Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-PIERRE DE LA REUNION

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 24/03290 - N° Portalis DB32-W-B7I-DBARS

N° MINUTE : 26/00646

JUGEMENT

DU 12 Octobre 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ----------------

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

Madame [J] [R] [Z], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Me Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

à :

Madame [M] [L] [E] [H], demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

Monsieur [Q] [G] [W], demeurant [Adresse 3] [Localité 1] [Adresse 4]

Non comparant, ni représenté

DÉBATS : A l’audience publique du 14 Septembre 2026

DÉCISION : Réputée contradictoire

Prononcée par Medhi VERGNAUD, Juge placé auprès de la première présidente de la Cour d’appel de Saint-Denis, délégué par ordonnance n° 2026/187 en qualité de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Pierre, assistée de Odile ELIZEON, faisant fonction de greffier.

CE à Me Amandine JAN CCC à [M] [H] Le

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20 août 2020, [J] [Z] a par l’intermédiaire de la SARL [V] donné à bail à [M] [H] et [Q] [F] [W] un appartement de type F3 et un parking sis [Adresse 5] à [Localité 2] moyennant un loyer initialement fixé à 645 euros charges comprises avec réévaluation annuelle.

Se prévalant de loyers demeurés impayés, la bailleresse a, par commandements de payer visant la clause résolutoire signifiés à étude le 22 avril 2024, mis en demeure ses locataires de régler la somme de 2 134,44 euros (hors cout de l’acte) dans un délai de six semaines avant résiliation du contrat.

Par actes de commissaire de justice de la même date, la bailleresse a également mis en demeure les preneurs de justifier de leur contrat d’assurance.

Par actes de commissaire de justice en date du 27 août 2024, [J] [Z] a fait assigner [M] [H] et [Q] [G] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] aux fins principalement que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et que les preneurs soient condamnés au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2 décembre 2024 en présence de l’ensemble des parties.

Par jugement du 17 février 2025, le juge a ordonné la réouverture des débats afin que la caducité tirée de l’absence de production de l’assignation en version papier au greffe soit débattue.

Suivant plusieurs renvois successifs, l’affaire a été retenue à l’audience du 14 septembre 2026 tenue en présence de la demanderesse et de [M] [H] et en l’absence de [Q] [G] [W].

A cette audience, et dans ses dernières conclusions, notifiées par courrier recommandé avec accusé de réception aux défendeurs, auxquelles elle se réfère, [J] [Z] demande au juge des contentieux de la protection de : constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 20 août 2020 conclu entre [J] [Z] et [M] [H] et [Q] [G] [W] et ce à compter du 23 juin 2024 ; ordonner l’expulsion de [M] [H] et de [Q] [G] [W] et de tous les occupants de leur chef avec au besoin concours d’un serrurier et de la force publique ; condamner in solidum [M] [H] et [Q] [G] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer actuel indexé à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective du logement ; condamner in solidum [M] [H] et [Q] [G] [W] à lui verser la somme de 1 899,40 euros avec intérêts au taux légal ; rejeter la demande de délais de paiement formée par [M] [H] ; condamner in solidum [M] [H] et [Q] [G] [W] aux dépens incluant les couts des deux commandements de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et sa transmission à la CCAPEX et les frais de signification du présent jugement ; condamner in solidum [M] [H] et [Q] [G] [W] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. [M] [H] sollicite quant à elle l’octroi de délais de paiement.

Elle explique contester le montant des loyers impayés. S’agissant de sa demande de délais de paiement, elle soutient que [Q] [G] [W] a quitté le logement. Sur sa situation personnelle elle dit percevoir la somme de 1 200 euros par mois de Pôle Emploi et avoir un crédit à rembourser à hauteur de 120 euros par mois. Elle propose de payer 150 euros par mois en plus du loyer actuel.

Le diagnostic social et financier des preneurs n’a pas pu être réalisé en raison d’une carence des parties.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens de la partie demanderesse, il est expressément renvoyé à son assignation, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré par décision rendue par mise à disposition au greffe le 9 novembre 2026, avancé au 12 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur l’absence de caducité

Selon l’article 754 du code de procédure civile, à peine de caducité, une copie de l’assignation doit être transmise au greffe au moins quinze jours avant l’audience.

En l’espèce, la demanderesse justifie avoir envoyée par la voie dématérialisée une copie de son assignation le 9 septembre 2024 en vue de l’audience du 2 décembre 2024.

En conséquence, cette communication ayant eu lieu plus de deux semaines avant l’audience, la caducité n’est pas encourue.

A titre liminaire, sur la comparution des parties

En l’espèce, régulièrement avisé des différentes audiences, [Q] [G] [W] n’a comparu qu’à l’audience du 2 décembre 2024 et n’a donc pas comparu aux différentes autres audiences de renvoi. Il n’a pas présenté ses prétentions et moyens à cette audience, le dossier ayant été renvoyé.

Malgré son absence, conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire au seul motif qu'il est susceptible d'appel.

Il sera en outre rappelé que, selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge statut sur le fond et ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en constatation de résiliation L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 30 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

L’action est donc recevable et sera déclarée comme telle.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1353 du même code dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1728 et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoyait, dans sa rédaction en vigueur lors de la conclusion du bail litigieux, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Seuls les baux conclus après le 29 juillet 2023 sont soumis au nouveau délai de six semaines, les contrats conclus antérieurement demeurant soumis au délai de deux mois (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 juin 2024, 24-70.002, Publié au bulletin). Enfin selon l’article 642 al.2 du code de procédure civile : « Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. »

En l'espèce, [J] [Z] sollicite de voir constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail en raison du défaut de paiement des causes du commandement de payer dans le délai imparti.

Le contrat de bail ayant été conclu le 20 août 2020, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le délai minimal laissé au preneur pour régulariser sa situation avant résiliation du bail est de deux mois conformément à l’article 24 ancien de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le contrat de bail contient dans les conditions générales un article 15 « clauses résolutoires » prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers et charges à échéance et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, ce qui est donc conforme aux dispositions de l’article 24 applicable au litige.

Les commandements de payer délivrés mentionnent un délai laissé aux preneurs de six semaines pour régulariser leur situation, ce qui leur est non seulement plus défavorable que ce qui a été prévu contractuellement mais est également inférieur au délai minimal fixé par la version de l’article 24 n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au litige.

Toutefois, force est de constater d’une part que les preneurs ne justifient pas et ne soutiennent pas avoir régularisé leur situation et ce que ce soit dans le délai de six semaines ou de deux mois suivant commandement de payer. En effet, [M] [H] conteste seulement le montant des impayés mais ne conteste pas leur principe. Cet élément ressort par ailleurs des décomptes produits.

Ainsi, il y aura lieu de constater la résiliation du contrat de bail.

S’agissant de la date, il convient donc de retenir un délai de deux mois suivant le commandement de payer. Or, le dernier jour laissé au preneur pour payer les sommes réclamées est le 22 juin 2024, cette date étant un samedi, il convient de proroger ce délai au premier jour ouvrable suivant, soit le lundi 24 juin 2024. Ainsi il y aura lieu de constater que la résiliation du bail est acquise depuis le 25 juin 2024.

Sur l’expulsion Par l’effet de la clause résolutoire, [M] [H] et [Q] [F] [W] occupent sans droit ni titre des lieux litigieux depuis le 25 mars 2025. S’il est évoqué à l’audience que [Q] [G] [W] aurait déjà quitté les lieux, aucun élément ne permet de s’assurer qu’il ait effectivement rompu le contrat de bail ou même qu’il soit effectivement parti. Ainsi il convient d’ordonner que le logement devra être libéré dans le mois de la signification de la présente décision.

Pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, il pourra être procédé à leur expulsion des lieux litigieux ainsi que l’expulsion de tous les occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation Une indemnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant. Elle constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur de la privation de la libre disposition des lieux.

En occupant sans droit ni titre les lieux auparavant loués depuis la résiliation du bail effective le 25 mars 2025, [M] [H] et [Q] [F] [W] causent un préjudice à [J] [Z] qui sera réparé par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera égale au montant du loyer qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié.

Il s’ensuit que [M] [H] et [Q] [F] [W] seront condamnés solidairement (conformément aux stipulations contractuelles) au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à hauteur du loyer dû au 25 mars 2024 et qui sera réévalué annuellement selon les modalités prévues au contrat de bail, ce montant étant payable à compter du 1er septembre 2026 et jusqu'à la date de la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs.

Il sera rappelé que les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celle-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil, et que les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles

Sur l’arriéré locatif En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Enfin selon l’article 12 du code de procédure civile le juge est tenu de donner ou de restituer leur véritable qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient demandé.

En l’espèce, la bailleresse sollicite que [M] [H] et [Q] [G] [W] soient condamnés au paiement de la somme de 1 899,40 euros au titre de l’arriéré locatif.

[M] [H] si elle ne conteste pas le principe de la dette, elle en conteste néanmoins le montant.

Toutefois, il ressort du contrat de bail du 20 août 2020 que le loyer a été initialement fixé à 645 euros charges comprises, ce montant étant réévalué annuellement. Or, il n’est pas contesté que le montant actuel réévalué soit de 724,60 euros charges comprises. Or, la bailleresse soutient qu’après des régularisations au contentieux, les mois de juillet, août et septembre 2026 demeurent impayés soit 724,60 euros x 2= 1 449,20 euros pour les mois d’août et septembre et 716,48 euros pour le mois de juillet 2026 avant la revalorisation du loyer, soit 2 165 ,68 euros desquels il convient de déduire les prestations sociales perçues par le bailleur à hauteur de 266,28 euros, soit au total 1 899,40 euros.

S’il convient de relever que les mois dont le paiement est réclamé sont postérieurs à la résiliation du bail, les preneurs ayant été condamnés précédemment au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, ces sommes restent dues.

Ainsi la bailleresse établie bien conformément à l’article 1353 du code civil que les preneurs lui doivent 1 899,40 euros. En revanche, [M] [H] ne produit aucun élément démontrant qu’elle soit en tout ou partie acquittée de cette dette conformément à la disposition précitée.

Enfin, il convient de souligner que le contrat de bail comprend dans les conditions générales jointes un article 10 prévoyant qu’en cas de pluralité de preneurs, ceux-ci seront tenus solidairement des obligations du bail. Ainsi la condamnation des deux preneurs ne peut être que solidaire et non in solidum.

Par conséquent, [M] [H] et [Q] [G] [W] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1 899,40 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation échues et non payées suivant décompte arrêté au 1er septembre 2026.

Sur les délais de paiement Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le VII de ce même article prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si [M] [H] sollicite des délais de paiement et qu’elle a repris le paiement des loyers comme en attestent le décompte produit par le demandeur, force est de constater qu’elle ne produit aucun justificatif de sa situation personnelle et ce malgré les multiples renvoies dont l’affaire a fait l’objet. Par ailleurs, en raison de sa carence, le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé, empêchant ainsi le juge de disposer de tout élément d’appréciation. Enfin, il convient de souligner que la situation personnelle décrite par la preneuse (ressources limitées à hauteur de 1 200 euros et dettes liées à un crédit), ne peuvent qu’interroger sur sa capacité à verser des sommes en plus d’un loyer d’un montant relativement conséquent.

Dans ces conditions, la présente juridiction ne peut accorder des délais de paiement en application des dispositions susvisées.

. Sur les frais du procès En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il y a lieu de condamner in solidum [M] [H] et [Q] [F] [W], qui succombent à la présente instance, aux entiers dépens de la procédure, lesquels comprendront les coûts des deux commandements de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et sa transmission à la CCAPEX. En revanche, ils n’incluront pas les coûts de la signification de la présente décision, ces frais n’existant pas au moment où le juge statue.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de [J] [Z] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient dès lors de condamner in solidum [M] [H] et [Q] [F] [W] à lui verser la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevable l’action en constatation de la résiliation de bail présentée par [J] [Z] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 août 2020 entre [J] [Z] et [M] [H] et [Q] [G] [W] concernant un appartement de type F3 et un parking sis [Adresse 5] à [Localité 2] sont réunies à compter du 25 juin 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à [M] [H] et [Q] [G] [W] de libérer ledit logement et de restituer les clefs dans le mois suivant la signification du jugement ;

ORDONNE, faute de départ volontaire dans ce délai, l’expulsion de [M] [H] et [Q] [G] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DEBOUTE [J] [Z] de sa demande d’astreinte ;

RAPPELLE que cette expulsion ne pourra avoir lieu dans les conditions de l’exécution forcée qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre à hauteur du loyer et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié et réévalué selon les modalités fixées au contrat, et en tant que besoin, CONDAMNE solidairement [M] [H] et [Q] [G] [W] au paiement de cette indemnité d’occupation à [J] [Z] à compter du 25 juin 2024 et jusqu'à complète libération des lieux remise des clefs inclue ;

RAPPELLE que les indemnités d’occupation déjà échues mais impayées au jour de la présente décision produiront intérêts au taux légal à compter de la date de celles-ci, conformément aux prévisions de l’article 1231-7 du code civil, et les autres produiront intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle elles seront exigibles ;

CONDAMNE solidairement [M] [H] et [Q] [G] [W] à payer à [J] [Z] la somme de 1 899,40 euros (MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF EUROS ET QUARANTE CENTIMES), arrêtée à la date du 1er septembre 2026, au titre des loyers et indemnités d’occupation échues, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE la demande de délai de paiement formée par [M] [H] ; CONDAMNE in solidum [M] [H] et [Q] [G] [W] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le les frais des commandements de payer du 22 avril 2024 (soit 169,75 euros (CENT SOIXANTE-NEUF EUROS ET SOIXANTE-QUINZE CENTIMES)), de la notification à la CCAPEX, de la signification de l’assignation (soit 48,67 euros (QUARANTE-HUIT EUROS ET SOIXANTE-SEPT CENTIMES) et sa communication à la CCAPEX ; REJETTE la demande de [J] [Z] visant à ce que [M] [H] et [Q] [G] [W] soient condamnés in solidum à prendre en charge les frais de signification de la présente décision au titre des dépens ; CONDAMNE in solidum [M] [H] et [Q] [G] [W] à verser à [J] [Z] la somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En fait de quoi le jugement a été signé par le juge des contentieux de la protection et la greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION