Demande en paiement du prix, ou des honoraires formée contre le client et/ou tendant à faire sanctionner le non-paiement du prix, ou des honoraires

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Août 2026 Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP Greffier : Madame KAOUDJI, Débats en audience publique le : 12 Mai 2026

GROSSE :

Le 12 août 2026 à Me Christine JEANTET Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION :

Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 23/06894 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4DZM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. GRENKE LOCATION dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Christine JEANTET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

S.D.C. DE LA COPROPRIETE [Adresse 2], sis [Adresse 3], pris en la personne de son Syndic la SAS IMMOBILIERE [Y] dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

1

EXPOSE DU LITIGE Le 7 novembre 2018, Le syndicat des copropriétaires (SDC) [Adresse 2] a signé avec la Société GRENKE Location un contrat de location de longue durée d’un système de vidéosurveillance sur une durée de 60 mois moyennant le paiement de loyers mensuels de 161,78 euros TTC. Alléguant des loyers impayés, La Société GRENKE Location a, par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2023, fait assigner Le SDC [Adresse 2], devant le pôle de proximité du tribunal de Marseille, au visa des article 1103, 1104, 1193, 1240 du code civil, aux fins de le voir condamner, sous bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes de : 4 006,84 euros avec intérêt à compter du 14 janvier 2021 ; 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 12 mai 2026. A cette audience, La Société GRENKE Location, représentée par son conseil, sollicite de voir : débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE [Y] de toutes ses demandes, fins et conclusions, condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE [Y], à payer à la SAS GRENKE LOCATION la somme de 1.694,88 euros au titre de l'indemnité de non-restitution, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation valant mise en demeure ;A titre subsidiaire : prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location financière n° 075-037125 du 06-02-2019, aux torts exclusifs du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2],condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE [Y] à payer à la SAS GRENKE LOCATION les sommes de :3.720,94 euros au titre des loyers échus du 01/03/2023 au 13/01/2026, à parfaire au jour du jugement, outre les intérêts au taux légal à compter du 13/01/2026, 1.694,88 euros au titre de l'indemnité de non-restitution du matériel loué, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation valant mise en demeure.En tout état de cause : rappeler que l'exécution provisoire de la décision à intervenir, est de droit, nonobstant toute voie de recours et sans caution, condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE [Y] à payer à la SAS GRENKE LOCATION la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE [Y] aux entiers dépens.Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir à titre principal qu’en raison des rejets de prélèvements à compter du mois d’août 2022, le contrat de location a été résilié de plein droit conformément aux conditions générales de vente, après la première mise en demeure du 11 octobre 2022 et que cette résiliation a été notifiée par courrier du 18 novembre 2022. En réponse aux moyens de défense du SDC, elle soutient que l’envoi de ces deux courriers à l’ancien syndic ne constitue pas une mauvaise foi de sa part mais une erreur matérielle, sans incidence sur l’effet de ces courriers, alors que le nouveau syndic ne pouvait ignorer l’existence du contrat litigieux n°075-037125. A titre subsidiaire, elle sollicite la résiliation du contrat pour inexécution de l’obligation contractuelle de paiement des loyers et la condamnation du SDC au paiement des loyers échus, outre l’indemnité de non restitution du matériel loué. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son conseil demande au tribunal de : Débouter la Société GRENKE LOCATION de toutes ses demandes, fins et conclusions,Dire et juger que le contrat n°075-037125 n'a pas été résilié,Condamner la société GRENKE LOCATION à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son Syndic en exercice la SAS IMOBILIERE [Y] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le contrat ne peut être résilié faute de notification régulière, les lettres recommandées ayant été adressées au précédent syndic et non au syndic en exercice, la Société Immobilière [Y], désignée par assemblée générale du 20 juin 2022, en lieu et place de la Société Foncia [Localité 1]. Il ajoute que le SDC représenté par la Société Immobilière [Y] n’a jamais été avisé par la société GRENKE Location de l’existence du contrat litigieux, l’entreprise de location ne l’ayant informé que d’un contrat n°075-44433 signé le 1er décembre 2020, dont toutes les échéances ont été honorées. Il soutient que les échéances impayées au titre du contrat n°075-037125 ont été régularisées par le règlement d’une somme de 2812,48 euros le 19 février 2024. Il en déduit que le contrat n’a pu être valablement résilié et qu’en l’absence de toute relance ou mise en demeure valablement adressée, la société GRENKE Location doit supporter ses frais irrépétibles. La décision a été mise en délibéré au 12 août 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS Sur la demande principale En application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 précise les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. L’article 1224 du même code prévoit que la résolution résulte, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La stipulation d'une clause résolutoire de plein droit ne fait pas obstacle à ce que l'un des co-contractants puisse demander la résolution judiciaire du contrat, en application de l'article 1227 du code civil, en cas d'inexécution par le débiteur de ses obligations.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, La Société GRENKE Location verse au débat : Le contrat n°75-37125 mentionnant les dates du 7 novembre 2018 et 6 février 2019 signé avec le SDC [Adresse 2], représenté par la cabinet immobilier GARANTIE FNAIM, Un mandat de prélèvement au débit du SDC [Adresse 2],Une facture du matériel de vidéosurveillance fourni par la société ESA, Un courrier recommandé avec accusé de réception de mise en demeure daté du 11 octobre 2022 de payer les loyers échus adressé au « Syndicat [Adresse 2], chez cabinet FONCIA », Un courrier avec accusé de réception de résiliation du contrat daté du 18 novembre 2022 de payer les loyers échus adressé au « Syndicat Les terrasses du [Adresse 5], chez cabinet FONCIA », revenu avec la mention défaut d’accès ou d’adressage, sollicitant le paiement de 647,12 euros au titre des loyers échus et 1 617,84 euros au titre des loyers à échoir, Un courrier daté du 7 novembre 2022, informant la société EAS de la résiliation anticipée du contrat souscrit par [Adresse 2]. Le SDC Les terrasses du [Adresse 5] verse en outre : Un contrat n°075-44433 signé le 7 décembre 2020 signé entre la société GRENKE Location et le SDC représenté par le cabinet FONCIA, Le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2022 désignant le cabinet Immobilière [Y] en qualité de syndic, Un échange de mails entre la société Immobilière [Y] et la société GRENKE Location aux termes desquels le syndic sollicite, le 22 décembre 2022, l’ajout à son espace comptabilité des contrats du SDC [Adresse 2], la société GRENKE location répondant le 2 janvier 2023 que « le virement a bien été réceptionné. Notre service de recouvrement a pu procéder à l’annulation de la résiliation. Vous trouverez en PJ les factures émises. Les coordonnées bancaires étant toujours erronées, pouvez-vous remplir le mandat de prélèvement SEPA en PJ ? », le mandat de prélèvement ayant été joint par mail du 6 janvier 2023,Un récapitulatif des factures payées par virement émis par le cabinet immobilière [Y] pour un montant de 2 812,48 euros correspondant aux loyers des mois d’août à décembre 2022 et janvier à novembre 2023 facturés le 19 février 2024. Il n’est pas contesté que le matériel a été livré et que les prestations de vidéo-surveillance ont été honorées. Il est également acquis que le SDC a payé la somme de 2 812,48 euros en février 2024. Sur la résiliation de plein droit du contrat de location et l'indemnité de non-restitution En l’espèce, le contrat n° 75-37125 en date du 7 novembre 2018 contient en son article 10 une clause de résiliation prévoyant : « 2. En cas de retard des paiements des trois loyers mensuels consécutifs ou non ou d’un loyer trimestriel, le contrat peut être résilié de plein droit pas le bailleur par courrier recommandé adressé au locataire ». L’article 13.1 stipule que « le présent contrat est conclu pour une durée déterminée. Le contrat sera cependant tacitement prorogé pour des périodes successives de 12 mois fermes au-delà du terme initialement convenu sauf pour une partie à la dénoncer trois mois avant le terme initialement convenu ». Et le 13.4. précise « si, en violation de son obligation de restitution au sens de l’alinéa précédent, le locataire ne restitue pas les produits à la fin de la location, il sera redevable d’une indemnité de non restitution calculée en fonction du prix des produits et de la durée du contrat restant à courir augmentée d’une pénalité de 10%. (…) ladite indemnité sera due à défaut pour le locataire d’avoir restitué les produits dans un délai de 15 jours à compter de la première présentation de la lettre de résiliation ». Il ressort des pièces versées au débat et notamment des deux courriers adressés par la société GRENKE Location les 11 octobre 2022 et 18 novembre 2022, de mise en demeure, puis de résiliation, que ceux-ci mentionnent avoir été adressés au SDC « chez Cabinet FONCIA, [Adresse 6] à [Localité 1] ». Cependant, il ressort des deux accusés de réception revenus avec la mention « défaut d’accès ou d’adressage » que ceux-ci ont été adressés à « [Adresse 7] ». Si la société GRENKE Location pouvait, de bonne foi, ignorer le changement de syndic, intervenu par vote de l’assemblée générale des copropriétaire du 20 juin 2022, elle ne pouvait ignorer que le syndicat était doté d’un organe exécutif en charge de la gestion administrative, comptable et financière de l'immeuble, de sorte qu’aucun organe n’était susceptible de recevoir ces courriers à l’adresse de la copropriété, tel que confirmé par les deux retours d’accusés réception mentionnant un défaut d’adressage. De surcroit, il ressort des échanges de mails intervenus entre décembre 2022 et janvier 2023 qu’après prise de contact par le nouveau syndic, et régularisation de la situation, la société GRENKE Location avait finalement renoncé à la résiliation. Par conséquent, faute d’avoir été adressée à un organe exécutif du syndicat des copropriétaires et à fortiori au bon syndic, la notification de la résiliation du contrat n’a pu valablement intervenir. La société GRENKE Location sera déboutée de sa demande principale de condamnation à une indemnité de restitution. Sur la résiliation judiciaire et l’indemnité de non restitution La société GRENKE soutient que les loyers ne sont plus payés depuis février 2024, sollicitant le paiement de la somme de 3 720,94 euros sur la base d’un calcul de 23 mois X 161,78 euros. Elle fixe dans son dispositif, la période des impayés au 1er mars 2023 jusqu’au 13 janvier 2026, tout en ayant confirmé le paiement de la somme de 2812,48 euros en février 2024.

Alors que le SDC Les terrasses du [Adresse 5] atteste d’un récapitulatif des factures payées par virement pour la période antérieure au 19 février 2024, il ne justifie d’aucun paiement postérieur.

La créance de 3 720,94 euros, non contestée, est par conséquent établie au titre des loyers échus de février 2024 à janvier 2026 ; le SDC Les terrasses du [Adresse 5] sera condamné au paiement de cette somme.

Il en résulte qu’au regard de la durée de la dette locative, fixée à 23 mois, pour un contrat de 60 mois annuellement reconduit à trois reprises, et de son montant, la gravité des manquements aux obligations découlant du contrat de location est suffisamment caractérisée et est de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs du SDC Les terrasses du [Adresse 5] à compter du prononcé du jugement.

Toutefois, en application de l’article 13.4 du contrat, l’indemnité de non restitution ne saurait être due, le terme du contrat résultant de la résiliation judiciaire, à compter du présent jugement, laissant au locataire un délai de 15 jours à compter de la résiliation.

Sur les demandes accessoires

Le SDC [Adresse 2] qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Il conviendra également de le condamner à payer a La Société GRENKE Location la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort, REJETTE la demande de résiliation de plein droit du contrat de location n°75-37125 conclu entre La Société GRENKE Location et [Localité 2] des Copropriétaires [Adresse 2] ; PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de location n°75-37125 conclu entre La Société GRENKE Location et [Localité 2] des Copropriétaires [Adresse 2] à compter du présent jugement ; CONDAMNE Le SDC [Adresse 2] à payer à La Société GRENKE Location la somme de 3 720,94 euros (trois mille sept cent vingt euros et quatre-vingt-quatorze centimes) avec intérêt à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande de condamnation au paiement d’une indemnité de non restitution ;

CONDAMNE Le SDC [Adresse 2] aux dépens ;

CONDAMNE Le SDC [Adresse 2] à payer à La Société GRENKE Location la somme de 200 euros (deux cents) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire de MARSEILE La greffière, Le Président