Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :Me Diana GUCIA

Copie exécutoire délivrée le : à :Me Thomas GUYON

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 26/01005 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB6WB

N° MINUTE : 4/26

JUGEMENT rendu le jeudi 17 septembre 2026

DEMANDERESSE S.A. RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par Me Thomas GUYON de la SELARL LAGOA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

DÉFENDEURS Monsieur [C] [U], demeurant [Adresse 2] - Chez madame [K] [T] - Rez-de-chaussée - [Adresse 3], ayant pour conseil Me Diana GUCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0763 non comparant

Monsieur [E] [U], demeurant [Adresse 2] - Chez madame [K] [T] - Rez-de-chaussée - Local n°[Adresse 4], ayant pour conseil Me Diana GUCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0763 non comparant

Madame [P] [A] épouse [U], demeurant [Adresse 5] - Chez madame [K] [T] - Rez-de-chaussée - Local n°[Adresse 4], ayant pour conseil Me Diana GUCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0763 non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Marie-Anais GIOVANNETTI-BELLAY, Greffière,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 25 juin 2026 Décision du 17 septembre 2026 PCP JCP fond - N° RG 26/01005 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB6WB

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 17 septembre 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Marie-Anais GIOVANNETTI-BELLAY, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 1er mai 1979, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [D] [A] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer de 838,37 francs, outre une provision sur charges. Suivant acte sous seing privé du 25 avril 1979, la RIVP a également donné à bail à Monsieur [D] [A] un emplacement de stationnement n°53, accessoire au logement.

Madame [K] [T] est devenue seule titulaire du bail à compter du décès de son époux Monsieur [D] [A] le 12 janvier 2007.

Par jugement du 2 février 2023, de plein droit exécutoire à titre provisoire, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a constaté l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés de loyers et donc la résiliation des deux baux depuis le 29 avril 2022, a ordonné à Madame [K] [T] de libérer les lieux, à défaut a ordonné son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, l’a condamné au paiement de la somme de 12434,66 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 7 novembre 2022, et au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charge qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Madame [K] [T] a interjeté appel de cette décision le 20 février 2023. Etant décédée le 18 juillet 2023, la cour d’appel a rendu en date du 14 septembre 2023 une ordonnance constatant l’interruption de l’inst ance et a radié l’affaire, faute de reprise de l’instance par les ayants-droits.

Aux termes de la sommation interpellative du 22 novembre 2024 par acte de commissaire de justice, la RIVP a été informée que l’appartement demeurait occupé par Madame [O] [A] épouse [U], Monsieur [C] [U] et Monsieur [E] [U], à savoir la fille et les deux petits-enfants majeurs de Madame [K] [T].

C'est dans ce contexte que, par actes de commissaire de justice du 13 janvier 2026, la RIVP a fait assigner Madame [O] [A] épouse [U], Monsieur [C] [U] et Monsieur [E] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - Leur expulsion, étant occupants sans droit ni titre, avec l’assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision, et ave séquestration des meubles, - L’autorisation de ne pas respecter le délai de deux mois, prévu à l’article L.412-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution, La condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 32532,93 euros d’arriéré d’indemnité d’occupation au 26 novembre 2025, ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi jusqu’à libération des lieux, - Leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens, en ce compris le coût de la sommation interpellative du 22 novembre 2024, de la sommation de déguerpir du 25 novembre 2024, de la sommation de prendre parti du 14 mars 2025, du procès-verbal de constat du 15 juillet 2025, de la signification de l’assignation et de la signification du jugement.

Après un renvoi, l'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 juin 2026.

A l'audience, la RIVP, représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 36950,67 euros au 16 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse. Elle a précisé qu’aucun règlement n’était intervenu depuis le décès de Madame [K] [T].

Bien régulièrement assignés à personne et à domicile, Madame [O] [A] épouse [U], Monsieur [C] [U] et Monsieur [E] [U] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l'expulsion en raison de l'occupation sans droit ni titre du logement

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge de mettre fin par l'autorisation de l'expulsion dudit occupant.

En l'espèce, il est constant, aux termes du jugement du 2 février 2023, de plein droit exécutoire à titre provisoire, que Madame [K] [T] a été occupante sans droit ni titre de l’appartement et de l’emplacement de stationnement accessoire objets du litige à compter du 29 avril 2022. Dans ce contexte, la sommation interpellative du 22 novembre 2024 et le constat de commissaire de justice du 15 juillet 2025 ont mis en évidence que Madame [O] [A] épouse [U], Monsieur [C] [U] et Monsieur [E] [U] occupent ledit bien, sans non plus aucun droit ni titre.

Il conviendra ainsi de constater qu'ils sont sans droit ni titre si bien que leur expulsion sera autorisée.

Selon l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, tout en se sachant occupants sans droit ni titre, Madame [O] [A] épouse [U], Monsieur [C] [U] et Monsieur [E] [U] n’ont jamais pris attache avec la RIVP pour régulariser leur situation depuis le décès de Madame [K] [T] le 18 juillet 2023, soit il y a plus de 3 années, malgré un courrier, trois sommations, un procès-verbal de constat, une assignation et un renvoi de l’affaire à la demande de Madame [O] [A] épouse [U] elle-même.

La mauvaise foi de Madame [O] [A] épouse [U], Monsieur [C] [U] et Monsieur [E] [U] étant dès lors caractérisée, la RIVP sera dispensée du respect du délai de de deux mois prévu à l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

La condamnation sera en outre assortie d'une astreinte conformément à l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution. Cette astreinte sera fixée à 30 euros par jour de retard suivant la signification de la décision et ce sur une durée de 3 mois, sans qu'il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution

Sur les demandes en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Madame [K] [T] était redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

En outre, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Par ailleurs, en application des articles 724 et 1404 du code civil, les enfants du défunt sont saisis de plein droit de tous les biens, droits et actions de la succession et ils peuvent ainsi entrer en possession du patrimoine successoral.

Ils disposent toutefois d'une option successorale aux termes de l'article 768 du code civil, leur permettant d'accepter purement et simplement la succession, de l'accepter à concurrence de l'actif net ou d'y renoncer, option qui s'exerce dans un délai de dix ans selon l'article 780 du code civil. Un créancier peut contraindre l'héritier à opter conformément à l'article 771 du code civil. Par ailleurs, l'acceptation pure et simple peut être tacite en application de l'article 782 du code civil lorsque l'héritier fait un acte qui suppose nécessairement son intention d'accepter.

A défaut d'option, l'héritier, saisi de plein droit des biens, droits et actions du défunt peut être poursuivi par les créanciers de la succession, sauf à lui à renoncer à celle-ci (Cass. 1re Civ., 19 septembre 2019, n°18-18.433), le cas échéant jusqu'en cause d'appel si en première instance le défendeur n'avait exercé qu'une défense au fond sans impliquer d'intention d'accepter la succession (Cass. 1re civ., 3 déc. 2002 n°00-13.785).

Enfin, en application des articles 873 et 875 du code civil, les héritiers qui acceptent purement et simplement une succession répondent indéfiniment des dettes et charges qui en dépendent et en sont tenus personnellement pour leur part successorale, sauf leur recours, soit contre leurs cohéritiers, soit contre les légataires universels, à raison de la part pour laquelle ils doivent y contribuer.

Il résulte du rappel de ces textes tels qu'appliqués par la jurisprudence qu'en principe, la condamnation au paiement d'une dette successorale d'un enfant du défunt ne peut être accueillie qu'en cas d'acceptation de la succession, le cas échéant intervenue tacitement au cours de l'instance à défaut pour le défendeur de se prévaloir d'une renonciation à succession ou de présenter une défense au fond conservatoire en se réservant son option successorale, et qu'en présence de plusieurs héritiers acceptants, la condamnation de l'un seul ne peut être prononcée pour le tout mais uniquement à concurrence de la part qu'il recueille dans la succession.

En l'espèce, la RIVP a fait délivrer par acte de commissaire du 14 mars 2025, une sommation de prendre parti à la succession, au visa de l’article 771 du code civil. A défaut d’avoir opté, Madame [O] [A] épouse [U] est ainsi réputée avoir accepté la succession de sa mère Madame [K] [T]. Par ailleurs, la RIVP justifie de l’occupation de l’appartement par Madame [O] [A] épouse [U], Monsieur [C] [U] et Monsieur [E] [U] à compter de la sommation interpellative du 22 novembre 2024.

Dès lors, faute de libération des lieux et de remise des clés, Madame [O] [A] épouse [M] sera tenue seule en sa qualité d’héritière au paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au 22 novembre 2024. Madame [O] [A] épouse [U], Monsieur [C] [U] et Monsieur [E] [U] y seront en revanche tenus in solidum à compter de cette date.

Dans ces conditions, le bailleur produit un décompte démontrant que l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation s’élevait à la somme de 23761,43 euros au 22 novembre 2024 et 36950,67 euros au 16 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse. Absents à l’audience du 25 juin 2026, Madame [O] [A] épouse [U], Monsieur [C] [U] et Monsieur [E] [U] n’apportent par définition aucun élément pour contester ces montants.

En conséquence Madame [O] [A] épouse [M] sera condamnée au paiement de la somme de 23761,43 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2026.

Madame [O] [A] épouse [U], Monsieur [C] [U] et Monsieur [E] [U] seront condamnés in solidum au paiement de 13189,24 euros (36950,67-23761,43), échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2026.

Madame [O] [A] épouse [U], Monsieur [C] [U] et Monsieur [E] [U] seront enfin condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 16 juin 2026 jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les mesures accessoires

Madame [O] [A] épouse [U], Monsieur [C] [U] et Monsieur [E] [U], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation interpellative du 22 novembre 2024, de la sommation de déguerpir du 25 novembre 2024, de la sommation de prendre parti du 14 mars 2025, du procès-verbal de constat du 15 juillet 2025, de la signification de l’assignation et de la signification du jugement.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Madame [O] [A] épouse [U], Monsieur [C] [U] et Monsieur [E] [U] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] et de l’emplacement de stationnement accessoire n°53 ;

SUPPRIME le délai de deux mois de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [A] épouse [U], Monsieur [C] [U] et Monsieur [E] [U] de libérer les lieux immédiatement à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte de 30 euros par jour de retard suivant la signification de la décision et ce sur une durée de 3 mois, sans qu'il y ait lieu se réserver la compétence pour la liquidation ;

DIT qu’à défaut pour Madame [O] [A] épouse [U], Monsieur [C] [U] et Monsieur [E] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [O] [A] épouse [M] à payer à la RIVP la somme de 23761,43 euros d’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 22 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2026 ;

CONDAMNE in solidum Madame [O] [A] épouse [U], Monsieur [C] [U] et Monsieur [E] [U] à payer à la RIVP la somme de 13189,24 euros d’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période comprise entre le 23 novembre 2024 et le 15 juin 2026, échéance de mai 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2026 ;

CONDAMNE in solidum Madame [O] [A] épouse [U], Monsieur [C] [U] et Monsieur [E] [U] à payer à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 16 juin 2026 jusqu’à la libération définitive des lieux ;

CONDAMNE in solidum Madame [O] [A] épouse [U], Monsieur [C] [U] et Monsieur [E] [U] à verser à la RIVP la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE in solidum Madame [O] [A] épouse [U], Monsieur [C] [U] et Monsieur [E] [U] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation interpellative du 22 novembre 2024, de la sommation de déguerpir du 25 novembre 2024, de la sommation de prendre parti du 14 mars 2025, du procès-verbal de constat du 15 juillet 2025, de la signification de l’assignation et de la signification du jugement ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 17 septembre 2026, susdits par le juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière Le Juge