Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY [Adresse 1] [Localité 1]

CIVIL - JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 26/00080 - N° Portalis DBZD-W-B7K-CUAL

[L]

C/

[K]

ORDONNANCE DE REFERE DU 25 Août 2026

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [F] [L] né le 18 Novembre 1980 à [Localité 2] (MAROC) [Adresse 2] [Localité 3] comparant

d'une part,

DEFENDEUR(S) :

Madame [J] [K] épouse [Y] née le 24 Juin 1970 à [Localité 4] [Adresse 3] [Adresse 4] [Localité 5] non comparante

Monsieur [M],[N] [Y] né le 09 Septembre 1968 à [Localité 4] [Adresse 3] [Localité 5] non comparant

d'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : THOMAS Etienne, juge du Tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, Juge des contentieux de la protection Greffier : CORROY Laurence

DEBATS :

Audience publique du : 7 juillet 2026

Copie exécutoire délivrée le : à : Monsieur [F] [L]

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er mai 2025, M. [F] [L] a consenti à M. [M] [Y] et Mme [J] [Y] née [K] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], ainsi qu'une cave sise à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 550 euros et une provision mensuelle sur charges de 50 euros. En raison d'impayés de loyers et de charges, M. [F] [L] a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2026 à M. [M] [Y] et Mme [J] [Y] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire reprise au contrat de bail pour avoir paiement de la somme de 2400 euros, sans que ceux-ci n'y satisfassent dans les délais indiqués. Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2026, dénoncé le jour suivant au sous-préfet de la Meurthe et Moselle, M. [F] [L] a fait assigner M. [M] [Y] et Mme [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, statuant en qualité de juge des référés, aux fins de : - Constater la résiliation du bail d'habitation ; - Ordonner l'expulsion de M. [M] [Y] et Mme [J] [Y] des lieux loués, ainsi que tout occupant de leur chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique ; - Condamner solidairement M. [M] [Y] et Mme [J] [Y] à lui verser la somme de 4800 euros arrêtée à la date du 11 avril 2026 (échéance d'avril incluse), outre intérêts au taux légal à compter du jour du commandement de payer ; - Condamner solidairement M. [M] [Y] et Mme [J] [Y] à lui verser la somme de 147,06 euros au titre du commandement de payer et 25,01 au titre de sa dénonce à la commission de prévention des expulsions locatives ; - Condamner solidairement M. [M] [Y] et Mme [J] [Y] à lui verser une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié et ce à compter du 1er mai 2026 et jusqu'à la restitution ou la reprise des lieux, ladite indemnité étant majorée des intérêts au taux légale à compte de chaque échéance et ajustée de la régularisation des charges et du dépôt de garantie ; - Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ; - Condamner solidairement M. [M] [Y] et Mme [J] [Y] à lui verser la somme de 1000 euros au titre de dommages et intérêts ; - Condamner solidairement M. [M] [Y] et Mme [J] [Y] à lui verser la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner solidairement M. [M] [Y] et Mme [J] [Y] aux dépens, en ce compris les frais de la procédure engagée ; - Rappeler le caractère exécutoire par provision de la décision à venir. L'affaire a été appelée à l'audience du 9 juin 2026, puis renvoyée à l'audience du 7 juillet 2026 à la suite de la réception d'un courrier de Mme [J] [Y] dans laquelle elle sollicitait le renvoi de l'affaire entre juillet et septembre et indiquait être en cours de constitution d'un dossier de surendettement. A l'audience du 7 juillet 2026, M. [F] [L] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisé sa créance locative à la somme de 6600 euros. Bien que convoqués par acte de commissaire de justice remis à étude, Mme [J] [Y] n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

Pour sa part, M. [M] [Y] a été convoqué suivant procès-verbal de vaines recherches sur le fondement de l'article 659 du code de procédure civile, seul le nom de jeune-fille de son épouse, Mme [J] [Y], née [K], apparaissant sur la boîte aux lettres, malgré la cotitularité du bail. Un procès-verbal de carence a été dressé par la direction départementale de l'emploi, du travail et des solidarités aux fins de l'établissement du diagnostic social et financier des consorts [Y], malgré deux rendez-vous proposés. La décision a été mise en délibéré au 25 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. La présente décision, susceptible d'appel, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité Selon l'article 24 III de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 15 avril 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, et la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est intervenue dans les délais légaux. La demande est en conséquence recevable.

Sur le fond Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 du même code dispose que le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. En application des textes rappelés ci-dessus, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. En l'espèce, le bail d'habitation comporte une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des sommes dues au bailleur, le bail sera résilié de plein droit. Il apparaît que plusieurs échéances ont été impayées, ce que les parties défenderesses ne contestent pas. Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2026, M. [F] [L] a fait respectivement délivrer à M. [M] [Y] et Mme [J] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2400 euros, reproduisant les dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et leur laissant un délai plus favorable de deux mois pour régulariser leur situation. Il ressort des pièces produites par le bailleur que les causes du commandement de payer n'ont pas été régularisées dans le délai imparti. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 23 mars 2026. Sur l'expulsion et le versement provisionnel d'une indemnité d'occupation M. [M] [Y] et Mme [J] [Y] occupent sans droit ni titre leur logement depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré. Il convient donc d'ordonner leur expulsion ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans les lieux, et si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux demeuré infructueux. Il convient également de réparer le dommage en condamnant M. [M] [Y] et Mme [J] [Y] à payer solidairement à M. [F] [L] une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme mensuelle de 600 euros selon le décompte produit. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à compter d'août 2026, et sera due jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés. Sur la dette locative Il est rappelé qu'aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Selon l'article 1728 du code civil, repris par l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La charge de la preuve du paiement des loyers incombe ainsi au locataire.

En l'espèce, il ressort du dernier décompte versé aux débats, arrêté au mois de juillet 2026, que M. [M] [Y] et Mme [J] [Y] restent devoir la somme de 6600 euros à cette date au titre des loyers et charges (terme de juillet 2026 inclus). Non comparant, les défendeurs ne contestent pas le principe de cet arriéré locatif et n'allègue ni ne justifie a fortiori s'en être acquitté. Mme [J] [Y] indique uniquement dans sa demande de renvoi à laquelle il a été satisfaite avoir déposé un dossier de surendettement mais n'en justifie aucunement. L'obligation au paiement de la dette n'étant pas sérieusement contestable, M. [M] [Y] et Mme [J] [Y] seront condamnés solidairement à payer à titre provisionnel à M. [F] [L] la somme de 6600 euros assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur la demande en paiement des frais de procédure M. [F] [L] sollicite la condamnation du défendeur au paiement du coût du commandement de payer (147,06 euros) et de sa dénonce à la CCAPEX (25,01 euros). Toutefois, force est de constater que cette demande est d'ores et déjà comprise dans la demande accessoire formée au titre de l'article 696 du code de procédure civile, sur laquelle il sera statué ci-après.

Sur la demande de dommages et intérêts Les articles 1231-1 et suivants du code civil prévoient que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé. En l'espèce, il ressort des considérations qui précèdent que le débiteur est condamné, d'une part, au paiement de l'arriéré locatif et, d'autre part, au paiement d'une indemnité d'occupation, laquelle est destinée également à réparer le préjudice subi du fait de l'occupation indue du bien. Ainsi, sauf à réparer doublement un même préjudice, la demande au paiement de dommages et intérêts, qui au demeurant n'est pas formée à titre provisionnel, n'est pas fondée et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [M] [Y] et Mme [J] [Y], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, des formalités obligatoires liées à la procédure et de l'assignation, ladite procédure ayant été engagée en raison du défaut de paiement des loyers. Sur l'article 700 du code de procédure civile En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. En l'espèce, il n'est pas équitable de laisser à la charge de M. [F] [L] les frais qu'elle a avancés au titre de la présente procédure. M. [M] [Y] et Mme [J] [Y] seront condamnés in solidum au paiement d'une somme qui sera fixée à 200 euros en application des dispositions précitées. Sur l'exécution provisoire Il est rappelé qu'en application de l'article 514-1 in fine du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Etienne THOMAS, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en matière de référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse, DÉCLARONS recevable l'action de M. [F] [L] ; CONSTATONS la résiliation du bail d'habitation liant les parties à compter du 23 mars 2026 ; ORDONNONS en conséquence à M. [M] [Y] et Mme [J] [Y] de libérer les lieux situé [Adresse 6] [Localité 6], ainsi qu'une cave n° 15 sise à la même adresse, et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DISONS qu'à défaut pour M. [M] [Y] et Mme [J] [Y], d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [F] [L] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; FIXONS l'indemnité mensuelle d'occupation due par M. [M] [Y] et Mme [J] [Y] à M. [F] [L] à la somme de 600 euros, et CONDAMNONS M. [Q] [V] à verser à titre provisionnel et de manière solidaire à M. [F] [L] cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 1er août 2026 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, outre les charges échues dûment justifiées ; DISONS que l'indemnité d'occupation sera revalorisée dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges ; CONDAMNONS M. [M] [Y] et Mme [J] [Y] à payer solidairement à M. [F] [L] la somme de 6600 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus arrêtés à juillet 2026 (terme de juillet 2026 inclus) ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil ; DÉBOUTONS M. [F] [L] de sa demande de dommages et intérêts ; CONDAMNONS M. [M] [Y] et Mme [J] [Y] à payer in solidum à M. [F] [L] la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; CONDAMNONS M. [M] [Y] et Mme [J] [Y] in solidum aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, des formalités obligatoires liées à la procédure et de l'assignation ; RAPPELONS que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal au représentant de l'État. La présente décision a été rendue et signée les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge