Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE d'ALBERTVILLE [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1] ☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01047 - N° Portalis DB2O-W-B7I-CYOQ

Minute : 25/00350

JUGEMENT

DU : 13/11/2025

[R] [S]

C/

[U] [K] [E] [I]

Grosse et expéd. le 17/11/2025 à Me VIARD Me MISSILIER

Expéd. le 17/11/2025 à M. le Sous-Préfet d'[Localité 1] JUGEMENT du 13 Novembre 2025

Le 13 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire d'ALBERTVILLE statuant publiquement, par mise à dispositon au greffe ;

Sous la Présidence de Monsieur [...], Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire, assisté de Monsieur [...], Greffier lors de l'audience et de Madame [...], Greffier lors du délibéré ;

Après débats à l'audience publique du 04 Septembre 2025 ;

Le jugement suivant a été rendu :

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [S] demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Nathalie VIARD, avocate au barreau d'ALBERTVILLE substitué par Me Laura GROS, avocate au barreau d'ALBERTVILLE

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [K] [E] [I] demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Damien MISSILLIER de la SELARL C2M, avocat au barreau d'ANNECY

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er février 2022 M. [R] [S] a donné à bail à M. [U] [I] un logement, un parking et un garage situé [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 400 euros, outre 45 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, M. [R] [S] a fait signifier à M. [U] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.397,14 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier électronique du 6 mai 2024, M. [R] [S] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’une dette locative, en application des articles 24 I et 24 II de la Loi du 6 Juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 23 juillet 2024, M. [R] [S] a fait délivrer à M. [U] [I] un congé pour motifs sérieux et légitimes.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, M. [R] [S] a fait assigner M. [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : constater l’acquisition de la clause résolutoire,constater ou à défaut, prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [U] [I] ainsi que celle de tous les occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, condamner M. [U] [I] au paiement de la somme de 2.897,14 euros augmentée des loyers échus impayés jusqu’à la décision constatant la résiliation du bail, outre intérêts au taux légal,condamner M. [U] [I] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,condamner M. [U] [I] au paiement de la somme de 450 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner M. [U] [I] aux entiers dépens, dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à venir. L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 14 novembre 2024. A cette audience, M. [U] [I] a remis les clefs du logement à M. [R] [S] et l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises, à la demande d’au moins une des parties, jusqu’à l’audience du 4 septembre 2025, date à laquelle elle a été retenue.

* * *

A l’audience du 4 septembre 2025, M. [R] [S], représenté par son conseil et aux termes de ses dernières écritures du 9 avril 2025, demande au juge de : constater ou à défaut prononcer la résiliation du bail,condamner M. [U] [I] à lui payer la somme de 3.397,14 euros arrêtée au mois de novembre 2024, au titre de sa dette locative et/ou indemnité d’occupation ainsi que les charges, outre les loyers et/ou indemnités d’occupation et charges échues au jour de la résiliation, débouter M. [U] [I] de toutes ses demandes, condamner M. [U] [I] à lui verser la somme de 1.500 euros au visa des articles 1231 et suivants du Code civil,condamner M. [U] [I] à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens,juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. Au soutien de ses prétentions, sur la résiliation du bail, à l’appui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la jurisprudence, il indique que le commandement de payer délivré le 25 avril 2024 au locataire visait la clause résolutoire prévue dans le bail litigieux. Il expose que l’acquisition de la clause résolutoire du bail est survenue le 26 mai 2024, soit deux mois après le commandement de payer resté infructueux. Il soutient que la délivrance du congé concomitamment à l’assignation en justice n’entraine pas l’irrecevabilité de la demande en justice.

Sur le montant de l’arriéré locatif, justifié par un décompte actualisé, il dit que celui-ci est fixé au 14 novembre 2024, date à laquelle le locataire a restitué les clefs à l’audience. Il rappelle qu’en qualité de locataire, M. [U] [I] était tenu au paiement des loyers et des charges. Il s’oppose aux arguments adverses en ce que leur relation professionnelle n’a aucune incidence sur les obligations de paiement du locataire. Il soutient également en réponse à la défense que les vols dénoncés par le locataire n’ont pas été avérés par une quelconque poursuite pénale. Il en conclut que M. [U] [I] est tenu au paiement de la somme de 3.397,14 euros.

Sur les dommages et intérêts, au visa des articles 1231 et suivants du Code civil, il indique que le locataire a commis une faute en n’occupant pas paisiblement les lieux. Il produit à l’appui de sa démonstration un témoignage de voisin qui dit que les nuisances olfactives de M. [U] [I] l’ont conduit à quitter les lieux. Il dit qu’à cause du comportement fautif du locataire, il a subi un préjudice financier du fait du départ anticipé de son autre locataire et de l’absence d’un nouveau locataire dans les lieux litigieux. Il indique que ce préjudice est en lien direct avec le comportement fautif du locataire.

Sur les délais de paiement, à l’appui de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il expose que le dernier paiement du locataire remonte au mois de septembre 2024 et n’a réglé aucun loyer et/ou indemnité d’occupation depuis. Il invoque également la mauvaise foi du locataire. Il s’oppose donc à l’octroi de délais de paiement.

Sur la demande reconventionnelle du locataire qui demande à ce que la résiliation du bail soit prononcé aux torts exclusifs du bailleur et que des dommages et intérêts lui soient versés, il s’y oppose dans la mesure où le défendeur n’apporte pas d’éléments probatoires à l’appui de ses allégations. Il affirme ne pas avoir eu de comportement fautif contrairement à ce que prétend le défendeur.

* * *

A l’audience, M. [U] [I] représenté par son conseil et aux termes de ses dernières écritures du 11 juin 2025, demande au juge de : A titre principal, déclarer M. [R] [S] irrecevable en ses demandes, A titre subsidiaire, débouter M. [R] [S] de l’intégralité de ses demandes, A titre encore plus subsidiaire, lui octroyer des délais de paiement sur trois ans, A titre reconventionnel, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du bailleur à la date du 13 septembre 2024, En tout état de cause, condamner M. [R] [S] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, il soutient à titre principal que la demande de M. [R] [S] est irrecevable : - En raison du défaut d’intérêt à agir, en vertu des articles 31 et 122 du Code de procédure civile, il invoque que M. [R] [S] lui a fait délivrer le 23 juillet 2024 une assignation en expulsion mais également un congé pour motifs sérieux et légitime pour le 31 janvier 2025. Il dit que ce congé a nécessairement pour effet de retirer toute efficacité à la mise en œuvre de la clause résolutoire. Il dit que la délivrance concomitante de ces actes démontre l’intention fautive du bailleur, de tenter par tous les moyens de contraindre le locataire à quitter les lieux. Il indique que contrairement à ce que dit le demandeur, ledit congé a été délivré par commissaire de justice et a donc été reçu par le locataire, ce qu’il en justifie. - En raison de l’apurement des loyers dans le délai du commandement de payer, à l’appui de l’article 1342-10 du Code civil, il dit avoir réglé les loyers de mars et avril 2024 dans les six semaines de la délivrance de cet acte. Il en justifie par la production d’un relevé de compte visant deux paiements de 500 euros les 10 mai et 5 juin 2024. Il conteste le montant des charges renseigné sur cet acte comme étant non justifié.

A titre subsidiaire : - Sur la mise en œuvre fautive de la clause résolutoire, à l’appui de l’article 1104 du Code civil, il indique que les agissements fautifs du bailleur l’ont mis en difficulté pour régler ses loyers. Il explique que M. [R] [S] a profité de sa double qualité de bailleur et d’employeur pour le priver de ses salaires et le forcer à quitter le logement. Il poursuit en ce que les deux mois de retard dans le paiement du loyer fait suite au non-paiement des salaires de février et mars 2024 par l’employeur. Il invoque en outre que M. [R] [S] a exercé sur lui des pressions, a proféré des menaces pour le pousser à démissionner et à quitter le logement. Il dit également que les affaires de son domicile ont été volées sans effraction. Il affirme avoir déposé des plaintes pour ces faits et fixe la libération des lieux à la date du 13 septembre 2024, date à laquelle il n’avait plus d’affaires dans les lieux. - Sur la contestation du décompte des loyers et charges, il dit que la somme de 1.308,27 euros au titre des charges d’électricité et celle de 88,87 euros au titre des charges d’eau ne sont justifiées dans la mesure où le paiement de ces charges est inclus avec le montant du loyer. Il invoque que le décompte produit par le bailleur est mensonger, d’autant plus que le compteur d’eau et d’électricité est commun aux deux appartements loués par le bailleur. En opposition avec les allégations adverses, il affirme qu’aucun justificatif n’a été produit pour justifier de la régularisation des charges. Par ailleurs, il conteste devoir payer les loyers d’octobre et de novembre 2024 puisque le logement était vidé de ses affaires en septembre 2024. - Sur le rejet de la demande de dommages et intérêts, à l’appui de l’article 202 du Code de procédure civile, il soutient que le courrier d’un voisin produit par le demandeur pour étayer sa demande en indemnisation n’a pas de valeur probante. Il conteste également cette demande en s’appuyant sur le fait qu’il n’occupait plus les lieux depuis le 1er juillet 2024 car il ne voulait plus croiser le bailleur et avait trouvé un autre logement. Il indique enfin que le locataire n’aurait pas eu de mal à trouver de nouveaux locataires après son départ.

A titre encore plus subsidiaire, sur l’octroi de délais de paiement, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il sollicite ces délais à cause de sa situation financière actuelle encore fragile. Il dit avoir retrouvé un emploi avec un salaire mensuel de 2.000 euros, mais que l’absence d’emploi pendant quelques mois, et le vol de ses affaires l’ont mis dans une situation économique précaire.

A titre reconventionnel, au visa des articles 1719, 1217 et 1229 du Code civil, il reprend les précédents moyens pour expliquer que le bailleur a commis une faute en contraignant le locataire à quitter les lieux. Ainsi, il soutient que ce comportement fautif, outre le vol de ses affaires le 13 septembre 2024, devront donner lieu à une résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur à la date du 13 septembre 2024. En outre, il dit ne pas encore avoir pu chiffrer son préjudice matériel et de jouissance et qu’il se réserve le droit de solliciter ultérieurement des dommages et intérêts à ce titre.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action en justice

L’article L.213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire expose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement.

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le bailleur doit délivrer congé au moins 6 mois avant l'expiration du bail, seulement pour reprise pour vendre, reprise pour habiter ou motif légitime et sérieux. Le juge peut être saisi par le locataire pour sanctionner un congé frauduleux et le juge peut être saisi par le bailleur pour valider le congé et expulser le locataire qui n’a pas quitté les lieux.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que lorsque le preneur ne respecte pas ses obligations, le juge peut être saisi pour constater l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit ou prononcer la résiliation du bail.

En l’espèce, M. [R] [S], en qualité de bailleur, et M. [U] [I], en qualité de locataire, ont conclu un contrat de bail portant sur l’occupation d’un logement à usage d’habitation, d’un garage et d’un parking. Un litige est survenu entre eux lors de l’exécution du contrat.

M. [R] [S] a fait assigner M. [U] [I] aux fins d’expulsion. Dans ses dernières conclusions, M. [R] [S] ne sollicite pas la validation de son congé mais uniquement le constat ou le prononcé de la résiliation du bail. Dès lors, M. [R] [S] est recevable à agir en justice.

Sur les demandes de résiliation du contrat de bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du Code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, M. [U] [I] a remis les clefs du logement directement au bailleur à l’audience du 14 novembre 2024.

En l’absence de congé valablement délivré par le locataire, la remise des clefs vaut résiliation du contrat de bail (CA Paris 1er juin 2017 n°15/02242).

Les allégations de M. [U] [I] concernant un comportement fautif du propriétaire ne sont pas corroborées par des éléments probatoires suffisants pour justifier d’une résiliation du contrat de bail à la date du 13 septembre 2024.

En conséquence, il convient de constater que le contrat de bail se retrouve résilié à la date du 14 novembre 2024.

Le locataire ayant quitté le logement au jour de la résiliation, aucune indemnité d’occupation ne sera attribuée.

Sur la demande en paiement des loyers impayés

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, “ les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er février 2022, du décompte de la créance actualisée au 11 février 2025 et de la production des relevés bancaires des deux parties que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 3.397,14 euros au 14 novembre 2024.

Toutefois, les sommes réclamées au titre de la régularisation des charges d’électricité, soit 1.308,27 euros et d’eau, soit 88,87 euros, ne sont pas justifiées par le demandeur. En outre, le loyer du mois de novembre sera réduit au prorata des jours occupés à savoir, 233,33 euros au 14 novembre (500/30 X 14).

Au regard des pièces produites, il est relevé qu’aucun dépôt de garantie n’a été versé par le locataire à l’entrée dans les lieux.

L’arriéré locatif dû s’établit donc comme suit : 3.397,14 – (1.308,27 + 88,87 + (500 – 233,33)) = 1.733,30 euros.

En conséquence, M. [U] [I] sera condamné à régler à M. [R] [S] la somme de 1.733,30 euros au titre des loyers impayés au jour de la résiliation.

Sur la demande d’octroi de délais de paiement

La demande de délai de paiement formulée par le défendeur ne l’est pas sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 mais sur celui de l’article 1343-5 du Code civil.

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil “ Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. ”

En l’espèce, le défendeur justifie sa demande de délais de paiement, par une situation financière fragile du fait d’un changement d’emploi et d’un nouveau logement. Il produit à l’appui de sa demande des feuilles de salaire pour un montant d’environ 2.200 euros par mois.

Le demandeur s’oppose à cette demande de délais de paiement en exposant notamment que M. [U] [I] n’a pas régulièrement payé ses loyers et a été de mauvaise foi dans leur relation bailleur/locataire.

Or, le seul fait que le locataire n’a pas payé régulièrement ses loyers ne saurait suffire à démontrer la mauvaise foi de ce dernier.

Au vu de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de délais et d’accorder à M. [U] [I] un délai de 23 mois pour s’acquitter de sa dette locative, sous la forme de 23 échéances de 72 euros chacune et une 24ème représentant le solde de la dette.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts formulée par M. [S]

L’article 1231-1 du Code civil prévoit que “ le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.”

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Pour sa demande en dommages et intérêts, M. [R] [S] allègue avoir subi un préjudice financier du fait du départ d’un autre locataire à cause de nuisances olfactives causées par M. [U] [I], outre le fait que le logement occupé par ce dernier n’a pas été occupé depuis son départ.

A l’appui de cette prétention, il produit une lettre rédigée par Mme. [A] [P], une ancienne locataire et voisine de M. [U] [I]. Celle-ci explique avoir quitté le logement à cause des nuisances causées par le comportement de M. [U] [I], en particulier une odeur persistante de tabac.

Bien que M. [U] [I] conteste avoir eu ce comportement, il est suffisamment établi que son comportement a directement conduit au départ de la locataire.

Néanmoins, l’inoccupation du logement n’est pas liée au comportement de M. [U] [I] qui a quitté les lieux en novembre 2024. Au surplus, il n’est pas justifié qu’au départ de Mme. [A] [P] des lieux en septembre 2024, les éventuels visiteurs aient été rebutés par le comportement fautif de M. [U] [I].

Au vu de ces éléments, M. [R] [S] sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner M. [U] [I] aux dépens de l'instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation.

M. [U] [I] sera condamné à payer à M. [R] [S] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

M. [U] [I] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS o Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de M. [R] [S] en paiement des loyers et charges impayés à l’encontre de M. [U] [I] ;

DECLARE irrecevable la demande de M. [R] [S] en constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation du bail à la date du 14 novembre 2024 ;

CONDAMNE M. [U] [I] à régler à M. [R] [S] la somme de 1.733,30 euros au titre des loyers impayés au jour de la résiliation ;

AUTORISE M. [U] [I] à se libérer en vingt-trois (23) versements de 72 euros chacun et un dernier équivalent au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, précisant que les paiements qui seraient effectués en plus par M. [U] [I] viendront s’imputer sur les dernières échéances ;

CONDAMNE M. [U] [I] au paiement intégral du solde de la dette en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité dans les délais fixés ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par M. [R] [S] sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DEBOUTE M. [R] [S] de sa demande en paiement au titre de son préjudice matériel ;

CONDAMNE M. [U] [I] aux dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE M. [U] [I] à régler à M. [R] [S] la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE M. [U] [I] de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER LE JUGE