Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Min N° 24/00857 N° RG 24/03195 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDTSO

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/ M. [R] [J]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 novembre 2024

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES [Adresse 2] [Localité 4]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [J] [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Juge Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 25 septembre 2024

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Roger LEMONNIER

Copie délivrée le : à : Monsieur [R] [J]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 novembre 2022, ayant pris effet le 01er décembre 2022, M. [F] [E] et Mme [T] [L] épouse [E] ont consenti à M. [R] [J] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel initial de 520 euros, des provisions mensuelles sur charges de 55 euros, outre un dépôt de garantie de 520 euros.

Par contrat de cautionnement du 24 novembre 2022 la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES (ci-après, la SAS ALS) s'est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d'un impayé de loyer, dans le cadre du dispositif VISALE, selon application de la convention conclue entre l'État et l'Union des entreprises et des salariés pour le logement du 24 décembre 2015.

Se prévalant d'échéances impayées par le locataire pour les mois d'avril 2023 à mars 2024, les époux [E] ont sollicité leur paiement par la caution et lui ont délivré quittance subrogative le 04 mars 2024 faisant état des montants payés.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2024, la SAS ALS a fait délivrer à M. [R] [J] un commandement d’avoir à payer la somme de 7 243,24 euros dont 7 080 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois d'avril 2023 à mars 2024.

Se prévalant de nouveaux impayés, les époux [E] ont de nouveau sollicité la caution et lui ont délivré quittances subrogatives.

Par acte de commissaire de justice du 05 juin 2024, la SAS ALS a fait assigner M. [R] [J] à l’audience du 25 septembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ; - ordonner l'expulsion de M. [R] [J] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ; - condamner M. [R] [J] à lui régler la somme de 8 270 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 mars 2024 sur la somme de 7 080 euros, et pour le surplus à compter de l'assignation ; - fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ; - condamner M. [R] [J] à lui payer lesdites indemnités d'occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; - condamner M. [R] [J] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Lors de l'audience du 25 septembre 2024, la SAS ALS, représentée par son conseil, s'en rapporte à l'acte introductif d'instance actualisant la dette locative au 24 septembre 2024 à 10 650 euros, échéance de septembre incluse.

M. [R] [J], comparant en personne reconnaît le montant de la dette. Il sollicite de plus amples délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il évoque ses revenus et charges et propose de régler, chaque mois, 250 euros en plus de son loyer courant, charges comprises.

Sur le fondement de l'article 446-3 du code de procédure civile, le tribunal a sollicité la SAS ALS afin de produire tous justificatifs, avant le 09 octobre 2024 inclus, afin de justifier d'une éventuelle reprise des loyers de la part du locataire

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

Par note parvenue au greffe le 04 octobre 2024, la SAS ALS, par l'intermédiaire de son conseil, a produit un décompte actualisé au 30 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la subrogation

Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

An application de ces dispositions, la caution est subrogée à la fois dans le droit du bailleur à agir en paiement de loyers, mais également dans son droit d'agir en résiliation du bail, cette subrogation lui permettant de recouvrer les sommes payées au bailleur, mais également, de limiter le montant de la dette cautionnée en évitant, par l'exercice d'une action en résiliation de bail, que de nouveaux loyers ne viennent à échéance.

En l'espèce, la SAS ALS produit le contrat de cautionnement du 24 novembre 2024 et les quittances subrogatives dont la dernière en date du 02 septembre 2024, visant les sommes versées par elle ainsi que le décompte locatif du bailleur.

La société SAS ALS est en conséquence subrogée dans les droits des bailleurs et est fondée à agir dans la présente instance.

La subrogation ne lui conférant pas plus de droits que n'en dispose le bailleur, il doit se conformer aux obligations procédurales auxquelles ce dernier est soumis en cas d' action en résiliation du bail pour motif d'impayés.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

Aux termes des III et IV de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans leur rédaction applicable au jour de l'assignation, chaque bailleur, personne morale ou physique, doit également, à peine d’irrecevabilité, dénoncer à la préfecture l’assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail au plus tard six semaines avant l’audience, lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur, aux fins d'établissement d'un diagnostic social et financier.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 20 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 septembre 2024.

La SAS ALS est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 25 novembre 2022 comporte, en page 8, une clause résolutoire stipulant qu'à défaut de paiement à l'échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 15 mars 2024, la SAS ALS, subrogée dans les droits des époux [E], a fait commandement à M. [R] [J] de payer la somme de 7 080 euros au titre des loyers et charges de retard visant la clause résolutoire précitée.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont donc, en principe, été réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 25 novembre 2022 à compter du 16 mai 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 mai 2024 et M. [R] [J] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de condamner M. [R] [J] au paiement d'une une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou au mandataire, dès lors qu'il en sera justifié par une quittance subrogative.

5. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Il résulte de l’article 2305 du code civil que la caution qui a payé à son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais exposés depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.

L’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Selon ces textes, les intérêts sont dus, sur les sommes versées pour le compte du débiteur principal, à compter de ces versements, au taux légal à défaut de convention contraire conclue entre la caution et le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346-3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu'à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée. Le débiteur poursuivi peut opposer au créancier subrogé les mêmes exceptions et moyens de défense dont il aurait pu bénéficier contre le créancier originaire.

Selon l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 novembre 2022, du commandement de payer délivré le 15 mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 30 septembre 2024, que la SAS ALS rapporte la preuve d'un l'arriéré de loyers et charges dû par le locataire aux bailleurs.

En outre, il ressort de l'examen des quittances subrogatives, notamment celle du 02 septembre 2024 reprenant l'ensemble des paiements effectués par la SAS ALS au profit des bailleurs en exécution du contrat de cautionnement, que les sommes ont été versées à hauteur de 10 650 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de septembre 2024. Le règlement effectué par la locataire à hauteur de 595 euros le 26 septembre 2024 ramènent la créance à 10 055 euros.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, la SAS ALS est donc bien fondée à demander le paiement à M. [R] [J] des sommes que le bailleur pouvait lui-même solliciter, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

En conséquence, il convient de condamner M. [R] [J] à payer à la SAS ALS la somme de 10 055 euros, au titre des sommes dues au 30 septembre avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 mars 2024 sur la somme de 7 080 euros et du présent jugement sur le surplus.

6. Sur la demande en délai de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application des V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction en vigueur au jour de l'audience, le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience. Il peut également, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, il résulte du dernier décompte produit qu'aucun loyer n'a été réglé par M. [R] [J] entre le mois d'avril 2023 et le mois d'août 2024.

Si le dernier décompte produit, en note en délibéré, permet de constater un paiement de 595 euros intervenu le 26 septembre 2024, force est de constater que celui-ci est intervenu le lendemain de l'audience. Il ne permet donc pas de caractériser une reprise du paiement intégral du loyer avant l'audience.

Dès lors, il convient de rejeter la demande en délais de paiement formée par M. [R] [J] ainsi que la demande en suspension de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de M. [R] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

7. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [R] [J] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer 15 mars 2024.

M. [R] [J] étant condamné aux dépens, il sera également condamnée, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, à payer à la la SAS ALS la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l'article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 novembre 2022 entre M. [F] [E] et Mme [T] [L] épouse [E], d’une part, et M. [R] [J], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 7] sont réunies à la date du 16 mai 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de M. [F] [E] et Mme [T] [L] épouse [E], à procéder à l'expulsion de M. [R] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [R] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d'occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 16 mai 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, dans la limite des sommes qu'elle aura elle-même payé aux bailleurs ;

CONDAMNE M. [R] [J] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10 055 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, arrêtée au 30 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 7 080 euros à compter du 15 mars 2024, et pour le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire ;

CONDAMNE M. [R] [J] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 mars 2024 ;

CONDAMNE M. [R] [Y] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION