Baux d'habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00675 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GNDA

Baux d’habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d’une indemnité pour amélioration des lieux loués 0A Sans procédure particulière

Affaire :

[Z] [L]

C/

[M] [X] [W] [X]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil du 11 Septembre 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 01 Juillet 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 11 Septembre 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Dans le dossier numéro RG 25/00675 :

Madame [Z] [K] épouse [L] Née le 4 Septembre 1969 à [Localité 1] (85) demeurant [Adresse 1]

assistée par Maître Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [M] [X] Né le 05 Février 1970 à [Localité 2] (87) demeurant [Adresse 2]

Madame [W] [O] épouse [X] Née le 03 Juin 1966 à [Localité 2] (87) demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Océane TREHONDAT-LE HECH, avocat au barreau de LIMOGES ;

DÉFENDEURS

Dans le dossier numéro RG 25/00757 :

Madame [W] [O] épouse [X] Née le 03 Juin 1966 à [Localité 2] (87) demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Océane TREHONDAT-LE HECH, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR à l’injonction de payer DEFENDEUR à l’opposition d’injonction de payer

Et :

Madame [Z] [K] épouse [L] Née le 4 Septembre 1969 à [Localité 1] (85) demeurant [Adresse 1]

assistée par Maître Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES ;

DEFENDEUR à l’injonction de payer DEMANDEUR à l’opposition d’injonction de payer

A l'appel de la cause à l'audience du 04 Février 2026, l’affaire a été renvoyée aux 22 Avril 2026 et 01 Juillet 2026, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat des défendeurs en ses observations.

Puis le Tribunal a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 11 Septembre 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 mai 2017, [M] et [W] [X] ont donné en location à [Z] [L] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel initial de 690 €.

Un état des lieux a été effectué le 10 juillet 2017 entre les parties.

[Z] [L] a donné congé du logement par lettre recommandée avec avis de réception datée du 20 novembre 2024.

Un procès-verbal de constat a été dressé par un commissaire de justice le 21 février 2025.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 17 mars 2025, [M] et [W] [X] ont demandé à [Z] [L] le versement de la somme de 846,26 € au titre du décompte locatif incluant le coût des réparations locatives et après déduction du dépôt de garantie conservé par le bailleur.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 31 mars 2025, [Z] [L] a contesté la demande en paiement des bailleurs et leur a demandé le paiement de la somme de 552,58 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, déduction faite du coût de la taxe d’ordures ménagères.

Par requête adressée par lettre recommandée avec avis de réception et enregistrée au greffe le 13 mai 2025, [Z] [L] a demandé au juge des contentieux de la protection la condamnation de [M] et [W] [X] à lui verser : la somme de 552,28 €, au titre de la restitution du dépôt de garantie (690 €) diminué du coût de la taxe d’ordures ménagères (137,42 €), avec intérêts au taux légal depuis le 23 avril 2025 ;une indemnité complémentaire de 3.000 € en réparation du préjudice moral ;la somme de 28,04 €au titre des frais engagés. Conformément aux dispositions de l’article 758 du code de procédure civile, le défendeur a reçu copie de la requête et il a été convoqué à la diligence du greffe par lettre recommandée avec avis de réception distribuée le 11 juillet 2025.

Par requête en injonction de payer reçue au greffe du service des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges le 15 mai 2025, [W] [X] a demandé la condamnation de [Z] [L] à lui payer la somme de 872,06 € au titre des impayés et réparations locatives.

Par ordonnance rendue le 12 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges a enjoint à [Z] [L] de payer à [W] [X] la somme de 341,26 €, ainsi que les dépens.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, l’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à étude.

Par déclaration au greffe du tribunal judiciaire de Limoges enregistrée le 7 juillet 2025, [Z] [L] a formé opposition à cette ordonnance.

Conformément aux dispositions de l’article 1418 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à la diligence du greffe par lettres recommandées avec avis de réception distribuées le 18 juillet 2026 au demandeur et au défendeur.

A l’audience du 22 avril 2026, le dossier inscrit au répertoire général sous le numéro 25/00757 portant sur l’opposition à injonction de payer a été joint au dossier connexe inscrit au répertoire général sous le numéro 25/00675.

A l’audience du 1er juilllet 2026, [Z] [L], assistée par son conseil, a déposé les pièces constituant son dossier et s’est référée à ses dernières conclusions écrites aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de : condamner solidairement [M] et [W] [X] à lui payer les sommes de :552,58 € au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 25 avril 2025 ;3.000 € en réparation du préjudice moral ;2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;les entiers dépens ;ordonner le cas échéant la compensation des créances entre les parties. [M] et [W] [X], représentés par leur conseil, ont déposé les pièces constituant leur dossier et se sont référés à leurs dernières conclusions écrites aux termes desquelles ils demandent au juge des contentieux de la protection de condamner [Z] [L] à leur payer les sommes de : 846,26 € avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2025 ;1.500 sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;les entiers dépens incluant les frais liés à la sommation de payer et à la procédure d’injonction de payer.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer :

En application des articles 1412 et 1416 du code de procédure civile, le débiteur peut s’opposer à l’ordonnance portant injonction de payer dans le mois qui suit la signification de cette ordonnance.

En l’espèce, l’ordonnance rendue le 12 juin 2025 a été signifiée par acte d’huissier le 23 juin 2025 à [Z] [L], qui a formé opposition le 7 juillet 2025.

L’opposition ayant été formée dans les délais prévus par la loi, elle est recevable et l’ordonnance est mise à néant.

Sur l’arriéré de loyers et de charges :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, [M] et [W] [X] sollicitent le paiement de la somme de 268,04 € au titre des loyers restant dû de décembre 2024 à février 2025, tandis que [Z] [L] fait valoir un accord avec eux pour réduire le montant du loyer à la somme de 690 € à partir du mois de novembre 2024. Les bailleurs précisent que cette diminution de loyer était conditionnée au maintien de la locataire dans les lieux. Il est donc constant que les parties s’accordent sur l’existence d’une diminution du montant du loyer à partir du mois de novembre 2024, dont les bailleurs ont d’ailleurs donné quittance pour la somme de 690 €.

Cependant, [M] et [W] [X] ne démontrent pas la condition liée au maintien de la locataire dans les lieux dont ils se prévalent. En effet, ils ne justifient pas avoir avisé leur locataire de leur volonté de faire jouer cette condition lorsqu’ils ont accusé réception de son congé. Ils ne justifient pas non plus avoir réclamé à leur locataire le complément de loyer au mois de décembre 2024, ni au mois de janvier 2025, ni au mois de février 2025.

Selon échanges de messages du 28 janvier 2025, [Z] [L] a même demandé à [W] [X] la confirmation du montant du loyer dû prorata temporis pour le mois de février 2025, soit 542,14 €, et [W] [X] a confirmé le montant, qui correspond effectivement à un loyer mensuel de 690 € rapporté à 22 jours sur 28.

Rien dans les modalités d’exécution du contrat pas les parties entre novembre 2024 et février 2025 ne laisse penser que les bailleurs attendaient le paiement par la locataire d’un loyer plus élevé que la somme de 690 € qu’elle leur a réglée, de sorte qu’à défaut de preuve écrite de la condition dont se prévalent les bailleurs, la commune intention des parties apparaît être la fixation d’un loyer mensuel à 690 € à partir de novembre 2024 jusqu’en février 2025.

Surabondamment, [M] et [W] [X] ne produisent pas le décompte locatif du bail ni les justificatifs de revalorisation successive du loyer qui l’auraient élevé au-dessus de la somme initiale de 690 €.

Par conséquent, il convient de débouter [M] et [W] [X] de leur demande en paiement de loyers impayés.

En revanche, les parties s’accordent la mise à la charge de la locataire du coût de la taxe d’ordures ménagères récupérables pour l’année 2024 et l’année 2025 jusqu’au 22 février, soit une somme de 137,42 € qu’il convient de déduire du dépôt de garantie d’un montant de 690 € conservé par les bailleurs.

Sur les demandes en paiement de réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant de logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que les menues réparations locatives.

L'article 1730 du Code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.

L'article 9 du Code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les parties ont dressé contradictoirement un état de lieux d’entrée dans le logement.

Néanmoins, les parties ne versent aux débats aucun état des lieux de sortie établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles.

Au lieu de procéder à cet état des lieux de sortie amiablement et contradictoirement avec [Z] [L] qui était bien présente pour la restitution du logement et la remise des clés le 21 février 2025, [M] et [W] [X] ont unilatéralement décidé de faire intervenir un commissaire de justice de leur choix sans en aviser leur locataire pour faire dresser, à leurs frais, un constat de l’état du logement.

Ce constat dressé par le commissaire de justice selon procès-verbal du 21 février 2025 n’a donc pas été établi par les parties elles-mêmes, ni par un tiers mandaté par elles d’un commun accord. Il ne s’agit pas non plus d’un état des lieux établi par un commissaire de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, qui en auraient été avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Ainsi, ce constat ne répond pas aux caractéristiques d’un état des lieux amiable et contradictoire.

Or, en imposant ce constat d’huissier sans procéder à un état des lieux amiable comme celui réalisé à l’entrée dans le logement, [M] et [W] [X] ont fait obstacle à la réalisation d’un état des lieux contradictoire.

De plus, en ayant recours à un commissaire de justice de prime abord avant toute difficulté et en joignant des photographies des lieux alors que de telles modalités n’avaient été mises en œuvre au moment de l’entrée dans les lieux, les bailleurs créent une différence manifeste entre les conditions de réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie. Ils ne font pas preuve d’une exécution de bonne foi du contrat de bail.

Néanmoins, ce constat constitue un élément de preuve de l’état du logement qu’il convient d’apprécier.

L’état de la pelouse lors de l’entrée dans les lieux, ainsi que la hauteur de la taille des arbres résultent d’une déclaration de la propriétaire au commissaire de justice alors qu’il s’est écoulée plus de sept années. Aucun élément objectif ne corrobore les allégations de [W] [X] et le jardin n’apparaît pas en mauvais état d’entretien sur les photographies.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande de réparations locatives de ce chef.

La ligne de la facture mentionnant « peinture du dessus du meuble » est insuffisamment précise pour permettre d’identifier le meuble concerné et l’ampleur des dégradations à réparer, de sorte qu’il n’y a pas lieu non plus de faire droit à la demande de réparations locatives de ce chef.

En revanche, il apparaît que le logement n’a pas été restitué dans un état de propreté satisfaisant, notamment la cuisine et la salle de bain, de sorte que les bailleurs sont bien fondés à facturer à la locataire une prestation de ménage, qui s’élève à la somme de 430 € hors taxes, soit 473 € TTC qu’il convient de déduire du dépôt de garantie d’un montant de 690 € conservé par les bailleurs.

Sur le dépôt de garantie et les comptes entre les parties :

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Compte-tenu des charges et réparations locatives mises à la charge de [Z] [L] (137,42 + 473) et du montant du dépôt de garantie versée par celle-ci (690 €), [M] et [W] [X] seront donc tenus de lui restituer la différence de ces sommes, soit 79,58 €.

S’agissant d’un montant qui faisait litige entre les parties et qui se trouve nettement inférieur à la demande de [Z] [L], il n’est pas justifié d’appliquer les intérêts depuis la mise en demeure mais à compter du présent jugement qui tranche le litige.

Ainsi, il y a lieu de condamner solidairement [M] et [W] [X] au paiement de cette somme de 79,58 €, qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral :

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, [Z] [L] ne donne aucun fondement légal à sa demande de dommages et intérêts.

Elle ne justifie pas de la dégradation de sa santé par des constatations médicales objectives, elle ne justifie pas d’un lien de causalité avec le comportement des bailleurs et elle ne justifie pas de la nature manifestement fautive de ce comportement, alors que ces derniers ont fait valoir leurs droits au même titre qu’elle.

Par conséquent, il convient de la débouter de sa demande au titre de la réparation de son préjudice moral.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à ce principe.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, les parties succombant l’une et l’autre au procès, chacune conservera la charge de ses propres dépens et l’équité commande donc de ne pas faire application non plus des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que les parties seront déboutées de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en dernier ressort par décision contradictoire et mise à disposition au greffe ;

DÉCLARE [Z] [L] recevable en son opposition à l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 12 juin 2025 qui se trouve donc mise à néant ;

CONDAMNE solidairement [M] et [W] [X] à payer à [Z] [L] la somme de 79,58 € au titre de la restitution du reliquat du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal afférents à cette somme à compter du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du code civil ;

DÉBOUTE [Z] [L] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE à chaque partie la charge d ses propres dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE