Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/11692 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2MGJ

Minute :

DOMNIS Représentant : Me FERRANDIN Wendy, avocat au barreau de VAL DOISE

C/

Monsieur [C] [I]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me FERRANDIN

Copie délivrée à : M. [I]

Le 14 mai 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 mai 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 17 mars 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

DOMNIS - Entreprise Sociale pour l’Habitat, nouvelle dénomination de la SA “LE FOYER POUR TOUS - Entreprise Sociale pour l’Habitat ” ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par Me FERRANDIN Wendy, avocat au barreau de VAL D’OISE, substitué par Me Jean-Pierre ANTOINE, avocat au barreau de VERSAILLES

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [I], demeurant [Adresse 4]

non comparant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 13 juillet 2018, la société anonyme Domnis a donné à bail à M. [C] [I] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 361,06 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 113,82 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la société anonyme Domnis a fait signifier à M. [C] [I], par exploit de commissaire de justice du 1er octobre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 671,49 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 décembre 2024, la société anonyme Domnis a fait assigner M. [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 17 mars 2025 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

La société anonyme Domnis, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de : o constater l'acquisition de la clause résolutoire; o ordonner l'expulsion immédiate de M. [C] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; o ordonner le transport des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [C] [I] ; o condamner M. [C] [I] à payer : ? la somme de 3 344,05 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 2 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; ? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer qui aurait été payé en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ; ? une somme de 500,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ; o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 13 juillet 2018 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [C] [I] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'il doit être expulsé en conséquence.

M. [C] [I], assigné à l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe du tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [C] [I] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 13 juillet 2018 que M. [C] [I] doit payer un loyer d'un montant de 361,06 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 113,82 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [C] [I] restait devoir la somme de 3 344,05 € euros à la date du 02/12/24.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 153,99 € (frais de recouvrement), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 3 190,06 €, arrêtée au 2 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [C] [I] au paiement d'une somme de 3 190,06 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 671,49 € à compter du 1 octobre 2024 et sur le surplus à compter du 11 décembre 2024, date de l'assignation.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public.

En l'espèce, le bail conclu le 13 juillet 2018 contient telle une clause résolutoire en son article 4 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 1 octobre 2024 pour la somme en principal de 1 671,49 €.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s'exécuter, de sorte qu'il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 décembre 2024.

L'expulsion de M. [C] [I] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement ni leur transport qui demeurent à ce stade purement hypothétique.

o Sur les modalités de l'expulsion

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [C] [I] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 2 décembre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 13 juillet 2018.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer qui aurait été payé en l'absence de résiliation du bail. Le dernier loyer appelé s'élève à la somme de 394,90 €

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [C] [I] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer qui aurait été payé en l'absence de résiliation du bail à compter de l'échéance du mois de décembre 2024 ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 1 octobre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juillet 2018 entre la société anonyme Domnis et M. [C] [I] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 3 décembre 2024 ;

CONDAMNE M. [C] [I] à verser à la société anonyme Domnis la somme de 3 190,06 € au titre de l'arriéré des loyers et des charges arrêté au 02 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 671,49 € à compter du 1 octobre 2024 et sur le surplus à compter du 11 décembre 2024, date de l'assignation ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [C] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [C] [I] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [C] [I] à payer à la société anonyme Domnis l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de l'échéance du mois de décembre 2024, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [C] [I] à payer à la société anonyme Domnis une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [I] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 14 mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION