Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] Service des contentieux de la protection [Adresse 1] [Localité 2] JUGEMENT DU 26 Juin 2026

N° RG 26/00015 - N° Portalis DBYC-W-B7J-L7WZ

Jugement du 26 Juin 2026 N°: 26/678

S.A.S. AIVS DE [Localité 1] METROPOLE

C/

[H] [S]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Mme [U] COPIE CERTIFIEE CONFORME à M [S] COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 26 Juin 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 27 Mars 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 26 Juin 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. AIVS DE [Localité 3] [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Mme [E] [U], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [H] [S] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 5] comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 juin 2024, la société A.I.V.S a consenti un contrat de sous-location à M. [H] [S] sur des locaux (logement n°107) situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 215,10 euros et d’une provision pour charges de 44 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 533,08 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai d’un mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [H] [S] le 11 juin 2025.

Par assignation du 23 décembre 2025, la société A.I.V.S a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’obtenir la résiliation du contrat de sous-location et l’expulsion du sous-locataire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2026.

A cette date, la société A.I.V.S a comparu représentée par Mme [E] [U], dûment munie d’un pouvoir.

Soutenant oralement les termes de son assignation et actualisant ses demandes, au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1224 et 1728 du Code civil, la société A.I.V.S sollicite de : Constater la résiliation du contrat de sous-location conclu le 24 juin 2024 et dire M. [H] [S] sans droit ni titre d’occupation, A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de sous location pour défaut de paiement des loyers, Ordonner, en conséquence, l’expulsion des lieux de M. [H] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, Condamner M. [H] [S] au paiement de la somme de 2.438,16 euros correspondant au montant des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés au jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, Condamner M. [H] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il y aura lieu de fixer à la somme de 262,14 euros à compter du jour où le contrat de sous location se sera trouvé résilié et jusqu’à l’entière libération des lieux, Condamner M. [H] [S] au paiement des frais de signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du 6 juin 2025, de sa dénonciation à la CCAPEX, ainsi qu’au paiement des frais de signification de la présente assignation et de sa dénonciation à la préfecture, Condamner M. [H] [S] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la société A.I.V.S soutient que le sous-locataire n’a pas respecté les termes du contrat de sous-location en ne réglant par les loyers et charges selon les modalités convenues et en ne régularisant pas la situation, lui permettant de considérer que la clause résolutoire est acquise.

En réponse à la demande de délais de paiement, la société A.I.V.S. indique ne pas s’y opposer.

A l’audience, M. [H] [S] a comparu en personne.

Il sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux et propose de régler sa dette par mensualités de 400 euros.

Au soutien de ses demandes, il expose qu’il n’a pas pu respecter ses obligations contractuelles dans les suites de la perte de son emploi. Il déclare avoir retrouvé un emploi pour un revenu d’environ 2.500 euros par mois, qui devrait lui permettre de reprendre les paiements et de régler sa dette.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du contrat de sous-location

Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En application des articles 1217, 1224 et 1227 du même Code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du Code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

L’article 1228 du Code civil dispose, quant à lui, que : « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

Enfin, en application de l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le contrat de sous location conclu entre les parties contient à l’article X une clause résolutoire, prévoyant qu'à défaut de paiement du loyer et des charges, après un délai de préavis d’un mois, le contrat pourra être résilié.

La bailleresse justifie d’un commandement de payer la somme de 533,08 euros a été signifié au sous-locataire le 6 juin 2025. Or d’après l’historique des versements, cette somme de 533,08 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans un délai d’un mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La société A.I.V.S est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de sous-location s’est trouvé résilié de plein droit le 7 juillet 2025.

Cependant, M. [H] [S] sollicite la suspension de la clause résolutoire conditionné au respect d’un plan d’apurement à hauteur de 400 euros par mois pendant six mois. La société A.I.V.S ne s’oppose pas à cette demande.

Dans ces conditions, il y a lieu d’accorder des délais de paiement M. [H] [S] à hauteur de 400 euros par mois en plus du loyer courant pour s’acquitter des sommes dues, et de dire qu’en cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de sous location pourra se poursuivre.

A défaut de paiement d’une seule échéance, qu’elle soit due au titre du loyer ou des charges ou de la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le contrat de sous-location résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la demanderesse pourra faire procéder à l’expulsion de M. [H] [S], et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur l’indemnité d’occupation

Par application de l’article 1240 du Code civil, au vu du préjudice causé au bailleur par l’occupation des locaux, en cas de maintien dans les lieux du sous-locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 262,14 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer, les charges et les accessoires, à partir du 7 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1003 du Code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, l’article V du contrat de sous-location prévoit que le loyer est payé mensuellement à terme échu.

La société A.I.V.S verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 mars 2026, M. [H] [S] lui devait la somme de 2.438,16 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [H] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 23 décembre 2025.

4.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [H] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Compte-tenu de la situation économique de la partie condamnée aux dépens, la demande de la société A.I.V.S. concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, sera rejetée.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai d’un mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de sous-location conclu le 24 juin 2024 entre la société A.I.V.S., d’une part, et M. [H] [S], d’autre part, concernant les locaux (logement n°107) situés au [Adresse 3] à [Localité 6] est résilié depuis le 7 juillet 2025,

CONDAMNE M. [H] [S] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 2.438,16 euros (deux mille quatre cent trente-huit euros et seize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2025,

AUTORISE M. [H] [S] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 6 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 400 euros (quatre cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [H] [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 juillet 2025, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [H] [S] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution, M. [H] [S] sera condamné à verser à la société A.I.V.S. une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat de sous-location et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux par la remise des clés, REJETTE la demande de la société A.I.V.S.au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 juin 2026, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge