Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Min N° 24/00861 N° RG 24/03818 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDVB3

M. [O] [S] Mme [R] [P] épouse [S]

C/ M. [T] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 novembre 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [S] [Adresse 4] [Localité 5]

Madame [R] [P] épouse [S] [Adresse 4] [Localité 5]

représentés par Me Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [E] [Adresse 1] [Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LETHEUREAU Noel, Magistrat Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 25 septembre 2024

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Viviane RODRIGUES

Copie délivrée le : à : Monsieur [T] [E]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 07 décembre 2023, ayant pris effet le même jour, M. [O] [S] et Mme [R] [P] épouse [S] (ci-après, les époux [S]) ont donné à bail à M. [T] [E] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 580 euros, des provisions mensuelles sur charges de 30 euros, outre un dépôt de garantie de 580 euros.

Invoquant l'absence de règlement régulier du loyer et des charges, les époux [S] ont, par actes de commissaire de justice du 20 février 2024, fait signifier à M. [T] [E] un commandement d’avoir à payer la somme de 1 308,83 euros, dont 1 220 euros au titre des loyers et charges de décembre 2023 à février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, les époux [S] ont fait assigner M. [T] [E] à l’audience du 25 septembre 2024 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ; - ordonner l'expulsion de M. [T] [E] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique ; - ordonner qu'il puisse être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde-meubles qu'il leur plaira et ce, aux frais des défendeurs ; - condamner M. [T] [E] à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle égale aux loyers et charges conventionnels, à compter du mois de mai 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux ; - condamner M. [T] [E] à leur payer la somme de 1 800 euros correspondant à l'arriéré des loyers et charges arrêté au 03 avril 2024 (terme d'avril 2024 inclus), augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 février 2024 ; - condamner M. [T] [E] à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges comprises à compter du 04 avril 2024 jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés, avec intérêt légaux courants à compter du jour de la signification de l'assignation, avec indexation ; - condamner M. [T] [E] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de notification à la Préfecture, à la CCAPEX, outre les éventuels frais liés à l'exécution de la présente décision.

À l'audience du 25 septembre 2024, les époux [S], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de l'acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de la dette locative à 1 854,83 euros selon décompte arrêté au 05 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse. Ils indiquent s'opposer à des délais de paiement.

M. [T] [E] comparaît en personne.Il reconnaît le montant de la dette et sollicite de plus larges délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, outre son maintien dans le logement par la suspension de la clause résolutoire. Il précise ses revenus et charges.

Sur le fondement de l'article 446-3 du code de procédure civile, le président sollicite les époux [S] afin de produire un décompte actualisé avant le 09 octobre 2024 inclus.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2024.

Aucun décompte actualisé n'a été transmis à la juridiction dans les délais fixés.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l'article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, les époux [S] justifient avoir saisi la CCAPEX le 22 février 2024.

Aux termes de l'article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l'assignation, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, les époux [S] justifient qu'une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 18 juillet 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

Les époux [S] sont dès lors recevables en leur demande en résiliation.

2. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

En l’espèce, le contrat de bail du 07 décembre 2023 comporte, en son article VIII, une clause résolutoire stipulant qu'à défaut de paiement à l'échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par exploit délivré le 20 février 2024, les époux [S] ont fait commandement à M. [T] [E] de payer la somme de 1 220 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 01er octobre 2021 à compter du 03 avril 2024, sous réserve des développements ci-après.

3. Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 03 avril 2024 et M. [T] [E] est donc occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de condamner le locataire au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.

4. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 07 décembre 2023, du commandement de payer délivré le 20 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 05 septembre 2024, que les époux [S] rapportent la preuve d'un arriéré de loyers et charges dû par le locataire aux bailleurs.

Le bailleur invoque une dette locative s'établissant à un total de 1 854,83 euros au 05 septembre 2024, échéance d'août incluse.

Cependant, il résulte du décompte produit qu’ont été inclus à cette somme les frais de procédure de commissaire de justice pour un montant de 100,83 euros le 08 mars 2024. Or, l'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire cette sommes de la dette locative.

L'arriéré locatif constitué des loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au 23 septembre 2024, échéance d'août incluse, s'élève ainsi à la somme de 1 754 euros.

En conséquence, il convient de condamner M. [T] [E] au paiement de cette somme aux époux [S], avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 220 euros à compter du 20 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision sur le solde restant.

5. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application des V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction en vigueur au jour de l'audience, le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience. Il peut également, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise intégrale du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l'espèce, il résulte du dernier décompte produit que l'échéance du mois de septembre 2024 n'avait pas été réglée au jour de l'audience. Cependant, celle-ci s'étant tenu avant la fin du mois de septembre, cette échéance ne peut servir de référence pour s'assurer ou non d'une reprise du paiement du loyer courant. En revanche, il résulte du décompte que le paiement des loyers courants avait repris sur les mois de juin à août 2024. La reprise du paiement du loyer courant est donc caractérisée.

Par ailleurs, M. [T] [E] a déclaré percevoir un salaire mensuel compris entre 1 800 et 2 000 euros, vivre seul, et régler un crédit à la consommation à hauteur de 290 euros par mois. Le loyer et les charges, au titre du mois de septembre 2024, s'élevaient ensemble à 610 euros. Il apparaît ainsi que M. [T] [E] se trouve en situation de régler la dette locative.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif. Les sommes dues ne porteront dès lors pas intérêt durant les délais octroyés.

Conformément à la demande et compte tenu de cette reprise du paiement du loyer courant, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, l'expulsion de M. [T] [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

M. [T] [E] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyer et des charges du logement et de l'emplacement de stationnement qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

6. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [T] [E] aux dépens de l'instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 20 février 2024, de notification à la Préfecture du 18 juillet 2024, de notification à la CCAPEX du 22 février 2024.

M. [T] [E] étant condamnée aux dépens, il sera également condamnée, au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, à payer aux époux [S] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l'article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE M. [O] [S] et Mme [R] [P] épouse [S] recevables en leur demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 décembre 2023 entre M. [O] [S] et Mme [R] [P] épouse [S], d’une part, et M. [T] [E], d’autre part, portant sur le logement [Adresse 3] à [Localité 6] sont réunies à la date du 03 avril 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE M. [T] [E] à verser à M. [O] [S] et Mme [R] [P] épouse [S] la somme de 1 754 euros au titre de la dette locative arrêtée au 05 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 220 euros à compter du 20 février 2024, date du commandement de payer, et à compter de la signification de la présente décision sur le solde restant ;

AUTORISE M. [T] [E] à s'en libérer par 35 mensualités d'un montant minimum de 50 euros chacune et une 36ème mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, délai pendant lequel les sommes ne produiront aucun intérêt ;

RAPPELLE qu'en application de l'article 1343-5 du Code civil, les procédures civiles d'exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure : 1° la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 03 avril 2024, 2° le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, 3° M. [O] [S] et Mme [R] [P] épouse [S] seront autorisé à faire procéder, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l'expulsion de M. [T] [E] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; 4° le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 5° M. [T] [E] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui des loyers et charges du logement jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [T] [E] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 20 février 2024, de notification à la Préfecture du 18 juillet 2024, de notification à la CCAPEX du 22 février 2024 ;

CONDAMNE M. [T] [E] à verser à M. [O] [S] et Mme [R] [P] épouse [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION