Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Min N° 24/00918 N° RG 24/03205 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTS5

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/ M. [S] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 décembre 2024

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES [Adresse 3] [Localité 4]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [O] [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Magistrat Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 09 octobre 2024

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Roger LEMONNIER

Copie délivrée le : à : Monsieur [S] [O]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 10 février 2022, ayant pris effet le 21 février 2022, Mme [P] [R] a consenti à M. [S] [O] un bail portant sur un logement situé [Adresse 2], à [Localité 7] pour un loyer mensuel initial de 380 euros, des provisions mensuelles sur charges de 50 euros, outre un dépôt de garantie de 380 euros.

Par contrat de cautionnement du 21 février 2022 la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après, la SAS ALS) s'est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d'un impayé de loyer, dans le cadre du dispositif VISALE, selon application de la convention conclue entre l'État et l'Union des entreprises et des salariés pour le logement du 24 décembre 2015.

Se prévalant d'échéances impayées par le locataire pour les mois de juin et juillet 2023, Mme [P] [R] a sollicité leur paiement par la caution et lui a délivré quittance subrogative le 10 juillet 2023, faisant état du montant payé.

Par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2023, la SAS ALS a fait signifier à M. [S] [O] un commandement d’avoir à payer la somme de 772,80 euros dont 697 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois de juin et juillet 2023.

Se prévalant de nouveaux impayés, Mme [P] [R] a de nouveau sollicité la caution et lui a délivré quittances subrogatives.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2024, la SAS ALS a fait assigner M. [S] [O] à l’audience du 09 octobre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ; - ordonner l'expulsion de M. [S] [O] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; - condamner M. [S] [O] à lui régler la somme de 1 387 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 octobre 2023 sur la somme de 697 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation ; - fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; - condamner M. [S] [O] à lui payer lesdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; - condamner M. [S] [O] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Lors de l'audience du 09 octobre 2024, la SAS ALS, représentée par son conseil, s'en rapporte à l'acte introductif d'instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 544 euros selon décompte arrêté au 02 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse.

M. [S] [O], comparant en personne reconnaît le montant de la dette. Il sollicite la suspension de la clause résolutoire et de plus larges délais de paiement, indiquant qu'il reprendra le paiement des loyers lorsqu'il sera en capacité de le faire. Il décrit sa situation ainsi que ses charges et revenus.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la subrogation

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En application de ces dispositions, la caution est subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d'agir en résiliation du bail, cette subrogation lui permettant de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l'exercice d'une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

En l'espèce, la SAS ALS produit le contrat de cautionnement du 21 février 2022 et les quittances subrogatives dont la dernière en date du 18 septembre 2024, visant les sommes versées par elle ainsi que le décompte locatif du bailleur.

La société SAS ALS est en conséquence subrogée dans les droits de la bailleresse et est fondée à agir dans la présente instance.

La subrogation ne lui conférant pas plus de droits que n'en dispose la bailleresse, la SAS ALS doit se conformer aux obligations procédurales auxquelles cette dernière est soumise en cas d' action en résiliation du bail pour motif d'impayés.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application du I de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique.

En l’espèce, alors que la dette locative était supérieure à deux fois le montant du loyer mensuel, la SAS ALS justifie avoir saisi la CCAPEX le 27 octobre 2023.

Aux termes des III et IV de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au jour de l'assignation, chaque bailleur, personne morale ou physique, doit également, à peine d’irrecevabilité, dénoncer à la préfecture l’assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail au plus tard six semaines avant l’audience, lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur, aux fins d'établissement d'un diagnostic social et financier.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 05 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 09 octobre 2024.

La SAS ALS est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date du commandement de payer, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 10 février 2022 comporte, en son article VII, une clause résolutoire stipulant qu'à défaut de paiement à l'échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit, sans mentionner de délai particulier. Le délai légal, en vigueur à la date où le commandement de payer est intervenu, doit dès lors s'appliquer, dans le silence du contrat de bail, soit six semaines.

Par acte délivré le 26 octobre 2023, la SAS ALS, subrogée dans les droits de Mme [P] [R], a fait commandement à M. [S] [O] de payer la somme de 697 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire précitée.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines suivant la signification de ce dernier, la caution ayant dû verser au bailleur, au mois de novembre 2023, la somme de 739 euros en garantie des loyers impayés.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 07 décembre 2023, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 07 décembre 2023 et M. [S] [O] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de condamner M. [S] [O] au paiement d'une indemnité d'occupation à la SAS ALS à compter de cette date, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou au mandataire, dès lors qu'il en sera justifié par une quittance subrogative.

5. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Il résulte de l’article 2305 du code civil que la caution qui a payé à son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais exposés depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Selon ces textes, les intérêts sont dus, sur les sommes versées pour le compte du débiteur principal, à compter de ces versements, au taux légal à défaut de convention contraire conclue entre la caution et le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346-3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu'à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 février 2022, du commandement de payer délivré le 26 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 02 octobre 2024, que la SAS ALS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges dû par le locataire aux bailleurs.

En outre, il ressort de l'examen des quittances subrogatives, notamment celle du 18 septembre 2024 que la caution a réglé un total de 2 476 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au mois d'août 2024 au bailleur. Sur ce montant, M. [S] [O] a réglé un total de 1 932 euros, ramenant la dette à 544 euros.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SAS ALS est donc bien fondée à demander le paiement à M. [S] [O] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner M. [S] [O] à payer à la SAS ALS la somme de 544 euros, au titre de la dette locative, composée des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêtée au 02 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 26 octobre 2023.

6. Sur la demande en délai de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l'article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l'espèce, il résulte du dernier décompte produit que la caution a réglé au bailleur la somme de 72 euros au titre du loyer de juillet 2024, de 139 euros au titre du loyer d'août 2024 et de 139 euros au titre du loyer de septembre 2024, ce qui démontre que le dernier loyer courant n'a pas été réglé dans son intégralité par le locataire.

À défaut de reprise de paiement du loyer courant à la date de l'audience, il convient dès lors de rejeter la demande en délais de paiement de M. [S] [O].

Pour les mêmes motifs, la demande en suspension de la clause résolutoire sera rejetée.

Il convient par conséquent d'autoriser la SAS ALS à faire procéder à l'expulsion de M. [S] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

7. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner M. [S] [O] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer 26 octobre 2023.

M. [S] [O] étant condamné aux dépens, il sera également condamné, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à payer à la la SAS ALS la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l'article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 février 2022 entre Mme [P] [R], d’une part, et M. [S] [O], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 2], à [Localité 7] sont réunies à la date du 07 décembre 2023, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Mme [P] [R], à procéder à l'expulsion de M. [S] [O] ainsi que de tous occupants de son chef, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [S] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 07 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, dans la limite des sommes qu'elle aura elle-même payées à la bailleresse ;

CONDAMNE M. [S] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 544 euros au titre de la dette locative arrêtée au 02 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023 ;

REJETTE la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [S] [O] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 octobre 2023 ;

CONDAMNE M. [S] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION