Demande relative à l'exécution d'une promesse unilatérale de vente ou d'un pacte de préférence ou d'un compromis de vente

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° RG 22/04305 - N° Portalis DBYB-W-B7G-N35M Pôle Civil section 2

Date : 20 Novembre 2025 LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [J] né le 01 Janvier 1958 à [Localité 1] (MAROC), demeurant [Adresse 1]

Madame [M] [G] épouse [J] née le 22 Mai 1968 à [Localité 1] (MAROC), demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Jean noël SARRAZIN de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Madame [N] [L] née le 01 Décembre 1965 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Valentin ESCALE, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Karine ESPOSITO Juge unique

assistée de Philippe LE CORRE greffier lors des débats et de Françoise CHAZAL greffière, lors du prononcé

DEBATS : en audience publique du 18 Septembre 2025

MIS EN DELIBERE au 20 Novembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 20 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 23 janvier 2020 reçu par Maître [H] [P]-[K], notaire à [Localité 3], Monsieur [X] [L] et Madame [R] [T] épouse [L] concluaient une promesse de vente au bénéfice de Monsieur [Z] [J] et de Madame [M] [G] épouse [J] portant sur une parcelle de terrain avec un mazet en tôle démontable et une petite cabane à outils cadastrée AX n°[Cadastre 1] [Adresse 1] d’une surface de 21 a et 50 ca pour un prix de 20 000 €.

Le 21 mai 2020, Madame [R] [T] épouse [L] décédait.

Le 15 janvier 2021, Monsieur [X] [L] décédait.

Par sommation de prendre parti du 4 février 2022, les époux [J] demandaient à Madame [N] [L], leur ayant droit, de se prononcer au regard de la succession de ses parents.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 février 2022, les époux [J] l’informaient de leur volonté de lever l’option et lui demandaient la réitération de l’acte devant le notaire.

Par assignation du 4 octobre 2022, les époux [J] assignaient Madame [N] [L] devant le Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de la voir condamné à vendre ledit bien.

***

Aux termes de ses conclusions par voie électronique le 25 avril 2024, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [M] [G] épouse [J] et Monsieur [Z] [J] demandent au tribunal de :   Vu les articles 1101, 1102, 1103 et 1106 alinéa 2 du code civil,

RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions du demandeur,

DONNER ACTE aux époux [L] de leur levée d’option, emportant transformation de la promesse unilatérale de vente en vente,

DONNER ACTE aux époux [L] de leur renonciation de la condition suspensive de constitution au profit des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 1] d’un droit de passage dont le fond servant est la parcelle [Cadastre 3] appartenant à des tiers, l’indivision [I],

CONDAMNER Madame [N] [L] à vendre par acte authentique, auprès de Maître [H] [P] [K], notaire exerçant en qualité d’associé de l’étude GRAND M, située [Adresse 3], aux époux [J] et aux conditions de la promesse unilatérale de vente du 23 janvier 2020, soit notamment au prix de 20 000 €, dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir : Une parcelle de terrain située à [Adresse 1] cadastrée : Section AX n°[Cadastre 1] d’une surface de 00 ha 21a 50 ca

CONDAMNER Madame [N] [L] à payer aux époux [J] la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts réparation de la mauvaise exécution de son engagement à l’égard des époux [L],

ORDONNER que, dans l’hypothèse où la vente par acte authentique ne serait pas intervenue au terme du délai susmentionné, le jugement à intervenir vaudra vente et sera être publié comme tel au service de la publicité foncière, à l’initiative des époux [J],

CONDAMNER Madame [N] [L] à payer aux époux [J] la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [N] [L] aux entiers dépens, en ce compris les frais de sommation d’opter du 4 février 2022.

***

Aux termes de ses conclusions par voie électronique le 10 mai 2024, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [N] [L] demande au tribunal de :   Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil,

JUGER que les époux [J] sont déchus du bénéfice de la promesse faute d’avoir levé l’option avant le 31 août 2020 à 18h00 ;

PAR CONSÉQUENT,

DÉBOUTER les époux [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

JUGER que l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 2 000 € sera versée à Madame [N] [L] ;

ORDONNER le versement de l’indemnisation d’immobilisation à Madame [N] [L].

Subsidiairement

ÉCARTER l’exécution provisoire du jugement à venir ;

En tout état de cause

CONDAMNER les époux [J] à payer à Madame [N] [L] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER les époux [J] aux entiers dépens.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 septembre 2025 avec une audience de plaidoirie fixée au 18 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION    Il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « constater », « dire et juger » ou « dire que » ne sont pas des prétentions, et ne confèrent pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur la promesse unilatérale de vente   En application des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et doivent être exécutés de bonne foi.

En application de l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L'article 1124 du Code civil dispose que « la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse  unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul ». Aux termes de l'article 1217 du même code, « la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ». Enfin, l'article 1221 prévoit que « le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ». En l'espèce, Monsieur [X] [L] et Madame [R] [T] épouse [L] ont conclu une promesse de vente au profit de Monsieur [Z] [J] et de Madame [M] [G] épouse [J] portant sur une parcelle de terrain cadastrée AX n°[Cadastre 1] [Adresse 4] pour un prix de 20 000 €.   Dans les « DISPOSITIONS TRANSITOIRES » de la promesse de vente, se trouve inséré un chapitre intitulé « REPRISE D’ENGAGEMENT PAR LES AYANTS DROIT DU PROMETTANT » qui prévoit que « au cas de décès du promettant (…) avant la constatation authentique de la réalisation des présentes, ses ayants droit, fussent-ils protégés, seront tenus à la réalisation des présentes dans les mêmes conditions. Le bénéficiaire pourra demander, dans le délai de quinze jours du moment où il a eu connaissance du décès (…) à être dégagé des présentes en raison du risque d’allongement du délai de leur réalisation par suite de la survenance de cet évènement ».

Dès lors, et en application de cette disposition, Madame [N] [L] reste incontestablement tenue par les engagements pris par ses propres parents, Monsieur [X] [L] et Madame [R] [T] épouse [L] envers les bénéficiaires de cette promesse de vente.

En outre, il convient de vérifier si les bénéficiaires de la promesse ont levé l’option dans les délais prévus par l’acte notarié.

Il est précisé au chapitre « DÉLAI » que « la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 31 août 2020 à 18 heures sauf : - prorogation convenue entre les parties par voie d’avenant ; - par dérogation à l’article 1117 du Code civil, si à cette date les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé de quinze (15) jours ouvrés à compter de la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables ; - en cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration du délai ci-dessus fixé ».

En l’espèce, Madame [R] [T] épouse [L] est décédée le 21 mai 2020, soit antérieurement au délai fixé dans l’acte notarié et expirant au 31 août 2020.

Or, Maître [H] [P]-[K], en charge de la rédaction de l’acte définitif, ne pouvait régulariser l’acte en l’absence de communication par Madame [N] [L] de l’attestation dévolutive.

Madame [N] [L] communique dans la présente procédure ladite attestation dévolutive en date du 21 décembre 2022 mais ne justifie pas l’avoir porté à la connaissance du notaire rédacteur, de telle sorte que le délai prévu dans la promesse de vente n’est pas opposable aux bénéficiaires en application de l’alinea 2 de la promesse.

Au surplus, et en application de l’alinea 3, Madame [N] [L] n’a pas jugé bon de répondre à la sommation de prendre parti délivrée par commissaire de justice le 4 février 2022 à la demande des époux [J] pas plus qu’au pli recommandé qui lui a été adressé le 8 février 2022.

Or, la promesse de vente rappelle que la carence « s’entend ici du manquement fautif de l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente ».

En restant taisant aux demandes des époux [J] et se montrant défaillante à l’égard du notaire rédacteur, Madame [N] [L] a empêché la signature de l’acte authentique.

Dès lors, la carence de Madame [N] [L] l’empêche de pouvoir se prévaloir de l’expiration du délai contenu dans cette même promesse.

Enfin, concernant l’acceptation de la promesse de vente par les époux [J], le chapitre « RÉALISATION » de la promesse de vente stipule que « la réalisation de la promesse aura lieu : - soit par la signature de l’acte authentique (…) - soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce même délai ; la levée d’option par le bénéficiaire, si elle est effectuée, transformera la promesse unilatérale de vente en vente. Cette vente restera placée sous les seules conditions suspensives encore pendantes le jour de la levée d’option, sauf si renonciation par le bénéficiaire de ces dernières (…) Cette levée d’option sera effectuée uniquement par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire auprès du notaire rédacteur par le bénéficiaire et devra être accompagnée du versement par virement sur le compte dudit notaire d’une somme correspondant au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation (…) ; à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel ; à l’éventuelle commission d’intermédiaire et de manière générale de tous comptes et prorata ».

Monsieur [Z] [J] et Madame [M] [G] épouse [J] ont formalisé leur levée d’option par lettre recommandée avec accusé de réception à Madame [N] [L] en date du 8 février 2022.

Ils ont réitéré leur volonté dans la présente procédure.

Ils ont également consigné le prix de vente et les frais d’acquisition le 11 mars 2024 entre les mains du notaire.

Enfin, ils ont entendu renoncer au bénéfice de la condition suspensive d’obtention de la servitude de passage conformément aux dispositions de l’article 1304-4 du code civil et ce avant l’expiration du délai.

Dès lors, les époux [J] ont valablement levé l’option dans le délai imparti et il sera fait droit à leur demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’article 1231-5 du même code dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite ». Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, l’article « STIPULATION DE PÉNALITÉ » contenu dans la promesse de vente prévoit « dans le cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de DEUX MILLE EUROS (2000 EUR) à titre de dommages-intérêts conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil ».

En l’espèce, les époux [J] sollicitent le versement de la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts.

Compte tenu du comportement de Madame [N] [L] et en application des dispositions contractuelles, il sera fait droit à cette demande.  

Sur la demande de l’indemnité d’immobilisation   La promesse prévoit notamment à la clause « INDEMNITÉ D’IMMOBILISATION » que les parties ont convenu de fixer une indemnité d’immobilisation un montant de 2000 € ;

Les bénéficiaires ont versé au notaire rédacteur la somme de 1000 € le 27 janvier 2020 comme prévu dans la promesse de vente.

Il est stipulé que « le sort de cette indemnité sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées : •         elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise. •         Elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes. •         Elle sera versée au promettant, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués dans la mesure où cela est convenu aux présentes, d’avoir levé l’option dans le délai conventionnellement prévu au paragraphe RÉALISATION alors que toutes les conditions suspensives seraient réalisées ou réputées accomplies en application de l’article 1304-3 du Code civil ».

Dès lors, les époux [J] ayant valablement levé leur option, Madame [L] sera débouté de sa demande.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Madame [N] [J], partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens en ce compris les frais de sommation d’opter du 4 février 2022.   Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de condamner Madame [N] [L] à payer aux époux [J] la somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.   Sur l'exécution provisoire   Il résulte de la combinaison des articles 514 et 515 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires par provision. Le juge peut écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [N] [L] à se présenter devant Maître [H] [P]-[K], notaire, exerçant en qualité d’associé de l’étude GRAND M, située [Adresse 3] aux fins de réitération de l'acte authentique de vente au bénéfice de Madame [M] [G] épouse [J] et Monsieur [Z] [J] aux conditions de la promesse de vente du 23 janvier 2020 portant sur une parcelle de terrain avec un mazet en tôle démontable et une petite cabane à outils cadastrée AX n°[Cadastre 1] [Adresse 1] d’une surface de 21 a et 50 ca pour un prix de 20 000 € et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

DIT, qu’à défaut de réitération de l’acte authentique dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, à la date du 20 novembre 2025 la vente consentie lors de la promesse unilatérale de vente du 23 janvier 2020 sera déclarée parfaite entre, d'une part, Madame [M] [G] épouse [J] et Monsieur [Z] [J], et, d'autre part, Madame [N] [L], ayant droit de Monsieur [X] [L] et Madame [R] [T] épouse [L], décédés, et portant sur une parcelle de terrain avec un mazet en tôle démontable et une petite cabane à outils cadastrée AX n°[Cadastre 1] [Adresse 1] d’une surface de 21 a et 50 ca pour un prix de 20 000 € ;

DIT qu’en conséquence le jugement vaudra vente,

ORDONNE la publicité du jugement au bureau de publicité foncière dont dépend l'immeuble,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [N] [L] à payer à Madame [M] [G] épouse [J] et Monsieur [Z] [J] la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [N] [L] aux dépens en ce compris les frais de sommation d’opter du 4 février 2022 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.  

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Françoise CHAZAL Karine ESPOSITO