Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

N° RG 26/01190 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VFMF

MINUTE N° : DOSSIER : N° RG 26/01190 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VFMF NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE délivrée le

à Me Clément POIRIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 SEPTEMBRE 2026

DEMANDEURS

M. [X] [I], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Clément POIRIER, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [J] [B] épouse [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Clément POIRIER, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

S.A.S. MIRAIL STREET FOOD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 13 juillet 2026

PRÉSIDENT : Audrey FERRE, Vice-présidente

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Audrey FERRÉ, Vice-Présidente

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

N° RG 26/01190 - N° Portalis DBX4-W-B7K-VFMF

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 mars 2024, Monsieur [X] [I] et Madame [J] [B] épouse [I] ont donné à bail commercial à la SAS MIRAIL STREET FOOD des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 1 000 euros, hors charges et hors taxes.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer, visant la clause résolutoire, par acte du 6 février 2026, à la SAS MIRAIL STREET FOOD, pour une somme de 2 400 euros, au titre de l’arriéré locatif.

Par acte du 21 mai 2026, Monsieur [X] [I] et Madame [J] [B] épouse [I] ont fait assigner la SAS MIRAIL STREET FOOD devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et la résiliation du bail, - ordonner l'expulsion de la SAS MIRAIL STREET FOOD et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, - ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, - condamner la SAS MIRAIL STREET FOOD à leur payer la somme provisionnelle de 5 390 euros au titre de l'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, - condamner la SAS MIRAIL STREET FOOD au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle de 1 500 euros par mois, de la résiliation du bail jusqu'à la libération des locaux par le défendeur, - condamner la SAS MIRAIL STREET FOOD aux dépens en ce compris le coût du commandement et à leur payer une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

À l’audience du 13 juillet 2026, Monsieur [X] [I] et Madame [J] [B] ÉPOUSE [I] maintiennent les termes de leur assignation.

Assignée par acte remis en l'étude, la SAS MIRAIL STREET FOOD n'a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 1728 du code civil.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail commercial, l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : le commandement indique avec précision la clause résolutoire du bail ainsi que les clauses du contrat auxquelles le preneur aurait contrevenu, de même que les griefs formulés à son encontre afin que celui-ci puisse prendre la mesure des infractions qui lui sont reprochées (avec un décompte précis lorsqu’il s’agit d’un défaut de paiement), que le manquement contractuel est avéré et ait perduré au-delà d'un mois après un commandement ou mise en demeure,le commandement est invoqué de bonne foi par le bailleur compte tenu de la nature des faits reprochés et du délai imparti au preneur,la clause résolutoire est dénuée d'ambiguïté, étant précisé que la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.A défaut de respect de ces conditions de fond, le commandement ne peut produire effet.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le commandement de payer du 6 février 2026 a été délivré à l'adresse des lieux loués, adresse de l’unique établissement de la SAS MIRAIL STREET FOOD tel que mentionné sur le registre du commerce et des sociétés.

Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire (en page 21 du bail) et de l'article L.145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Toutefois, le commandement de payer ne contient pas décompte détaillé en annexe permettant au preneur de vérifier la nature et le montant des sommes réclamées par le bailleur. Il ne comprend qu’un montant global sans aucune ventilation entre loyers et charges et sans indication des échéances concernées (les mois impayés) alors que la somme réclamée n’est pas un multiple des mensualités appelées (de 1 030 euros) et qu’il y a donc soit des sommes accessoires ajoutées soit des reliquats d’impayés sur des échéances précédentes. La production du décompte postérieur du 5 mai 2026 ne permet pas de comprendre cette somme puisque qu’en ajoutant le reliquat antérieur à décembre 2025 (240) aux loyers de décembre 2025 et janvier 2026 (1 030 chacun) on aboutit à 2 300 euros et non 2 400 euros. Ainsi, le décompte produit postérieurement au commandement ne permet pas de reconstituer le montant, sans qu’aucune autre pièce n’explique cette différence. Dans ces conditions, il ne peut être considéré que le preneur ait pu identifier sans ambiguïté les causes de la dette et il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail du bailleur.

Sur la demande de paiement à titre provisionnel de l’arriéré locatif

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier. L'octroi d'une provision ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut correspondre à la totalité de l'obligation. S'agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

En l’espèce, le droit au paiement du bailleur à l’encontre du locataire n’est pas sérieusement contestable au regard des articles 1103 et 1728 du code civil et du contrat de bail prescrivant le paiement du loyer et des charges, actuellement d’un montant de 1 030 euros, au plus tard le 10 de chaque mois.

Au vu du décompte produit par Monsieur [X] [I] et Madame [J] [B] ÉPOUSE [I], l'obligation de la SAS MIRAIL STREET FOOD au titre des loyers, charges, taxes, accessoires à la date du 5 mai 2026 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 5 390 euros (loyer d’avril inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la SAS MIRAIL STREET FOOD, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 300 euros (causes non réglées non sérieusement contestables du commandement) à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur le coût du procès

La SAS MIRAIL STREET FOOD, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, lesquels ne sauraient comprendre le coût du commandement de payer compte tenu de la solution adoptée.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la SAS MIRAIL STREET FOOD ne permet d’écarter la demande de Monsieur [X] [I] et Madame [J] [B] ÉPOUSE [I] formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera évaluée à la somme de 1 000 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Par ailleurs, il résulte de l’article 489 du code de procédure civile qu’en cas de nécessité, le juge peut ordonner que l'exécution de l'ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute.

En conséquence, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. En revanche, dès lors qu’il n’est pas justifié ni même expliqué la nécessité à ordonner l’exécution de la présente ordonnance au seul vu de la minute, cette demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant par ordonnance réputé contradictoire, rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par décision exécutoire par provision,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront ;

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et résiliation du bail ;

Condamne par provision la SAS MIRAIL STREET FOOD à payer à Monsieur [X] [I] et Madame [J] [B] ÉPOUSE [I] la somme de 5 390 euros au titre du solde des loyers, charges, taxes et accessoires au 6 mai 2026 (loyer d’avril 2026 inclus), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 300 euros à compter du 6 février 2026 et du 21 mai 2026 pour le surplus ;

Condamne la SAS MIRAIL STREET FOOD aux dépens ;

Condamne la SAS MIRAIL STREET FOOD à payer à Monsieur [X] [I] et Madame [J] [B] ÉPOUSE [I] la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS MIRAIL STREET FOOD aux dépens ;

Rejette la demande d’exécution au vu de la seule minute ;

La minute a été signée par le président et le greffier aux jour, mois et an énoncés en en-tête.

Le greffier, Le président,