Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 27 Juin 2024 Président : Monsieur BIDAL, Juge Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 18 Avril 2024

GROSSE : Le 27 juin 2024 à Me AFFERGAN Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 23/06787 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4DHN

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [I] [U] née le 06 Février 1996 à [Localité 6] (INDONESIE) domiciliée : chez Venant aux droits de feu Monsieur [V] [U], [Adresse 5] - [Localité 1] représentée par Me Maxime AFFERGAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [N] [O] [D] demeurant [Adresse 3] - [Localité 2] non comparante

Monsieur [T] [S] [B] demeurant [Adresse 4] - [Localité 2] non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été signé le 25 août 2016 entre Monsieur [V] [U], Monsieur [T] [S] [B] et Madame [N] [O] [D], relatif à un appartement situé [Adresse 4] – [Localité 2], moyennant un loyer initial mensuel, révisable, de 640 euros outre 75 euros de provision pour charges.

Madame [I] [U] est venue aux droits de Monsieur [V] [U].

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [I] [U] a fait signifier à Monsieur [T] [S] [B] et Madame [N] [O] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2023, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions Madame [I] [U] a fait assigner Monsieur [T] [S] [B] et Madame [N] [O] [D] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 14 décembre 2023, aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail du fait des manquements par les locataires à leurs obligations contractuelles ,prononcer leur expulsion immédiate et sans délais, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 100 euros par jours de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir,les condamner au paiement de :◦ la somme provisionnelle de 8 030 euros au titre de l'arriéré locatif, avec les intérêts légaux à compter du commandement de payer,◦d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer mensuel, majoré des charges, jusqu’à libération effective des lieux,◦la somme de 1 500 euros au titre de leur résistance abusive◦la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer. Par ordonnance du 8 février 2024, le Juge a prononcé la réouverture des débats à l’audience du 18 avril 2024, afin de permettre à Madame [I] [U] de fournir un justificatif de la notification de l’assignation à la Préfecture des Bouches-du-Rhône.

A cette audience, Madame [I] [U], représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 14 030,02 euros, au 15 avril 2024. Elle s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Monsieur [T] [S] [B] et Madame [N] [O] [D] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés, bien que régulièrement cités par acte remis à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l'article 1353 du code civil,

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité

Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,

Madame [I] [U] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 13 septembre 2023, soit six semaines au moins avant l’audience du 14 décembre 2023.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Vu les articles 2, 1103, 1104, 1240, 1728 et 1741 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus,

Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,

Vu le contrat de bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [T] [S] [B] et Madame [N] [O] [D] par acte de commissaire de justice en date du 1er juin 2023 pour un arriéré locatif de 5 840,02 euros.

Il est constant que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai requis.

Reste que le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut que constater la résiliation d'un bail par l'effet de la clause résolutoire, sans pouvoir en prononcer la résiliation judiciaire dès lors qu’une telle demande implique une appréciation de la gravité des faits invoqués par le bailleur, donnant matière à débat au fond.

Dès lors, il sera dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail pour manquements de Monsieur [T] [S] [B] et Madame [N] [O] [D] à leurs obligations, et les demandes subséquentes tendant à obtenir leur expulsion sous astreinte et le paiement d’indemnités d’occupation provisionnelles se heurtent à l'existence de contestations sérieuses.

Au surplus, il n’est pas établi que Madame [I] [U] soit l’unique propriétaire ou l’usufruitière du logement litigieux.

Il convient de renvoyer Madame [I] [U] à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur ces points, le renvoi devant le Juge du fond n’ayant pas été sollicité en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, Vu l’article 1728 du code civil,

Madame [I] [U] fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé ainsi que des relevés de compte

Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que Monsieur [T] [S] [B] et Madame [N] [O] [D] restaient débiteurs d’une dette locative de 8 030 euros au 10 août 2023.

Le décompte actualisé au 15 avril 2024 fixe la dette locative à une somme de 14 030,02 euros, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Monsieur [T] [S] [B] et Madame [N] [O] [D] ne contestent pas leur dette.

Dès lors, l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner Monsieur [T] [S] [B] et Madame [N] [O] [D] à payer à Madame [I] [U], la somme de 14 030,02 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2023 sur la somme de 5 840,02 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts à titre provisionnel

Vu les articles 1231-1, 1231-6 et 1240 du code civil,

En l’espèce, Madame [I] [U] ne rapporte ni la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [T] [S] [B] et Madame [N] [O] [D], ni celle de l’existence d’un préjudice causé par les agissements de ces derniers.

En conséquence, Madame [I] [U] sera déboutée de sa demande de ce chef – qui relève au surplus du fond du droit –.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [T] [S] [B] et Madame [N] [O] [D], qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer et seront condamnés à payer à Madame [I] [U] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe :

DECLARONS l’action de Madame [I] [U] recevable ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes tendant au prononcé de la résiliation du contrat de bail, à l’expulsion sous astreinte de Monsieur [T] [S] [B] et Madame [N] [O] [D] et au paiement d’indemnités d’occupation provisionnelles ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [S] [B] et Madame [N] [O] [D] à verser à Madame [I] [U] la somme de 14 030,02 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2023 sur la somme de 5 840,02 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DEBOUTONS Madame [I] [U] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [S] [B] et Madame [N] [O] [D] à payer à Madame [I] [U] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [S] [B] et Madame [N] [O] [D] aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge,