Autres demandes en matière de baux commerciaux

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 JUILLET 2026

Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 25/03847 - N° Portalis DB3S-W-B7J-25DY N° de MINUTE : 26/00996

DEMANDEUR

S.A.R.L. [B] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me François DUMOULIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196

C/

DEFENDEUR

S.A. EURASIA GROUPE SA [Adresse 2] [Localité 3] non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 Juin 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2005, la société Icade EMGP a donné à bail à la S.A. Eurasia Import, aux droits de laquelle vient désormais la S.A. Eurasia Groupe, des locaux commerciaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] (93) pour une durée de 12 années entières et consécutives à compter du 1er juin 2006. Aux termes de l'article 9 de ce bail, la société Eurasia Import a été autorisée à sous-louer les locaux.

Suivant acte sous seing privé en date du 27 décembre 2010, la S.A. Eurasia Groupe a donné à bail, à la S.A.R.L. [B], dans le cadre d'une sous-location, les locaux commerciaux susvisés et ce, à compter du 1er janvier 2011, et pour se terminer le 31 mai 2018. Cette sous-location a été consentie moyennant un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges de 46 860 euros, soit 3 905 euros mensuels, révisable annuellement en fonction des variations de l’indice du coût de la construction (ICC) publié trimestriellement par l’INSEE.

Suivant acte sous seing privé en date du 1er juin 2018, ce sous-bail commercial a été renouvelé pour une durée de 10 ans et 11 mois, à compter du 1er janvier 2018, pour arriver à expiration le 30 avril 2029 et ce, moyennant un loyer annuel en principal hors taxes et hors charges de 51 299, 04 euros, payable en 12 termes égaux, indexable triennalement à la date anniversaire de prise d’effet du bail, en fonction de l’indice national des loyers commerciaux (ILC) publié trimestriellement par l’INSEE.

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 10 février 2025, reçu le 14 février 2025, la société [B] a mis en demeure la société Eurasia de lui rembourser la somme de 16 601, 40 euros, correspondant selon elle au trop-perçu des loyers depuis 2020, ainsi que de justifier du montant des charges récupérables facturées depuis le 1er juin 2018.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 27 mars 2025, la société [B] a fait assigner la société Eurasia Groupe devant le tribunal judiciaire de Bobigny en répétition de l'indu à l'égard de loyers et de charges.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 29 janvier 2026, par ordonnance du même jour. L’affaire a été plaidée à l’audience juge unique du 3 juin 2026, et mise en délibéré au 8 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.

Prétentions et moyens des parties

Dans son assignation, signifiée à étude le 27 mars 2025, la société [B] sollicite du tribunal de : - Condamner la société Eurasia Groupe SA à lui payer la somme de 15 771, 33 euros au titre du trop-perçu de loyer, avec intérêts au taux légal ; - Condamner la société Eurasia Groupe SA à lui payer la somme de 25 944, 12 euros au titre du montant des provisions sur charges injustifiées ; - Condamner la société Eurasia Groupe SA aux dépens, dont distraction au profit de Maître [Localité 5] DUMOULIN ; - Condamner la société Eurasia Groupe SA à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Au soutien de ses prétentions, s’agissant du trop-perçu de loyer, la société [B] se fonde sur les dispositions des articles L.145-37, L.145-38 et R.145-20 du code de commerce ainsi que sur les articles 1302-1, 1302-3, 1352-6 et 1352-7 du code civil, pour faire valoir que l’avenant de renouvellement au bail en date du 1er juin 2018, conclu avec la société Eurasia Groupe, ne comporte pas de clause d'échelle mobile, contrairement au sous-bail du 27 décembre 2010, mais une simple claude d'indexation triennale. Dès lors, elle considère que la société Eurasia Groupe aurait dû former sa demande de révision du loyer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec avis de réception, ce qu’elle n’a pas fait. Elle en déduit que le loyer annuel exigible est toujours celui prévu initialement par l’avenant de renouvellement, soit la somme annuelle de 51 299,40 euros ; la société Eurasia Groupe ne pouvant procéder unilatéralement à l’indexation du loyer pour la période de janvier 2020 à décembre 2024. Elle estime donc la bailleresse redevable à son égard d'un trop-perçu à hauteur de 15 771,33 euros depuis le 1er avril 2020. S’agissant des intérêts de retard, la société [B] soutient que la société Eurasia Groupe ne pouvait ignorer que l’indexation des loyers était soumise au régime légal des baux commerciaux depuis le 1er juin 2018, et que l’indexation unilatérale auquel elle a procédé caractérise sa mauvaise foi, ce pourquoi il convient de majorer la condamnation au principal des intérêts au taux légal grevant respectivement chaque paiement indu.

S’agissant de l’absence de justification du montant des charges, la société [B] se fonde sur l’article L.145-40-2 du code de commerce, et soutient que la société Eurasia Groupe n’a jamais justifié les charges qu’elle lui a facturées du mois de janvier 2020 au mois de décembre 2024, ce qui correspond à la somme mensuelle de 455,16 euros, soit un montant total de charges non justifiées de 25 944,12 euros depuis le 1er avril 2020. Elle considère en conséquence que la société Eurasia Groupe est redevable à son égard de cette somme et ce, avec intérêts au taux légal.

Bien que régulièrement citée, la société Eurasia n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en répétition de l'indu afférente aux loyers

Aux termes de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Il appartient à celui qui sollicite la répétition de l’indu de démontrer que le paiement qui a été effectué excédait la dette réellement due.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, l'article 4 intitulé « Indexation du Loyer » de l'avenant au contrat de sous-bail, conclu entre la société [B] et la société Eurasia le 1er juin 2018, précise que : « Le loyer sera indexé triennalement, en fonction de la variation de l'indice national des Loyers Commerciaux (ILC) publié trimestriellement par l'INSEE au Journal Officiel. Cette indexation interviendra triennalement à la date anniversaire de prise d'effet du bail. L'indice de référence sera le dernier indice publié à la date de la première année de la prise d'effet du bail, soit l'ILC du 4ème trimestre 2017. Le calcul de l'indexation se fera selon la formule suivante : L1 – L x INSEE 1/INSEE 0 dans laquelle : L1 = Le loyer de base annuel indexé hors taxes et hors charges de l'année considérée, L = Le loyer actualisé pour le calcul de la première indexation si la clause actualisation ci-dessus a été appliquée, ou en cas de non-application de al clause d'actualisation, le loyer initial ou, pour le calcul des indexations suivantes, le loyer indexé de l'année précédente. INSEE 0 = Le dernier indice ILC publié par l'INSEE à la date de prise d'effet du bail puis pour les années suivantes l'indice de comparaison ayant servi à la précédente indexation du loyer de base. INSEE 1 = pour la première indexation, le dernier indice ILC publié à la prise d'effet du bail et pour les indexations suivantes, l'indice ILC publié 4 trimestres après l'indice de base utilisé pour le calcul de l'indexation. »

La société [B] soutient que la société Eurasia Groupe n’a formé aucune demande de révision du loyer, et qu’elle a ainsi bénéficié d'un trop perçu s’élevant à 15 771, 33 euros pour la période allant du 1er avril 2020 au 31 décembre 2024. Elle ne verse cependant au soutien de sa demande que les factures de loyer établies par la société Eurasia Groupe et l'apposition sur lesdites factures soit d'une mention « payé chèque », soit d'un talon de chèque.

Ces éléments ne permettent toutefois pas d'établir l'effectivité d'un paiement par la société [B] à ce titre, étant précisé que les simples mentions et talons de chèque produits aux débats ne constituent pas la preuve du paiement allégué, mais attestent tout au plus de l’émission d’un chèque par la société [B], sans démontrer ni sa remise à la société Eurasia Groupe, ni son encaissement effectif.

De surcroît, si l'article 4 susvisé de l'avenant du 1er juin 2018 ne précise pas expressément l'automaticité de la révision, celle-ci s'induit de l'insertion dans le bail d'une clause particulière intitulée « Indexation du loyer », de l'emploi du futur et non du conditionnel, de l'absence de formalités prévues pour demander l'application de cette indexation et de la détermination très précise tant de l'indice de référence que des modalités de calcul. Dès lors, c'est à bon droit que la société Eurasia Groupe a facturé à la société [B] un loyer auquel elle a appliqué l'indexation triennale contractuellement prévue par les parties.

Au regard de ces éléments, la société [B] sera déboutée de sa demande.

Sur la demande en répétition de l'indu afférente aux charges

En application des articles L.145-40-2 et R145-36 du code de commerce, le contrat comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail ; cette inventaire donnant lieu à un récapitulatif annuel adressé au plus tard le 30 septembre de l'année suivante par le bailleur au locataire.

Aux termes de l’article 1302 du code civil, tout paiement suppose une dette, ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Il appartient à celui qui sollicite la répétition de l’indu de démontrer que le paiement qui a été effectué excédait la dette réellement due.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la société [B] soutient que la société Eurasia Groupe n’a jamais justifié les charges facturées au titre des provisions sur charges pour la période allant du 1er avril 2020 au 31 décembre 2024.

L'article 6 intitulé « Charges » de l'avenant du 1er juin 2018 dresse un inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances liés au bail. Il précise également les modalités de paiement desdites charges

La demanderesse justifie avoir demandé à la société Eurasia Groupe la production des justificatifs des charges réclamées depuis le 1er juin 2018 par lettre recommandée avec avis de réception du 10 février 2025, reçue le 14 février 2025, soit six semaines avant la signification de l'assignation se rapportant à la présente instance.

En tout état de cause, s'il n'est effectivement pas justifié la transmission par la société Eurasia Groupe à la société [B] des états récapitulatifs annuels de charges, ce qui constitue un manquement du bailleur à ses obligations, toute répétition de l'indue suppose néanmoins pour la demanderesse de rapporter la preuve de l'effectivité du paiement des charges litigieuses.

Or, la société [B] ne verse au soutien de ses demandes que les factures établies à ce titre par la société Eurasia Groupe, ce qui ne permet pas d’établir l’encaissement par cette dernière desdites charges. La demanderesse ne justifie donc pas des sommes qu’elle a acquittées à ce titre, et dont elle demande la répétition et ce, alors même que la charge de la preuve lui incombe.

La société [B] sera donc également déboutée de cette demande.

Sur les demandes accessoires

sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Dès lors, il convient de condamner la société [B], partie perdante, aux dépens de l’instance.

sur l'article 700 du code de procédure civile

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il apparaît équitable que la société [B], partie tenue aux dépens, prenne en charge les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, il convient de rejeter sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l'article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

En l'espèce, il n'y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS   Le Tribunal,

DEBOUTE la S.A.R.L [B] de sa demande en répétition de l'indu afférente au loyer;

DEBOUTE la S.A.R.L [B] de sa demande en répétition de l'indu afférente aux charges ;

DEBOUTE la S.A.R.L [B] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.R.L [B] aux entiers dépens.

Fait au Palais de Justice, le 08 juillet 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT