Autres demandes relatives à la vente

N° RG 24/02720 - N° Portalis DBXS-W-B7I-IIY4

Copie exécutoire délivrée le 23/06/2026

à : - la SELARL CARTIER GROSDIDIER & NIEUVIARTS, - Me Wolfgang FRAISSE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GENERAL

JUGEMENT DU 23 JUIN 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [U] [M] né le 29 Octobre 1973 à [Localité 1] (ARMENIE) [Adresse 1] [Localité 2] représenté par Me Wolfgang FRAISSE, avocat au barreau de la DRÔME, avocat postulant et Maître Arnold VEVE, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant,

Madame [A] [F] épouse [M] née le 15 Février 1984 à [Localité 1] (ARMENIE) [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Wolfgang FRAISSE, avocat au barreau de la DRÔME, avocat postulant et Maître Arnold VEVE, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant,

DÉFENDERESSE :

S.A. FONCIERE EPILOGUE, prise en la personne de son représentant légal domiciliée au dit siège [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Valentine GROSDIDIER, avocat de la SELARL CARTIER GROSDIDIER & NIEUVIARTS, avocat au barreau de la DRÔME, avocat postulant et Maître Georges ZOGHAIB, avocat au barreau du VAL D’OISE, avocat plaidant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Corinne LARUICCI, vice-président, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : Gaëlle SOUCHE

DÉBATS :

À l’audience publique du 21 avril 2026, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu le 22 février 2023 par Me [J] [N], notaire à [Localité 4], la SA FONCIERE EPILOGUE a vendue à Monsieur [U] [M] et Madame [A] [F] épouse [M] un entrepôt de 85 m² au sol avec mezzanine, abri et jardin figurant au cadastre section AI n° [Cadastre 1], et un abri voiture couvert, une cour et une allée avec portail cadastré section AI n° [Cadastre 2], sis [Adresse 3] à [Localité 2] (Drôme). L’acte stipule certaines obligations que le vendeur doit réaliser dans un délai maximum de 6 mois à compter de la vente, qu’il charge la société PERSPECTIVE IMMO de faire les installations prévues à ses frais, et qu’en cas de non-réalisation des travaux dans le délai prévu, une astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard sera due par le vendeur à l’acquéreur. Ces obligations sont les suivantes : - Installation d’un compteur électrique triphasé. - Réalisation des infrastructures nécessaires à la création d’une arrivée d’eau courante. - Installation d’un compteur d’eau. - Réalisation d’un système d’évacuation des eaux usées et raccordement au système communal. - Réalisation d’un mur de 1,60 m de hauteur sur la limite Ouest séparative avec la parcelle AI n°[Cadastre 3] sur une longueur de 8,42 mètres (jusqu’à l’escalier environ). - Réalisation d’une clôture sur la limite Nord séparative entre la parcelle AI n°[Cadastre 2] et la parcelle AI n°[Cadastre 3] de l’entrée jusqu’au premier ange de la maison édifiée sur AI n°[Cadastre 3]. - Réalisation mur par feu sur le mur mitoyen entre les deux entrepôts entre les parcelles cadastrées section AI numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 4]. - Réalisation d’un grillage sur la limite formant le jardin entre les parcelles AI numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 4]. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 30 juillet 2024, le conseil des époux [M] a fait part à la société FONCIERE EPILOGUE du refus de la société PERSPECTIVE IMMO de réaliser les travaux prévus en l’absence de moyens financiers, et l’a mise en demeure, préalablement à toute poursuite judiciaire, de réaliser les travaux et de lui régler l’astreinte financière de 100 € par jour, soit la somme de 34300 €.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2024, Monsieur [U] [M] et Madame [A] [F] épouse [M] (ci-après dénommés les époux [M]) ont assigné la SA FONCIERE EPILOGUE aux fins de solliciter du tribunal, sous le bénéfice du maintien de l’exécution provisoire et au visa des dispositions des articles 1103, 1194, 1217, 1231-5 et suivants du Code Civil, de : Juger que la SA FONCIERE EPILOGUE est défaillante dans l’exécution de son obligation contractuelle de réaliser ou faire réaliser les travaux prévus par l’acte de vente en date du 22 février 2023, Condamner la SA FONCIERE EPILOGUE à réaliser ou faire réaliser à ses entiers frais avancés les travaux suivants : - Installation d’un compteur électrique triphasé. - Réalisation des infrastructures nécessaires à la création d’une arrivée d’eau courante. - Installation d’un compteur d’eau. - Réalisation d’un système d’évacuation des eaux usées et raccordement au système communal. - Réalisation d’un mur de 1,60 m de hauteur sur la limite Ouest séparative avec la parcelle AI n°[Cadastre 3] sur une longueur de 8,42 mètres (jusqu’à l’escalier environ). - Réalisation d’une clôture sur la limite Nord séparative entre la parcelle AI n°[Cadastre 2] et la parcelle AI n°[Cadastre 3] de l’entrée jusqu’au premier ange de la maison édifiée sur AI n°[Cadastre 3]. - Réalisation mur par feu sur le mur mitoyen entre les deux entrepôts entre les parcelles cadastrées section AI numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 4]. - Réalisation d’un grillage sur la limite formant le jardin entre les parcelles AI numéros [Cadastre 1] et [Cadastre 4]. Assortir la condamnation d’une astreinte provisoire d’un montant de 500 euros par jour de retard, passé un délai de quinze (15) jours à compter de la décision à intervenir. Condamner la SA FONCIERE EPILOGUE à payer et porter à Monsieur [U] [M] et Madame [A] [M] née [F], la somme de 38000,00 euros au titre de clause pénale d’astreinte conventionnelle, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir. Condamner la SA FONCIERE EPILOGUE à payer et porter à Monsieur [U] [M] et Madame [A] [M] née [F], la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens de l’instance, en admettant Maître Jean-Louis BARTHÉLÉMY au bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile Juger n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Par conclusions notifiées par voie électronique le 02 octobre 2025, les époux [M] ont maintenu leurs demandes sauf à porter à la somme de 77900 € la condamnation de la SA FONCIERE EPILOGUE au titre de clause pénale d’astreinte conventionnelle, à parfaire au jour de la décision à intervenir, à ne plus solliciter la distraction des dépens au profit de Me Jean-Louis BARTHELEMY, et à solliciter du tribunal de débouter la SA FONCIERE EPILOGUE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions. Au soutien de leurs prétentions, ils exposent que la société FONCIERE EPILOGUE n’a pas respecté ses engagements contractuels comme le justifient le procès-verbal de constat dressé en juillet 2024, ainsi que ses propres conclusions, aucune preuve de l’accomplissement des travaux n’étant rapportée. En réponse aux allégations adverses, ils précisent que les travaux mis à la charge de la société FONCIERE EPILOGUE n’ont rien à voir avec ceux que la SCI BMG devait réaliser dans le cadre de la constitution d’une servitude de passage en souterrain des réseaux secs et humides, et plus particulièrement de lignes électriques. Ils contestent également avoir su que la société FONCIERE EPILOGUE serait intervenue dans le cadre d’un acte de portage, alors que l’acte de vente ne mentionne pas un tel contrat. Ils sollicitent l’application de la clause pénale prévue sous forme d’astreinte, laquelle avait pour vocation à leur garantir l’exécution des travaux, de telle sorte qu’ils n’ont pas à justifier d’un préjudice, et considèrent que cette astreinte n’a pas à être supportée par la SCI BMG ou la société PERSPECTIVES IMMO dans la mesure où l’acte de vente l’a mise à la charge du vendeur.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2025, la société FONCIERE EPILOGUE a sollicité du ribunal de : A titre principal Constater que les travaux ont bien été réalisés, Mettre hors de cause la Société FONCIERE EPILOGUE, Débouter les époux [M] de toute demande indemnitaire à l’encontre de la Société FONCIERE EPILOGUE et les inviter à mieux se pourvoir contre la Société SCI BMG et la Société SAS PERSPECTIVES IMMO, A titre infiniment subsidiaire, sur Requalifier l’astreinte en clause pénale, Constater que les époux [M] ne justifient d’aucun poste de préjudice, Débouter les époux [M] de toute demande indemnitaire pour défaut de préjudice, Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Au soutien de ses prétentions, elle expose que l’acte de vente a mis à la charge de la SCI BMG, qui est intervenue à l’acte, les travaux réclamés par les demandeurs, dans le cadre de la constitution de la servitude de passage, et que lesdits travaux ont bien débuté puisque le compteur d’eau a été installé, les fourreaux en vue de l’installation du compteur électrique ont été posés et que l’évacuation des eaux usées et raccordement au système communal ont bien été réalisés. Elle considère ainsi être intervenue dans le cadre d’un acte de portage et reprochent aux époux [M] de feindre l’ignorer et de ne pas avoir agi contre la SCI BMG ni la société PERSPECTIVES IMMO qui devait exécuter les travaux, mais aussi de ne pas l’avoir avisée des difficultés rencontrées avant la mise en demeure de juillet 2024. Elle s’oppose au paiement de l’astreinte, qui est une clause pénale, en l’absence de démonstration d’un préjudice, rappelant que les acquéreurs ont eu accès à l’électricité dans l’attente de l’installation d’un compteur individuel et bénéficiaient d’une arrivée d’eau générale avant de disposer d’une arrivée d’eau individuelle et de raccordement sur l’évacuation communale. Elle considère que si l’astreinte devait être versée, c’est à la SCI BMG ou la société PERSPECTIVES IMMO de la régler.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Par ailleurs, la demande de « donner acte », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, étant dépourvue de toute portée juridique, et ne conférant pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, mais un moyen au soutien d’une prétention, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci et qu’elle ne donnera pas lieu à mention au dispositif. La clôture a été prononcée le 27 février 2026, par ordonnance du même jour. L’audience de plaidoirie a été fixée au 21 avril 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 23 juin 2026.

MOTIFS

Sur les obligations contractuelles de la société FONCIERE EPILOGUE Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être exécutés de bonne foi. L’article 1217 du même code dispose que : “La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.” L’article 1204 du même code dispose que : “On peut se porter fort en promettant le fait d'un tiers. Le promettant est libéré de toute obligation si le tiers accomplit le fait promis. Dans le cas contraire, il peut être condamné à des dommages et intérêts. Lorsque le porte-fort a pour objet la ratification d'un engagement, celui-ci est rétroactivement validé à la date à laquelle le porte-fort a été souscrit.” L’article 1353 du même code dispose que : “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.” L’article 1231-5 du même code dispose que : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.” Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”. En l’occurrence, il résulte de l’acte de vente du 22 février 2023 que la société FONCIERE EPILOGUE, en sa qualité de vendeur, s’est engagée à faire installer par la société PERSPECTIVE IMMO et aux frais de celle-ci un compteur électrique triphasé, un compteur d’eau, une arrivée et une évacuation des eaux usées, dans un délai de 6 mois. L’acte prévoit ainsi l’emplacement des tableau électrique, disjoncteur, arrivée d’eau et que les frais de branchement seront à la charge de PERSPECTIVE IMMO. Il est également prévu que le vendeur charge la société PERSPECTIVE IMMO de prendre à sa charge et à ses frais la réalisation des clôtures de séparation ainsi qu’un mur pare feu, dans le même délai de 6 mois. L’acte prévoit enfin expressément qu’en cas de non-réalisation des travaux à la date prévue, une astreinte de 100 € par jour de retard serait due par le vendeur à l’acquéreur. En l’occurrence, la société FONCIERE EPILOGUE s’est portée-fort pour le compte de la société PERSPECTIVE IMMO de la réalisation des travaux précisés à l’acte de vente, aux frais de cette-dernière ; il ne saurait donc être fait de confusion avec ceux relatifs à la constitution de la servitude de passage en souterrain des réseaux secs et humides au profit de la SCI BMG mis à la charge et aux frais de celle-ci. Par ailleurs, l’existence d’une convention de portage consentie au profit de la société FONCIERE EPILOGUE, dont il n’est pas démontré qu’elle a été portée à la connaissance des époux [M], est sans incidence sur les engagements contractuels qu’elle a souscrits à leur égard dans l’acte de vente du 22 février 2023. C’est pourquoi, il incombe à la société FONCIERE EPILOGUE de rapporter la preuve que les travaux prévus à l’acte de vente, pour lesquels elle s’est portée fort, ont bien été intégralement réalisés par le tiers, à savoir la société PERSPECTIVE IMMO et de la date de leur finalisation. En l’espèce, non seulement, elle échoue dans la charge de la preuve qui lui incombe, mais, au surplus, les époux [M] produisent un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, soit près d’un an après l’échéance prévue, établissant que les travaux n’ont pas été réalisés. Enfin, le débiteur de l’astreinte contractuellement prévue est bien le vendeur, de telle sorte que la société FONCIERE EPILOGUE ne peut, pour se soustraire à l’obligation qu’elle a librement consentie, exiger des époux [M] d’agir contre des tiers qui ne sont d’ailleurs pas dans la présente procédure et qui n’ont souscrit aucun engagement contractuel au titre des travaux litigieux à leur égard, à défaut de ratification de l’engagement pris par le promettant. Cependant, les époux [M] sont mal fondés à solliciter la condamnation de la société FONCIERE EPILOGUE à réaliser ou faire réaliser lesdits travaux aux frais du vendeur et promettant, dans la mesure où la promesse de porte-fort est un engagement personnel autonome d'une personne qui promet à son cocontractant d'obtenir l'engagement d'un tiers à son égard, constituant ainsi une obligation de faire, dont l'inexécution ne peut être sanctionnée que par la condamnation de son auteur à des dommages-intérêts. En l’espèce, l’acte de vente prévoit le versement d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 23 août 2023, à titre de clause pénale. La clause pénale, sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution sans avoir à justifier d’un préjudice par le créancier. En l’occurrence, la société FONCIERE EPILOGUE, professionnelle en matière de transaction immobilière, ne démontre pas en quoi l’astreinte de 100 € par jour de retard, au-delà du délai de 6 mois, est excessive et devrait être réduite, alors qu’elle admet que les travaux, dont le coût n’est pas précisé, n’ont toujours pas été finalisés, et qu’elle ne justifie pas être intervenue auprès de la société PERSPECTIVE IMMO pour qu’elle exécute et termine lesdits travaux, dans le délai initial de 6 mois, puis, au plus vite à partir du moment où l’astreinte courait. Par conséquent, la société FONCIERE EPILOGUE sera condamnée à verser aux époux [M] la somme de 77900 € à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale. Les époux [M] seront déboutés de leur demande tendant à la condamnation personnelle de la société FONCIERE EPILOGUE à réaliser ou faire réaliser à ses frais les travaux mentionnés à l’acte de vente pour lesquels elle s’était portée fort. Il y a lieu d’assortir la présente décision d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 31ème jour suivant la signification du présent jugement.

Sur les mesures accessoires La société FONCIERE EPILOGUE, qui succombe, sera condamnée aux dépens. Il est inéquitable de laisser à la charge des époux [M] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans la présente instance. Par conséquent, la société FONCIERE EPILOGUE sera condamnée à leur payer la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020. Il n’y a pas lieu d’écarter l’application de l’exécution provisoire, la société FONCIERE EPILOGUE ne démontrant pas qu’elle emporterait des conséquences excessives et qu’elle serait incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement susceptible d’appel, et mis à disposition au greffe,

Condamne la SA FONCIERE EPILOGUE à verser à Monsieur [U] [M] et Madame [A] [F] épouse [M] la somme de 77900 € à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale pour non exécution de la promesse de porte-fort relative aux travaux expressément prévus au contrat de vente du 22 février 2023 ; Déboute Monsieur [U] [M] et Madame [A] [F] épouse [M] de leur demande de condamnation de la SA FONCIERE EPILOGUE à réaliser ou faire réaliser les travaux à ses frais ; Déboute les parties de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires ; Condamne la SA FONCIERE EPILOGUE à verser à Monsieur [U] [M] et Madame [A] [F] épouse [M] la somme de 2000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SA FONCIERE EPILOGUE aux entiers dépens de l’instance ; Assortit la présente décision d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 31ème jour suivant la signification du présent jugement ; Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par la présidente assistée de la greffière LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C.LARUICCI