Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE B.P 50550 12, Allée Raymond Poincaré 57109 THIONVILLE ☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 26/00069 - N° Portalis DBZL-W-B7K-EBBH

ORDONNANCE DE REFERE N°26/747

DU : 08 Septembre 2026

Etablissement public MOSELIS

C/

[J] [X]

ORDONNANCE DE REFERE

A l'audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 08/09/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Agnès BRENNEUR

DEMANDEUR(S) :

Etablissement public MOSELIS, demeurant 3 Rue de Courcelles - 57071 METZ CEDEX 3 Représenté par Madame [F] munie d'un pouovoir

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [X], demeurant 4 rue du Maréchal Foch - 57700 HAYANGE, comparant en personne

Date des débats : 30 Juin 2026

Vu la citation introductive d'instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 juillet 2024, l’établissement public MOSELIS a consenti à M. [J] [X] un bail d’habitation sur le logement situé au 4 rue du Maréchal Foch à HAYANGE (57), moyennant le paiement d’un loyer principal mensuel révisable de 482,02 euros, outre 73,42 euros de charges.

Suivant acte de commissaire de justice du 29 août 2025, l’établissement public MOSELIS a fait délivrer à M. [J] [X] un commandement de payer la somme principale de 1 770,02 euros visant la clause résolutoire prévue dans le contrat, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 3 février 2026, l’établissement public MOSELIS a assigné M. [J] [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;ordonner l’expulsion de M. [J] [X] et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique si besoin est ;condamner M. [J] [X], à titre provisionnel, au paiement des sommes suivantes :2 081,37euros, représentant les loyers et charges impayés arrêtés au 13 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges, d’un montant de 540,09 euros et ce jusqu’à reprise effective des lieux ;150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;rappeler que cette ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat ;rappeler que l’exécution provisoire est de droit. Selon courrier recommandé (pli avisé non réclamé) du 20 février 2026, l’établissement public MOSELIS a mis en demeure M. [J] [X] de fournir son avis d’imposition 2025 sur les revenus de l’année 2024, sous huitaine.

À l’audience du 30 juin 2026, l’établissement public MOSELIS a comparu et a déposé un décompte actualisé de sa créance. Il affirme que M. [J] [X] n’a pas repris le paiement du loyer courant et qu’aucun plan d’apurement n’est en cours. Le demandeur rappelle que le commandement de payer n’a pas été exécuté dans le délai de deux mois. Il précise que le loyer est désormais fixé à 1 769,90 euros par mois au lieu de 441,90 euros et qu’il s’agit d’un loyer forfaitaire. L’établissement public MOSELIS maintient sa demande de résiliation de bail.

M. [J] [X] affirme avoir procédé au règlement de la somme de 550 euros la veille de l’audience. Il ne conteste pas le montant de l’impayé locatif et fait savoir qu’il n’a pas transmis son avis d’imposition. Le défendeur a fait valoir qu’il était à la recherche d’un appartement plus petit et qu’il n’a pas pu payer son loyer car il est en arrêt maladie et rémunéré à hauteur de 70% de son salaire d’un montant de 1 600 euros. Il indique qu’il n’a pas pu avoir son avis d’imposition, que l’assistante sociale devait s’en charger, et qu’il verse désormais 100 euros en plus de son loyer. Il dépose des pièces.

À l’issue des débats, l’affaire est mise en délibéré au 8 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 4 février 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, l’établissement public MOSELIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’établissement public MOSELIS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 29 août 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 10 octobre 2025 et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 5 juillet 2024 à compter du 13 octobre 2025.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de M. [J] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 5 juillet 2024, du commandement de payer délivré le 29 août 2025 et du décompte de la créance actualisé au 29 juin 2026 que l’établissement public MOSELIS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Lors de l’audience, M. [J] [X] a apporté la preuve de ce qu’il avait versé la somme de 550 euros à son bailleur le 29 juin 2026. Il convient donc de déduire cette somme du montant de l’impayé locatif du défendeur.

Par conséquent, il convient de condamner, à titre provisionnel, M. [J] [X] au paiement de la somme de 5 974,45 euros arrêtée au 29 juin 2026, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2025 sur la somme de 1 639,95 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2 081,37euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 octobre 2025, M. [J] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 540,09 euros et de condamner, à titre provisionnel, M. [J] [X] à son paiement à compter du 13 octobre 2025, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

Il est rappelé que l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [J] [X] aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation au défendeur, de sa notification au représentant de l’État, ainsi que celui de la dénonce à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du commandement de payer.

En revanche, l'équité commande de débouter l’établissement public MOSELIS de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Compte tenu de la situation de M. [J] [X] et en application des dispositions de l'article R.412-2 du Code des procédures civiles d'exécution, il convient d'ordonner que la présente ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la demande de l’établissement public MOSELIS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 août 2025 n’a pas été réglée dans le délai de 6 semaines,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 5 juillet 2024 entre l’établissement public MOSELIS, d’une part, et M. [J] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au 4 rue du Maréchal Foch à HAYANGE (57), est résilié depuis le 13 octobre 2025,

ORDONNONS à M. [J] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 4 rue du Maréchal Foch à HAYANGE (57), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS M. [J] [X] au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 540,09 euros par mois,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 octobre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNONS M. [J] [X] à payer à l’établissement public MOSELIS la somme de 5 974,45 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 29 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 29 août 2025 sur la somme de 1 639,95 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 2 081,37 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNONS M. [J] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 août 2025 et celui de l’assignation du 3 février 2026,

DEBOUTONS l’établissement public MOSELIS de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet de la Moselle en application des dispositions de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 8 septembre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Frédéric BREGER, juge, et par Madame Agnès BRENNEUR, greffière.

La greffière, Le juge,