Baux d'habitation - Demande tendant à l'exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 12] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :Monsieur [A] [G] Madame [J] [T]

Copie exécutoire délivrée le : à :Me Marine PARMENTIER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/05015 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7447

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le 04 décembre 2025

DEMANDEURS Monsieur [U] [W] Représenté par son mandataire de gestion le Cabinet [F] [S] [Adresse 5], demeurant [Adresse 8] représenté par Me Marine PARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0283

Monsieur [R] [W] Représenté par son mandataire de gestion le Cabinet [F] [S] [Adresse 5], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Marine PARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0283

Madame [L] [X] Représenté par son mandataire de gestion le Cabinet [F] [S] [Adresse 5], demeurant [Adresse 11] représentée par Me Marine PARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0283

Madame [V] [I] Représenté par son mandataire de gestion le Cabinet [F] [S] [Adresse 5], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Marine PARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0283

Décision du 04 décembre 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/05015 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7447

Madame [H] [W] nom d’usage [C] Représenté par son mandataire de gestion le Cabinet [F] [S] [Adresse 5], demeurant [Adresse 3] représentée par Me Marine PARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0283

Madame [E] [W] Représenté par son mandataire de gestion le Cabinet [F] [S] [Adresse 5], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Marine PARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0283

Madame [B] [W] Représenté par son mandataire de gestion le Cabinet [F] [S] [Adresse 5], demeurant [Adresse 10] représentée par Me Marine PARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0283

DÉFENDEURS Monsieur [A] [G], demeurant [Adresse 7]

non comparant et non représenté,

Madame [J] [T], demeurant [Adresse 7]

non comparante et non représentée,

COMPOSITION DU TRIBUNAL Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier, lors des débats et Jennifer BRAY, Greffier, lors des délibérés,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 septembre 2025

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 04 décembre 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier, lors des débats et jennifer BRAY, Greffier, lors des délibérés,

Décision du 04 décembre 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/05015 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7447

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 juillet 2003 et avenant du 26 septembre 2006, M. [U] [K], Monsieur [R] [W], Madame [L] [X], Madame [V] [I], Madame [H] [W], Madame [E] [W] et Madame [B] [W] (ci-après indivision [W]) ont consenti un bail d’habitation à M. [A] [G] et Mme [J] [T] sur des locaux situés au [Adresse 6] (1er étage, porte droite, une cave) à [Localité 13], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1800 euros et d’une provision pour charges de 125 euros.

Par actes de commissaire de justice du 6 février 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 10673,08 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [A] [G] et Mme [J] [T] le 7 février 2025.

Par assignations du 15 avril 2025, l’indivision [W] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement ordonner la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [A] [G] et Mme [J] [T] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : 16009,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 5336,54 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1600,96 euros au titre de la clause pénale,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 26 septembre 2025, l’indivision [W], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de leur acte introductif d'instance. Elle précise, par ailleurs, qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et que la dette locative a également été soldée avant l’audience.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [A] [G] et Mme [J] [T] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter

L’indivision [W] ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’indivision [W] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [A] [G] et Mme [J] [T].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’indivision [W] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 6 février 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 10673,08 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 avril 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’indivision [W] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’indivision [W] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 09 juillet 2025, M. [A] [G] et Mme [J] [T] leur devaient la somme de 17,88 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [A] [G] et Mme [J] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 5336,54 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 7 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’indivision [W] ou à son mandataire.

4. Sur la demande au titre de la clause pénale

Aux termes de l'article L. 132-1 du code de la consommation, « dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. [...] Les clauses abusives sont réputées non écrites. L'appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l'objet principal du contrat ni sur l'adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible. [...] Les dispositions du présent article sont d'ordre public. »

En l'espèce, le contrat de bail litigieux prévoit une pénalité due par M. [A] [G] et Mme [J] [T] en raison des manquements à l'exécution du contrat de bail. Cette clause, qui met à la charge exclusive des locataires une pénalité en cas d'inexécution d'une des clauses du bail ou de retard dans le paiement du loyer, est source de déséquilibre au détriment du consommateur en raison de l'absence de réciprocité en cas de manquement du bailleur.

Cette clause étant réputée non écrite en application des dispositions précitées, les demandes de l’indivision [W] tendant à son application seront donc rejetées.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [A] [G] et Mme [J] [T], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 2500 euros à la demande de l’indivision [W] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, aucune circonstance ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. Il n’y a donc pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 juillet 2003 entre M. [U] [K], Monsieur [R] [W], Madame [L] [X], Madame [V] [I], Madame [H] [W], Madame [E] [W] et Madame [B] [W], d’une part, et M. [A] [G] et Mme [J] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 9] droite) à [Localité 13] est résilié depuis le 7 avril 2025,

ORDONNE à M. [A] [G] et Mme [J] [T] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 6] (1er étage, porte droite) à [Localité 13] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [A] [G] et Mme [J] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 5336,54 euros (cinq mille trois cent trente-six euros et cinquante-quatre centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 7 avril 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [A] [G] et Mme [J] [T] à payer à M. [U] [K], Monsieur [R] [W], Madame [L] [X], Madame [V] [I], Madame [H] [W], Madame [E] [W] et Madame [B] [W] la somme de 17,88 euros (dix-sept euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 février 2025,

DÉBOUTE M. [U] [K], Monsieur [R] [W], Madame [L] [X], Madame [V] [I], Madame [H] [W], Madame [E] [W] et Madame [B] [W] de leur demande au titre de la clause pénale,

ORDONNE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [A] [G] et Mme [J] [T] à payer à M. [U] [K], Monsieur [R] [W], Madame [L] [X], Madame [V] [I], Madame [H] [W], Madame [E] [W] et Madame [B] [W] la somme de 2500 euros (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [A] [G] et Mme [J] [T] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 6 février 2025 et celui desassignations du 15 avril 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le juge