Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP

Jugement n°

N° RG 25/01924 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NHRS

AFFAIRE :

S.A. CDC HABITAT

C/

[P]

JUGEMENT réputé contradictoire du 24 NOVEMBRE 2025

Grosse exécutoire : Me DELMONTE-SENES

Copie : Monsieur [A] [P]

délivrées le

JUGEMENT RENDU LE 24 NOVEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT 33 Avenue Pierre Mendes 75013 PARIS représentée par Me DELMONTE-SENES, avocat du barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [P] né le 03 Août 1986 Ilot Jaurés n° 21 66 impasse Joseph Farnous 83160 LA VALETTE DU VAR non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA Greffier : Stéphanie ARNAUD

DÉBATS :

Audience publique du 06 Octobre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 24 NOVEMBRE 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Stéphanie ARNAUD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI VAL CENTRE a consenti à Monsieur [A] [P] un bail à usage d’habitation à effet au 22 juin 2019, portant sur un logement sis 66 Impasse Joseph Farnous - Ilot Jaurès n°21 - 83160 LA VALETTE-DU-VAR, pour un loyer mensuel d’un montant de 514,20 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 16,00 euros.

Suivant procès-verbal de son assemblée générale mixte en date du 21 mai 2024, la CDC HABITAT a absorbé les lots de la SCI VAL CENTRE, propriétaire de l’appartement donné à bail à Monsieur [A] [P].

Par courrier en date du 11 juin 2024, la CDC HABITAT a indiqué à Monsieur [A] [P] qu’il était redevable de la somme de 6 075,10 euros.

Par courrier en date du 18 juin 2024, la CDC HABITAT a mis en demeure Monsieur [A] [P] de payer sous huit jours la somme de 6 075,10 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2024, la CDC HABITAT a fait délivrer à Monsieur [A] [P] une sommation de payer les loyers pour un montant de 6 611,44 euros en règlement des loyers et charges du 31 mars 2024 au 1er août 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 05 mars 2025, la CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [A] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulon afin de voir : Dire et juger que Monsieur [A] [P] a commis des manquements graves à ses obligations en qualité de locataire du logement donné à bail selon bail verbal sis à 66 Impasse Joseph FARNOUS, ilot JAURES n°21 88160 LA VALETTE-DU-VAR ; Ordonner la résiliation du bail verbal conclu entre la CDC HABITAT et Monsieur [A] [P] ; Ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, sans droit ni titre, si besoin avec le concours de la force publique du bien donné à bail sis à 66 Impasse Joseph FARNOUS, ilot JAURES n°21 88160 LA VALETTE-DU-VAR ; Condamner Monsieur [A] [P] à payer à la CDC HABITAT la somme de 5 587,55 euros avec intérêts de droit à compter de la première mise en demeure ; Condamner Monsieur [A] [P] à payer à la CDC HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle, correspondant au montant du loyer soit un total de 668,17 euros charges comprises, jusqu’à la libération effective des lieux ; Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; Condamner Monsieur [A] [P] à payer à la CDC HABITAT la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat le 06 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 octobre 2025, au cours de laquelle la CDC HABITAT était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et vers lesquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé. Elle précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3 094,98 euros.

Au visa des articles 1217 et 1224 du code civil, la CDC HABITAT soutient qu’elle est liée à Monsieur [A] [P] par l’existence d’un bail verbal, suite à l’absorption de la SCI VAL CENTRE, propriétaire de l’appartement donné à bail. Elle ajoute que l’absence de paiement des loyers constitue un manquement grave à l’obligation imposée au locataire découlant de ce contrat de bail d’habitation verbal.

Monsieur [A] [P], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail d’habitation et la demande d’expulsion

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les articles 1715 et 1716 du code civil prévoient que si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données, et que lorsqu'il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l'exécution a commencé, et qu'il n'existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n'aime le locataire demander l'estimation par experts ; auquel cas les frais de l'expertise restent à sa charge, si l'estimation excède le prix qu'il a déclaré.

Conformément à l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En outre, selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Conformément à l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l’espèce, l’existence d’un bail verbal auquel est soumis Monsieur [A] [P] résulte des pièces versées au dossier. Ainsi, il est patent, au regard du décompte locatif de CITYA IMMOBILIER versé en pièce n°2, que le défendeur est dans le logement situé 66 Impasse Joseph Farnous - Ilot Jaurès n°21 - 83160 LA VALETTE-DU-VAR depuis le 22 juin 2019. Ceci résulte également des modalités de signification de la sommation de payer qui lui a été faite en date du 12 août 2024, ainsi que de l’assignation en date du 05 mars 2025, dont il résulte que le nom de Monsieur [A] [P] était effectivement inscrit sur la boîte aux lettres ainsi que sur le tableau des occupants de l’immeuble.

La demanderesse estime que ce bail verbal doit être résilié au regard du manquement imputé au locataire dans le paiement des loyers et charges.

Or la résiliation judiciaire implique que le juge opère dans un premier temps, la vérification de la réalité du manquement invoqué puis, qu’il apprécie sa gravité susceptible d'entraîner la résiliation du bail.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par la bailleresse et notamment du décompte locatif arrêté au 1er octobre 2025, que le montant porté au débit de Monsieur [A] [P] s'élève à la somme de 3 094,98 euros. Or, le défaut de paiement des loyers et charges constitue un manquement contractuel au contrat de bail liant le locataire à la CDC HABITAT.

Néanmoins, la gravité de ce manquement doit être tempérée. En effet, la lecture de ce même décompte locatif permet de constater que Monsieur [A] [H] a largement diminué sa dette locative depuis le début de la présente procédure, étant rappelé que la sommation de payer qui lui a été délivrée le 12 août 2024 mentionnait une dette de 6 611,44 euros. Plus précisément, il apparaît que l’intéressé paye de façon régulière et quasiment systématique son loyer depuis le mois de septembre 2024. De surcroît, il y ajoute une somme supplémentaire pour apurer sa dette. Ainsi, on peut observer que depuis le mois de février 2025, il paye en plus de son loyer la somme de 331,00 euros chaque mois.

Ces éléments ne permettent pas de considérer que le manquement de Monsieur [A] [H] soit suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail verbal auquel il est soumis, laquelle sanction serait manifestement disproportionnée.

En conséquence, il convient de débouter la CDC HABITAT de sa demande de résiliation judiciaire du bail verbal la liant à Monsieur [A] [P], et, subséquemment, de la demande subséquente d’expulsion de ce dernier des lieux sis 66 Impasse Joseph Farnous - Ilot Jaurès n°21 - 83160 LA VALETTE-DU-VAR selon les modalités du présent dispositif.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et de l'indemnité d'occupation

Il appartient aux défendeurs conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil de rapporter la preuve du paiement ou du fait qui aurait produit l’extinction de l’obligation.

L’article 1344 du code civil prévoit que le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l'obligation.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Par ailleurs l'occupation des lieux sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de location cause nécessairement un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer, jusqu'à la libération des lieux car, en application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des pièces versées au dossier et notamment de l’extrait de compte détaillé arrêté au 1er octobre 2025, que le retard pris par le défendeur dans le paiement des loyers et charges s'élève à la somme de 2 786,95 euros, mois de septembre 2025 inclus, déduction faite des frais de contentieux d’un montant de 152,60 euros appelés le 1er septembre 2024 et de ceux d’un montant de 155,43 euros appelés le 02 avril 2025.

En conséquence, Monsieur [A] [P] sera condamné à verser cette somme de 2 786,95 euros à la bailleresse, arrêtée au mois de septembre 2025, qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de signification de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En revanche, au regard des développements sus exposés et du rejet de la demande tendant à la résiliation du bail, il y a lieu également de rejeter la demande de la CDC HABITAT tendant à la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [A] [P], succombant à l’instance, supportera les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [A] [P] sera également condamné à payer à la CDC HABITAT la somme de 300,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DEBOUTE la CDC HABITAT de sa demande de résiliation judiciaire du bail verbal la liant à Monsieur [A] [P] concernant le logement situé sis 66 Impasse Joseph Farnous - Ilot Jaurès n°21 - 83160 LA VALETTE-DU-VAR ;

DEBOUTE la CDC HABITAT de sa demande d’expulsion de Monsieur [A] [P] du logement situé sis 66 Impasse Joseph Farnous - Ilot Jaurès n°21 - 83160 LA VALETTE-DU-VAR ;

CONDAMNE Monsieur [A] [P] à payer à la CDC HABITAT la somme de 2 786,95 euros, au titre des impayés locatifs arrêtés au mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [A] [P] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [A] [P] à payer à la CDC HABITAT la somme de 300,00 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT