Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à: -Me Florian CANDAN

délivrée le:

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Charges de copropriété

N° RG 23/14948 N° Portalis 352J-W-B7H-C2NTH

N° MINUTE :

Assignation du : 21 Novembre 2023

JUGEMENT rendu le 06 Février 2025 DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], réprésenté par syndic, le cabinet BONUS PATER FAMILIAS, S.A.S [Adresse 3] [Localité 2]

représenté par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1869

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [Y] [Adresse 4] [Localité 1]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 06 Février 2025 Charges de copropriété N° RG 23/14948 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2NTH

DÉBATS

A l’audience publique du 21 Novembre 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [Y] est propriétaire des lots n°33, 63 et 72 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic la société BONUS PATER FAMILIAS, a assigné, devant ce tribunal, M. [E] [Y] aux fins de :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 9 du contrat de syndic type résultant du décret n°2015-342,

Vu les articles 1103, 1104, 1193, 1231-6, 1231-7, 1344-1 du code civil,

Vu les articles 514 et suivants du code de procédure civile,

- condamner M. [Y] à lui payer :

* la somme de 8.678,54 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 17 octobre 2023, 2ème trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 17 octobre 2023, date de mise en demeure, et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue,

* la somme de 296 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* la somme de 3.000 euros au titre des dommages et intérêts,

* la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Décision du 06 Février 2025 Charges de copropriété N° RG 23/14948 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2NTH

- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

- condamner M. [Y] aux dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maître Florian CANDAN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

***

M. [E] [Y], assigné par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé à l’assignation du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 3 avril 2024. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 21 novembre 2024 et mise en délibéré au 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de M. [Y] sur les lots n°33, 63 et 72 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2018, 23 mai 2019, 25 juin 2020, 10 juin 2021, 24 juin 2022 et 27 juin 2023 approuvant les comptes 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, les budgets prévisionnels des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, les fonds travaux des exercices concernés, les comptes travaux portant sur la rénovation de la cage d’escalier du bâtiment B et certains travaux dont ceux de renforcement de planchers, de suppression de l’accessibilité au plomb, de remplacement d’une descente, de destruction d’un débarras, de refonte de plan et de modificatif du règlement de copropriété ou encore de ravalement de façades,

- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots du défendeur,

- un décompte faisant apparaître, au 1er octobre 2023, un solde débiteur de 8.974,54 euros, comprenant la somme de 296 euros de divers frais.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire du défendeur est débiteur, déduction faite des divers frais, à hauteur de la somme de 8.678,54 euros au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er octobre 2023, “4ème appel de fonds 2023, Fonds travaux, 4/9 Comp. Tvx Raval. Façade, 4/6 Compl. Tvx Réfection Pl” compris.

M. [Y] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire.

En conséquence, M. [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 8.678,54 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023, date de l’assignation, sachant qu’aucune pièce produite ne concerne une mise en demeure du 17 octobre 2023, visée dans les écritures du syndicat des copropriétaires.

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

- les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais de relance du 13 mai 2019 pour 50 euros ne sont pas justifiés et ceux de Me [U] du 29 mai 2020 pour 96 euros ne sont pas étayés et relèvent d’indemnités procédurales, de sorte que ces frais seront écartés.

Au titre de l’article 10-1 précité, sera admise la somme de 150 euros (50 x 3), soit le coût justifié des mises en demeures adressées annuellement au défendeur.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [Y] ait agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, M. [Y] sera condamné aux dépens qui pourront être recouvrés, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, par Maître CANDAN.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, M. [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] la somme de 8.678,54 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er octobre 2023, “4ème appel de fonds 2023, Fonds travaux, 4/9 Comp. Tvx Raval. Façade, 4/6 Compl. Tvx Réfection Pl” compris ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts précités échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] la somme de 150 euros, au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires situé [Adresse 4] à [Localité 1] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE M. [Y] aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Florian CANDAN, Avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE M. [E] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires précité la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les plus amples demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 06 Février 2025

Le Greffière La Présidente