Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [M] [J] Madame [X] [Q] [A] [Z] épouse [J]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sophie CHARDIGNY

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 26/01427 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCBUU

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le jeudi 03 septembre 2026 DEMANDEURS -Madame [Y] [B] [H], demeurant [Adresse 1] -Madame [V] [B] [H], demeurant [Adresse 2] -Madame [W] [B] [H] épouse [G], demeurant [Adresse 3] - Monsieur [E] [B] [H], demeurant [Adresse 4] tous représentés par Me Sophie CHARDIGNY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D2154

DÉFENDEURS Monsieur [M] [J], demeurant [Adresse 5] Madame [X] [Q] [A] [Z] épouse [J], demeurant [Adresse 5] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 mai 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 septembre 2026 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Cadre-greffière

Décision du 03 septembre 2026 PCP JCP fond - N° RG 26/01427 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCBUU

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 septembre 2007 à effet au 15 octobre 2007, M. [I] [B] [H] a donné à bail à M. [M] [J] et Mme [X] [J] née [Z] des locaux à usage d’habitation situé [Adresse 6], 2ème étage porte face, outre une cave n°6, pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer annuel de 27720 euros outre 2964 euros de provision sur charges.

M. [I] [B] [H] est décédé le 26 août 2022 et a laissé pour lui succéder Mme [Y] [B] [H], Mme [V] [B] [H], Mme [W] [B] [H] et M. [E] [B] [H].

Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2025, Mme [Y] [B] [H], Mme [V] [B] [H], Mme [W] [B] [H] et M. [E] [B] [H] ont fait délivrer aux locataires un congé pour vendre à effet au 14 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2025, Mme [Y] [B] [H], Mme [V] [B] [H], Mme [W] [B] [H] et M. [E] [B] [H] ont fait assigner M. [M] [J] et Mme [X] [J] née [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - valider le congé délivré le 10 avril 2025 à effet au 14 octobre 2025, - constater que M. [M] [J] et Mme [X] [J] née [Z] sont déchus de tout titre d’occupation et en conséquence ordonner leur expulsion avec le concours de la force publique, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, commençant à courir un mois après la signification du jugement à intervenir, - autoriser le transfert des biens et objets mobiliers en tout lieu ou tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur de désigner aux frais, risques et périls de la partie expulsée, - condamner M. [M] [J] et Mme [X] [J] née [Z] à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 3432 euros majorée de 50% outre les charges, à compter du 15 octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, - condamner M. [M] [J] et Mme [X] [J] née [Z] à payer la somme de 5460 euros correspondant au montant de l’impôt sur la fortune immobilière payé en raison de la présence du bien dans le patrimoine des demandeurs, - condamner M. [M] [J] et Mme [X] [J] née [Z] à payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

A l'audience du 28 mai 2026, Mme [Y] [B] [H], Mme [V] [B] [H], Mme [W] [B] [H] et M. [E] [B] [H], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance.

Au soutien de leurs prétentions et au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ils ont indiqué que le congé pour vendre n’était pas contesté par M. [M] [J] et Mme [X] [J] née [Z], qui n’avaient toutefois pas libéré les lieux.

M. [M] [J] et Mme [X] [J] née [Z], comparants en personne, ont déposé des écritures et ont oralement sollicité que le montant du loyer ne soit pas majoré dans le cadre de l’indemnité d’occupation.

Au soutien de leur demande, ils ont indiqué être de bonne foi, avoir rencontré des difficultés professionnelles et financières, et se sont engagés à quitter les lieux au 31 juillet 2026.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré autorisée en date du 5 août 2026, Mme [Y] [B] [H], Mme [V] [B] [H], Mme [W] [B] [H] et M. [E] [B] [H] ont fait part du départ des lieux M. [M] [J] et Mme [X] [J] née [Z] avec remise des clés à leur mandataire après état des lieux de sortie. Ils se sont désistés de leur demande d’expulsion.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé

Sur la forme

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors du dernier renouvellement du contrat, prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. (...) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (…). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Conformément aux termes du bail daté du 26 septembre 2007, celui-ci a pris effet le 15 octobre 2007 pour une durée de trois ans. Il a ainsi été tacitement reconduit le 15 octobre 2010, le 15 octobre 2013, le 15 octobre 2016, le 15 octobre 2019, le 15 octobre 2022 pour venir à échéance le 14 octobre 2025 à minuit. Le congé pour vendre a été délivré par acte de commissaire de justice le 10 avril 2025, soit plus de six mois avant la date effective du congé.

Le délai de préavis d’au moins six mois a donc bien été respecté.

Sur le motif

L'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. (…) Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Il est constant que le prix doit être fixé dans l'offre faite au locataire. Il est laissé à la discrétion du propriétaire, sous réserve de l'appréciation par les juges du fond de son caractère sérieux.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

En l'espèce, le congé délivré le 10 avril 2025 comprend une offre de vente de l’appartement situé au 2ème étage porte face comprenant une entrée, un salon, un séjour, deux chambres, une cuisine aménagée, une salle de bains, W.C, salle de douche et une cave n°6, dépendant de l’immeuble [Adresse 6].

L’offre de vente a été faite à hauteur de 1300000 euros net vendeur.

Le congé, non contesté, est ainsi régulier sur la forme et sur le fond et le bail s'est donc trouvé résilié le 14 octobre 2025 à minuit.

M. [M] [J] et Mme [X] [J] née [Z] se sont ainsi trouvés occupants sans droit ni titre du local litigieux à compter du 15 octobre 2025 jusqu’à leur départ des lieux.

Le désistement des demandeurs quant à leur demande d’expulsion sera constatée.

M. [M] [J] et Mme [X] [J] née [Z] seront condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur du bien loué.

Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’était le loyer, à compter de la date de résiliation du contrat soit le 14 octobre 2025 à minuit, et ne cessera d’être due qu’à la date de la libération effective des locaux, déjà intervenue.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, Mme [Y] [B] [H], Mme [V] [B] [H], Mme [W] [B] [H], M. [E] [B] [H] expliquent avoir dû payer la somme de 5460 euros au titre de l’impôt sur la fortune immobilière, la présence de M. [M] [J] et Mme [X] [J] née [Z] dans les lieux ayant empêché la vente du bien, cela d’autant plus que ces derniers ont refusé la réalisation d’un reportage photos en vue de sa commercialisation. M. [M] [J] et Mme [X] [J] née [Z] contestent avoir empêché le vente du bien et précisent avoir accepté l’ensemble des visites.

Mme [Y] [B] [H], Mme [V] [B] [H], Mme [W] [B] [H], M. [E] [B] [H] justifient du montant de l’impôt imputable à ce bien et de deux mandats de vente. Il est justifié qu’un mandataire n’a pas pu effectuer de reportage photos et que des visites ont pu se dérouler. Il n’est toutefois pas davantage justifié que la présence dans les lieux de M. [M] [J] et Mme [X] [J] née [Z] ont empêché une vente. Par ailleurs, il est sollicité le remboursement de l’impôt relatif à l’année 2025. Or, il n’est pas justifié de la date des mandats de vente et de début des visites, alors que le départ des locataires devait être au 15 octobre 2025, aucun élément ne démontrant que l’appartement aurait pu être vendu avant la fin de l’année 2025.

Mme [Y] [B] [H], Mme [V] [B] [H], Mme [W] [B] [H], M. [E] [B] [H] seront déboutés de leur demande.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Si les demandeurs se sont désistés de leur demande en expulsion, ils ont été contraints de saisir la présente juridiction. M. [M] [J] et Mme [X] [J] née [Z] seront condamnés aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Ils seront également condamnés à payer à Mme [Y] [B] [H], Mme [V] [B] [H], Mme [W] [B] [H] et M. [E] [B] [H] la somme de 2000 euros le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à M. [M] [J] et Mme [X] [J] née [Z] par Mme [Y] [B] [H], Mme [V] [B] [H], Mme [W] [B] [H] et M. [E] [B] [H] d'un congé pour vendre en date du 10 avril 2025 relatif au bail conclu le 26 septembre 2007 à effet au 15 octobre 2007 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], 2ème étage porte face, outre une cave n°6, sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 14 octobre 2025 à minuit,

CONSTATE que Mme [Y] [B] [H], Mme [V] [B] [H], Mme [W] [B] [H] et M. [E] [B] [H] se sont désistés de leur demande d’expulsion sous astreinte,

CONDAMNE M. [M] [J] et Mme [X] [J] née [Z] à verser à Mme [Y] [B] [H], Mme [V] [B] [H], Mme [W] [B] [H] et M. [E] [B] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 octobre 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’était le loyer, jusqu’à la date de libération effective des lieux et remise des clés à Mme [Y] [B] [H], Mme [V] [B] [H], Mme [W] [B] [H], M. [E] [B] [H] ou à leur mandataire,

DEBOUTE Mme [Y] [B] [H], Mme [V] [B] [H], Mme [W] [B] [H] et M. [E] [B] [H] de leur demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [M] [J] et Mme [X] [J] née [Z] à payer à Mme [Y] [B] [H], Mme [V] [B] [H], Mme [W] [B] [H] et M. [E] [B] [H] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [J] et Mme [X] [J] née [Z] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 3 septembre 2026, et signé par la Juge des contentieux de la protectionet la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection

Décision du 03 septembre 2026 PCP JCP fond - N° RG 26/01427 - N° Portalis 352J-W-B7K-DCBUU