Décision chambre 1-5

Copie exécutoire : Selarl cabinet Sevellec Dauchel Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 2

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 22/10/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2024017172

ENTRE :

SARL CABINET GALY IMMOBILIER « CGI », dont le siège social est [Adresse 1] - RCS B 400185435

Partie demanderesse : assistée de Maître Jérôme-François PLE, Avocat (E537) et comparant par la SELARL CABINET SEVELLEC DAUCHEL, agissant par Maître Guillaume DAUCHEL Avocat (W09)

ET :

SAS CABINET CHARPENTIER, dont le siège social est [Adresse 2] - RCS B 520095266,

Partie défenderesse : assistée de Maître Didier SITBON, Avocat (C2472) et comparant par la SCP BRODU CICUREL MEYNARD GAUTHIER MARIE, agissant par Maître Jean-Didier MEYNARD, Avocat (P240)

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS

La société Cabinet GALY IMMOBILIER, ci-après dénommée CGI, exerce une activité d'administration d'immeubles et autres biens immobiliers.

La société CABINET CHARPENTIER, ci-après dénommée CHARPENTIER, exerce une activité d'administration d'immeubles et autres biens immobiliers.

Le 5 novembre 2018, CGI a vendu son fonds de commerce de gestion de biens immobiliers à CHARPENTIER et les parties ont signé un bail commercial de 9 ans pour un local situé à [Localité 1] au [Adresse 3].

Le 17 septembre 2021, CGI a signé un mandat exclusif de vente du local de [Localité 1], occupé par CHARPENTIER, au cabinet [E] [W], étrangère à la cause.

Le contrat de bail ne prévoyant aucune disposition de modalités de visite en cas de vente du local et les parties n'étant pas arrivées à déterminer un modus operandi pour les visites du local, le 13 janvier 2022, CGI a saisi en référé le tribunal de commerce de Paris.

Une ordonnance a été rendue par le Président du tribunal ordonnant la mise en place de modalités d'organisation avec, délai de prévenance, accord de CHARPENTIER ou propositions alternatives.

Puis le Cabinet [E] [W] ayant rompu son mandat et l'ordonnance rendue le 13 mars 2022 ne mentionnant que ce dernier, CHARPENTIER a refusé l'accès à ABC immobilier, étrangère à la cause, nouvelle agence mandatée par CGI.

Les difficultés d'accès perdurant selon CGI, elle a saisi le tribunal de commerce de Paris, une seconde fois en référé et une ordonnance a été rendue le 10 novembre 2022, condamnant CHARPENTIER à donner un planning de visites mensuelles à CGI.

Le 24 octobre 2023, la cour d'appel de Paris saisie par CHARPENTIER a infirmé, dans son arrêt, l'ordonnance rendue le 13 mars 2022.

Les difficultés d'accès ont perduré et la mise en vente a été suspendue pour cette raison selon CGI.

C'est ainsi qu'est né le litige.

LA PROCEDURE

Conformément aux dispositions de l'article 446.2 du CPC, les parties ont été informées que le Tribunal ne retiendra que les dernières conclusions, c'est-à-dire les conclusions récapitulatives.

SARL CABINET GALY IMMOBILIER "CGI", par acte en date du 05 mars 2024, assigne SAS CABINET CHARPENTIER.

Par cet acte et à l'audience du 28 janvier 2025, SARL CABINET GALY IMMOBILIER "CGI" demande au tribunal de :

Vu les articles 1103, 1104 et suivants du Code Civil,

Vu le bail du 05/11/2018,

Vu l'absence de dispositions au bail commercial fixant un droit de visite du bien,

et donc vu la compétence du Tribunal de Commerce,

Vu la vente en cours,

Vu l'Ordonnance de référé du 16/03/2022 et celle du 10/11/2022.

Vu l'Arrêt de la Cour d'Appel de PARIS du 24/10/2023,

Vu la persistance du contentieux,

Vu l'article 1240 du Code Civil, * Au regard de l'impossibilité pour le bailleur de faire visiter son bien, * Condamner la SAS CABINET CHARPENTIER à remettre à la SARL CABINET GALY IMMOBILIER un planning de visites mensuel comportant un jour de visite par semaine pendant les heures d'ouverture des bureaux et permettre l'accès aux locaux ([Adresse 3]) pendant les heures proposées, sous astreinte de 150,00 Euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, * Condamner la SAS CABINET CHARPENTIER à une astreinte complémentaire de 1.000 Euros pour toute défaillance dans les visites préalablement convenues au planning sus visé, * Condamner la SAS CABINET CHARPENTIER à payer à la SARL CABINET GALY IMMOBILIER une somme de 10.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts, * Condamner la SAS CABINET CHARPENTIER à payer à la SARL CABINET GALY IMMOBILIER la somme de 4.000,00 Euros au titre de l'article 700 du CPC, * Condamner la SAS CABINET CHARPENTIER aux entiers dépens.

SAS CABINET CHARPENTIER à l'audience en date du 8 avril 2025 demande au tribunal de :

Vu l'article 122 du CPC, Vu l'article 1355 du Code Civil, Vu les articles 1103 et 1104 du Code Civil, Vu l'article 1240 du Code Civil, Vu l'arrêt rendu le 24 octobre 2023 par la Cour d'appel de Paris * Prononcer, à titre principal, l'irrecevabilité de l'action et des demandes de la SARL CABINET GALY IMMOBILIER pour cause d'autorité de la chose jugée et subsidiairement le débouté au vu notamment de la parfaite motivation de l'arrêt de la Cour d'appel de Paris du 24 octobre 2023. * Juger qu'un accord, valant contrat, a été conclu entre la SAS CABINET CHARPENTIER et la SARL CABINET GALY IMMOBILIER, lors de l'audience de plaidoiries du 4 mars 2022, et repris par l'ordonnance de référé du 16 mars 2022 de référé définitive, rendue le 16 mars 2022 par le Président du Tribunal de Commerce de Paris, concernant la prise de dates et horaires pour la visite des locaux suivant des modalités, conditions et planning précis. * Débouter la SARL CABINET GALY IMMOBILIER CGI de toutes ses demandes, fins et conclusions, irrecevables et mal fondées, et notamment de ses demandes de transmission d'un planning de visites sous astreinte, et plus généralement de toute demande d'astreinte mal fondée et injustifiée, les modalités, conditions et planning de visite des locaux ayant déjà été fixés, après accord contractuel des parties formalisé lors de l'audience de plaidoiries du 4 mars 2022, par l'ordonnance de référé définitive en date du 16 mars 2022, accord que la SARL CABINET CHARPENTIER a parfaitement respecté, mais que la SARL CABINET GALY IMMOBILIER CGI n'a, au contraire, volontairement pas respecté et a délibérément violé. * Débouter la SARL CABINET GALY IMMOBILIER de sa demande de condamnation de la SAS CABINET CHARPENTIER à lui payer des dommages intérêts à hauteur de 10.000€, cette demande n'étant fondée ni dans son principe, la SARL CABINET GALY IMMOBILIER ne démontrant pas cumulativement, au visa de l'article 1240 du Code Civil, une faute de la SAS CABINET CHARPENTIER, un préjudice et un lien de causalité entre la prétendue faute et le prétendu préjudice, ni dans son quantum injustifié. * Débouter la SARL CABINET GALY IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions. * Condamner la SARL CABINET GALY IMMOBILIER CGI à payer à la SAS CABINET CHARPENTIER la somme de 7500€ à titre de dommages intérêts, au visa de l'article 1240 du Code Civil, pour procédure abusive et vexatoire engagée au prix de véritables acharnement et harcèlement procéduraux, procédure engagée de plus sans aucune mise en demeure préalable. * Condamner la SARL CABINET GALY IMMOBILIER CGI à payer à la SAS CABINET CHARPENTIER la somme de 10.000€ au titre de l'article 700 du CPC. * Condamner la SARL CABINET GALY IMMOBILIER CGI aux entiers dépens.

L'ensemble de ces demandes a fait l'objet du dépôt d'écritures ; celles-ci ont été échangées en présence d'un greffier qui en a pris acte sur la cote de procédure.

A l'audience collégiale du 20 mai 2025, l'affaire est confiée à l'examen d'un juge chargé d'instruire l'affaire et les parties sont convoquées à son audience 10 juin 2025, à laquelle toutes deux se présentent. Après avoir entendu leurs observations, le juge chargé d'instruire l'affaire prononce la clôture des débats et annonce que le jugement, mis en délibéré, sera prononcé par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2025, reportée au 22 octobre 2025. Conformément à l'article 871 du code de procédure civile, le juge chargé d'instruire l'affaire a rendu compte au tribunal dans son délibéré. Les parties en ont été avisées en application des dispositions de l'article 450, alinéa 2, du code de procédure civile.

LES MOYENS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties, tant dans leurs plaidoiries que dans leurs conclusions, appliquant les dispositions de l'article 455 du Code de Procédure Civile, le Tribunal les résumera de la façon suivante :

A l'appui de ses demandes la société CGI expose que : * Elle demande la fixation des modalités de visite des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 1] pour toute agence qu'elle mandaterait dans le cadre de la vente du local occupé par CHARPENTIER, * CHARPENTIER lui a causé un préjudice en raison du blocage des visites, l'obligeant ainsi à suspendre la vente de son bien occupé,

Dans ses conclusions en défense, la société CHARPENTIER réplique que : * L'action de CGI au fond, devant le tribunal de commerce de Paris est irrecevable en raison de l'autorité de la chose jugée, * CGI lui a causé un préjudice en diligentant une procédure abusive.

SUR CE,

Sur la fin de non-recevoir demandée par CHARPENTIER

CHARPENTIER demande que l'irrecevabilité à agir soit prononcée pour cause d'autorité de la chose jugée. Elle invoque pour cela l'article 122 du code de procédure civile qui dispose : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. ».

CHARPENTIER motivant sa demande de fin de non-recevoir, son mérite doit donc être examiné.

Pour s'opposer à la recevabilité de la demande de CGI, CHARPENTIER invoque l'article 1355 du code civil qui dispose « L'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée

sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité. ».

Elle affirme que l'action de CGI au fond, devant le tribunal de commerce de Paris est irrecevable en raison de l'autorité de la chose jugée. En effet, elle allègue que les demandes de CGI visées dans l'assignation du 5 mars 2024 qui lui a été signifiée le 5 mars 2024 étant identiques à celles ayant fait l'objet, de la précédente procédure de référé diligentée par CGI et infirmée par la cour d'appel de Paris le 24 octobre 2023, elles sont irrecevables.

CGI soutient que les deux ordonnances rendues en référé le 16 mars 2022 et le 10 novembre 2022 ainsi que l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 24 octobre 2024 sont par nature provisoires et ne préjuge pas du fond et que les décisions provisoires n'ont pas autorité de la chose jugée. Elle invoque l'article 488 du code de procédure civile pour appuyer ses arguments.

En l'espèce le tribunal relève que l'article 488 du Code de procédure civile dispose :

« L'ordonnance de référé n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée. Elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu'en cas de circonstances nouvelles. ». C'est la raison pour laquelle une seconde ordonnance de référé a été rendue par le tribunal de commerce de Paris le 10 novembre 2022, des circonstances nouvelles ayant été rapportées.

Il rappelle que le juge du fond n'est pas lié par les décisions prises en référé et que la cour d'appel de Paris dans son arrêt a dit qu'il n'y avait pas lieu à référé.

De surcroit la présente action de CGI est une action au fond pour résoudre le litige qui oppose les parties, à savoir la détermination des modalités de visite du local mis en vente par CGI et occupé par CHARPENTIER et la responsabilité de cette dernière quant à l'impossibilité de réaliser la vente dudit local. Il en résulte qu'il n'y a pas chose jugée quant à la cause de la présente demande.

En conséquence, la fin de non-recevoir opposée par CHARPENTIER n'est pas fondée, le tribunal la rejettera.

Sur la demande principale

CGI demande la fixation des modalités de visite des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 1] pour toute agence qu'elle mandaterait dans le cadre de la vente du local occupé par CHARPENTIER.

CHARPENTIER soutient en réponse que l'ordonnance du 16 mars 2022 est applicable et qu'elle a force de contrat, puisqu'elle contient l'accord des parties sur les modalités à suivre pour que les visites du local soient organisées.

Le tribunal relève que l'ordonnance du 16 mars 2022 a été infirmée par la cour d'appel et qu'il n'est pas non plus lié par les décisions de l'ordonnance du 10 novembre 2022 pour décider au fond.

Qu'en conséquence, il condamnera CHARPENTIER à remettre à CGI un planning de visites mensuel comportant un jour de visite par semaine pendant les heures d'ouverture des bureaux

et permettre l'accès aux locaux pendant les heures proposées, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 30 ème jour suivant la signification de la décision à intervenir et pendant un délai de trois mois, passé lequel il sera à nouveau fait droit, le tribunal ne se réservant pas la liquidation de l'astreinte laquelle devra être liquidée par le juge de l'exécution, déboutant pour le surplus ;

Qu'il condamnera CHARPENTIER à verser une astreinte de 500 euros pour toute défaillance dans les visites préalablement convenues au planning sus visé, déboutant pour le surplus.

Sur le blocage abusif de CHARPENTIER

CGI affirme que le comportement de CHARPENTIER l'a obligé à suspendre la vente de son local jusqu'à l'obtention d'une décision au fond et qu'elle a ainsi subi un préjudice.

Le tribunal constate que CGI n'apporte aucune preuve du lien de causalité entre le fait générateur et le préjudice subi.

En conséquence il déboutera CGI de sa demande de dommages et intérêts au titre du blocage des visites par CHARPENTIER.

Sur la demande reconventionnelle de CHARPENTIER au titre de la procédure abusive diligentée par CGI

CHARPENTIER évoque le comportement de mauvaise foi de CGI et son acharnement procédural à son encontre.

Le tribunal relève qu'il n'est pas démontré que CGI ait fait dégénérer en abus son droit d'agir en justice, le tribunal déboutera CHARPENTIER de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens

CHARPENTIER succombe, le tribunal la condamnera aux dépens.

Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile

Le tribunal relève qu'il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés par elle pour les besoins de la présente procédure, en conséquence, il déboutera les parties de leur demande respective au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Et sans qu'il soit besoin d'examiner plus avant les autres moyens des parties que le tribunal considère comme inopérants ou mal fondés, il sera statué dans les termes ci-après.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire,

Rejette la fin de non-recevoir opposée par la SAS CABINET CHARPENTIER,

Condamne la SAS CABINET CHARPENTIER à remettre à la SARL CABINET GALY IMMOBILIER « CGI » un planning de visites mensuel comportant un jour de visite par semaine pendant les heures d'ouverture des bureaux et permettre l'accès aux locaux sis [Adresse 3] à [Localité 1] pendant les heures proposées, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 30 ème jour suivant la signification du présent jugement et pendant un délai de trois mois, passé lequel il sera à nouveau fait droit, le tribunal ne se réservant pas la liquidation de l'astreinte laquelle devra être liquidée par le juge de l'exécution,

Condamne la SAS CABINET CHARPENTIER à verser une astreinte de 500 euros à la SARL CABINET GALY IMMOBILIER « CGI » pour toute défaillance dans les visites préalablement convenues au planning susvisé,

Déboute la SARL CABINET GALY IMMOBILIER « CGI » de sa demande de dommages et intérêts au titre du blocage des visites par la SAS CABINET CHARPENTIER,

Déboute la SAS CABINET CHARPENTIER de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne la SAS CABINET CHARPENTIER aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 70,86 € dont 11,60 € de TVA

Déboute les parties de leur demande respective au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs autres demandes.

En application des dispositions de l'article 871 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 juin 2025, en audience publique, devant Mme Christine Rolland, juge chargé d'instruire l'affaire, les représentants des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. François Chatin, Mme Christine Rolland et M. Pascal Weil.

Délibéré 7 octobre 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. François Chatin, président du délibéré et par Mme Thérèse Thierry, greffier.

Le greffier

Le président.