pour mauvaise exécution d'un contrat non qualifié

Date de délivrance des copies par le greffe : 1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à Me KIEFFER

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 1ère Chambre section B

JUGEMENT DU 05 Août 2026

DÉCISION N° 2026/

N° RG 26/02641 - N° Portalis DBWQ-W-B7K-QWQ6

DEMANDERESSES :

Madame [P] [X] divorcée [H] née le 02 Octobre 1935 à BAUMGARTEN (AUTRICHE) Villa Marie 16 Bd du Cap Quartier Juan les Pins 06160 JUAN LES PINS

Madame [L] [H] née le 30 Mars 1972 à ANTIBES (06600) Concilio de trento 36-40 08018 BARCELONE (ESPAGNE)

toutes deux représentées par Me Frédéric KIEFFER, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

La société SQH PCA SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR, S.A.S.U. inscrite au RCS de Nice sous le numéro 349 908 483, venant aux droits de la société Cabinet ESPARGILIERE, S.A.S. 15 avenue Robert Soleau 06600 ANTIBES

non comparante et non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame Sophie PISTRE, Vice-Présidente

Greffier : Monsieur Thomas BASSEZ

Vu l’article 760 du code de procédure civile ;

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure par mention au dossier en date du 10.06.2026,

A l’audience publique du 10.06.2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 05.08.2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2026 à la requête de Mesdames [P] [H] née [X] et [L] [H], à l’encontre de la société SQH PCA SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR

La société SQH PCA SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR ne constitue pas avocat

Vu les dispositions de l'article 778 du code de procédure civile,

Le président de l'audience d'orientation a déclaré l'instruction close le 10 juin 2026 et a fixé l'audience le jour même

* *

Mesdames [H] exposent que suivant acte de partage du 5 décembre 2023 elles sont devenues en qualité respective d’usufruitière et de nue-propriétaire, propriétaires d’un bien situé 728 chemin des 4 chemins, Les Oliviers, C1 – 80 chemin des hautes Bréguières, à ANTIBES, savoir les lots 74 (un appartement de type F3) et 197 (une cave en sous-sol).

Elles exposent que le bien était loué par Monsieur [J] [V] et Madame [B] [V] née [O], selon bail signé le 28 mars 2018, pour une durée de trois années à compter du 25 avril 2018, moyennant un loyer mensuel de 930 €, le montant des provisions pour charges mensuelles s’élevant à 180 €.

Elles ajoutent que selon mandat de gestion locative « Optisquare » avec garantie des loyers signé le 24 janvier 2024, elles ont donné pouvoir à la société cabinet ESPARGILLIERE (devenue la société SQH PCA SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR à la suite d’un traité de fusion) de gérer et administrer, tant activement que passivement, les biens et droits immobiliers susmentionnés pour une durée de trois années, et que ce mandat prévoit notamment les obligations suivantes à la charge du cabinet ESPARGILLIERE : « GESTION DES LOYERS : - encaisser, percevoir tous loyers, charges, dépôts de garantie (dépôts dont le mandataire demeurera détenteur), indemnités d’occupation et d’assurances, provisions et plus généralement toute somme ou valeur relative au(x) bien(s) géré(s) ; - donner quittance, reçu et décharge, et corrélativement donner mainlevée de toute saisie, opposition et cautionnement ; - procéder à tous règlements dans le cadre de la même administration et, acquitter sur demande expresse du mandant les sommes dues au titre des impositions et taxes, des charges de copropriété, les récupérer éventuellement auprès des locataires ; - procéder à la révision des loyers. » PROCEDURES DE RECOUVREMENT : En cas de difficulté ou à défaut de paiement du locataire, le mandant donne mandat exprès au mandataire qui l’accepte, de diligenter tant en demande qu’en défense toutes saisies, actions judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres ou pièces. Le mandataire ne peut représenter le mandant devant le tribunal d’instance et la juridiction de proximité en vertu des dispositions de l’article 828 du code de procédure civile. En cas de déclaration de créances, le mandataire devra détenir un mandat spécial. Tous frais et débours générés par un incident de paiement ou plus généralement générés dans le cadre de l’exécution du présent mandat seront supportés par le mandant. GESTION DES TRAVAUX : - faire exécuter toutes réparations URGENTES, en aviser rapidement le mandant; prendre toutes mesures conservatoires ; - pour tous les autres travaux, les faire exécuter après accord écrit du mandant; - s’adjoindre le concours d’un maître d’œuvre ou d’un technicien et cela aux frais du mandant si le mandataire le juge nécessaire et après accord écrit du mandant ; - en régler les factures dans la limite des fonds disponibles, à défaut le mandant s’engage à en adresser le règlement au mandataire à première demande. »

Les demanderesses ajoutent qu’elles ont adhéré à la convention d’assurance facultative « Garantie contre les loyers impayés », et que l’option pour cette Garantie de Loyers impayés fait l’objet d’une annexe au mandat de gestion, leur permettant de bénéficier des garanties du contrat RISQUES LOCATIFS souscrit par le Cabinet ESPARGILLIERE auprès de SEYNA, à effet du 1 er janvier 2023, en contrepartie de laquelle elles s’acquittent d’une cotisation supplémentaire de 2,90% TTC du montant du loyer, charges et taxes.

À l’appui de leur action, Mesdames [H] soutiennent que les locataires ont manqué à de nombreuses reprises à leur obligation de payer les loyers, que dans ce contexte le cabinet ESPARGILLIERE les représentant, a assigné les locataires en référé de sorte que par ordonnance du 12 novembre 2024 le tribunal de proximité d’Antibes a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire, ordonné l’expulsion, et condamné les requis à régler différentes sommes. Elles soutiennent que cette initiative procédurale a été menée à leur insu, et qu’à la réception du procès-verbal de sortie des lieux, elles ont pu constater l’ampleur des dégâts causés par leurs locataires. Elles soutiennent que malgré relance elles n’ont reçu pour seule nouvelle que le compte récapitulatif de gestion édité le 24 juin 2025 faisant apparaître une créance locative à hauteur de 30 434,60 € et un compte récapitulatif de gestion édité le 24 septembre 2025 faisant apparaître une créance locative à hauteur de 29 258,60 € et ce malgré la souscription d’une garantie de loyers impayés. Elles soutiennent qu’à ce jour elles n’ont toujours pas été réglées de cette créance au titre de la garantie de loyer malgré la souscription et le paiement des cotisations du contrat et que la société SQH PCA SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR a pris l’initiative de résilier unilatéralement le mandat de gestion locative sans même la peine de le leur notifier. Elles invoquent la négligence de leur mandataire dans le recouvrement des loyers impayés depuis près de 2 années. Elles invoquent la garantie des loyers impayés et demandent en outre des dommages et intérêts en raison de la faute du mandataire dans sa gestion, faisant valoir qu’il appartenait à la société SQH PCA SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR de régler à première demande les sommes dues, puis de faire son affaire personnelle de remboursement des sommes réglées auprès de la GLI SEYNA, et que Madame [P] [H] usufruitière âgée de 90 ans, dépend fortement des loyers perçus.

Mesdames [H] sollicitent au terme de leur assignation, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige en application de l'article 455 du code de procédure civile, de voir : Vu les articles 1103, 1104, 1217, 1231-1, et 1992 du code civil, 514, 696, 699 et 700 du code de procédure civile, les pièces versées aux débats, Condamner la société SQH PCA SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR à payer à Madame [P] [H], née [X] et à Madame [L] [H], la somme de 28 543,23 € au titre de la « garantie de bases des loyer impayés » ; Condamner la société SQH PCA SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR à payer à Madame [P] [H], née [X] et à Madame [L] [H], la somme de 18 530,60 € au titre de la « garantie de bases détériorations immobilières » ; Condamner la société SQH PCA SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR à payer à Madame [P] [H], née [X], la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts Condamner la société SQH PCA SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR à payer à Madame [P] [H], née [X] et à Madame [L] [H], la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles ; Condamner la société SQH PCA SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL KIEFFER MONASSE & ASSOCIES Dire que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire.

MOTIFS

Sur la régularité de la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, quand le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la société SQH PCA SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR a été régulièrement assignée par procès-verbal de remise à personne morale, la personne de Madame [S] [W] employée ainsi déclarée, qui a affirmé être habilité à recevoir l’acte et a confirmé le domicile ou le siège social.

Les dispositions de l'article 754 du code de procédure civile ont été respectées et un délai de plus de 15 jours s'est écoulé entre la transmission du second original le 9 avril 2026 et l’audience d’orientation du 10 juin 2026.

La contribution pour l’aide juridique a été acquittée.

Sur les demandes principales

Aux termes des dispositions de l'article 1103 du Code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des dispositions de l'article 1104 du Code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes des dispositions de l'article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : –refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation –poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation –obtenir une réduction du prix –provoquer la résolution du contrat –demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Aux termes des dispositions de l'article 1231 du Code civil à moins que l'inexécution soit définitive, les dommages-intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s'exécuter dans un délai raisonnable.

Aux termes des dispositions de l'article 1231–1 du Code civil le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes des dispositions de l’article 1231 – 6 du Code civil les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Mesdames [H] versent verse les pièces suivantes : Acte authentique du 5 décembre 2023 Contrat de location du 28 mars 2018 mandat de gestion locative « Optisquare » avec garantie des loyers du 24 janvier 2024 Extrait PAPPERS CABINET ESPARGILLIERE Extrait PAPPERS SQH PCA SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR PV des décisions de l’associé unique du 2 juillet 2025 Ordonnance de référé du 12 novembre 2024 Situation locative au 25 septembre 2024 Courriel du 13 décembre 2024 de Me KIEFFER au CABINET ESPARGILLIERE Courriel du 7 janvier 2025 du CABINET ESPARGILLIERE à Me KIEFFER Procès-verbal de sortie des lieux du 7 mars 2025 Courriel du 15 mai 2025 de Me KIEFFER au CABINET ESPARGILLIERE Courriel de relance du 17 juin 2025 de Me KIEFFER au CABINET ESPARGILLIERE Courriel du 19 juin 2025 de SQUARE HABITAT à Me KIEFFER Compte récapitulatif de gestion du 24 juin 2025 Compte récapitulatif de gestion du 24 septembre 2025 Courrier RAR du 3 novembre 2025 de Me KIEFFER à SQUARE HABITAT Courriel du 20 novembre 2025 de SQUARE HABITAT à Me KIEFFER Situation locative au 24 décembre 2025 – 28 543,23 € Facture recherche de fuite Echange de mails du 13 février 2026 Facture réparation du dégât des eaux Facture travaux de réparation et de réfection de l’appartement Avis d’impôt établi en 2025

Par ces éléments, Mesdames [H] démontrent la relation contractuelle, en ce qu’elles ont donné mandat de gestion locative à la défenderesse. Elles démontrent également avoir souscrit une garantie de loyers impayés. Elles démontrent que le procès-verbal de sortie des locataires fait état de dégâts. Elles démontrent que les locataires ont quitté les lieux en l’état d’importantes dettes locatives. Elles démontrent les multiples démarches de leur conseil pour tenter d’obtenir des informations de la part du gestionnaire, y compris par courrier RAR.

La société SQH PCA SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR, qui bien que régulièrement assignée, ne constitue pas avocat, ne vient pas contredire la consistance des obligations contractuelles pesant sur elle, invoquées par Mesdames [H]. Elle ne vient pas, alors qu’elle a la charge de la preuve en application de l’article 1353 2e alinéa du Code civil, justifier du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de ses obligations.

Il y a lieu dès lors de faire droit aux demandes principales et de condamner la société SQH PCA SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR à payer à Madame [P] [H], née [X] et à Madame [L] [H], les sommes de : – 28 543,23 € au titre de la « garantie de bases des loyers impayés » ; – 18 530,60 € au titre de la « garantie de bases détériorations immobilières.

L’existence d’un préjudice indépendant du retard, consécutif d’un comportement fautif empreint de mauvaise foi de la part du débiteur, est insuffisamment caractérisée. La demande de dommages et intérêt complémentaire sera rejetée.

Sur l'article 700 du code de procédure civile, l'exécution provisoire et les dépens

La société SQH PCA SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR , qui succombe, supportera les dépens et devra indemniser Mesdames [H] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile selon détail précisé au dispositif.

L'article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.  En l'espèce, l'exécution provisoire de droit est compatible partiellement avec la nature de l'affaire. Elle sera écartée à hauteur de 50 % des condamnations prononcées.

  PAR CES MOTIFS   Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, Vu les articles 1103, 1104, 1217, 1231-1, et 1992 du code civil, 514, 696, 699 et 700 du code de procédure civile, les pièces versées aux débats,

Condamne la société SQH PCA SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR à payer à Madame [P] [H] née [X] et à Madame [L] [H], ensemble, la somme de 28 543,23 € au titre de la « garantie de bases des loyer impayés »

Condamne la société SQH PCA SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR à payer à Madame [P] [H] née [X] et à Madame [L] [H], ensemble, la somme de 18 530,60 € au titre de la « garantie de bases détériorations immobilières »

Déboute Madame [P] [H], née [X] de sa demande de dommages et intérêts

Condamne la société SQH PCA SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR à payer à Madame [P] [H] née [X] et à Madame [L] [H], ensemble, la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles ; Condamne la société SQH PCA SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D’AZUR aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL KIEFFER MONASSE & ASSOCIES

Juge y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire à hauteur de 50 % des condamnations prononcées par le présent jugement

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jours, mois et an susdits.             LE GREFFIER                                                   LA PRESIDENTE