Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

COUR D’APPEL D’[Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE N° 2026/ 501

JUGEMENT : S.A.R.L. BARBERA GESTION, c/ S.C.I. NTS MONACO

Du 10 Septembre 2026 2ème Chambre civile N° RG 24/00924 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PSCN

Grosse délivrée à

Me Jean-louis FACCENDINI - 122 Me Elodie GARNIER - 753

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du dix Septembre deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame POLET Greffier : Madame CONTRERES, faisant fonction de greffier

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Les débats se sont tenus à l’audience publique du 26 Février 2026 . Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 10 Septembre 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, après prorogations.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Septembre 2026 après prorogations, signé par Madame POLET Présidente, assistée de Madame ISETTA, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE

S.A.R.L. BARBERA GESTION, [Adresse 1] représentée par Me Elodie GARNIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE

S.C.I. NTS MONACO [Adresse 2] représentée par Me Jean-louis FACCENDINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 6 mars 2024, la SARL BARBERA GESTION a fait assigner la SCI NTS MONACO devant le tribunal judiciaire de Nice.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 30 juillet 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SARL BARBERA GESTION demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1231-5 et 1240 du code civil, de : RECEVOIR l'AGENCE BARBERA GESTION ses demandes, fins et conclusions ;CONDAMNER la SCI NTS MONACO à verser à la société BARBERA GESTION la somme de prévue de 220 000 € à titre de la clause pénale fixée au mandat de vente en raison de ses manquements contractuels ;CONDAMNER la SCI NTS MONACO à verser à la société BARBERA GESTION la somme de 3 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER la même aux entiers dépens ;RAPPELER l’exécution provisoire de plein droit. Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 novembre 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SCI NTS MONACO demande au tribunal, au visa des articles L.531-2 et R.532-8 du code des procédures civiles d’exécution, de : Débouter la société BARBERA GESTION de toutes ses demandes ;Condamner la société BARBERA GESTION à verser à la SCI NTS MONACO la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner la société BARBERA GESTION aux entiers dépens. Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 26 janvier 2026 par ordonnance du 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la clause pénale

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, cette disposition étant d'ordre public.

Il ressort en outre de l'article 1112-1 du même code que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L'article 1231-5 du code civil dispose par ailleurs que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

En l'espèce, la SARL BARBERA GESTION expose avoir signé avec la SCI NTS MONACO un mandat de vente le 8 juin 2021 concernant une villa à Roquebrune-Cap-Martin pour un prix de 6 900 000 €, outre honoraires d'agence en sus de 276 000 €. Le mandat, sans exclusivité, était consenti pour une durée de 12 mois.

La SARL BARBERA GESTION indique avoir identifié un acquéreur potentiel, M. [C], pour un prix négocié de 5 500 000 €. Une promesse unilatérale de vente était signée le 13 décembre 2021, prévoyant une condition suspensive de prêt et des honoraires fixés à 220 000 € pour la SARL BARBERA GESTION.

La SARL BARBERA GESTION ajoute que la SCI NTS MONACO avait toutefois omis de mentionner l'existence d'une inscription hypothécaire judiciaire conséquente, entraînant ainsi un refus de prêt par la banque de M. [C] au motif que cette hypothèque judiciaire la priverait de la possibilité d'être créancier de premier rang.

La SARL BARBERA GESTION considère que M. [C] s'est ainsi trouvé libéré de la promesse, lui faisant perdre la possibilité de percevoir ses honoraires d'agence. Elle estime que ce préjudice découle de la seule faute de la SCI NTS MONACO qui a délibérément omis de mentionner l'hypothèque judiciaire et d'anticiper sa mainlevée. Elle sollicite en conséquence le versement de la somme fixée au titre de la clause pénale du mandat de vente, soit 220 000 €, sur le fondement des articles précités.

En réponse, la SCI NTS MONACO conteste avoir méconnu ses obligations contractuelles, considérant qu'aucune obligation ne lui était faite de mentionner l'hypothèque judiciaire provisoire. Elle ajoute qu'au surplus, la clause pénale insérée dans le mandat liant les parties ne concerne que l'hypothèse dans laquelle le mandant méconnaîtrait l'interdiction de traiter directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire avec un acheteur qui lui aurait été présenté par le mandataire.

La SARL BARBERA GESTION reproche à la SCI NTS MONACO de ne pas avoir mentionné l'existence d'une hypothèque lors de la conclusion du mandat de vente. Elle rappelle à ce titre que le mandat de vente précise que le mandant « déclare avoir la capacité pleine et entière de disposer desdits biens. En outre, le MANDANT déclare, sous sa responsabilité, ne faire l'objet, d'aucune mesure de protection de la personne (curatelle, tutelle...) ni d'aucune procédure collective, et notamment de redressement ou de liquidation judiciaires, et que les biens, objet du présent mandat, ne font l'objet d'aucune procédure de saisie immobilière ». Elle rappelle également que le mandant « s'engage à produire toutes les pièces justificatives de propriété demandées par le MANDATAIRE et à l'informer de toutes modifications concernant le bien et/ou le propriétaire ».

Toutefois, l'existence de l'hypothèque litigieuse n'altère pas la capacité pour la SCI NTS MONACO de disposer de son bien immobilier. Dès lors, aucune violation de cette clause ne peut être reprochée à la défenderesse.

Il n'est pas davantage démontré une modification concernant le bien ou le propriétaire dont la SCI NTS MONACO aurait dû tenir informé la SARL BARBERA GESTION.

La demanderesse reproche également à la SCI NTS MONACO de ne pas avoir respecté ses engagements contractuels issus de la promesse de vente signée le 13 décembre 2021.

Cet acte comprend en page 14 un paragraphe intitulé « GARANTIE HYPOTHECAIRE » selon lequel « Le PROMETTANT s'obligera, s'il existe un ou plusieurs créanciers hypothécaires inscrits, à régler l'intégralité des sommes pouvant leur être encore dues, à rapporter à ses frais les certificats de radiation des inscriptions ».

Toutefois, aucune date butoir n'est mentionnée et il ne peut être reproché à la SCI NTS MONACO de ne pas avoir respecté cette obligation alors qu'elle se trouvait encore dans le délai pour le faire, l'acquéreur potentiel n'ayant pas donné suite à la promesse unilatérale de vente.

En outre, il apparaît également que les pages 12 et 13 de l'acte comportent la mention des conditions suspensives de droit commun. Il est précisé à ce titre que « L'état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d'inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible ».

Dès lors, l'hypothèse de l'existence d'une hypothèque était expressément prévue et seul le cas dans lequel le solde des créances serait supérieur au prix disponible aurait entraîné un manquement contractuel.

En conséquence, la SARL BARBERA GESTION ne démontre pas l'existence d'un manquement commis par la SCI NTS MONACO, qui serait de nature à lui permettre d'obtenir le versement d'une clause pénale.

Dès lors, les demandes formulées par la SARL BARBERA GESTION seront rejetées. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l'espèce, la SARL BARBERA GESTION, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, la SARL BARBERA GESTION sera condamnée à verser à la SCI NTS MONACO une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 €. La demande formulée par la SARL BARBERA GESTION au titre de ce même article sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites devant les juridictions du premier ressort à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L'article 514-1 précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. En outre, l'article 515 du même code dispose que lorsqu'il est prévu par la loi que l'exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d'office ou à la demande d'une partie, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il n'y a pas lieu à écarter l'exécution provisoire, compatible avec la nature du litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

REJETTE l'ensemble des demandes formulées par la SARL BARBERA GESTION ;

CONDAMNE la SARL BARBERA GESTION à verser à la SCI NTS MONACO la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par la SARL BARBERA GESTION au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL BARBERA GESTION aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LA PRESIDENTE