Demande relative à un droit de passage

N° RG 23/02937 - N° Portalis DBZT-W-B7H-GC3B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

PREMIERE CHAMBRE CIVILE Affaire n° N° RG 23/02937 - N° Portalis DBZT-W-B7H-GC3B N° minute : 26/142 Code NAC : 74D LG/AFB

LE ONZE JUIN DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDERESSE

Mme [I] [X] [N] épouse [T] née le 11 Janvier 1945 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1] représentée par Maître Christelle MATHIEU membre de la SCP MINET-MATHIEU, avocats au barreau de VALENCIENNES, avocats plaidant

DÉFENDERESSE

SIA HABITAT, société anonyme d’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 2], enregistrée au RCS de [Localité 2] sous le numéro B045 550 258, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège représentée par Maître Caroline LOSFELD-PINCEEL membre de l’ASSOCIATION MONTESQUIEU AVOCATS, avocats au barreau de LILLE, avocats plaidant

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Jugement contradictoire , les parties étant avisées que le jugement sera prononcé le 12 Mars 2026 prorogé à plusieurs reprises jusqu’à ce jour, par mise à disposition au greffe, et en premier ressort par Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Camille DESENCLOS, Greffière.

Débats tenus à l'audience publique du 20 Novembre 2025 devant :

- Madame Leïla GOUTAS, Première Vice-Présidente, - Madame Teslima KHIARI, Juge, - Madame Nathalie REGULA, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Camille DESENCLOS, Greffière, et en présence de Madame [H] [V] et de Madame [C] [J], Auditrices de justice.

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N° RG 23/02937 - N° Portalis DBZT-W-B7H-GC3B

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Madame [I] [N] épouse [T] est propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] cadastré section AB parcelle n°[Cadastre 1] ainsi que d’un terrain à l’état de pâturage, constituant la parcelle n°[Cadastre 2]. Ce bien lui appartient en propre, l’ayant reçu par donation de ses parents par acte en date du 26 juillet 1973 et ayant opté pour le régime de la séparation de biens. En limite séparative de la parcelle [Adresse 4], se trouve la [Adresse 5] et [R] [E] appartenant à la SA [Adresse 6]. Madame [I] [T] a souhaité installer le cheval de sa fille sur sa parcelle [Cadastre 2]. Toutefois, ce projet s’est heurté à une difficulté pratique, le véhicule transportant l’équidé étant trop haut pour accéder à la parcelle par l’arrière de l’habitation de Madame [T]. Cette dernière a, dès lors, fait constater, le 14 janvier 2022, par procès-verbal de commissaire de justice, la hauteur de l’entrée de sa propriété et celle de son camion.  Le 28 juillet 2020, la mairie d’[Localité 3] a informé, par courriel, la SA SIA HABITAT que Madame [I] [T] demandait l’autorisation de percer le mur séparatif de leurs propriétés respectives afin de pouvoir accéder avec son camion par l’arrière de l’habitation en passant par la [Adresse 7]. Après plusieurs correspondances demeurées infructueuses, Madame [I] [T] a adressé une mise en demeure à la SA SIA HABITAT, par courrier recommandé avec accusé de réception du 13 février 2023, de lui accorder un droit de passage sur la [Adresse 7]. Cette mise en demeure étant demeurée infructueuse, Madame [I] [T] a, par acte du 14 septembre 2023, fait assigner, la SA SIA HABITAT devant le tribunal judiciaire de Valenciennes afin d’obtenir un droit de passage. La SA SIA HABITAT a constitué avocat. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 février 2025 et auxquelles il convient de se référer pour le détail de l’argumentation développée, Madame [I] [N] épouse [T], sur le fondement des articles 678, 682, 683, 684 et 1240 du code civil de : - Autoriser Madame [I] [T] née [N] à percer le mur lui appartenant situé en limite séparative de propriété sur la parcelle n°[Cadastre 1] et donnant sur la [Adresse 7] afin de réaliser un accès à ladite parcelle n°[Cadastre 1] à partir de la [Adresse 7] sur une largeur de trois mètres lui permettant l’installation d’un portail étant précisé que les frais d’installation de cet accès ainsi que les frais d’enrobés nécessaires sur la [Adresse 7] seront à la charge exclusive de Madame [I] [T] née [N] ; Condamner la SA SIA HABITAT à lui verser la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Condamner la SA SIA HABITAT aux dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat réalisé par Maître [W] [B] ainsi que le coût du procès-verbal de constat réalisé par Maître [O] [D] ; Condamner la SA SIA HABITAT à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Débouter la SA SIA HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Constater l’exécution provisoire de la présente décision. Au soutien de sa demande tendant à la voir autoriser à percer le mur séparant sa propriété de celle de la SA SIA HABITAT et donnant sur la [Adresse 7], elle expose que l’issue dont dispose sa parcelle n°[Cadastre 1] et donnant sur la [Adresse 8], est insuffisante pour permettre l’accès de son camion de transport de chevaux. Elle se fonde sur le procès-verbal de constat en date du 19 avril 2024 pour indiquer que le camion de transport ne peut pas entrer par le portail et ne peut pas circuler sur sa parcelle contenant l’immeuble à usage d’habitation. Elle ajoute qu’il ne peut être envisagé la destruction du portail ou son rehaussement qui seraient insuffisants pour résoudre le litige. Elle estime dans ces conditions que sa parcelle est enclavée au sens des dispositions de l’article 682 du code civil, et que l’installation d’un cheval, de deux alpagas et l’utilisation des pâturages en parcelle n°[Cadastre 2] sont constitutives d’une exploitation agricole qui fondent sa demande de droit de passage sur la parcelle voisine. Dans l’hypothèse où la parcelle ne devait pas être considérée comme enclavée, elle considère qu’à tout le moins la SA SIA HABITAT commet un abus de droit en ce qu’elle n’a jamais donné d’explications quant à son refus d’autoriser la création d’un accès à sa propriété alors que pour sa part, elle lui a fourni l’ensemble des documents nécessaires. Elle estime ce refus incompréhensible d’autant que la SA SIA HABITAIT a accordé des autorisations similaires à des voisins pour y installer des animaux.

En réponse aux moyens soulevés par la SA SIA HABITAT, la demanderesse indique que l’huissier de justice, dans son procès-verbal, a constaté que les distances imposées par l’article 678 du code civil étaient respectées. Elle ajoute que sa volonté n’est pas de rendre son terrain constructible par l’obtention d’un droit de passage et qu’aucune plus-value ne sera réalisée. Elle précise s’engager à prendre en charge tous les travaux nécessaires. A l’appui de sa demande en condamnation à des dommages et intérêts, Madame [I] [T] soutient que la SA SIA HABITAT a fait preuve d’une résistance abusive en s’abstenant de répondre à ses sollicitations et en faisant droit à des demandes similaires présentées par des voisins.

Pour s’opposer à la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la SA SIA HABITAT, elle affirme avoir tenté à plusieurs reprises d’obtenir une solution amiable au litige, qu’elle a également proposé une médiation et que la société défenderesse n’a jamais donné suite à ses sollicitations.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 novembre 2024 et auxquelles il y a lieu de se référer pour une plus ample connaissance des moyens soutenus, la SA SIA HABITAT demande au tribunal de : Débouter Madame [I] [T] de l’ensemble de leurs demandes ; Condamner Madame [I] [T] aux entiers dépens ; Condamner Madame [I] [T] à lui verser la somme de 3000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Ecarter l’exécution provisoire de droit. Pour s’opposer à la demande de création d’une ouverture dans le mur de la parcelle n°[Cadastre 1], la SA SIA HABITAT fait valoir qu’il est interdit d’avoir des ouvertures sur la propriété clos ou non clos du voisin dans un mur s’il n’y a pas 1,90 mètres de distance entre le mur et le fonds voisin, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Elle ajoute que la parcelle n°[Cadastre 2] appartenant à Madame [I] [T] ne comporte aucune desserte sur la voie publique et est classée comme zone non constructible, de sorte que l’ouverture sur sa voie privée devrait donner lieu à une indemnité proportionnée au dommage occasionné. Elle précise que cette ouverture permettrait à Madame [I] [T] de voir sa parcelle n°[Cadastre 2] devenir constructible et que cette dernière utilise le moyen tiré du passage de son camion pour chevaux pour obtenir gratuitement et à la charge de la défenderesse une plus-value sur son terrain.

La SA SIA HABITAT conteste l’existence d’une servitude légale de passage en ce que l’activité équestre de Madame [I] [T] ne constitue pas une exploitation agricole de sorte qu’elle n’est pas fondée à se prévaloir des dispositions de l’article 682 du code civil. De plus, elle ajoute que la demanderesse peine à démontrer la nécessité de l’usage d’un camion de transport et en quoi le portail existant sur sa propriété est insuffisant pour accéder à la voie publique. En conclusion, elle estime que la parcelle appartenant à Madame [T] n’est pas enclavée.

Pour s’opposer au moyen tiré de l’abus de droit, la SA SIA HABITAT fait valoir que Madame [I] [T] échoue à démontrer le caractère malveillant de son refus d’ouverture sur sa parcelle en ce que d’une part, elle est en droit de faire valoir son droit de propriété et d’autre part que la parcelle de Madame [I] [T] n’est pas enclavée. Elle ajoute que le projet soutenu par la demanderesse implique des travaux sur sa propriété.

Elle soutient par ailleurs que sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile est recevable en ce que Madame [I] [T] n’avait pas une réelle intention de tenter de trouver une solution amiable puisqu’elle a proposé une mesure de médiation après l’avoir assigné en justice. Elle ajoute que le fait de ne pas réaliser une médiation n’est pas une cause de non application des dispositions des articles 699 et 700 du code de procédure civile.

Une ordonnance en date du 13 mars 2025 a fixé la clôture de l’instruction de l’affaire.

L’affaire a été fixée pour plaider à l’audience du 20 novembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, prorogée à plusieurs reprises jusqu’au 11 juin 2026 en raison de la charge de travail des magistrats ayant tenu l’audience et des arrêts maladie de celui d’entre eux ayant en charge la rédaction du présent jugement.

MOTIVATION Sur la demande tendant à la reconnaissance d’un droit de passageSur la servitude légale de passage

L’article 682 du code civil dispose que « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

L’article L.311-1 du code rural dispose que « Sont réputées agricoles toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle ainsi que les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l’acte de production ou qui ont pour support l’exploitation. Les activités de cultures marines et d’exploitation de marais salants sont réputées agricoles, nonobstant le statut social dont relèvent ceux qui les pratiquent. Il en est de même des activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l’exclusion des activités de spectacle. (…) »

Il ressort de l’article 682 du code civil qu’un propriétaire peut réclamer un droit de passage sur les fonds de ses voisins s’il démontre que sa parcelle est enclavée, qu’il n’a aucune issue ou une issue insuffisante sur la voie publique et que cette issue est utilisée soit pour une exploitation agricole, industrielle ou commerciale soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement.

Il est à rappeler que le juge dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si un fonds est ou non enclavé, si l’issue dont dispose ce fonds sur la voie publique est suffisante et si l’enclave est ou non le résultat d’opérations volontaires.

En l’espèce, Madame [I] [T] sollicite un droit de passage sur la parcelle n°[Cadastre 3] appartenant à la SA SIA HABITAT depuis sa parcelle n°[Cadastre 1] qu’elle estime entravée du fait qu’elle ne puisse pas y faire entrer un camion transportant des chevaux.

Il ressort de l’extrait du plan cadastral que Madame [I] [T] dispose d’un accès à la voie publique depuis sa parcelle n°[Cadastre 1] par la [Adresse 8].

Le procès-verbal de constat établi par Maître [W] [B], le 14 janvier 2022, permet d’observer que l’accès à la voie publique est permis par un grand portail. Madame [I] [T], en produisant les dimensions de son camion, soutient que celui-ci ne peut entrer dans sa propriété par ce portail.

Pour autant, cette issue insuffisante est le résultat d’opérations volontaires de la part de Madame [I] [T] qui n’a pas prévu un accès suffisamment grand sur la voie publique par ce portail.

De plus, il n’existe aucune exploitation agricole qui justifierait un droit de passage sur la propriété de la SA SIA HABITAT. En effet, si Madame [I] [T] indique détenir un cheval et effectuer des compétitions, elle ne produit aucune pièce le prouvant et de surcroît ne démontre pas que cette activité s’inscrit dans le cadre d’une exploitation. Par conséquent, il ne peut être admis qu’il s’agit d’une exploitation agricole.

En conséquence, la demande tendant à la reconnaissance d’une servitude de passage sera rejetée.

Sur l’abus de droit

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’abus de droit est caractérisé dès lors que le titulaire de celui-ci en outrepasse l’exercice dans le dessein de nuire à autrui. Il peut consister dans l’anormalité du comportement du titulaire du droit ou dans l’usage d’un droit sans motif légitime.

En l’espèce, Madame [I] [T] allègue que le fait que la SA SIA HABITAT n’ait jamais donné d’explication quant à son refus alors même qu’elle a autorisé d’autres voisins à obtenir un droit de passage sur son fonds fonde un abus de droit.

Il convient de rappeler que la SA SIA HABITAT dispose sur sa parcelle d’un droit de propriété lui permettant de jouir et de disposer de celle-ci de la manière la plus absolue, sans en faire un usage prohibé par la loi.

La demanderesse produit à l’appui de ses prétentions des photographies démontrant que ses voisins ont obtenu un droit de passage sur le fonds appartenant à la SA SIA HABITAT.

Pour autant, afin de caractériser un abus de droit, il est nécessaire de démontrer la volonté de nuire à autrui du titulaire d’un droit. Le seul fait que la SA SIA HABITAT ait émis un refus à la demande présentée par Madame [I] [T] alors qu’elle a autorisé d’autres propriétaires à avoir ce droit de passage ne peut suffire à caractériser une volonté de lui nuire, d’autant qu’il a été démontré que la parcelle appartenant à Madame [I] [T] n’est pas entravée et que la SA SIA HABITAT dispose du droit de refuser une telle demande.

Par conséquent, aucun abus de droit n’est caractérisé.

En conséquent, la demande formulée par Madame [I] [T] tendant à l’obtention d’un droit de passage sur la parcelle appartenant à la SA SIA HABITAT sera rejetée.

Sur la résistance abusiveIl ressort de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [I] [T] affirme être fondée à obtenir des dommages et intérêts pour résistance abusive aux motifs que la SA SIA HABITAT n’a pas répondu à ses nombreux courriers recommandés alors même qu’elle a communiqué les documents réclamés par la société. Elle ajoute que la résistance abusive résulte également du droit de passage accordé par la SA SIA HABITAT à des voisins.

Il ressort des pièces versées aux débats que la SA SIA HABITAT a répondu aux premiers courriers recommandés envoyés par la demanderesse, le 10 février 2022 et le 18 mai 2022. Il est vrai que Madame [I] [T] a ensuite adressé deux courriers recommandés en joignant un dossier d’étude technique, tel que demandé par le défendeur, sans obtenir de réponse. Pour autant, l’absence de réponse à ces deux courriers recommandés ne saurait suffire à établir une résistance abusive commise par la SA SIA HABITAT.

Sur le droit de passage accordé aux voisins, il a été rappelé ci-dessus que la SA SIA HABITAT dispose d’un droit de propriété sur sa parcelle. De plus, dans son courrier recommandé avec accusé de réception du 10 février 2022, la SA SIA HABITAT a expliqué à Madame [I] [T] les raisons ayant motivé son accord donné au propriétaire d’une parcelle voisine d’obtenir un droit de passage sur sa parcelle.

Le refus d’autoriser Madame [I] [T] à obtenir un droit de passage est insuffisant à caractériser une résistance abusive de la part de la SA SIA HABITAT.

Par conséquent, la demande d’indemnisation formulée au titre de la résistance abusive par Madame [I] [T] sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoireSur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Par conséquent, Madame [I] [T] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens. Sur les demandes au titre des frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Madame [I] [T], condamnée aux dépens, devra payer à la SA SIA HABITAT au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2000 euros. Sur l’exécution provisoire En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il y a lieu de constater l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort et par décision mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Madame [I] [T] née [N] de sa demande tendant à se voir accorder un droit de passage sur la parcelle n°[Cadastre 3] située [Adresse 7] à [Localité 3], appartenant à la SA SIA HABITAT ;

DIT qu’aucun abus de droit imputable à SA SIA HABITAT n’est caractérisé ;

DÉBOUTE Madame [I] [T] née [N] de sa demande au titre de l’abus de droit ;

DÉBOUTE Madame [I] [T] née [N] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Madame [I] [T] née [N] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [I] [T] née [N] à payer à la SA SIA HABITAT la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

La Greffière, La Présidente,