Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/01278 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GQWT

Baux d’habitation - Autres demandes relatives à un bail d’habitation 1B Opposition à injonction de payer - procédure nationale -

Affaire :

[A] [B]

C/

[P] [K] [K] [I] [M] [M] épouse [W] [K] [F] [J]

CCC le CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Jugement Civil du 11 Septembre 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 01 Juillet 2026,

Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 11 Septembre 2026, composé de :

PRESIDENT : Monsieur Matthieu LANOUZIÈRE GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Entre :

Monsieur [A] [B] né le 05 Mai 1970 à [Localité 1] (03) demeurant [Adresse 1]

COMPARANT en personne ;

DEMANDEUR à l’injonction de payer DEFENDEUR à l’opposition d’injonction de payer

Et :

Monsieur [P] [K] [K] né le 17 Mai 1970 à [Localité 2] (CAMEROUN) demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] [Adresse 3]

assisté par Maître Lise-Nadine MOREAU, substituée par Maître Emma VARIENGIEN, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEFENDEUR à l’injonction de payer DEMANDEUR à l’opposition d’injonction de payer

Madame [I] [W] [K] épouse [N] [N] née le 08 Janvier 1968 à [Localité 4] (CAMEROUN) demeurant [Adresse 4]

représentée par Monsieur [P] [K] [K], muni d’un pouvoir régulier ;

Madame [F] [J] demeurant [Adresse 5]

NON COMPARANTE, ni représentée ;

DÉFENDEURS à l’injonction de payer

A l'appel de la cause à l'audience du 10 Juin 2026, l’affaire a été renvoyée au 01 Juillet 2026, date à laquelle le demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et le défendeur en ses observations.

Puis le Tribunal a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 11 Septembre 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

[A] [B] a donné en location à [P] [K] [K] et [F] [J] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 5] du 10 mai 2015 au 31 octobre 2024.

Un état des lieux d’entrée a été signé par [A] [B] et [P] [K] [K] le 10 mai 2015.

Un état des lieux de sortie a été signé par [A] [B] et [P] [K] [K] le 31 octobre 2024.

Par requête en injonction de payer reçue au greffe du service des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges le 2 juin 2025, [A] [B] a demandé la condamnation solidaire de [P] [K] [K], [I] [W] [K] épouse [N] [N] et [F] [J] à lui payer la somme de 6.138,39 € au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu’au titre des réparations locatives.

Par ordonnance rendue le 27 juin 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges a enjoint à [P] [K] [K], [I] [W] [K] épouse [N] [N] et [F] [J] de payer à [A] [B] la somme de 6.138,39 €, ainsi que les dépens.

Par acte de commissaire de justice des 13 et 20 août 2025, l’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée aux défendeurs à étude.

Par déclaration au greffe du tribunal judiciaire de Limoges enregistrée le 16 septembre 2025, [P] [K] [K] a formé opposition à cette ordonnance.

Conformément aux dispositions de l’article 1418 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à la diligence du greffe par lettres recommandées avec avis de réception distribuées le 6 décembre 2025 au demandeur et les 29 novembre et 1er décembre 2025 aux défendeurs.

A l’audience du 1er juillet 2026, [A] [B], comparant en personne, a déposé les pièces constituant son dossier et il a demandé oralement la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer les sommes de : 1.428 € au titre de deux mois de loyers impayés ;428 € au titre des loyers dus au prorata pour le, mois de novembre 2024 ;306 € au titre des frais de nettoyage du logement ;3.570,23 € au titre du remplacement du sol du logement ;354,56 € au titre des frais de procédure ;51,60 € au titre des frais accessoires. [P] [K] [K], comparant en personne assisté par son conseil, reconnaît être débiteur de la somme de 1.428 € au titre de deux mois de loyers impayés. Il fait valoir que le logement ayant été reloué immédiatement, le bailleur est mal fondé à solliciter le paiement du loyer pour la fin du délai de préavis. Il conteste l’état des lieux de sortie et s’oppose au paiement des réparations locatives demandés, ainsi qu’aux frais de procédure non justifiés. Il estime que le dépôt de garantie non restitué vient en compensation des sommes réclamées par le bailleur.

[I] [W] [K] épouse [N] [N] est représentée par [P] [K] [K] muni d’un pouvoir.

[F] [J], régulièrement convoquée à domicile, n’a pas comparu, n’est pas représentée et n’a pas fait connaître les motifs de son absence, de sorte que, la présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer :

En application des articles 1412 et 1416 du code de procédure civile, le débiteur peut s’opposer à l’ordonnance portant injonction de payer dans le mois qui suit la signification de cette ordonnance.

En l’espèce, l’ordonnance rendue le 27 juin 2025 a été signifiée par acte d’huissier le 20 août 2025 à [P] [K] [K], qui a formé opposition le 16 septembre 2025.

L’opposition ayant été formée dans les délais prévus par la loi, elle est recevable et l’ordonnance est mise à néant.

Sur l’arriéré de loyers et de charges :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, [P] [K] [K] reconnaît ne pas avoir payé l’intégralité des loyers dus à son bailleur et être redevable de la somme de 1.428 €, correspondant à deux mois de loyer.

Ainsi, le manquement du locataire à l’obligation de payer les loyers et charges est caractérisé.

Toutefois, le bailleur ne verse pas le contrat de bail aux débats ni aucun contrat de cautionnement, de sorte que l’identité des autres locataires ayant signé le bail et qui pourraient être tenus solidairement n’est pas déterminée et qu’il n’y a donc pas lieu de condamner solidairement les autres défendeurs au paiement de cette somme.

Par ailleurs, [A] [B] ne verse aux débats aucun décompte locatif du contrat ni aucun document relatif à la durée du préavis, de sorte qu’il ne justifie pas que des loyers seraient dus postérieurement à la restitution du logement le 31 octobre 2024.

Ainsi, il y a lieu de condamner [P] [K] [K] au paiement de la somme de 1.428 €, qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes en paiement de réparations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant de logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que les menues réparations locatives.

L'article 1730 du Code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

L'article 9 du Code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les parties ont dressé contradictoirement un état des lieux d’entrée dans le logement le 10 mai 2015.

Bien que [P] [K] [K] conteste la réalisation d’un état des lieux de sortie, sa signature figure bien sur l’état des lieux de sortie du 31 octobre 2024 versé aux débats par le bailleur.

Il résulte de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que le logement a été rendu sale, de sorte que [A] [B] est bien fondé à solliciter les frais de nettoyage d’un montant de 306 € selon devis du 5 décembre 2024.

En effet, il est suffisant de présenter un devis permettant d’évaluer le montant des réparations et il n’est pas nécessaire de présenter une facture pour démontrer que les travaux ont effectivement été réalisés.

En revanche, [A] [B] ne produit aucun justificatif du coût d’autres réparations locatives imputables aux locataires, de sorte qu’il convient de le débouter de ses demandes supplémentaires.

Ainsi, faute d’identification certaine des autres titulaires du bail, il y a lieu de condamner [P] [K] [K] au paiement de la somme de 306 €, qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur le dépôt de garantie et les comptes entre les parties

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, [P] [K] [K] ne justifie pas du versement effectif à [A] [B] d’un dépôt de garantie lors de la conclusion du contrat ni même qu’un tel dépôt ait été prévu par le contrat de bail qu’il n’a pas plus versé aux débats que le bailleur.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire droit à ses demandes de restitution du dépôt de garantie ou de compensation.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à ce principe.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [P] [K] [K], succombant au procès, sera tenu aux dépens de l’instance, incluant la somme de 76,13 € au titre de la signification à sa personne de l’ordonnance d’injonction de payer.

[A] [B], ne justifiant pas de la nature des autres frais de procédures et accessoires dont il demande le paiement, il n’y a pas lieu de faire droit à ses demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe ;

DÉCLARE [P] [K] [K] recevable en son opposition à l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 27 juin 2025 qui se trouve donc mise à néant ;

CONDAMNE [P] [K] [K] à payer à [A] [B] la somme de 1.428 € à titre de loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal afférents à cette somme à compter du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du code civil ;

CONDAMNE [P] [K] [K] à payer à [A] [B] la somme de 306 € au titre du nettoyage du logement, avec intérêts au taux légal afférents à cette somme à compter du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du code civil ;

DÉBOUTE [A] [B] de ses autres demandes en paiement ;

DÉBOUTE [P] [K] [K] de ses demandes au titre du dépôt de garantie ;

CONDAMNE [P] [K] [K] aux dépens, incluant la somme de 76,13 € au titre de la signification à sa personne le 20 août 2025 de l’ordonnance d’injonction de payer ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Audrey GUÉGAN Matthieu LANOUZIÈRE