Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 NOVEMBRE 2024 Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente, Greffier lors des plaidoiries : Madame Marie-Françoise SIMON, Greffier lors du délibéré : Madame Véronique SCANNAPIECO, Débats en audience publique le : 12 Septembre 2024

GROSSE : Le 28 novembre 2024 à Me CULOMA M. EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ......................................................

N° RG 23/05564 - N° Portalis DBW3-W-B7H-33OO

PARTIES :

DEMANDERESSE

SASU THE COLIVERS, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié audit siègr en cette qualité,

représentée par Me Michaël CULOMA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [S] [M], demeurant [Adresse 1]

non comparant

Madame [I] [D], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE Selon acte sous seing privé ayant pris effet le 26 avril 2022, la société THE COLIVERS a consenti à Monsieur [S] [M] et Madame [I] [D] un contrat de sous-location portant sur un logement de type 2 sis [Adresse 1], moyennant le paiement d’une somme initialement fixée à 799 euros par mois. Par exploit de commissaire de justice du 26 mai 2023, la société THE COLIVERS a fait signifier à Monsieur [S] [M] une sommation de payer les loyers pour la somme de 2 696 euros en principal. Par exploit du 18 juillet 2023, la société THE COLIVERS a fait assigner Monsieur [S] [M] et Madame [I] [D] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Marseille aux fins de, au visa des articles 1103, 1104 et 1217 du Code civil : - constater la résiliation du contrat de sous-location au 18 mai 2023 par mise en œuvre de la clause résolutoire à titre principal, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire de ce bail ; - ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [M] et Madame [I] [D], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin, et ordonner le transport et la séquestration des effets personnels de Monsieur [S] [M] et Madame [I] [D] dans un garde-meuble ou tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls des défendeurs et ce en garantie de toute somme qui pourront être dues ; - condamner Monsieur [S] [M] et Madame [I] [D] à payer la somme de 2 696 euros en principal au titre des arriérés locatifs à parfaire au jour de l’audience ; - condamner Monsieur [S] [M] et Madame [I] [D] à payer la somme de 3,04 euros au titre des intérêts légaux à parfaire au jour de l’audience ; - condamner Monsieur [S] [M] et Madame [I] [D] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer de 790 euros, de l’assurance de 7,50 euros, et des charges locatives, et ce jusqu'à la libération effective des lieux loués par remise des clefs ; - condamner Monsieur [S] [M] et Madame [I] [D] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ; - dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait annexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir ; - débouter Monsieur [S] [M] et Madame [I] [D] de l’ensemble de leurs demandes ; - condamner Monsieur [S] [M] et Madame [I] [D] à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le commandement de payer du 26 mai 2023. L’affaire est appelée et retenue à l'audience du 4 décembre 2023, à laquelle la société THE COLIVERS, représentée par son avocat, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Monsieur [S] [M] et Madame [I] [D], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés. L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2024. Suivant décision avant dire droit du 11 mars 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 12 septembre 2024 en invitant la société THE COLIVERS à verser aux débats tout élément attestant de la réalité et de la fiabilité de la signature électronique attribuée à Monsieur [S] [M], et de produire le bail signé par Madame [I] [D] ; A l’audience du 12 septembre 2024, la société THE COLIVERS, représentée par son Conseil a réitéré les termes de son assignation et a produit des documents concernant la légalité de la signature électronique ainsi que le certificat de signature; elle a ajouté que s’agissant des demandes à l’encontre de Madame [I] [D], elle s’en rapportait à la décision du tribunal ; Monsieur [S] [M] et Madame [I] [D] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés. La décision a été mise en délibéré au 28 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS Le défaut de comparution de Monsieur [S] [M] et Madame [I] [D] n’empêche pas qu’il soit statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée en application de l’article 472 du Code de procédure civile

Sur le contrat de sous-location et sur les demandes à l’encontre de Madame [I] [D] Il est établi par le contrat de bail du 31 décembre 2021 que la société MANUFACTURE a donné à bail à la société THE COLIVERS, plusieurs locaux dont l’appartement T2 sis [Adresse 1], le preneur ayant reçu l’autorisation de sous-louer les lieux; La société THE COLIVERS se prévaut d’un contrat de sous-location consenti le 26 avril 2022 à Monsieur [S] [M] et Madame [I] [D] portant sur le bien immobilier susvisé ; En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. L’article 1366 du code civil précise que l'écrit électronique a la même force probante que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité. L’article 1367 du même code précise que la signature électronique consiste en l'usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel elle s'attache, la fiabilité de ce procédé étant présumée, jusqu'à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l'identité du signataire assurée et l'intégrité de l'acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État. L’article 1er du décret n° 2017-1416 du 28 septembre 2017, relatif à la signature électronique énonce quant à lui sur ce point que « la fiabilité d'un procédé de signature électronique est présumée, jusqu'à preuve du contraire, lorsque ce procédé met en œuvre une signature électronique qualifiée » et qu’est « une signature électronique qualifiée une signature électronique avancée, conforme à l'article 26 du règlement UE n° 910/2014 du 23 juillet 2014 sur l'identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché, et créée à l'aide d'un dispositif de création de signature électronique qualifié répondant aux exigences de l'article 29 dudit règlement, qui repose sur un certificat qualifié de signature électronique répondant aux exigences de l'article 28 de ce règlement ». Sur réouverture des débats la société THE COLIVERS produit le certificat de signature de Monsieur [S] [M] daté du 22 avril 2022 signé par PANDADOC enregistrant l’adresse IP et l’e-mail du signataire, établissant la fiabilité et la réalité de la signature électronique attribuée à Monsieur [S] [M], le contrat liant la société THE COLIVERS et Monsieur [S] [M] étant en outre confirmé par les échanges de courriels produits aux débats. S’agissant de Madame [I] [D], il est relevé que si son nom est mentionné sur le contrat de sous-location produit, ce contrat n’est pas signé par Madame [I] [D] et aucune pièce versée aux débats ne permet d’établir sa qualité de sous-locataire des lieux litigieux, ni qu’elle soit l’épouse de Monsieur [S] [M] . Il s’ensuit que la société THE COLIVERS sera déclarée irrecevable en ses demandes dirigées à l’encontre de Madame [I] [D] ; Sur la clause résolutoire, la résiliation du contrat de sous-location, l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation

Aux termes de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation. Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Aux termes de l'article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Aux termes de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, la société requérante produit aux débats : - un contrat de location conclu entre la société civile MANUFACTURE et la société THE COLIVERS portant sur des logements situés [Adresse 1], - un contrat de sous-location accepté le 22 avril 2022 par Monsieur [S] [M] pour un logement sis [Adresse 1], - une sommation de payer la somme de 2 696 euros du 26 mai 2023 signifée à Monsieur [S] [M], - des courriels échangés entre la société THE COLIVERS et Monsieur [S] [M] durant les mois de mars, avril et mai 2023 établissant que le requis reconnait devoir certains loyers impayés . Le contrat de sous-location signé par les parties ayant pris effet le 26 avril 2022 contient une clause résolutoire qui prévoit notamment qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, le bail sera résilié de plein droit sans formalité et sans délai.

Toutefois, le créancier reste tenu par l'obligation de mettre en demeure le débiteur de régulariser la situation d’impayés pour opposer ensuite la clause résolutoire, le créancier devant rappeler dans cette mise en demeure l’existence de la clause résolutoire ; . Or en l’espèce, si la société THE COLIVERS établit avoir fait signifier le 26 mai 2023 à Monsieur [S] [M] une sommation de payer les loyers pour la somme de 2 339,23 euros, cet acte ne mentionne pas la clause résolutoire ; Il s’ensuit que la société THE COLIVERS sera déboutée de sa demande tendant à obtenir la constatation de la résiliation de plein droit du contrat de sous-location ayant pris effet le 26 avril 2022 ; La société THE COLIVERS sollicite à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du contrat de sous-location aux torts exclusifs du sous-locataire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. En application de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Aux termes de l’article 1728 du code civil « le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus ». Le juge qui statue sur le prononcé de la résiliation d'un contrat à usage d'habitation doit apprécier la situation au jour de sa décision, les manquements établis devant être suffisamment graves pour justifier la résiliation. En l’espèce, il ressort des décomptes produits, que Monsieur [S] [M] a cessé de payer régulièrement les loyers et charges à compter du mois de janvier 2023; L'importance de la dette caractérise un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur. Par conséquent, la résiliation du bail sera prononcée et l’expulsion de Monsieur [S] [M] et celle de tout occupant de son chef sera ordonnée avec le concours de la force publique si besoin est suivant les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Une indemnité mensuelle d'occupation sera due par Monsieur [S] [M] à compter de la date de la résiliation du contrat de sous-location égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, soit 797,50 euros, assurance pour compte incluse, sans que cette indemnité ne soit indexée, et Monsieur [S] [M] sera condamné à payer ladite indemnité d'occupation à la société THE COLIVERS jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante;

Sur les loyers et charges impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de sous-location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 1728 du code civil que du contrat signé entre les parties. Aux termes de l’article 1353 du Code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.»

En l’espèce, la société THE COLIVERS fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de location en vue d’une sous-location, le contrat de sous-location signé électroniquement, la sommation de payer, l’assignation délivrée en vue de l’audience, des échanges de courriels, des factures ainsi qu’un décompte actualisé à la somme de 15681 euros au 31 août 2024 ; Ce décompte actualisé à la hausse ne sera pas pris en considération afin de respecter le principe du contradictoire, la requérante ne justifiant pas avoir porté ce décompte actualisé à la connaissance de Monsieur [S] [M] ; Seule sera donc retenue la somme sollicitée dans l’assignation soit 2 696 euros arrêtés au 25 mai 2023 représentant les loyers et charges impayés sur la période de février 2023 jusqu’au 25 mai 2023 (au prorata pour le mois de mai 2023) ;

Monsieur [S] [M] qui n’a pas comparu ne justifie pas de l’extinction de son obligation ; 

La créance étant établie à hauteur de 2696 euros, Monsieur [S] [M]  sera condamné à payer à la société THE COLIVERS la somme de 2696 euros représentant les loyers et charges impayés sur la période de février 2023 jusqu’au 25 mai 2023 (au prorata pour le mois de mai 2023), ce avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 26 mai 2023 ;

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La sanction de la résistance abusive à l'exécution d'une obligation à une somme d'argent est prévue par l'article 1231-6 du code civil; Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient à la société requérante, qui prétend que la défaillance du requis lui a causé un préjudice distinct, de le prouver. La société THE COLIVERS sollicite la somme de 1000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive; Toutefois, ne justifiant pas d'un préjudice distinct qui n'est pas entièrement réparé par les sommes allouées au titre des intérêts moratoires, l’association requérante sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts;

Sur les demandes accessoires Monsieur [S] [M] qui succombe supportera la charge des dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 26 mai 2023 ; Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens ; La somme de 400 euros lui sera donc allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire ;

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant par jugement  réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, DECLARE la société THE COLIVERS recevables en ses demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [S] [M] ; DECLARE la société THE COLIVERS irrecevable en ses demandes dirigées à l’encontre de Madame [I] [D] ; DEBOUTE la société THE COLIVERS de sa demande tendant à obtenir la constatation de la résiliation de plein droit du contrat de sous-location ayant pris effet le 26 avril 2022 ; PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de sous-location ayant pris effet le 26 avril 2022 aux torts exclusifs de Monsieur [S] [M] ; ORDONNE l’expulsion de Monsieur [S] [M]  ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 1], avec l'assistance de la force publique si besoin est; DIT que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement de l'intéressé soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ; CONDAMNE Monsieur [S] [M]  à payer à la société THE COLIVERS la somme de 2696 euros représentant les loyers et charges impayés sur la période de février 2023 jusqu’au 25 mai 2023 (au prorata pour le mois de mai 2023), ce avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 26 mai 2023 ; CONDAMNE Monsieur [S] [M]  à payer à la société THE COLIVERS une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 797,50 euros assurance pour compte incluse, sans que cette indemnité ne soit indexée, ce à compter de la résiliation du contrat de sous-location et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la requérante; DEBOUTE la société THE COLIVERS de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNE Monsieur [S] [M] à payer à la société THE COLIVERS la somme de 400 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [S] [M] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 26 mai 2023 ; DIT n'y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

REJETTE toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués. LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE