droit exclusif interdisant au propriétaire la jouissance de sa propriété (non)

CIV.3

FB

COUR DE CASSATION ______________________

Audience publique du 6 juin 2019

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 482 FS-P+B+I

Pourvois n° J 18-14.547 et W 18-15.386 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

I - Statuant sur le pourvoi n° J 18-14.547 formé par la société Estadieu géomètres-experts, société civile professionnelle, dont le siège est [...],

contre un arrêt rendu le 1er février 2018 par la cour d'appel de Douai (chambre 1, section 2), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. N... O..., domicilié [...],

2°/ à la société B... O...-C... X... - A... O..., société civile professionnelle, dont le siège est [...],

3°/ à Mme R... W..., épouse S..., domiciliée [...],

4°/ à M. Z... U...,

5°/ à Mme R... G..., épouse U...,

domiciliés [...],

6°/ à la société Lovinvest, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , ayant un établissement secondaire [...],

7°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence [...], dont le siège est [...], représenté par son syndic la Sasu établissements Georges Debeunne et fils, dont le siège est [...],

défendeurs à la cassation ;

II - Statuant sur le pourvoi n° W 18-15.386 formé par :

1°/ M. N... O...,

2°/ la société B... O... - C... X... - A... O..., société civile professionnelle,

contre le même arrêt rendu, dans le litige les opposant :

1°/ à la société Estadieu géomètre-experts, société civile professionnelle,

2°/ à Mme R... W..., épouse S...,

3°/ à M. Z... U...,

4°/ à Mme R... G..., épouse U...,

5°/ à la société Lovinvest, société à responsabilité limitée,

6°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence [...], représenté par son syndic la Sasu établissements Georges Debeunne et fils,

défendeurs à la cassation ;

M. et Mme U... et le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ;

M. O... et la société civile professionnelle B... O..., C... X..., A... O..., demandeurs au pourvoi principal n° W 18-15.386 invoque, à l'appui de leur recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

La société Estadieu géomètres-experts, demanderesse au pourvoi principal n° J 18-14.547 invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leurs recours, un moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 7 mai 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Béghin, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M. Parneix, Mmes Andrich, Dagneaux, Provost-Lopin, MM. Barbieri, Jessel, conseillers, Mmes Corbel, Collomp, M. Jariel, Mme Schmitt, conseillers référendaires, M. Sturlèse, avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Béghin, conseiller référendaire, les observations de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. O... et de la société B... O... - C... X... - A... O..., de Me Le Prado, avocat de la société Estadieu géomètres-experts, de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de Mme W..., de la SCP Richard, avocat de la société Lovinvest, de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. et Mme U... et du syndicat des copropriétaires de la résidence [...], l'avis de M. Sturlèse, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 1er février 2018), que la société P... a vendu à Mme W... un immeuble à usage d'habitation par acte authentique dressé par M. N... O..., notaire associé de la société civile professionnelle B... O..., C... X..., A... O... (les notaires) et contenant la clause suivante : « Il existe au premier étage de la portion A, B, C, D du plan ci-joint une pièce dont la plus grande partie se prolonge au-dessus du sol restant à appartenir au vendeur. Cette situation demeurera tant que le vendeur ou ses ayants droit ne jugera pas opportun d'y mettre fin. Tous les frais d'entretien et de réfection de cet étage, en ce compris la totalité de la toiture, resteront à la charge du vendeur. Le vendeur pourra mettre fin à cette servitude à son profit en prenant à sa charge la démolition de toutes les constructions érigées sur le sol A, B, C, D en ce compris celle existant au rez-de-chaussée et l'érection d'un mur en DC. Les présentes sont stipulées à titre de servitude, sans aucune copropriété ni indivision. Le bien appartenant au vendeur et constituant le fonds dominant est repris au cadastre sous le n° 82 de la section DT » ; que la société P... a ultérieurement vendu ce dernier immeuble à la société Lovinvest qui l'a aménagé et soumis au statut de la copropriété ; que M. et Mme U... ont acquis le lot comprenant la pièce objet de la clause précitée ; qu'à l'occasion de travaux d'aménagement, ils ont constaté la présence dans leur lot du conduit d'évacuation de la chaudière de Mme W... ; que celle-ci a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [...] et M. et Mme U... en nullité de la servitude stipulée dans son acte de vente et démolition des constructions édifiées sur sa propriété ; que la société Lovinvest, les notaires et la société Estadieu, géomètres-experts (le géomètre-expert), ayant établi l'état descriptif de division et règlement de copropriété de la copropriété [...], ont été appelés en garantie ;

Mais attendu qu'ayant retenu, d'une part, que, lors de la vente, les parties avaient entendu créer, de manière expresse et non équivoque, un service à la charge du fonds acquis par Mme W... et au profit du fonds voisin initialement conservé par la société P..., d'autre part, que la convention interdisait, compte tenu de la configuration des lieux, toute jouissance de la pièce objet de la clause par son propriétaire, la cour d'appel n'a pu qu'en déduire que la clause litigieuse avait institué une servitude dont elle a prononcé, à bon droit, la nullité ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne solidairement M. N... O... et la SCP B... O... - C... X... - A... O... à payer à Mme W... et à la société Lovinvest, chacun, la somme de 1 500 euros, et la SCP Estadieu géomètres-experts à payer à Mme W... et à la société Lovinvest, chacun, la somme de 1 500 euros ; rejette les autres demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six juin deux mille dix-neuf.