Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Min N° 26/00651 N° RG 25/05226 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEF2U

S.A.S. SPARTIM

C/ Mme [O] [H] épouse [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 24 juin 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. SPARTIM [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Me Jacob KUDELCO, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [O] [H] épouse [K] [Adresse 2] [Localité 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 15 avril 2026

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jacob KUDELCO

Copie délivrée le : à : Madame [O] [H] épouse [K]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 13 décembre 2023, Madame [O] [H] épouse [K] a vendu à la Société par action simplifiée (la SAS) SPARTIM une maison d’habitation sise [Adresse 3], cadastrée section AO n°[Cadastre 1], moyennant le prix de 185.000 euros, avec faculté de rachat au profit de la venderesse pour une durée de dix-huit mois.

Une convention d’occupation précaire pour une même durée a été stipulée dans l’acte notarié, permettant à Madame [O] [H] épouse [K] de continuer à occuper le bien vendu dans l’attente de l’éventuel exercice de la faculté de rachat, fixant une indemnité de différé de jouissance à hauteur de 1.850 euros par mois, payable en une fois par prélèvement de la somme de 33.300 euros sur le prix de la vente.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, la SAS SPARTIM à fait signifier à Madame [O] [H] épouse [K] une sommation de quitter les lieux situés [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, la SAS SPARTIM a fait assigner Madame [O] [H]épouse [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

Juger que Madame [O] [H] épouse [K] n’a pas exercé la faculté de revente du bien, En conséquence,

Juger Madame [O] [H] épouse [K] occupante sans droit ni titre depuis le 15 juin 2024 de la maison située [Adresse 3], cadastrée section AO n°[Cadastre 2] en conséquence l’expulsion de Madame [O] [H] épouse [K] ainsi que de tous occupants de son chef si besoin est, avec l’assistance du Commissaire de police, de la [Localité 3] publique et d’un serrurier, Condamner Madame [O] [H] épouse [K] à payer à la SAS SPARTIM à titre d’indemnité différé de jouissance la somme de 1.850 euros par mois depuis le 15 juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, Condamner Madame [O] [H] épouse [K] à payer à la SAS SPARTIM à titre de liquidation de l’astreinte contractuelle la somme de 200 euros par jour depuis le 15 juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,Condamner Madame [O] [H] épouse [K] à payer à la SAS SPARTIM la somme de 2.538 euros au titre des taxes foncières,Condamner Madame [O] [H] épouse [K] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification de déchéance du terme de la convention différé de jouissance, Condamner Madame [O] [H] épouse [K] à payer à la SAS SPARTIM la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. À l'audience du 15 avril 2026, la SAS SPARTIM, représentée, se réfère aux termes de son acte introductif d’instance.

Elle fait valoir avoir acquis le bien immobilier par le bien d’une vente par acte notarié du 13 décembre 2023, qui comprenait une clause de droit au complément de prix au profit du vendeur d’une durée de 18 mois, soit jusqu’au 14 juin 2024, en cas de revente du bien à l’initiative du vendeur à un prix supérieur à 203.500 euros. Elle ajoute qu’une convention de différé de jouissance d’une durée de 18 mois était également prévu dans le contrat de vente, moyennant le paiement d’une indemnité mensuelle de 1.850 euros. Elle indique que le terme convenu pour la faculté de rachat a expiré, et que Madame [O] [H] épouse [K] est occupante sans droit ni titre du bien immobilier vendu depuis le 15 juin 2024. Elle ajoute que le contrat de vente a fixé une indemnité de 200 euros par jour à titre d’astreinte, et qu’elle est bien fondée à solliciter le prononcé de l’expulsion de la défenderesse conformément aux dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, et de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de sursis à statuer formulée par la défenderesse, elle s’y oppose, soulignant que cette dernière évoque une plainte déposée contre la société APIREM pour abus de faiblesse, et le sursis à statuer doit être motivé par un déclenchement de l’action publique, ce qui n’est pas le cas en l’espèce et n’est pas démontré. Elle ajoute que la plainte pour abus de faiblesse ne remettra pas en cause le droit de propriété de la demanderesse. Elle s’oppose à la demande de délais pour quitter les lieux, formulée par la défenderesse.

Madame [O] [H] épouse [K] sollicite le prononcé d’un sursis à statuer au regard de la plainte pour abus de faiblesse déposée auprès du Procureur de la République contre la société APIREM. Elle ajoute contester la validité du contrat de vente en réméré qu’elle a conclu pour avoir des liquidités, mais qui n’a pas tenu compte de ses capacités de rachat du bien immobilier. Elle souligne que malgré la vente, des prêts ont été laissés à sa charge par la société APIREM et elle a été fichée à la Banque de France.

A titre subsidiaire, s’il n’était pas fait droit à la demande de sursis à statuer elle sollicite un délai d’un an pour quitter les lieux. Elle indique avoir trois enfants à charge au domicile, dont deux enfants majeurs qui ne travaillent pas.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 24 juin 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l'espèce, Madame [O] [H] épouse [K] assignée à personne a comparu à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

Sur la demande de prononcé d’un sursis à statuer

Aux termes de l’article 378 du code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’évènement qu’elle détermine.

Il est constant que le prononcé d’un sursis à statuer relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l’espèce, Madame [O] [H] épouse [K] évoque une plainte pour abus de faiblesse déposée devant le Procureur de la République, mais n’apporte aucun élément permettant de démontrer l’engagement de poursuites pénales, qui pourraient avoir une incidence sur l’issue du présent litige.

En conséquence, il ne sera donc pas fait droit à la demande de prononcé d’un sursis à statuer sur le présent litige.

Sur les demandes principales :

Sur l’expulsion :

Aux termes de l’article 1103 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il est constant et non contesté que la SAS SPARTIM a acquis le bien immobilier situé [Adresse 3], cadastrée section AO n°[Cadastre 1], dans le cadre d’un acte notarié de vente en date du 13 décembre 2023, lequel prévoyait une faculté de rachat de la part de la venderesse ou de tout autre acquéreur solvable présenté par la venderesse, pendant une durée de 18 mois, et pour un prix supérieur à 203.500 euros.

L’acte notarié mentionne expressément que le vendeur a « parfaitement connaissance du fait que l’opération de vente avec complément de prix, ne constitue pas une opération de prêt, mais une vente immobilière avec un transfert de propriété entraînant dépossession ».

L’acte de vente notarié du 13 décembre 2023 instaurait une convention d’occupation précaire, avec différé de jouissance pendant dix-huit mois, consentie à l’acquéreur au vendeur, et une obligation de restitution de la jouissance du bien à l’expiration du délai.

Madame [O] [H] épouse [K] ne démontre pas avoir exercé sa faculté de rachat ou de droit au complément du prix.

Il est constant et non contesté que Madame [O] [H] épouse [K] s’est maintenue dans les lieux malgré la sommation de quitter les lieux signifiée le 24 juillet 2025.

Madame [O] [H] épouse [K] est donc occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3], cadastrée section AO n°[Cadastre 1], appartenant à Madame [O] [H] épouse [K], à compter du 17 juin 2025, conformément aux règles de computation des délais des articles 640 et suivants du code de procédure civile.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [O] [H] épouse [K] et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 3], cadastrée section AO n°[Cadastre 1], selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation :

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Madame [O] [H] épouse [K] est occupante sans droit ni titre. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter du 17 juin 2025, date de l’expiration du délai du différé de jouissance, égale au montant de l’indemnité mensuelle en contre partie du différé de jouissance, soit la somme mensuelle de 1.800 euros, et de condamner Madame [O] [H] épouse [K] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande d’astreinte contractuelle

Aux termes de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce l’acte notarié de vente avec faculté de rachat du 13 décembre 2023 stipule en cas de maintien de la venderesse dans le bien à l’expiration du délai du différé de jouissance, le paiement d’une indemnité de 200 euros par jour à titre d’astreinte.

Cependant cette indemnité de 200 euros par jour apparaît comme une sanction de non-exercice de la faculté de rachat, de non-paiement de l'indemnité d'occupation et de non-libération des lieux dans le délai imparti, dispensant ainsi l'acquéreur de solliciter une astreinte assortissant la demande d'expulsion, et doit donc être qualifiée de clause pénale pouvant être réduite d'office par le juge, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Celle-ci apparaît particulièrement excessive au regard de l'indemnité d'occupation également due. Elle sera donc réduite à 20 euros par jour à compter de la signification du présent jugement et jusqu'à complète libération des lieux.

Sur la demande de condamnation au remboursement des taxes foncières

Aux termes de l’article 1103 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’acte notarié de vente en date du 13 décembre 2023 stipule dans sa clause « condition du différé de jouissance, 5° indemnités de différé de jouissance et charges liées » que pendant toute la durée de la convention d’occupation les taxes foncières seront supportées par le vendeur.

La SAS SPARTIM produit aux débats des avis d’impôt locaux pour les années 2024 et 2025, la désignant comme contribuable pour le logement sis [Adresse 3], pour un montant respectif de 1.263 euros et 1.275 euros.

En conséquence, Madame [O] [H] épouse [K] sera condamnée à payer à la SAS SPARTIM la somme de 2.538 euros au titre du paiement de la taxe foncière.

Sur la demande reconventionnelle de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, Madame [O] [H] épouse [K] indique ne pas avoir pris conscience de la portée de ses engagements et dénonce un abus de faiblesse dont elle aurait été victime à une période où elle faisait face à des difficultés financières. Cependant, Madame [O] [H] épouse [K] justifie avoir déposé sa plainte auprès du Procureur de la République un mois avant l’expiration du délai pour l’exercice de sa faculté de rachat du bien immobilier vendu, et n’apporte aucun élément permettant de justifier de sa situation personnelle et financière, ou de démontrer qu’elle a effectué des démarches pour un éventuel relogement.

Au regard de ces éléments, il ne sera pas fait droit à la demande de délais d’expulsion de Madame [O] [H] épouse [K].

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [O] [H] épouse [K] succombant en la cause, il convient de la condamner aux dépens de l'instance, comprenant le coût de l’acte de sommation de restituer les lieux du 24 juillet 2025 ; En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS SPARTIM les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DIT n’y avoir lieu à sursis à statuer ;

DIT que Madame [O] [H] épouse [K] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3], cadastrée section AO n°[Cadastre 1], depuis le 17 juin 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [O] [H] épouse [K] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [O] [H] épouse [K] à compter du 17 juin 2025, date de l’expiration du délai du différé de jouissance, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme mensuelle de 1.800 euros ;

CONDAMNE Madame [O] [H] épouse [K] à payer à la Société par action simplifiée SPARTIM l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 17 juin 2025, date de l’expiration du délai du différé de jouissance, jusqu'à complète libération des lieux, déduction faîte des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNE Madame [O] [H] épouse [K] à payer à la Société par action simplifiée SPARTIM une indemnité de 20 euros par jour au titre de l’astreinte contractuelle à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [O] [H] épouse [K] à payer la Société par action simplifiée SPARTIM la somme de 2.538 euros au titre du paiement de la taxe foncière pour les année 2024 et 2025, du logement situé [Adresse 3], cadastrée section AO n°[Cadastre 1] ;

DEBOUTE Madame [O] [H] épouse [K] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

DEBOUTE la Société par action simplifiée SPARTIM de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE Madame [O] [H] épouse [K] aux dépens de l'instance, comprenant le coût de l’acte de sommation de restituer les lieux du 24 juillet 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE PRESIDENTE