Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN 4ème chambre civile Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE DU 02 SEPTEMBRE 2026 __________________________

N° RG 25/07109 - N° Portalis DB3D-W-B7J-K3UQ

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 24 Juillet 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Septembre 2026.

Ordonnance prononcée après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par Madame Ariane CHARDONNET.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. SENDRA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Madame [M] [H], gérante

DEFENDEURS

Monsieur [I] [N] né le 24 Juin 1956 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

assisté par Me Philippe BERTOLINO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [D] [N] née [Q] le 2 février 1962 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Philippe BERTOLINO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COPIES DÉLIVRÉES LE : 1 copie exécutoire à ; - Me Philippe BERTOLINO - SCI SENDRA

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :   Par acte sous seing privé en date du 02 janvier 2019 ayant pris effet le 24 juin 2019, la SCI SENDRA a consenti à Monsieur [I] [N] et Madame [D] [N] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 700,00 €, outre une provision pour charges.

Par actes de commissaire de justice en date du 07 novembre 2024, la SCI SENDRA a fait signifier à Monsieur [I] [N] et Madame [D] [N] un commandement de payer pour un montant de 3.275,45 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.   Par actes de commissaire de justice en date du 12 septembre 2025, la SCI SENDRA a fait assigner Monsieur [I] [N] et Madame [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de voir constater l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire du contrat de bail et ordonner l'expulsion des locataires, outre le paiement d'un arriéré locatif.   L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 16 septembre 2025.   À l'audience du 24 juillet 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SCI SENDRA représentee par sa gérante, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2 707,19 € arrêtée au 24 juillet 2026 (mois de juillet inclus).   Monsieur [I] [N] est présent, assisté de son conseil, lequel représente également Madame [D] [N]. Ils font valoir que les causes du commandement ont été réglées et demandent que ses effets en soient suspendus. Ils demandent la production d'un décompte actualisé et l'octroi de délais de paiement pour le paiement du solde éventuel.   Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l'audience, un diagnostic social et financier dont il a été donné lecture.   L'affaire a été mise en délibéré au 02 septembre 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Conformément à l'article 467 du code de procédure civile, il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort.

    MOTIVATION

I/ SUR LES DEMANDES PRINCIPALES   Sur la recevabilité de la demande aux fins d'acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation judiciaire du bail

Conformément aux dispositions de l'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail d’habitation a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l'Etat dans le département le 16 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.   Par ailleurs, le bailleur a régulièrement notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 08 novembre 2024, soit dans un délai de 6 semaines au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.   En conséquence, la demande de la SCI SENDRA aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.   Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.   En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.   Selon l'article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Néanmoins, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui ont modifié, pour le fixer à six semaines, le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis C. Cass. n°15007 13 juin 2024). Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice par acte du 07 novembre 2024, aux termes duquel le bailleur réclamait paiement d'une somme de 3.275,45 euros en principal.   Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues n'ont pas été réglées dans le deux mois applicable en l'espèce.   Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 7 janvier 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 02 janvier 2019 à compter du 7 janvier 2025.

Il sera constaté qu'aucune indemnité d'occupation n'est sollicitée par la SCI SENDRA.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges   Selon les articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.   En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il ressort par ailleurs des pièces du dossier, et notamment du commandement de payer délivré le 07 novembre 2024 et du décompte de la créance arrêtée au 24 juillet 2026 à la somme de 2 707,19 €, que la SCI SENDRA rapporte la preuve de l'arriéré locatif. Néanmoins, le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut condamner les débiteurs au paiement que des créances non sérieusement contestables.

En l'occurrence, les parties reconnaissent qu'en suite du commandement de payer, un accord a été trouvé entre les parties, les locataires s'étant engagés à régler une somme mensuelle de 400 euros en sus de leur loyer en vue de régulariser leur dette locative.

Cet arrangement n'est en rien constitutif d'une novation, comme le prétendent les défendeurs, s'agissant uniquement d'un aménagement des modalités de paiement, portant non sur le terme des loyers courants, mais bien uniquement sur la régularisation d'impayés, sans que leurs obligations actuelles soient remises en question ni réaménagées. Par ailleurs, il est ressorti des débats que les engagements contractuels n'avaient pas été clairement compris par les locataires et, par suite, non respectés.

De la même manière, les défendeurs contestent le caractère certain et actuel de la créance invoquée par la SCI, affirmant qu'aucune quittance de loyer ne leur a été délivrée. Sur ce point, il doit être rappelé que l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 n'impose la délivrance de quittances de loyer par le propriétaire que sur demande expresse du locataire, et uniquement dans le cas où le loyer a été payé dans son intégralité. Or, en l'espèce, les époux [N] ne justifient d'aucune demande écrite de production de quittances de loyers qui n'aurait pas été satisfaite par leur propriétaire. En tout état de cause, l'absence de délivrance de quittances de loyers ne prive pas les locataires de la bonne connaissance de leurs obligations contractuelles.

Par ailleurs, contrairement à ce qu'affirment les époux [N], les causes du commandement n'ont pas été réglées, la Caisse d'Allocations Familiales ayant suspendu ses paiements à raison de la situation d'impayés signalée par la bailleresse. Or, il appartient au locataire de s'assurer de la régularité du paiement intégral de son loyer, prestations sociales comprises.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [N] et Madame [D] [N] à payer à la SCI SENDRA la somme provisionnelle de 2 707,19 €, au titre des loyers et charges arrêtés au 24 juillet 2026 (échéance du mois de juillet incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par  Monsieur [I] [N] et Madame [D] [N] dont il n'aurait pas été tenu compte dans l'arrêté de créance. Cette condamnation s'entend des sommes arrêtées au décompte de la SCI SENDRA au titre de l'arriéré locatif et doivent être considérées à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire, au titre de l'indemnité d'occupation due à compter de l'échéance suivant celle du 7 janvier 2026, date de l'acquisition de la clause résolutoire, dont la demande, si elle n'a pas été formulée par écrit par la SCI SENDRA, relève de l'interprétation de ses demandes en paiement, aux termes d'un décompte se poursuivant au-delà de la date d'acquisition de la clause résolutoire.

Il est demandé la condamnation solidaire de Monsieur [I] [N] et Madame [D] [N].

Les locataires étant mariés, ils sont solidaires des dettes contractées pour les besoins de l'entretien du ménage, notamment le loyer, en application des dispositions de l'article 220 du code civil. Par ailleurs, l'article 1751 du code civil prévoit la cotitularité légale du bail d'habitation au profit des deux époux, même si un seul a signé le contrat, garantissant ainsi leur droit au logement. Quant à l'indemnité d'occupation, si l'un des conjoints a quitté le logement, il n'en sera solidairement redevable avec le conjoint resté dans les lieux qu'à condition que le caractère ménager de cette dette soit établi.

Un décompte actualisé étant produit aux débats, la demande des époux [N] tendant à la production d'un tel décompte sera rejetée.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [N] et Madame [D] [N] à payer solidairement à la SCI SENDRA la somme provisionnelle de 2 707,19 € au titre des sommes dues au 24 juillet 2026 (échéance du mois de juillet incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [I] [N] et Madame [D] [N] dont il n'aurait pas été tenu compte dans l'arrêté de créance.

Sur la demande de délais de paiement   En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Suivant l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.   Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Nonobstant la qualité de juge de l'évidence du Juge des référés, ce dernier peut accorder des délais de paiement lorsque la créance est certaine et exigible (Cass. civ. 2, 11 mai 2000).   En l'espèce, il n'est pas contesté par la SCI SENDRA que les époux [N] ont repris le paiement de leurs loyers courants. La bailleresse s'oppose à l'octroi de délais, considérant notamment les difficultés de paiement à prévoir et l'agressivité opposée par Monsieur [N].

Néanmoins, il convient de faire droit à la demande de délais présentée par Monsieur [I] [N] et Madame [D] [N], selon modalités fixées au dispositif de la présente décision, étant rappelé que tou défaut de paiement des échéances complètes dans les termes du délai accordé permettra à la SCI SENDRA de mettre à exécution l'expulsion sollicitée originellement.

Monsieur [I] [N] et Madame [D] [N] ne seront par suite condamnés au paiement de l'indemnité d'occupation qu'en cas de non respect de l'échéancier accordé dans le cadre des délais de paiement. Au regard des délais accordés, il sera par ailleurs prévu que ladite indemnité d'occupation sera alors fixée au montant de la première échéance impayée, pour tenir compte des éventuelles indexations de loyers applicables entre les parties, sous déduction des paiements déjà intervenus par Monsieur [I] [N] et Madame [D] [N].

L'indemnité d'occupation sera fixée au montant du dernier loyer, charges comprises, soit la somme de 804,46 euros par mois.

II/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [I] [N] et Madame [D] [N] aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [I] [N] et Madame [D] [N] à payer à la SCI SENDRA la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

    PAR CES MOTIFS   Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de résiliation du bail d’habitation consenti par la SCI SENDRA à Monsieur [I] [N] et Madame [D] [N],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 02 janvier 2019 entre la SCI SENDRA d'une part, et Monsieur [I] [N] et Madame [D] [N] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 7 janvier 2025 à minuit ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [I] [N] et Madame [D] [N] à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux à une somme égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges dus au jour de la résiliation du bail, soit la somme de 804,46 euros par mois,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [N] et Madame [D] [N] à payer à la SCI SENDRA la somme provisionnelle de 2 707,19 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 24 juillet 2026 (échéance de juillet incluse), sous déduction des sommes éventuellement réglées par Monsieur [I] [N] et Madame [D] [N] dont il n'aurait pas été tenu compte dans l'arrêté de créance ;

FAIT DROIT à la demande de délais de paiement formée par Monsieur [I] [N] et Madame [D] [N] ;

AUTORISE Monsieur [I] [N] et Madame [D] [N] à s’acquitter de ces sommes à titre provisionnel en 7 mensualités, en procédant à 6 versements de 400,00 €, et un dernier égal au solde de la dette, sauf meilleur accord des parties,

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire du bail pendant 7 mois, et disons que si  Monsieur [I] [N] et Madame [D] [N] règlent à l'échéance les loyers courants augmentés de l'échéance susvisée, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;   DISONS que chaque versement devra intervenir au même terme que l'échéance du loyer mensuel et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut, ou en cas de non-paiement à son échéance d’un loyer courant, augmenté de l'échéance susvisée : - la clause résolutoire reprendra ses pleins effets ; - il pourra être procédé, faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois suivant la signification du commandement de libérer les locaux, à l’expulsion de Monsieur [I] [N] et Madame [D] [N] et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique, ainsi que la remise des meubles se trouvant sur les lieux, le tout dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; - Monsieur [I] [N] et Madame [D] [N] seront tenus solidairement au paiement d'une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant de la première échéance impayée charges comprises, pour chaque mois passé dans les lieux jusqu’à éviction totale, sous déduction des paiements déjà intervenus ;

RAPPELLE que ces délais suspendent les voies d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé ;

DEBOUTE les époux [N] de leur demande d'injonction de production de décomptes actualisés ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,   CONDAMNE Monsieur [I] [N] et Madame [D] [N] in solidum à payer à la SCI SENDRA la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [I] [N] et Madame [D] [N] in solidum aux dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 07 novembre 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE