Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N° RG 26/00169 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OEZX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 26/00169 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OEZX

Minute n°

☐ Copie exec. à : Me Mireille LACOUR Me Baptiste LEBROU

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Me Mireille LACOUR Me Baptiste LEBROU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 15 JUILLET 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [E] [U] demeurant [Adresse 3] représenté par Me Jean-Paul STIEBERT, substituant Me Mireille LACOUR, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 40

PARTIE REQUISE :

Monsieur [O] [R] demeurant [Adresse 4] [Localité 1] représenté par Me Baptiste LEBROU, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 265

Monsieur [Z] [R] demeurant [Adresse 5] non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé Virginie HOPP, Greffier lors des débats Fanny JEZEK, Greffier lors du délibéré

DÉBATS : A l'audience publique du 19 Juin 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2026.

ORDONNANCE: Réputé contradictoire en premier ressort, Rendue par mise à disposition au greffe, Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Fanny JEZEK, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 6 septembre 2021 ayant pris effet le même jour, M. [E] [U] ayant pour mandataire la SAS FONCIA ABFC a donné à bail à M. [O] [R] pour une durée de trois ans un logement à usage d'habitation d'une pièce principale, lot 32, 4ème étage et un parking lot 209 sis [Adresse 6] moyennant un loyer de 356 € et une provision pour charges de 30,00€ payable mensuellement à échoir.

M. [Z] [R] s'est constitué caution solidaire des engagements de M. [O] [R] par acte sous seing privé du 6 septembre 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [E] [U] a fait signifier à M. [O] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 octobre 2025 pour un montant en principal de 830,15 €.

Ce commandement a été dénoncé à la caution le 23 octobre 2025.

Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 13 octobre 2025.

Puis il a fait assigner à l'audience du 20 mars 2026, M. [O] [R] et M. [Z] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2025 et 5 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel le bailleur souhaite la reprise des paiements et le solde de la dette locative. Une demande de FSL maintien est envisageable. Le locataire rencontre des difficultés de gestion budgétaire. Il adhère à l'accompagnement social lié au logement (ASLL).

L'affaire a été renvoyée à la demande et au contradictoire des parties à deux reprises à l'audience du 19 juin 2026.

M. [E] [U], représenté par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d'instance pour demander de :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de location ; - constater la résiliation de plein droit du bail au 10 décembre 2025 ; En conséquence, - condamner M. [O] [R], ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer sans délai et sous astreinte de 15 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ; - fixer l'indemnité d'occupation due en cas de maintien dans les lieux au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés ; - dire et juger que cette indemnité d'occupation est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges ; - condamner solidairement M. [O] [R] et M. [Z] [R] à lui payer cette indemnité d'occupation ;

- condamner solidairement M. [O] [R] et M. [Z] [R] à lui payer la somme de 1078,67 € au titre des arriérés de loyers, provisions sur charges, outre les intérêts au taux légal avec effet du commandement de payer visant la clause résolutoire du 10 octobre 2025 ; - les condamner solidairement à lui payer une indemnité de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - les condamner solidairement en tous les frais et dépens, y compris les frais du commandement de payer.

Il expose que la dette locative est soldée, il reste dû les coûts du commandement de payer de 162,28 €. Il maintient ses conclusions d'assignation. Sur interpellation du président, il précise que sa demande n'était pas une demande de provision.

M. [O] [R] a comparu représenté par son conseil. Au soutien de ses conclusions, il demande de : - juger qu'il n'y a pas lieu à constater l'acquisition de la clause résolutoire ; Subsidiairement, - suspendre les effets de la clause résolutoire conformément aux dispositions de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 ; - débouter M. [E] [U] de l'ensemble de ses fins moyens ou prétentions plus amples ou contraires ; - statuer ce que de droit quant aux frais et dépens de l'instance.

M. [Z] [R] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter bien que régulièrement assigné par procès-verbal en application de l'article 659 du code de procédure civile.

Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 6 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Par ailleurs, M. [E] [U] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 13 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 30 décembre 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

2. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L'article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, paragraphe VIII et un commandement de payer a été signifié le 10 octobre 2025 pour un montant en principal de 830,15 €. Ce commandement dénoncé à la caution le 23 octobre 2025 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement n'est intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 décembre 2025 à 24 heures.

Il ressort du décompte en date du 6 mai 2026 et des déclarations du bailleur que la dette locative est soldée étant ici précisé que le décompte susvisé inclus le 9 janvier 2026 un montant de 134,21 € de frais de commissaire de justice, de 162,28 € le 1er avril 2025 et de 166,66 € le 19 novembre 2025 de telle sorte qu'en l'absence de condamnation au paiement de ces sommes le compte serait désormais créditeur alors que des frais de contentieux lui ont été imputés en infraction avec les dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 pour 172,54 € et 184,99 €.

Le paiement de l'allocation logement a été maintenu.

En conséquence, M. [O] [R] sera réputé avoir bénéficié des dispositions protectrices de l'article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au commandement en cause alors qu'en tout état de cause, il n'aurait pu être prononcé de condamnation à paiement, la demande ne portant pas sur une provision.

Ainsi la clause de résiliation de plein droit dont il a été constaté l'acquisition est réputée ne pas avoir joué.

Il n'y a donc pas lieu de statuer sur les prétentions subséquentes à la résiliation de plein droit du contrat de location.

3. SUR LE MONTANT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF

Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

La preuve est rapportée de ce que la dette locative est soldée étant ici précisé que la demande initiale n'aurait pu prospérer, le juge des référés ne pouvant allouer qu'une provision au créancier.

En conséquence, M. [E] [U] sera débouté de sa demande de condamnation à paiement.

4. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [O] [R] et M. [Z] [R], partie perdante, supporteront en deniers et quittance, certains actes pour lesquels aucune condamnation n'a été prononcée étant inclus dans les situations de compte versées aux débats, in solidum la charge des dépens de l'instance auxquels s'ajouteront les seuls coûts du commandement de payer du 10 octobre 2025 et de sa dénonciation à la caution.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir le demandeur, M. [O] [R] et M. [Z] [R] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

DÉCLARE que la clause résolutoire figurant au contrat de location du 6 septembre 2021 ayant pris effet le même jour entre M. [E] [U] et M. [O] [R] pour une durée de trois ans portant sur un logement à usage d'habitation d'une pièce principale, lot 32 et un parking lot 209, 4ème étage sis [Adresse 6], acquise le 10 décembre 2025 est réputée ne pas avoir joué

CONDAMNE in solidum et en deniers et quittance M. [O] [R] et M. [Z] [R] aux dépens lesquels comprendront les coûts du commandement de payer du 10 octobre 2025 et de sa dénonciation à la caution.;

CONDAMNE in solidum M. [O] [R] et M. [Z] [R] à verser à M. [E] [U] la somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge Fanny JEZEK Laurent DUCHEMIN