Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 26/02384 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OHUL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 1]

11ème civ. S2

N° RG 26/02384 N° Portalis DB2E-W-B7K-OHUL

Minute n°

☐ Copie exec. à : Me Aline MOEHRMANN

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Aline MOEHRMANN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 07 AOUT 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [G] [Adresse 2] [Localité 2] représenté par Me Aline MOEHRMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 289

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [E] [Adresse 3] [Localité 1] non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS : A l'audience publique du 19 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 07 Août 2026.

JUGEMENT Réputé contradictoire en Premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 21 janvier 2010 avec effet au 1er février 2011, Mme [S] [K] aux droits de laquelle se trouve M. [C] [G] a donné à bail à M. [J] [E] pour une durée de trois mois renouvelable un logement à usage d’habitation, 1er étage porte 16 et une cave, lot 81, sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 360,00 € et une provision pour charges de 60,00 € payables mensuellement.

Des loyers étant demeurés impayés, après mise en demeure, M. [C] [G] a ensuite fait signifier le 15 septembre 2025 à M. [J] [E] un commandement de payer pour un montant en principal de 2 786,21 €, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire du bail. Le commissaire de justice a signalé le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 19 septembre 2025.

Puis il a fait assigner M. [J] [E] à l’audience du 19 juin 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 5 mars 2026 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

À cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier.

M. [C] [G], représenté par son conseil, a déposé son dossier de plaidoirie au soutien de son acte introductif d’instance pour demander de : A titre principal, - constater à la date du 15 novembre 2025 l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ; A titre subsidiaire, - prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquements graves et répétés de M. [J] [E] à son obligation essentielle de payer les loyers ; En tout état de cause, - condamner M. [J] [E] à lui payer la somme de 2 586,21 € correspondant à la dette arrêtée au 26 février 2026 ; - fixer le montant de l’indemnité d’occupation à hauteur du loyer contractuel de l’appartement révisé, charge en sus, exigible jusqu’à la libération des lieux ; - le condamner à lui payer cette indemnité d’occupation ; - ordonner sans délai l’expulsion de M. [J] [E] et de tous occupants de son chef de l’appartement avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dès la signification du jugement à intervenir ; - ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, et ce, aux frais risques et périls de M. [J] [E] ; - le condamner à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner le défendeur en tous les frais et dépens de la présente instance qui comprendront les frais du commandement de payer.

M. [J] [E] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 6 mars 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, M. [C] [G] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Bas-Rhin conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de location conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 12 des conditions générales, et un commandement de payer a été signifié le 15 septembre 2025 pour un montant en principal de 2 786,21 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois en ce qui concerne l’obligation de payer, seul un paiement de 528,00 € est intervenu dans le temps du commandement, le 18 octobre 2025, insuffisant pour en désintéresser les causes, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies le 17 novembre 2025 à 24 heures, le 15 étant un samedi.

L’article 1231-7 du code civil dispose que « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

M. [J] [E], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera ainsi condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 18 novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ; Elle sera payable mensuellement, au prorata temporis s’agissant d’indemniser l’occupation, à terme échu au plus tard le premier jour du mois suivant. Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et pour la première fois à compter du jugement.

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En conséquence, M. [J] [E] sera condamné à libérer les lieux et restituer les clés.

Les éléments de la cause et l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

L’expulsion de M. [J] [E] sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution . Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié . Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d’autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement….»

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

M. [C] [G] produit un décompte établissant que M. [J] [E] restait lui devoir la somme de 2 586,21 € au terme de février 2026, déduction faite du coût du commandement de payer et de l’assignation portée au débit.

M. [J] [E], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Le montant demandé par assignation est ainsi fondé.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 2 586,21 € avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [J] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n'y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [J] [E] sera condamné à lui verser une somme de 358,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 21 janvier 2010 avec effet au 1er février 2011 entre Mme [S] [K] aux droits de laquelle se trouve M. [C] [G] et M. [J] [E] concernant un logement à usage d’habitation, 1er étage porte 16 et une cave lot 81 sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 17 novembre 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à M. [J] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [C] [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [J] [E] à payer à M. [C] [G] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, la somme de 2 586,21 € (terme de février 2026 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [J] [E] à payer à M. [C] [G] une indemnité d’occupation à compter du 18 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges payable mensuellement à terme échu le premier jour du mois suivant, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges avec les intérêts légaux à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité était due et pour la première fois à compter du présent jugement.

CONDAMNE M. [J] [E] aux dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE M. [J] [E] à verser à M. [C] [G] la somme de 358,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge