Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Min N° 26/00233 N° RG 25/04798 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEE6B

Association INITIATIVES 77

C/ Mme [Z] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 11 mars 2026

DEMANDERESSE :

Association INITIATIVES 77 [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Mme [E] [Y]

DÉFENDERESSE :

Madame [Z] [R] [Adresse 2] [Localité 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 14 janvier 2026

Copie exécutoire délivrée le : à : Association INITIATIVES 77

Copie délivrée le : à : Madame [Z] [R]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par convention de bail glissant à effet au 04 juin 2013, la SA TROIS MOULINS HABITAT a donné à bail à l’association INITIATIVES 77, association ayant pour but d’aider les familles en difficulté en leur proposant des logements temporaires, un logement no432 situé [Adresse 3], 3e étage, à [Localité 3].

Par contrat de sous-location en date du 30 novembre 2022, à effet au même jour, l’association INITIATIVES 77 a donné à bail à Mme [Z] [R] ce logement pour une durée d’un an, pour un loyer mensuel initial de 549,43 euros, des provisions mensuelles sur charges de 197,05 euros et les frais d’assurance couvrant les risques locatifs pour 17,21 euros par mois.

Invoquant des impayés, l’association INITIATIVES 77 a, par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025, fait signifier à Mme [Z] [R] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 302,48 euros au titre des loyers et charges.

Par actes de commissaire de justice du 16 septembre 2025, l’association INITIATIVES 77 a fait assigner Mme [Z] [R] à l’audience du 19 novembre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de : – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ou prononcer sa résiliation judiciaire ; – ordonner l’expulsion immédiate de Mme [Z] [R] et de tous occupants de son chef par tous moyens, et notamment si besoin avec l’assistance de la force publique ; – autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles de son choix, aux frais et risques de qui il en appartiendra ; – condamner Mme [Z] [R] à lui payer la somme de 4 731,14 euros au titre des loyers et charges dus selon décompte arrêté au 31 août 2025 ; – condamner Mme [Z] [R] à lui payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail, et subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ; – condamner Mme [Z] [R] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer actuel et aux charges jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale ; – condamner Mme [Z] [R] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens et de ses suites, en ce compris notamment le cout du commandement de payer, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

À l’audience du 19 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée, à la demande de la défenderesse, à l’audience du 14 janvier 2026.

À cette dernière audience, il est donné lecture du diagnostic social et financier parvenu au greffe avant l’audience.

L’association INITIATIVES 77, représentée par Mme [Y] [E] épouse [N] munie d’un pouvoir pour ce faire, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 2 632 euros selon décompte arrêté au 08 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse. Elle précise que le paiement du loyer a repris depuis septembre 2025 et s’en rapporte quant à d’éventuels délais de paiement soulignant que des troubles du voisinage ont également été constatés.

Mme [Z] [R], comparant en personne, reconnaît le principe de la dette. Décrivant ses ressources, charges et l’évolution de sa situation, elle sollicite de plus larges délais de paiement et propose d’apurer la dette à concurrence de 130 euros par mois en plus des loyers et charges courants. Elle s’oppose à la demande d’expulsion et sollicite la poursuite du bail.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la loi applicable

En application de l’article 8 de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les dispositions de ladite loi ne sont pas applicables aux contrats de sous-location.

En l’espèce, il est constant que le présent litige concerne un contrat de sous-location, autorisé par la SA TROIS MOULINS HABITAT, entre l’association INITIATIVES 77 et Mme [Z] [R]. Il n’est donc pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, mais aux dispositions de droit commun du code civil.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le bail signé le 30 novembre 2022 ainsi que le décompte de la créance actualisé au 08 janvier 2026 démontrent l’existence d’une dette locative de Mme [Z] [R] à l’égard de l’association.

Le décompte produit tient compte des sommes versées par la locataire et fait apparaître, au 08 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, une dette locative de 2 632 euros.

Dans ces conditions, la dette locative est justifiée et il convient de condamner Mme [Z] [R] à payer à l’association INITIATIVES 77 la somme de 2 632 euros au titre de la dette locative arrêtée au 08 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, le contrat de sous-location du 30 novembre 2022 comporte, en son article X, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 10 mars 2025, l’association INITIATIVES 77 a fait commandement à Mme [Z] [R] de payer la somme de 2 302,48 euros au titre des loyers et charges de retard.

Il résulte du décompte versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai d’un mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 11 avril 2025, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en poursuite du bail

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, Mme [Z] [R] déclare percevoir des prestations sociales à hauteur de 1 160 euros par mois outre les aides personnelles au logement pour 416 euros mensuels. Elle vit seule et a quatre enfants à charge. Elle mentionne avoir perçu 500 euros d’indemnités journalières en juin 2025 et être actuellement en arrêt de travail, lequel elle entend faire renouveler. Le bailleur a par ailleurs indiqué qu’elle avait d’ores et déjà bénéficié d’une aide du fonds de solidarité pour le logement, permettant de réduire la dette locative et il est noté que le loyer actuel, charges comprises, s’élève à 908,73 euros.

S’il ressort du décompte produit que la locataire a repris le paiement des loyers depuis le mois de septembre 2025, elle ne justifie pas d’un possible retour à meilleure fortune qui lui permettrait de reprendre le paiement des loyers courants sur le long terme. Par ailleurs, la mise en place de délais de paiement selon les modalités qu’elle sollicite, conduirait à un taux d’effort de sa part de 65,91 %, bien loin du maximum recommandé de 35 % et alors que le loyer actuel engendre déjà pour elle un taux d’effort de plus de 50 %.

Dans ces conditions, il convient de rejeter sa demande en délais de paiement et en poursuite du contrat de bail.

En application des articles 1730 et 1240 du code civil, Mme [Z] [R] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi avec indexation selon les conditions prévues au contrat et la législation en vigueur, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur l’expulsion et le sort des meubles

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable au présent litige, que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi no 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la bailleresse sollicite de pouvoir procéder à l’expulsion de Mme [Z] [R] sans délais. Elle ne justifie cependant ni n’argue de la mauvaise foi de la locataire ou de l’introduction dans les lieux par manœuvres, menaces, voie de fait ou contrainte puisqu’elle y est entrée au terme d’un bail locatif. Par conséquent, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie des délais réduits, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de l’association INITIATIVES 77 à ce titre.

Dès lors, l’association INITIATIVES 77 sera simplement autorisée à faire procéder à l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire des lieux ou de meilleur accord entre les parties, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort du mobilier garnissant le logement sera régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [Z] [R] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 10 mars 2025 et de l’assignation du 16 septembre 2025 sans qu’il soit besoin de préciser davantage dès lors que les autres actes demeurent, à ce stade, hypothétiques.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de le condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de l’association INITIATIVES 77 formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2022 entre l’association INITIATIVES 77, d’une part, et Mme [Z] [R], d’autre part, portant sur le logement no 432 situé [Adresse 4], à [Localité 3], sont réunies à la date du 11 avril 2025, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à Mme [Z] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE l’association INITIATIVES 77, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [R] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [Z] [R] à payer à l’association INITIATIVES 77 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal aux loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation selon les conditions prévues au contrat et la législation en vigueur, à compter de la date d’effet de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [Z] [R] à payer à l’association INITIATIVES 77 la somme de 2 632 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 08 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse ;

DÉBOUTE Mme [Z] [R] de sa demande en délais de paiement et en poursuite du contrat de bail ;

CONDAMNE Mme [Z] [R] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le cout du commandement de payer du 10 mars 2025 et de l’assignation du 16 septembre 2025 ;

DÉBOUTE l’association INITIATIVES 77 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 11 mars 2026, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION