Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SOISSONS [Adresse 1] [Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

Références : N° RG 25/00394 N° Portalis DBWK-W-B7J-CTLB N° minute :

JUGEMENT

DU : 31 Juillet 2026

Copie exécutoire délivrée à : Me [Localité 2] & Me COLIGNON-BERTIN le :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pierre FREISINGER

Greffier : Marie DUFOUR

dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

Mme [R] [A] [F] née le 11 Avril 1963 à [Localité 3] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Me Laurent LANDRY, avocat au barreau de SOISSONS

ET :

DÉFENDEUR :

M. [C] [T] né le 29 Septembre 1982 à [Localité 3] [Adresse 4] [Localité 5] représenté par Me Nathalie COLIGNON-BERTIN, avocat au barreau de SOISSONS

EXPOSÉ DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 12 mars 2021, Monsieur [C] [T] a donné bail à Madame [R] [P] un logement situé au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 695 euros, et une provision sur charge à hauteur de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2023, Monsieur [C] [T] a fait délivrer à Madame [R] [P] un congé pour reprise personnelle à effet du 30 avril 2024.

Suivant acte sous seing privé du 29 avril 2024, Monsieur [J] et Madame [R] [D] ont donné à bail à Madame [R] [P] un logement situé au [Adresse 2], [Adresse 6] [Adresse 7], moyennant le payement d’un loyer mensuel initial de 800 euros, provisions sur charges comprise.

Par acte de commissaire du 23 juin 2025, Madame [R] [P] a fait assigner Monsieur [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Soissons aux fins de voir : Invalidée le congé qui lui a été délivré par Monsieur [C] [T] en date du 5 septembre 2023, Condamné Monsieur [C] [T] à lui payer la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice, Condamné Monsieur [C] [T] aux dépens, Condamné Monsieur [C] [T] au paiement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 5 juin 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles elle s’est rapportée à l’audience, Madame [R] [P] demande au juge des contentieux de la protection de : Invalider le congé que lui a délivré par Monsieur [C] [T] en date du 5 septembre 2023, Condamner Monsieur [C] [T] à lui payer la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice, Débouter Monsieur [C] [T] de ses demandes reconventionnellesCondamner Monsieur [C] [T] aux dépens, Condamner Monsieur [C] [T] à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il s’est rapporté à l’audience, Monsieur [C] [T] demande au juge des contentieux de la protection de : Débouter Madame [R] [P] de ses demandes, Condamner Madame [R] [P] à lui payer la somme de 160,85 euros au titre du reliquat des loyers impayés, Condamner Madame [R] [P] à lui payer la somme de 3.500 euros pour cause de procédure abusive, Condamner Madame [R] [P] à aux dépens, Condamner Madame [R] [P] à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera renvoyé à la note d’audience ainsi qu’aux écritures des parties pour un exposé plus ample de leurs demandes et moyens à leur soutien conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité du congé

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

Le même article précise qu’en cas de contestation, le juge peut, même d’office vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l’espèce, Monsieur [C] [T] a donné congé à Madame [R] [P] pour reprise le 5 septembre 2023 pour le 30 avril 2024.

Il conviendra, à titre liminaire, d’indiquer que Monsieur [C] [T] est en droit de donner congé à sa locataire pour reprise personnelle et qu’il n’a pas à justifier des raisons pour lesquelles son choix s’est porté sur le bien qu’elle occupe plutôt qu’un autre dont il est propriétaire, quand bien même il serait vide. Les moyens de Madame [R] [P] en ce sens pour déclarer irrégulier le congé délivré par Madame [R] [P] sont donc inopérants.

La question qui se pose en définitive est celle de l’adéquation entre les motifs du congé délivré à Madame [R] [P] par Monsieur [C] [T], en l’espèce sa volonté d’y emménager afin d’en faire sa résidence principale et l’utilisation effective du bien par Monsieur [C] [T].

Il n’est pas contesté par Monsieur [C] [T] qu’il a pu à compter de fin août 2024, louer le bien litigieux en tant que meublé de tourisme sur la plateforme « Airbnb ».

Il résulte des pièces versées au dossier que : En septembre 2024, le bien était réservable sur la plateforme Airbnb pour un mois entier en novembre 2024, deux commentaires avaient été laissés par des locataires, En novembre 2024, le bien été réservable sur la plateforme Airbnb à la semaine et treize commentaires avaient été laissés par des locataires, En décembre 2024, le bien était réservable sur la plateforme Airbnb à la semaine et quatorze commentaires avaient été laissés par des locataires, Au total, entre septembre 2024 et avril 2025 des commentaires pour un total de 42 séjours avaient été laissés sur la plateforme Airbnb, soit en moyenne 4 séjours commentés par mois (ce qui n’inclut pas les séjours éventuellement non commentés). Outre la plateforme Airbnb, le logement a également obtenu des commentaires sur la plateforme « Booking pour un séjour de 4 nuits en septembre 2024, 2 séjours de 1 nuit en avril 2025, un séjour de 2 nuits en juillet 2025, 4 séjours pour un total de 8 nuits en août 2025, 3 séjours d’1 nuits en septembre 2025, 4 séjours pour un total de 9 nuits en octobre 2025, 1 nuit en novembre 2025 et 7 en janvier 2026. Ces éléments ne font état que des séjours commentés sur les plateformes. En outre, il résulte de l’attestation de Monsieur [Q] [E], vivant dans un logement mitoyen au bien litigieux qu’il ne voit que rarement Monsieur [C] [T] mais croise régulièrement des personnes différentes dont des personnes décrites comme « touristes » et « étrangers ».

L’ensemble de ces éléments constituent des indices suffisants pour conclure que Monsieur [C] [T] a principalement donné congé à Madame [R] [P] afin de le louer en tant que meublé de tourisme permettant la perception de revenus plus importants.

Le fait qu’il ait déclaré le [Adresse 8] comme son domicile aux finances publiques, que les abonnements d’électricité et de gaz soient à son nom et qu’il y reçoit son courrier, y compris le journal de [O], n’est pas incompatible avec le fait que le bien déclaré comme domicile ne constituent pas sa résidence de fait.

En effet, la location pour des courts séjours à des locataires différents n’est pas incompatible avec le fait d’y maintenir une boite aux lettres à son nom et d’y récupérer son courrier sans difficulté.

S’agissant des factures d’énergie, elles ne peuvent par définition pas être acquittées par des locataires qui se maintiennent sur les lieux pour des séjours très courts de sorte qu’il n’apparaît pas anormal qu’elles soient réglées par Monsieur [C] [T], quand bien-même il ne résiderait pas dans le bien à titre principal.

Enfin, s’agissant du signalement du bien comme meublé de tourisme à la mairie, il sera rappelé qu’il est simplement déclaratif.

En définitive, suffisamment d’éléments de la procédure permettent d’établir que l’utilisation principale du bien litigieux faite par Monsieur [C] [T] consiste en une location touristique pour de courts séjours, en contradiction avec les motifs invoqués pour justifier le congé pour reprise du bien.

En conséquence, le congé donné par Monsieur [C] [T] à Madame [R] [P] sera déclaré non valide.

Sur la demande en réparation du préjudice de Madame [R] [P]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur le préjudice financier

En l’espèce, le congé non valide donné par Monsieur [C] [T] à Madame [R] [P] constitue nécessairement une faute.

Or, il apparaît effectivement que Madame [R] [P] a déboursé la somme de 1.390 euros afin de déménager et s’est acquitté de 700 euros de frais d’agence. L’engagement de ces sommes résulte directement du congé donné par Monsieur [C] [T] à Madame [R] [P]

Le juge ne peut toutefois pas statuer ultra petita

En outre, s’agissant du surcoût lié à la location d’un nouveau logement, Madame [R] [P] n’avance aucun chiffre et il n’appartient pas au juge de suppléer à la carence des parties.

Monsieur [C] [T] sera donc condamné à payer à Madame [R] [P] la somme de 1 441, 30 euros au titre de son préjudice financier.

Sur le préjudice moral

En l’espèce, le fait de devoir changer de logement sans en avoir l’envie ni l’intention, alors même que le congé n’est pas valide, créé nécessairement un préjudice moral au locataire congédié.

En conséquence, Monsieur [C] [T] sera condamné à verser à Madame [R] [P] la somme de 2.000 euros en réparation de celui-ci.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail que la provision sur charge s’élève à 30 euros par mois. S’agissant du loyer, il a été revalorisé à 706,18 euros hors charges à compter du 1er mai 2022 puis à 730, 89 euros à compter du 1er mai 2023.

Il résulte de la comparaison du décompte fourni par Monsieur [C] [T] et des virements opérés par Madame [R] [P] qu’elle a bien pris en compte la revalorisation des loyers chaque année puisqu’elle a versé 24,71 euros supplémentaires pour la prendre en compte pour les loyers des mois de mai et juin 2023 et qu’elle a payé la somme de 760,89 euros (730,89 euros de loyer en plus de 30 euros de charge) pour les mois de de juillet à décembre 2023.

S’agissant des loyers de janvier et février 2024, il résulte de ses propres pièces qu’elle n’a versé que 730,89 euros à Monsieur [C] [T] et 513,59 euros pour le mois de mars 2024. Il apparaît que ce dernier versement réduit correspond à la déduction du trop perçu de charges payés depuis 3 ans, sans qu’il ne soit nullement justifié de celui-ci.

Quant au loyer d’avril 2024, alors que Monsieur [C] [T] indique que Madame [R] [P] ne s’en est acquittée qu’à hauteur de 131,93 euros Madame [R] [P] ne fait état d’aucun versement contrairement aux mois précédents.

En définitive, il apparaît que Madame [R] [P] ne s’est pas acquittée de son loyer à hauteur de 816,26 euros et de ses charges à hauteur de 60 euros, soit en tout 876,26 euros.

Il résulte du décompte de Monsieur [C] [T] ainsi que du commandement de payer de la SCP [N] [Z] que Madame [R] [P] a ensuite régularisé ses charges à hauteur de 85,41 euros par des paiements de mai et d’août 2024 et que son dépôt de garantie a été conservé, ce dernier point n’étant pas contesté.

En définitive, considérant que Monsieur [C] [T] sera autorisé à conserver le dépôt de garantie Madame [R] [P], celle-ci est en définitive débitrice de Monsieur [C] [T] à hauteur de 100,85 euros et elle sera condamné à les lui payer.

Sur la demande condamnation pour procédure abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [R] [P] étant reçue en une partie de ses demandes, la procédure diligentée par elle ne saurait être qualifié d’abusive et Monsieur [C] [T] sera débouté de sa demande en ce sens.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [T] partie perdante au procès, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Monsieur [C] [T], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à Madame [R] [P] une somme qu’il est équitable de fixer à 1.200 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droits exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce il n’y a pas lieu de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DISONS non valide le congé donné par Monsieur [C] [T] à Madame [R] [P] en date du 5 septembre 2023 concernant le bail portant sur le logement situé au [Adresse 5] et conclu le 12 mars 2021 ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [T] à verser à Madame [R] [P] la somme de 1.441,30 € (mille quatre cent quarante-et-un euros et trente centimes) en réparation de son préjudice financier ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [T] à verser à Madame [R] [P] la somme de 2.000,00 € (deux mille euros) en réparation de son préjudice moral ;

AUTORISONS Monsieur [C] [T] à conserver le dépôt de garantie versé par Madame [R] [P] aux termes du contrat de bail du 12 mars 2021 ;

CONDAMNONS Madame [R] [P] à verser à Monsieur [C] [T] la somme de 100,85 € (cent euros et quatre-vingt-cinq centimes) au titre des loyers et charges impayés ;

DEBOUTONS Monsieur [C] [T] de ses demandes de condamnation de Madame [R] [P] pour cause de procédure abusive ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [T] aux dépens :

CONDAMNONS Monsieur [C] [T] à verser à Madame [R] [P] la somme de 1.200,00 € (mille deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

Marie DUFOUR Pierre FREISINGER