Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

JUGEMENT DU : 03 Septembre 2026 DOSSIER N° : N° RG 25/00020 - N° Portalis DBZG-W-B7J-BPEN AFFAIRE : S.C.I. ACFP, représentée par Mme [R] [J] C/ [S] [B]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERDUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENTE : Madame Isabelle WALTER

GREFFIER : Monsieur Régis VIDAL

En présence de Madame [C] [W], greffière stagiaire

PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.C.I. ACFP, représentée par Mme [R] [J], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Vincent VAUTRIN, avocat au barreau de MEUSE,

DEFENDEUR :

M. [S] [B] né le 18 Mars 1997 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Xavier NODEE, avocat au barreau de MEUSE,

Débats tenus à l’audience du : 1er juin 2026 Date de délibéré annoncée : 20 août 2026 Délibéré prorogé au : 3 septembre 2026 Décision rendue par mise à disposition le : 3 septembre 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 2 décembre 2022, la SCI ACFP a donné à bail à M. [S] [B] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à VERDUN (55100) pour un loyer de 390 € et 25 € de charges.

La bailleresse a fait délivrer à M. [S] [B] le 7 octobre 2024 une sommation de payer la somme de 2.091 € au titre des loyers impayés.

Par acte en date du 6 janvier 2025, la SCI ACFP a fait assigner M. [S] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire afin qu'il :

- constate la résiliation du bail faute de paiement des causes de la sommation aux fins de résiliation du bail à compter du 8 décembre 2024, - condamne M. [S] [B] au paiement de la somme de 2.921 € au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal, - fixe l’indemnité d’occupation égale au loyer et les charges outre sa revalorisation légale, - condamne M. [S] [B] au paiement de cette indemnité d’occupation, - ordonne l'expulsion de M. [S] [B] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, - le condamne à lui payer 300€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion, - ordonne l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Après plusieurs renvois afin de permettre aux parties de mettre en état, l'affaire a été retenue à l'audience du 1er juin 2026.

À cette audience, la SCI ACFP, représentée par son Conseil, a repris ses dernières conclusions selon lesquelles elle a demandé de :

- prendre acte de la libération des lieux par M. [S] [B] et de son désistement de sa demande d’expulsion, - condamner M. [S] [B] à lui verser 5.086,07 € au titre des arriérés de loyers et charges du 1er février 2024 au 30 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024, - débouter M. [S] [B] de ses demandes, - condamner M. [S] [B] à lui verser 1400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ceux compris les frais de signification et de l’assignation, - dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

M. [S] [B], représenté par son Conseil, a demandé le bénéfice de ses dernières conclusions aux termes desquelles il a demandé de:

- débouter la SCI ACFP de ses demandes,

A titre subsidiaire: - fixer la créance de la SCI ACFP à 2.988,17€, - débouter la SCI ACFP de l’application de l’intérêt au taux légal à compter du 7 octobre 2024, - constater la compensation avec les sommes que la SCI ACFP est condamnée à lui verser, - débouter la SCI ACFP de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

A titre reconventionnel: - condamner la SCI ACFP à lui verser 3.800 € au titre du préjudice de jouissance, - réduire le loyer de la somme de 154,28 € au titre de la surface réelle habitable, - réduire le loyer de 19,50 € au titre de la sanction pour non remise de l’état des risques naturels et technologiques, - condamner la SCI ACFP à lui rembourser 6.603,64 € au titre du rappel des loyers, - condamner la SCI ACFP à lui verser 1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 août 2026, prorogé au 3 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La bailleresse n’ayant pas maintenu ses demandes tendant au constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, à l’expulsion de M. [S] [B] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, il n'y a pas lieu de statuer sur ces prétentions.

La demande tendant à « prendre acte » étant dépourvue d'effets juridiques conformément à l'article 4 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu à statuer sur cette demande.

Sur la demande principale

Aux termes de l'article 7, alinéa 1er, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l'article 24 V de la loi n°86-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1353 du code civil prévoit que : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, la SCI ACFP sollicite la somme de 5.086,07 € selon décompte du 7 avril 2026 au titre des loyers et charges impayés de février 2024 à décembre 2025, déduction faite du dépôt de garantie et d’un règlement CAF de 2.748 € en date du 7 avril 2026. Elle fait valoir que M. [S] [B] ne s’est pas acquitté de ses loyers depuis le mois de février 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux.

M. [S] [B] fait valoir que le décompte produit par la SCI ACFP mentionne un solde antérieur de 564€ dont il n’est pas justifié de son origine.

Or, il ressort du décompte produit par la SCI ACFP (pièce n°8-1) que cette somme correspond à un impayé locatif pour la période de février 2024 à mai 2024. M. [S] [B] ne rapporte pas d’élément permettant de remettre en cause les sommes sollicitées à ce titre.

M. [S] [B] considère que le décompte produit est erroné en ce qu’il ne tient pas compte de l’allocation logement dont le versement a été suspendu à compter du mois d’août 2024.

Il est constant que l’allocation logement a été conservée d’août 2024 à novembre 2025 en raison de l’état du logement conformément à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation. Ces sommes ont été reversées suite à un constat de mise en conformité selon courrier de la CAF adressé à la bailleresse en date du 12 février 2026 selon bordereau de paiement du 21 février 2026.

Il ressort du courrier du 12 février 2026 que l’allocation logement telle que calculée et retenue par la CAF était de 274 € d’août 2024 à septembre 2024, de 283 € d’octobre 2024 à janvier 2025, de 238 € de février 2025 à avril 2025 et de 118 € de mai 2025 à juillet 2025.

Si le décompte produit par la SCI ACFP n’apparaît pas en pleine cohérence avec les montants ci-avant mentionnés, il n’est produit aucune pièce permettant de justifier de la perception par la bailleresse au titre de l’allocation logement d’autres sommes que celles détaillées dans le courrier de la CAF du 12 février 2026.

Il n’est pas contesté que l’allocation logement était de 274€ pour la période de février 2024 à juillet 2024.

La CAF ayant reversé à la bailleresse des allocations logement, ces sommes doivent venir en déduction des loyers exigibles.

Il n’est pas contesté que le montant du loyer est de 390€ et que la provision sur charges est de 25 €, de sorte que le loyer exigible est de 415€.

Il ressort des décomptes produits que M. [S] [B] ne s’est pas acquitté de son loyer résiduel depuis février 2024. S’il expose avoir versé son loyer en espèces jusqu’à la fin de son bail, il ne produit aucun élément permettant de justifier de paiements qui n’auraient pas été pris en compte dans le dernier décompte produit par la demanderesse.

Au vu de ces éléments, M. [S] [B] était ainsi redevable des sommes suivantes, au titre des loyers résiduels et des provisions sur charges impayés :

• de février 2024 à septembre 2024 : (415- 274) = 141 X 8 = 1.128€ • d’octobre 2024 à janvier 2025 : (415- 283) = 132 X 4 = 528€ • de février 2025 à avril 2025: (415- 238)= 177 X 3 = 531€ • de mai 2025 à juillet 2025: (415- 118)= 297 X 3 = 891€ • d’août 2025 à décembre 2025: (415X5) = 2.075€ Soit la somme totale de 5.153€

La demande en paiement de la SCI ACFP est dès lors justifiée à hauteur du montant sollicité, le juge ne pouvant statuer au-delà des demandes dont il est saisi.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [S] [B] au paiement de la somme de 5.086,07 € au titre des arriérés de loyers et charges du 1er février 2024 au 30 décembre 2025.

En application des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024 sur la somme de 2091€ et du présent jugement pour le surplus.

M. [S] [B] sera débouté de ses demandes subsidiaires tendant à voir limiter sa créance à hauteur de 2.988,17 € et à voir écarter les intérêts légaux de sa condamnation.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande indemnitaire pour trouble de jouissance

Aux termes de l’article 6, alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques du logement décent ont été définies par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes : - il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ; - les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; - la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; - les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement; - les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; - les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

En l’espèce, M. [S] [B] expose avoir subi un préjudice de jouissance de décembre 2022 au 30 décembre 2025 compte tenu de la non décence des lieux. Il fait valoir qu’il a constaté que son logement était “énergivore” et se prévaut d’un constat de non-décence rendu en date du 15 mai 2024.

Il est produit un courrier de M. [S] [B] en date du 9 novembre 2023 dénonçant une mauvaise isolation des lieux loués ayant pour conséquence un coût sur sa consommation de chauffage, de l’humidité dans le logement avec traces de moisissures, ainsi qu’une anomalie de l’installation de gaz et d’électricité, et mettant en demeure la SCI ACFP de mettre en conformité de logement.

L'obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent étant une obligation légale, la SCI ACFP ne peut utilement opposer au locataire, pour faire obstacle à l'examen d'une demande fondée sur la non-décence du logement, l'absence de mise en demeure préalable.

Concernant l’isolation et la performance énergétique du logement:

En application de l'article 3 du décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021 relatif au critère de performance énergétique dans la définition du logement décent en France métropolitaine, il est défini un niveau de performance minimal.

Le niveau de performance d'un logement décent est compris, au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D

Ce texte prévoit toutefois expressément que cette exigence ne s'applique qu'aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023.

En l'espèce, il ressort du diagnostic de performance énergétique réalisé le 18 janvier 2023 que le logement est classé « F » dans une norme allant de « A » à « G ». Le contrat de location ayant été conclu en 2022, il en résulte que le fait que ce document classe le logement en « F » ne suffit pas à rendre à lui-seul le logement indécent à la date de la signature du bail.

Il est produit en outre un diagnostic de performance énergétique en date du 22 janvier 2024 mentionnant que le logement est classé désormais « G ». La SCI ACFP doit tirer les conséquences d'une telle situation à compter du 1er janvier 2025, dès lors que depuis cette date, un logement classé « G » ne satisfait plus au niveau minimal de performance énergétique exigé pour être considéré comme décent.

Toutefois, la seule constatation de cette non-décence énergétique ne suffit pas à établir l'existence et l'étendue d'un trouble de jouissance indemnisable.

M. [S] [B] n'allègue pas dans ses écritures d’un trouble concret dans ses conditions d'occupation du logement résultant de cette insuffisance de performance énergétique.

La facture d'électricité produite ne permet pas d'établir que le coût exposé serait exclusivement imputable à la performance énergétique du logement ni de caractériser l’existence et l’ampleur d’un trouble de jouissance distinct.

Dès lors, il ne peut être fait droit à une demande indemnitaire de ce chef.

Concernant les installations d’électricité et de gaz :

Il ressort du rapport en date du 17 mai 2025 de M. [T] de la plate-forme « habitat dégradé » de la préfecture de la Meuse que le technicien a conclu à la non-décence des équipements du logement en relevant que les diagnostics communiqués datent de l’année 2013. Le technicien ne fondant pas sa conclusion sur des constatations matérielles propres établissant l'existence de désordres ou non-conformités, cette conclusion ne saurait à elle seule établir un manquement de la bailleresse.

La SCI ACFP produit aux débats un dossier de diagnostics en date du 18 janvier 2013 mentionnant que l’installation d’électricité comporte des anomalies, s’agissant de conducteurs non protégés mécaniquement et de matériels vétustes inadaptés à l’usage. Il est mentionné que l’installation de gaz comporte une anomalie libellée ainsi « le local équipé ou prévu pour un appareil de cuisson seul n’est pas pourvu d’une amenée d’air » et devant être réparée dans les meilleurs délais.

La SCI ACFP justifie de la réalisation de nouveaux diagnostics en date du 22 janvier 2024. Il en ressort que l’installation de gaz comporte deux anomalies devant être réparées s’agissant de « la date limite d’utilisation du tuyau d’alimentation n’est pas lisible ou est dépassée » et « le dispositif de l’amenée d’air du local équipé ou prévu pour un appareil d’utilisation est obstrué ». Il n’est relevé aucune anomalie du système électrique.

Si le diagnostic réalisé en 2013 établit l'existence d'anomalies à cette date concernant l’installation électrique, il n’est démontré suffisamment leur persistance lors de l’occupation des lieux par M. [S] [B].

M. [S] [B] n’allègue ni ne justifie d’un trouble de jouissance résultant d’une anomalie de l’installation de gaz.

Dès lors, il ne peut être fait droit à une demande indemnitaire de ce chef.

Concernant la ventilation et la sécurité du logement :

Il ressort du rapport en date du 17 mai 2025 de M. [T] de la plate-forme « habitat dégradé » de la préfecture de la Meuse des désordres s’agissant de la présence de moisissures en bas du mur de la salle de bain, de l’absence d’étanchéité de la tablette au-dessus de la baignoire, d’un détalonnage insuffisant de la porte de la salle de bain, de l’absence de réglette de ventilation naturelle sur la fenêtre du salon et d’une bouche de ventilation mécanique non continue, rendant nécessaire une mise en conformité de la ventilation du logement et le détalonnage de portes. Il en ressort également que la fenêtre du salon ne présente pas de dispositif de retenue avec risque de chute.

La SCI ACFP, qui ne conteste pas ces éléments, soutient avoir tenté de réaliser les travaux nécessaires et avoir contacté vainement M. [S] [B] pour la programmation des dits travaux.

Elle produit, pour justifier de ses allégations, une mise en demeure du 24 septembre 2025 adressée à M. [S] [B] l’informant de travaux nécessitant l’accès au logement.

M. [S] [B] considère que la SCI ACFP ne l'a pas informé des travaux, de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification régulière, de sorte qu'elle ne peut lui reprocher de ne pas lui avoir donné accès à son logement.

Or, la teneur de la lettre de mise en demeure du 24 septembre 2025 permettait nécessairement au locataire de connaître avec suffisamment de précision la nature des travaux envisagés, en ce qu’elle mentionne des travaux à engager “à la suite du constat de non décence établi le 17 mai 2024 concernant (le) logement”, et leurs modalités d'exécution, contenant une indication quant aux date et horaire d'intervention.

L’information préalable exigée étant complète au sens de l'article 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, M. [S] [B] ne peut se prévaloir d’un refus justifié de voir accéder à son logement.

Par ailleurs, la SCI ACFP justifie avoir procédé aux travaux nécessaires dans un délai raisonnable.

Dès lors, il ne peut être fait droit à une demande indemnitaire de ce chef.

Sur la demande de réduction du loyer

Sur la surface réelle du logement : Aux termes de l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le contrat de location doit notamment préciser « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande ».

M. [S] [B] considère que le loyer doit être réduit au prorata de la surface de la mezzanine par rapport à celle des lieux loués sur le fondement de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il soutient que cette mezzanine ne peut être considérée comme une surface habitable au sens de la loi.

Pour s’opposer à la demande reconventionnelle au titre de la réduction de loyer, la SCI ACFP expose que le bail ne mentionne aucune surface et que l’attestation loi Carez annexée au bail mentionne 22,70 m2 avec 16,1 m2 de mezzanine. Il ajoute qu’un accord a été trouvé entre les parties et que la demande de M. [S] [B] manque de clarté.

En l’espèce, le bail a été conclu le 2 décembre 2022. Ce contrat ne comporte pas de mention relative à la surface habitable.

Or, le locataire se prévaut d’une différence entre une surface réelle et une surface prétendument contractuelle qui n’existe pas. Il n’est pas justifié d’une demande préalable à la bailleresse avant toute saisine du juge conformément à la procédure spécialement prévue par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, M. [S] [B] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la remise de l’état des risques naturels et technologiques :

Aux termes de l’article 3-3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dossier de diagnostic technique doit être annexé au contrat de location et comprend notamment, dans les conditions prévues par le code de l’environnement, l’état des risques.

La SCI ACFP considère que cette demande n’est pas justifiée et que la preuve d’un préjudice subi n’est pas rapportée.

En l’espèce, le locataire n’allègue ni ne justifie d’un préjudice qui aurait résulté de l’absence prétendue de remise de l’état des risques, celle-ci ne pouvant justifier par elle-même une réduction du loyer.

Par conséquent, M. [S] [B] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les mesures accessoires

M. [S] [B], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI ACFP la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. M. [S] [B] sera condamné sur ce fondement à verser au demandeur la somme de 600 €.

Enfin, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [S] [B] à payer à la SCI ACFP la somme de 5.086,07€ au titre des arriérés locatifs du 1er février 2024 au 30 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2024 sur la somme 2091€ et du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE M. [S] [B] de ses demandes tendant à voir limiter sa créance à hauteur de 2.988,17 € et à voir écarter les intérêts légaux de sa condamnation ;

DEBOUTE M. [S] [B] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance ;

DEBOUTE M. [S] [B] de ses demandes reconventionnelles tendant à la réduction de loyers et à la condamnation de la SCI ACFP au paiement de rappels de loyers ;

CONDAMNE M. [S] [B] aux dépens ;

CONDAMNE M. [S] [B] à payer à la SCI ACFP la somme de 600€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est immédiatement exécutoire par provision en toutes ses dispositions.

Ainsi jugé publiquement par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an que dessus et après lecture le greffier a signé avec le juge.

LE GREFFIER LE JUGE