Appel sur une décision du juge commissaire relative à la vente d'actifs

AFFAIRE : N° RG 22/02960

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION en date du 10 Novembre 2022 du Juge commissaire de CHERBOURG EN COTENTIN

RG n° 13/00001

COUR D'APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 21 MARS 2024

APPELANTE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE NORMANDIE

N° SIRET : 379 502 644

[Adresse 3]

[Localité 8]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Me Jean-michel DELCOURT, avocat au barreau de CAEN,

Assistée de Me Arnaud CERMOLACCE, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES :

S.C.I. LE BELVEDERE

N° SIRET : 480 600 113

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal

Non représentée, bien que régulièrement assignée

S.E.L.A.R.L. SBCMJ prise en la personne de Me [R], mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI LE BELVEDERE

[Adresse 1]

[Localité 5]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée de Me Noël LEJARD, avocat au barreau de CAEN

DEBATS : A l'audience publique du 25 janvier 2024, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre et M. GOUARIN, Conseiller, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l'affaire a été régulièrement communiquée.

GREFFIER : Mme LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M. GOUARIN, Conseiller,

Mme VELMANS, Conseillère,

.

ARRÊT prononcé publiquement le 21 mars 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier

*

* *

Suivant acte authentique du 30 décembre 2005, la SA Crédit immobilier de France Normandie, devenue la SA Crédit immobilier de France développement (CIFD), a consenti à la SCI Le Belvedere un prêt Libre habitat d'un montant de 197.281 euros, remboursable en 240 mensualités, avec un taux d'intérêts de 4,16%, destiné à financer l'acquisition d'un immeuble situé [Adresse 2].

Ce prêt a été garanti par :

- un privilège de prêteur de deniers à hauteur de 201.600 euros et une hypothèque conventionnelle à hauteur de 35.137,20 euros publiés au Service de publicité foncière de Cherbourg le 23 janvier 2006, Volume 2006 V n°64,

- La caution solidaire de M. [Y] [A].

Par jugement du 3 septembre 2014, le tribunal de grande instance de Cherbourg-en-Cotentin, a prononcé la liquidation de la SCI Le Belvedere et désigné Me [L] [R] (SELARL SBCMJ) en qualité de liquidateur judiciaire.

Par requête déposée auprès du juge-commissaire de la procédure collective, la SELARL SBCMJ a sollicité l'autorisation de procéder à la réalisation des actifs dépendants de la liquidation judiciaire dont un immeuble à usage d'habitation / collectif situé [Adresse 2] pour lequel une offre d'acquisition lui sera adressée émanant de M. [I] et Mme [F] moyennant le prix de 71.000 euros net vendeur.

Par ordonnance du 10 novembre 2022, le juge-commissaire près du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin a :

- autorisé la SELARL SBCMJ prise en la personne de Me [L] [R] à céder de gré à gré l'ensemble immobilier suivant : un immeuble à usage d'habitation /locatif situé [Adresse 2] comprenant seulement les 1er, 2ème et 3ème étages

* au 1er étage : un appartement de type F3 comprenant : deux chambres, salle de bains, séjour, cuisine, WC

* au 2ème étage : un appartement de type F3 comprenant : deux chambres, salle de bains, séjour, cuisine, WC

* au 3ème étage : un appartement de type F2 comprenant séjour, une chambre, salle de bains,

cadastré section [Cadastre 9] pour une contenance totale de 0ha 01a 57ca,

à M. [V] [I] et Mme [K] [F] demeurant ensemble [Adresse 6], ou à toute personne physique ou morale s'y substituant, selon l'offre jointe à la requête de la SELARL SBCMJ ;

au prix de soixante et onze mille euros (71.000 euros) net vendeur ;

- dit que la date d'entrée en jouissance sera le jour de la signature de l'acte notarié ;

- dit que cette cession sera régularisée en l'étude de Me [P] [S], notaire à [Adresse 11], dans un délai de quatre mois de cette ordonnance, à peine de caducité que seul le liquidateur judiciaire pourra requérir ;

- dit que le notaire chargé de la vente procédera, si elle n'a pas déjà eu lieu, à la recherche d'amiante et au respect de la réglementation concernant les termites et le saturnisme ;

- dit que le prix de cession sera remis à Me [R] le jour même de l'acte ;

- dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de la procédure.

Par déclaration du 23 novembre 2022, SA Crédit immobilier de France développement venant aux droits de la SA Crédit immobilier de France Normandie a interjeté appel de cette ordonnance.

Par dernières conclusions du 17 janvier 2023, SA Crédit immobilier de France développement demande à la cour de :

- Rejeter toutes prétentions contraires,

- Recevoir le CIFD en son appel recevable et bien fondé,

- Réformer l'ordonnance entreprise, en ce qu'elle a autorisé Me [L] [R], liquidateur judiciaire de la SCI Belvedere, à céder de gré à gré la maison situé [Adresse 2] au prix de 71.000 euros net vendeur à M. [V] [I] et Mme [K] [F], cette vente devant être régularisée par Me [P] [S] notaire à Cherbourg-en-Contentin, dans un délai de 4 mois à compter de ladite ordonnance,

Statuant de nouveau,

- Autoriser Me [L] [R], liquidateur judiciaire de la SCI Belvedere, à céder de gré à gré la maison située [Adresse 2] au prix de 85.000 euros net vendeur à la SASU [W], dont le siège social est [Adresse 4], SIREN 834 759 482, représentée par M. [M] [W], né à [Localité 10] le 4 mai 1980,

- Déclarer les dépens d'instance comme d'appel frais privilégiés de la procédure collective,

En cas de contestation,

- Condamner tout succombant aux dépens d'instance et d'appel, ceux d'appel distraits au profit de Me Jean-Michel Delcourt, avocat sur son affirmation de droit, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 6 février 2023, SELARL SBCMJ prise en la personne de ME [R] mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCI Le Belvedere demande à la cour de :

- Déclarer recevable et bien-fondé l'appel,

- Réformer, en conséquence, l'ordonnance querellée en ce qu'elle a autorisé la SELARL SBCMJ prise en la personne de Me [R], à procéder à la cession de gré à gré de l'ensemble immobilier situé [Adresse 2] cadastré section [Cadastre 9] d'une contenance totale de 0ha 01a 57ca au profit de M. [V] [I] et de Mme [K] [F] demeurant ensemble [Adresse 6] ou à toute personne physique ou morale s'y substituant au prix net vendeur de 71.000 euros,

Statuer à nouveau,

- Autoriser Me [L] [R], liquidateur judiciaire de la SCI Belvedere, à céder de gré à gré la maison située [Adresse 2] au prix de 85.000 euros net vendeur à la SASU [W], dont le siège social est [Adresse 4], SIREN n°834 759 482, représentée par M. [M] [W], né à [Localité 10] le 4 mai 1980,

- Statuer ce que de droit quant aux dépens lesquels seront employés en frais privilégiés de la procédure collective.

Par conclusions du 8 janvier 2024, le Ministère public déclare s'en rapporter.

SCI Le Belvedere n'a pas constitué avocat bien que la déclaration d'appel et les premières conclusions d'appelant lui ont été signifiées le 25 janvier 2023 à l'étude d'huissier.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 13 décembre 2023.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

SUR CE, LA COUR

Aux termes de l'article L642-18 alinéa 3 du code de commerce, le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine. En cas d'adjudication amiable, les articles L. 322-7, L. 322-8 à L. 322-11 et L. 322-12 du code des procédures civiles d'exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère.

Le Crédit immobilier justifie d'une offre d'achat de l'immeuble appartenant à la SCI Belvédère par la SASU [W] au prix de 85.000 euros qui prend en compte l'arrêté de péril du 1er étage.

Cette offre supérieure à celle retenue par le juge-commissaire est conforme à l'intérêt de la procédure collective.

L'ordonnance entreprise sera infirmée et il convient d'autoriser la cession de l'immeuble à la SASU [W] au prix de 85.000 euros net vendeur.

Les dépens d'appel seront employés en frais privilégiés de la procédure collective.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, mis à disposition au greffe;

Infirme l'ordonnance entreprise dans les limites de l'appel ;

Statuant à nouveau,

Autorise la SELARL SBCMJ, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Belvedere, à céder de gré à gré l'immeuble situé [Adresse 2] au prix de 85.000 euros net vendeur à la SASU [W], dont le siège social est [Adresse 4], SIREN 834 759 482, représentée par M. [M] [W], né à [Localité 10] le 4 mai 1980 ;

Dit que les dépens seront employés en frais privilégiés de la procédure collective.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY