Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY Immeuble l'Européen - Hall A [Adresse 3] 4ème étage [Localité 7]

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REFERENCES : N° RG 24/09317 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2A7G

Minute :

Monsieur [Y] [T] [H] Représentant : Me Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191 Monsieur [R] [Y] [B] Représentant : Me Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Monsieur [J] [C] Monsieur [I] [O]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me BAQUET

Copie délivrée à : M. [C] M. [O]

Le 23 janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 23 janvier 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 25 novembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [T] [H], demeurant [Adresse 4] à [Localité 9] (ETATS UNIS)

Monsieur [R] [Y] [H], demeurant [Adresse 6]

représentés pour avocat Me Thierry BAQUET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [C], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [I] [O], demeurant [Adresse 5]

non comparants

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1 décembre 2018, M. [T] [H] aux droits duquel viennent M. [Y] [H] et M. [R] [H] a donné à bail à M. [J] [C] et M. [I] [O] un logement situé [Adresse 5] pour un loyer hors charges de 820,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 220,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Y] [H] et M. [R] [H] ont fait signifier à M. [J] [C] et M. [I] [O], par exploit de commissaire de justice du 21 novembre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 41 000,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 8 août 2024, M. [Y] [H] et M. [R] [H] ont fait assigner M. [J] [C] et M. [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 25 novembre 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

M. [Y] [H] et M. [R] [H], comparants, représentés, soutiennent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de : o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ; o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ; o en tout état de cause : ? ordonner l'expulsion de M. [J] [C] et M. [I] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; ? condamner solidairement M. [J] [C] et M. [I] [O] à payer : ? la somme de 57 200 € à valoir sur l'arriéré des loyers, échéance de juillet 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; ? une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 1 200 euros à compter du 01 juin 2019 ; ? une somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer, de la sommation d'avoir à justifier d'une assurance et de justifier de l'entretien de la chaudière ; o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de leurs demandes, ils invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 1 décembre 2018 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [J] [C] et M. [I] [O] n'ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'ils n'y ont pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [J] [C] et M. [I] [O], cités à étude, n'ont pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe du tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [J] [C] et M. [I] [O] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [J] [C] et M. [I] [O], assignés à étude, n'ont pas comparu. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 1 décembre 2018 que M. [J] [C] et M. [I] [O] doivent payer un loyer d'un montant de 820,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 220,00 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [J] [C] et M. [I] [O] restaient devoir la somme de 57 200 € euros échéance de juillet 2024 inclus.

M. [J] [C] et M. [I] [O], non-comparants, ne proposent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [J] [C] et M. [I] [O] au paiement d'une somme de 57 200 €, au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au terme de juillet 2024, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 41 000,00 € à compter du 21 novembre 2023, sur le surplus à compter du 8 août 2024.

Conformément à l'article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 1 décembre 2018 contient telle une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 21 novembre 2023 pour la somme en principal de 41 000,00 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 janvier 2024.

L'expulsion de M. [J] [C] et M. [I] [O] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [J] [C] et M. [I] [O] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [J] [C] et M. [I] [O] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 22 janvier 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 1 décembre 2018.

Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, soit une somme de 1 040 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum M. [J] [C] et M. [I] [O] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 1 040 euros à compter du 01 août 2024, échéance du mois d'août 2024 incluse, ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

En effet, l'indemnité d'occupation courant du 23 janvier 2024 au 31 juillet 2024, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 21 novembre 2023 mais pas celui de la sommation d'avoir à justifier de l'entretien de la chaudière en date du 21 novembre 2023, non nécessaire à la présente procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs, les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'ils ne succombent pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1 décembre 2018 entre M. [Y] [H] et M. [R] [H] et M. [J] [C] et M. [I] [O] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 23 janvier 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [J] [C] et M. [I] [O] à verser à M. [Y] [H] et M. [R] [H] la somme de 57 200 €, au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au terme de juillet 2024 avec les intérêts au taux légal sur la somme de 41 000,00 € à compter du 21 novembre 2023, sur le surplus à compter du 8 août 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [J] [C] et M. [I] [O] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [J] [C] et M. [I] [O] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme mensuelle de 1 040 euros ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [C] et M. [I] [O] à payer à M. [Y] [H] et M. [R] [H] l'indemnité mensuelle d'occupation à compter de l'échéance du mois d'août 2024, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [C] et M. [I] [O] à payer à M. [Y] [H] et M. [R] [H] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [C] et M. [I] [O] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 21 novembre 2023 mais pas ce lui de la sommation en date du même jour ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 23 janvier 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION