Demande formée par le bailleur ou le preneur relative à la poursuite ou au renouvellement du bail

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2] 03 26 69 27 27

RG N° 24/01615 - N° Portalis DBY7-W-B7I-EPTY Minute:

JUGEMENT PARITAIRE DU : 11 Septembre 2026

[L] [T]

C/

[Y] [Q]

Notification aux parties par L.R.A.R JUGEMENT

A l'audience publique du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, tenue le 01 Juin 2026 ;

Nom des juges devant qui l'affaire a été débattue et qui ont délibéré:

PRESIDENT: Manon REMY

ASSESSEURS BAILLEURS: [N] [M] [W] [K]

ASSESSEURS PRENEURS: [J] [D] Valérie GENDARME

▸ La formation du Tribunal est complète: délibéré à la majorité des voix (Article 443-3 du Code de l'Organisation Judiciaire).

GREFFIER: B. DUFOREAU

Le jugement est prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2026 par Madame Manon REMY, président(e), assisté(e) de Madame B. DUFOREAU, greffière

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [T] [Adresse 2] [Localité 3]

représenté par la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [Q] [Adresse 3] [Localité 4]

représenté par Maître Elisabeth DUTERME de la SELARL DUTERME-MOITTIE, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail verbal, Monsieur [X] [G] a donné à bail trois parcelles à Monsieur [L] [T], sur le terroir de [Localité 5] :

- Lieu-dit « [Adresse 4] » cadastrée ZA n°[Cadastre 1] d’une contenance d’un hectare et neuf ares, - Lieu-dit « [Localité 6] [Adresse 5] [Localité 7] » cadastrée ZA n°[Cadastre 2] d’une contenance d’un hectare, 62 ares et 80 centiares, - Lieu-dit « [Localité 6] [Adresse 5] [Localité 7] sud » cadastrée AI n°[Cadastre 3] d’une contenance d’un hectare et dix ares.

Soit une superficie totale de 2 hectares, 81 ares et 80 centiares.

Suivant donation par acte authentique du 6 décembre 2012, Monsieur [Y] [Q] est devenu plein propriétaire des parcelles précédemment mentionnées.

Selon acte du 19 avril 2024, Monsieur [Y] [Q] a délivré congé pour reprise aux fins d’exploitation personnelle à Monsieur [L] [T] avec effet au 31 octobre 2025.

Par requête reçue le 24 mai 2024, Monsieur [L] [T] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Châlons-en-Champagne pour voir annuler le congé.

Les parties ont été convoquées par lettres recommandées avec accusé de réception à l’audience de conciliation du 1er juillet 2024 laquelle a abouti à un procès-verbal de non-conciliation en l’absence d’accord entre les parties.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 1er juin 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions reprises à l’audience, Monsieur [L] [T] sollicite du tribunal de : - déclarer irrecevable Monsieur [Y] [Q] en ses demandes, faute de qualité à délivrer un congé ; - annuler le congé délivré à Monsieur [L] [T] sur les trois parcelles susmentionnées ; - condamner Monsieur [Y] [Q] à lui payer une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ; - condamner Monsieur [Y] [Q] aux dépens, outre une somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [L] [T] fait valoir que le congé est erroné en ce qu’il considère que le bail verbal aurait été conclu le 1er novembre 2007 alors qu’il l’aurait été le 1er janvier 2006 et que dans ces conditions, la date de délivrance du congé est erronée et serait donc tardive.

Le demandeur considère que le défendeur ne justifie pas de sa qualité de propriétaire des parcelles le privant de la possibilité de délivrer un congé. Il ajoute que le congé ne mentionne pas le mode d’exploitation choisi par Monsieur [Y] [Q].

Subsidiairement, il fait valoir que le candidat à la reprise, Monsieur [Y] [Q] a atteint l’âge de la retraite et ne justifie pas de sa capacité à exploiter personnellement les terres.

Pour fonder sa demande de dommages et intérêts, Monsieur [L] [T] indique que Monsieur [Y] [Q] est devenu propriétaire des parcelles à l’insu du preneur, qu’il s’est abstenu de produire divers justificatifs au soutien de ses prétentions en dépit des sollicitations du demandeur.

Aux termes de ses dernières conclusions, reprises à l’audience, Monsieur [Y] [Q] sollicite du tribunal qu’il : - valide le congé délivré le 19 avril 2024 aux fins de reprise personnelle sur les trois parcelles susmentionnées, subsidiairement sur les parcelles cadastrées ZA n°[Cadastre 1] et ZA n°[Cadastre 2] ; - ordonne l’expulsion de Monsieur [L] [T] ainsi que de tous occupants de son chef ; - déboute Monsieur [L] [T] de l’ensemble de ses demandes ; - condamne Monsieur [L] [T] à payer les dépens outre une somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour fonder ses demandes, Monsieur [Y] [Q] indique que le bail a débuté le 1er janvier 2007, que son congé est donc valable en la forme et n’est pas tardif. Il précise que les pièces produites par le demandeur sont dépourvues de valeur probatoire en ce que l’attestation produite émane de l’ancien bailleur qui aurait continué de percevoir les fermages en dépit de la donation des parcelles de vignes.

Au soutien de sa demande subsidiaire, il conteste le fait que le preneur soutienne ne pas exploiter la parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 3]. Il conteste également le fait d’être dépourvu de qualité à agir mettant en avant l’acte de donation lui conférant sa qualité de propriétaire des terres.

S’agissant du formalisme du congé, il indique qu’à défaut de précision sur le mode d’exploitation des parcelles reprises, ces dernières sont présumées être exploitées à titre individuel. Monsieur [Y] [Q] estime ainsi que l’absence de précision du mode d’exploitation des parcelles est insuffisante pour entraîner la nullité du congé délivré.

Monsieur [Y] [Q] soutient enfin avoir la capacité d’exploiter les parcelles de vignes en faisant valoir que la surface exploitée est inférieure à la surface minimale d’assujettissement lui permettant ainsi de reprendre l’exploitation des terres en dépit de son âge. Il conteste enfin souffrir de problèmes de santé de nature à l’empêcher d’exploiter les parcelles.

Conformément à la possibilité ouverte par l'article 455 du code de procédure civile, il sera, pour un exposé plus ample des moyens respectifs des parties, renvoyé aux conclusions déposées lors de l'audience du 1er juin 2026 ainsi qu'à la note d'audience.

La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2026 pour être rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur l’annulation du congé

Sur la qualité de Monsieur [Y] [Q] à délivrer un congé :

En vertu de l’article L.411-47 du Code rural et de la pêche maritime, seul le propriétaire d’une parcelle peut délivrer un congé à bail rural.

Contrairement à ce que soutient Monsieur [L] [T], Monsieur [Y] [Q] justifie de sa qualité de propriétaires des trois parcelles faisant l’objet du congé du 19 avril 2024. En effet, il produit l’acte authentique du 6 décembre 2012 portant donation par Monsieur [X] [G] des parcelles objet du bail au profit de Monsieur [Y] [Q].

Monsieur [Y] [Q] ayant qualité à délivrer un congé sur les parcelles sises commune de [Localité 8], il sera déclaré recevable en ses demandes.

Sur la régularité du congé délivré le 19 avril 2024 :

En application de l’article L 411-47 du code rural, le propriétaire qui entend s'opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l'expiration du bail, par acte extrajudiciaire. A peine de nullité, le congé doit : - mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ; - indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d'empêchement, d'un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ; - reproduire les termes de l'alinéa premier de l'article L. 411-54.

La nullité ne sera toutefois pas prononcée si l'omission ou l'inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur.

En application de l’article L.411-58 du Code Rural et de la Pêche Maritime, le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s'il veut reprendre le bien loué pour lui-même ou au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d'un descendant majeur ou mineur émancipé.

Il est admis que le congé doit être délivré dix-huit mois avant le terme du bail et que passé ce délai, il est inefficace.

S’il ne ressort pas de l’article L.411-47 du code rural que la mention dans le congé de la date du bail liant les parties, de la désignation cadastrale et de la superficie de chacune des parcelles reprises est nécessaire, il résulte néanmoins des textes précités qu'il incombe au bailleur, lors de la délivrance du congé dont il est l'auteur, d'informer loyalement le preneur, titulaire d’un bail rural, sur le contrat auquel il met fin (Civ. 3e, 20 juin 2019, n°18-12.284 ; 10 septembre 2020, n°18-24.422).

Sur la date de délivrance du congé :

En l’espèce, par exploit d’huissier en date du 19 avril 2024, Monsieur [Y] [Q] a fait délivrer un congé pour reprise personnelle à Monsieur [L] [T] pour les parcelles qu’il occupe sur la commune de [Localité 5].

Les parties ne sont toutefois pas d’accord sur la date de début du bail liant preneur et bailleur. En effet, Monsieur [L] [T] soutient que le bail a commencé dès le 1er janvier 2006 tandis que Monsieur [Y] [Q] affirme qu’il n’a commencé à courir que le 1er novembre 2007.

En l’absence de bail écrit, il convient donc de déterminer la date de début de l’exploitation des parcelles pour déterminer les dates de renouvellement du bail, et partant la date à laquelle le congé aurait dû être délivré.

En l’espèce, l’acte authentique du 6 décembre 2012 portant donation des trois parcelles litigieuses stipule dans la rubrique « Etat des locations » : « L’immeuble, objet de la présente donation entre vifs, est loué suivant bail verbal à M. [L] [T], demeurant à [Adresse 6], Marne, [Adresse 2], depuis le 1er novembre 2007, moyennant un fermage représentant la valeur de 7 quintaux de blé / hectare. Le congé délivré le 19 avril 2024 fait également état d’un bail verbal à compter du 1er novembre 2007.

S’il est vrai qu’en vertu de l’article 1371 du Code civil, l'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux de ce que l'officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté, il n’en est pas de même des énonciations des parties qui font foi jusqu’à preuve du contraire (arrêt c. cass. 1Ère civ., 15 mars 2023 n°22-18.147).

Le bail étant verbal, la mention de la date de son début au 1er novembre 2007 ne constitue pas un fait qu’a officiellement accompli le notaire, mais une énonciation des parties et vaut donc jusqu’à preuve du contraire.

A l’inverse, Monsieur [L] [T] produit une attestation MSA en date du 29 avril 2024 faisant état d’une exploitation par Monsieur [L] [T] des parcelles ZA n°[Cadastre 1] et ZA n°[Cadastre 2] depuis le 1er janvier 2006, plusieurs quittances de fermage versées entre les mains de Monsieur [X] [G], dont l’une pour l’année 2006 pour une surface d’exploitation totale de 3ha, 92a et l’autre pour l’année 2007 pour la même surface. Il produit également une attestation de Monsieur [X] [G] en date du 29 janvier 2025 aux termes de laquelle il certifie que Monsieur [L] [T] exploite les parcelles cadastrées section AI n°[Cadastre 3], ZA n°[Cadastre 1] et ZA n°[Cadastre 2] depuis le 1er janvier 2006 et qu’il a régulièrement versé les fermages afférents.

La circonstance que Monsieur [X] [G] fasse une attestation sur la date de début d’exploitation des parcelles par Monsieur [L] [T] alors même qu’il a continué à percevoir les fermages jusqu’en 2015 en dépit de l’acte de donation de 2012 est sans incidence sur la valeur probatoire de son attestation qui se borne à dater le début de l’exploitation des parcelles par son ancien preneur. Au demeurant, il sera remarqué qu’il n’est pas justifié que Monsieur [Y] [Q] aurait informé Monsieur [L] [T] de sa qualité de bailleur des parcelles avant la délivrance du congé le 19 avril 2024.

S’il est vrai que les quittances de fermage ne mentionnent pas les références cadastrales des parcelles faisant l’objet du paiement du fermage, et que la superficie indiquée ne correspond pas à celle des trois parcelles litigieuses, la date du 1er janvier 2006 comme début de l’exploitation des parcelles est néanmoins corroborée par les déclarations de l’ancien bailleur, Monsieur [X] [G] ainsi que par l’attestation MSA.

Il résulte de ce qui précède qu’il existe un faisceau d’indices (paiement de fermages, attestation de la MSA et de l’ancien bailleur) démontrant que le bail dont se prévaut Monsieur [L] [T] aurait débuté dès le 1er janvier 2006 et non dès le 1er novembre 2007, cette dernière date n’étant corroborée par aucun élément versé à la procédure. Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que Monsieur [L] [T] a débuté l’exploitation des trois parcelles litigieuses à compter du 1er janvier 2006 et donc que le bail verbal a débuté à cette date. Le bail verbal s’est donc achevé le 31 décembre 2015, puis le 31 décembre 2024 avant de se renouveler pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 1er janvier 2025.

Or le congé pour avoir été délivré le 19 avril 2024, alors que l’échéance du bail verbal était fixée au 31 décembre 2024 et non le 31 octobre 2025, a été délivré moins de dix-huit mois avant l’échéance. Dans ces conditions et sans qu’il soit nécessaire de statuer sur les autres moyens tendant à l’annulation du congé, il convient d’annuler le congé délivré le 19 avril 2024, en raison du non-respect des dispositions de l’article L.411-47 du Code rural et de la pêche maritime.

Compte tenu de l’annulation du congé pour reprise, il n'y a donc pas lieu d'examiner les moyens adverses relatifs aux conditions de capacité relatives au repreneur.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En vertu de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [L] [T] soutient avoir subi un préjudice pour procédure abusive. A l’appui de sa demande, il fait valoir que Monsieur [Y] [Q] est devenu propriétaire des parcelles louées à son insu et en méconnaissance de son droit de préemption. Il ajoute que Monsieur [Y] [Q] n’apporte aucune preuve à l’appui de ses prétentions bien que la procédure ait duré plus d’un an et que son congé délivré était manifestement nul.

S’il est constant que Monsieur [Y] [Q] est devenu propriétaire des parcelles litigieuses suivant acte de donation du 6 décembre 2012, il n’est cependant pas démontré que la donation aurait été effectuée afin de priver Monsieur [L] [T] de son droit de préemption. De même, il n’est pas davantage démontré que Monsieur [Y] [Q] aurait commis une faute dans la délivrance de son congé. La circonstance que ce dernier soit annulé pour tardiveté est insuffisante pour caractériser une faute susceptible d’engager la responsabilité délictuelle de Monsieur [Y] [Q].

Monsieur [L] [T] échouant à démontrer que Monsieur [Y] [Q] aurait commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle au cours de la procédure, lors de l’acte de donation ou à l’occasion de la délivrance du congé, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes :

Monsieur [Y] [Q], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Monsieur [Y] [Q], condamné aux dépens, devra payer à Monsieur [L] [T], au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros. La demande formulée par Monsieur [Y] [Q] sur ce même fondement, sera rejetée.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE Monsieur [Y] [Q] recevable en ses demandes, étant pourvu d’une qualité à agir ;

ANNULE le congé pour reprise délivré par Monsieur [Y] [Q] à Monsieur [L] [T] le 19 avril 2024 et portant sur les parcelles sises terroir de [Localité 5] : - Lieu-dit « [Localité 6] [Adresse 5] [Localité 7] » cadastrée ZA n°[Cadastre 1] d’une contenance d’un hectare et neuf ares, - Lieu-dit « [Localité 6] [Adresse 5] [Localité 7] » cadastrée ZA n°[Cadastre 2] d’une contenance d’un hectare, 62 ares et 80 centiares, - Lieu-dit « [Localité 6] [Adresse 7] » cadastrée AI n°[Cadastre 3] d’une contenance d’un hectare et dix ares.

CONSTATE que Monsieur [L] [T] bénéficie d’un bail renouvelé pour neuf ans, à compter du 1er janvier 2025 sur les parcelles cadastrées section ZA n°[Cadastre 1], ZA n°[Cadastre 2] et AI n°[Cadastre 3] précédemment mentionnées ;

DÉBOUTE Monsieur [L] [T] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Q] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Q] à payer à Monsieur [L] [T] une somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [Q] de sa propre demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

La Greffière La Présidente