Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Min N° 26/00667 N° RG 26/00912 - N° Portalis DB2Y-W-B7K-CEKCX

S.A. TROIS MOULIN HABITAT

C/ Association ADCSM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 juin 2026

DEMANDERESSE :

S.A. TROIS MOULIN HABITAT [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Me François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Association ADCSM [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Me JOFFRIN Laetitia, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 avril 2026

Copie exécutoire délivrée le : à : Me François MEURIN

Copie délivrée le : à : Association ADCSM

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2014, prenant effet le 01 novembre 2013, l’Office public de l’Habitat de [Localité 3], aux droits duquel vient la Société anonyme d’habitations à loyer modéré [Localité 4] Habitat (la SA [Adresse 3]) a donné à bail à l'Association pour le développement de la culture en Seine et Marne (l'association ADCSM) un local situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 76,56 euros, hors charges. Par lettres missives en date des 03 et 29 avril 2025 et 01 juillet 2025, la SA [Adresse 3] a mis en demeure l'association ADCSM d’avoir à régler les sommes dues au titre des loyers impayés. Par acte de commissaire de justice en date du 01 octobre 2025, la SA [Adresse 3] a fait délivrer à l'association ADCSM un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant de 3.373,50 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2026, la SA [Adresse 3] a fait assigner l'association ADCSM devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de : constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail du 22 septembre 2014,ordonner l’expulsion de l'association ADCSM ainsi que de tout occupant de son chef des locaux en cause dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 50€ par jour de retard, ordonner la séquestration du mobilier se trouvant sur place dans tel garde-meubles du choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la défenderesse, condamner l'association ADCSM au paiement des sommes suivantes :la somme de 3.954,47 euros au titre de la dette locative arrêtée au 05 février 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 01 octobre 2025, date du commandement de payer, une somme équivalente aux loyers et charges majorée de 50% à titre d’indemnité d'occupation à compter du 01 mars 2026 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés,la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 1.213 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, À l'audience du 15 avril 2026, la SA [Adresse 3], représentée maintient ses demandes, et actualise sa créance à la somme de 4.210 euros, loyer du mois d’avril 2026 inclus. Elle indique que la défenderesse n’a pas produit d’attestation d’assurance, et n’apporte aucune pièce justifiant de ses capacités de financement. La SA D'HLM TMH rappelle que le contrat de bail conclu entre les parties est soumis au droit commun des contrats et plus précisément aux articles 1224 et 1225 du code civil, et comporte une clause résolutoire en son article 23. Elle fait valoir la force obligatoire des stipulations du contrat, et notamment les clauses prévoyant une astreinte en cas de maintien volontaire du locataire dans les lieux, et une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la défenderesse à régler l'arriéré des redevances dues conformément aux stipulations contractuelles. L'association ADCSM, représentée, et se référant aux conclusions qu’elle dépose, demande au Juge des contentieux de la protection de : Juger que l'ADCSM, représentée par Madame [S], reste redevable à l’égard de SA [Adresse 3] de la somme de 3.954,47 euros au titre des loyers impayés et des charges,Fixer un délai de paiement de la dette locative au profit de l'ADCSM, représentée par Madame [S], avec un échéancier réparti sur 23 mensualités à hauteur de 10€ chacune, la 24ème soldant la dette, au titre de l’article 1343-5 du code civil,Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée dudit délai de paiement, afin de permettre à l'ADCSM de poursuivre son activité dans les locaux,Débouter la SA [Adresse 3] de sa demande de résiliation du bail et d’expulsion de l'ADCSM, A titre subsidiaire, s’il est fait droit à la demande de résiliation, Accorder à l'ADCSM un délai de 12 mois pour quitter les lieux, en considération de l’absence de solution de relogement adaptée dans un délai raisonnable et des contraintes spécifiques liées à son activité culturelle.Au soutien de ses prétentions, l'association ADCSM fait valoir qu’elle occupe le logement depuis 2013, qu’au départ elle percevait des subventions lui permettant d’honorer le loyer, mais qu’elle ne perçoit plus depuis deux ou trois ans, générant ainsi une dette locative. Elle rappelle solliciter des délais de paiement pour apurer la dette, ainsi que des délais pour quitter les lieux, notamment en raison d’un four à céramique encombrant qui y est installé. L'affaire a été mise en délibéré à la date du 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION : En l'espèce, l'association ADCSM assignée à personne morale, était représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile. Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Conformément aux stipulations du contrat de bail du 22 septembre 2014, pris en son article 23, en cas de défaillance du locataire dans son obligation de paiement du loyer, la déclaration par le bailleur de son intention de résilier la convention, est signifiée sous la forme d’un commandement de payer ou d’une sommation d’exécuter restés sans effet. En l’espèce, la SA D'HLM TMH justifie avoir signifié un commandement de payer à l'association ADCSM le 01 octobre 2025. En conséquence, la demande de la SA [Adresse 3] aux fins de constat de résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer est recevable.Sur la demande en paiement : Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail signé le 22 septembre 2014, pris en son articles 5, que le contrat de bail est consenti à l'association ADCSM en contrepartie du versement d’un loyer. En outre, la SA D'HLM TMH, par la production de plusieurs courriers de mise en demeure en date des 03 et 29 avril 2025 et 01 juillet 2025, d’un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 01 octobre 2025, ainsi que du relevé de compte arrêté au 14 avril 2026, rapporte la preuve de l'arriéré des loyers et charges impayés. En conséquence, il convient de condamner l'association l'ADCSM à payer à la SA [Adresse 5] TMH la somme de 4.210 euros, au titre des sommes dues pour l’arriéré des loyers et charges impayés au 14 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Conformément aux stipulations du contrat de bail du 22 septembre 2014, pris en son article 23, le contrat de bail est résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, en cas de « défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer ou de remboursement de frais, charges, frais de poursuites, ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou d’exécution de l’une ou de l’autre des conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause…. ». En l’espèce, il est démontré que l'association ADCSM n’a pas respecté son obligation de paiement du loyer, et ce malgré la signification d’un commandement de payer les sommes dues délivré le 01 octobre 2025. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à compter du 03 novembre 2025, conformément à la règle de computation des délais des articles 640 et suivants du code de procédure civile. Sur les délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :

Selon l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du même code le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, l'association ADCSM sollicite des délais pour rembourser la dette locative, mais n’apporte aucun élément objectif permettant d’évaluer sa situation financière et d’apprécier ses capacités à rembourser la dette locative. En conséquence, il ne sera pas fait droit à sa demande de délais de paiement. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de l'association ADCSM et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les modalités de l'expulsion :

Sur la demande d’astreinte contractuelle

Aux termes de l’article 1103 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail du 22 septembre 2024 prévoit en son article 23 « clause résolutoire » que si le locataire se maintient dans les lieux après le prononcé de la résiliation du bail, il encourt une astreinte de 50 euros par jour de retard, et une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%.

Cependant cette indemnité de 50 euros par jour apparaît comme une sanction du non-respect par le locataire de la faculté de résiliation du bailleur, qui se cumule avec une indemnité d'occupation, et revêt un caractère indemnitaire. Elle doit donc être qualifiée de clause pénale pouvant être réduite d'office par le juge, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Celle-ci apparaît particulièrement excessive au regard de l'indemnité d'occupation également due. Elle sera donc réduite à 5 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement et jusqu'à complète libération des lieux.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient dès lors de débouter SA [Adresse 3] de sa demande sur ce chef.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, si l'association ADCSM fait état de contraintes matérielles et financières pour justifier sa demande de délais d’expulsion, elle ne démontre pas avoir entrepris des démarches depuis l’assignation du 12 février 2026 pour trouver de nouveaux locaux, et n’apporte aucun élément objectif permettant d’étayer ses déclarations. En conséquence, il convient de débouter l'association ADCSM de sa demande sur ce chef.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par l'association ADCSM : Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1231-5 du même code lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail du 22 septembre 2024 prévoit en son article 23 « clause résolutoire » que si le locataire se maintient dans les lieux après le prononcé de la résiliation du bail, il encourt une astreinte de 50 euros par jour de retard, et une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%.

Le bail se trouve résilié depuis le 03 novembre 2025, l'association ADCSM est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner l'association ADCSM à son paiement à compter du 01 mars 2026, jusqu'à la libération effective des lieux. Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA [Adresse 3] ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, l'association CARAF, succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer du 01 octobre 2025. En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient dès lors de condamner l'association ADCSM à payer à la SA [Adresse 3] la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS DECLARE recevable la demande de la Société anonyme d’habitations à loyer modéré [Adresse 6] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 septembre 2014 entre la Société anonyme d’habitations à loyer modéré [Adresse 6] d'une part, venant aux droits de l’Office public de l’Habitat de [Localité 3], et l'Association pour le développement de la culture en Seine et Marne, représentée par Madame [S], d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 03 novembre 2025, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de l'Association pour le développement de la culture en Seine et Marne, représentée par Madame [S] , ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; DEBOUTE la Société anonyme d’habitations à loyer modéré [Adresse 6] de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE l'Association pour le développement de la culture en Seine et Marne, représentée par Madame [S], à payer à la Société anonyme d’habitations à loyer modéré [Adresse 6] une indemnité de 5 euros par jour de retard au titre de l’astreinte contractuelle, à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par l'Association pour le développement de la culture en Seine et Marne, représentée par Madame [S], à une somme égale au montant du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%, augmentée des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE l'Association pour le développement de la culture en Seine et Marne, représentée par Madame [S], à payer à la Société anonyme d’habitations à loyer modéré [Localité 4] Habitat la somme de 4.210 euros, au titre des sommes dues pour l’arriéré des loyers, charges, et indemnités d’occupation impayés au 14 avril 2026, avec intérêts au taux légal à compter de la signification présent jugement ; CONDAMNE l'Association pour le développement de la culture en Seine et Marne, représentée par Madame [S], à payer à la Société anonyme d’habitations à loyer modéré [Adresse 6] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 01 mars 2026, jusqu'à complète libération des lieux ;

DEBOUTE l'Association pour le développement de la culture en Seine et Marne, représentée par Madame [S], de sa demande de délais de paiement ; DEBOUTE l'Association pour le développement de la culture en Seine et Marne, représentée par Madame [S], de sa demande de délais pour l’expulsion ; CONDAMNE l'Association pour le développement de la culture en Seine et Marne, représentée par Madame [S] à payer à la Société anonyme d’habitations à loyer modéré [Adresse 6] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE l'Association pour le développement de la culture en Seine et Marne, représentée par Madame [S] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 01 octobre 2025 ; RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE