Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires

délivrées le:

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8ème chambre 2ème section

N° RG 22/15163 N° Portalis 352J-W-B7G-CYTHV

N° MINUTE :

Assignation du : 19 Décembre 2022

JUGEMENT rendu le 25 Juin 2026 DEMANDEUR

Monsieur [P] [H] [Adresse 1] [Localité 1]

représenté par Maître Juliette KARBOWSKI de l’AARPI KCP AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire D0847

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par SERGIC INVEST, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, et en son établisssement secondaire SERGIC [Adresse 2] [Localité 2]

représenté par Maître Valérie CESSART, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire E0101

Décision du 25 Juin 2026 8ème chambre 2ème section N° RG 22/15163 -N° Portalis 352J-W-B7G-CYTHV

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président Julie KHALIL, Vice-Présidente Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 16 Avril 2026 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

* * *

Exposé du litige

Monsieur [P] [H] est propriétaire d’un appartement situé au sein du bâtiment B donnant sur cour de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En 2020, le plancher haut du deuxième étage au sein du bâtiment B de l’immeuble s’est partiellement effondré.

Un rapport a ensuite été établi le 13 juin 2020 par la direction des transports et de la protection du public de la préfecture de police de [Localité 4] dont il résulte que l’architecte sécurité de la préfecture a fait poser dans le bâtiment des étais ainsi qu’une porte anti-intrusion sous arrêté d’interdiction d’occupation. Le rapport conclut que « la situation constitue un péril au sens de l’article L 511-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Dans le prolongement de ce rapport, un arrêté de péril en date du 16 juin 2020 a été prononcé par la Mairie de [Localité 4], aux termes duquel a été « interdit à l’accès et à l’occupation le logement situé au 3ème étage gauche du bâtiment sur cour de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] ».

C’est dans ces circonstances qu’une assemblée générale a été convoquée le 2 août 2022 pour le 9 septembre 2022, qui s’est tenue en partie en présentiel et en visioconférence (outre l’envoi de formulaires de vote par correspondance en amont de l’assemblée), en vue du vote de travaux au sein du bâtiment B.

Au cours de cette assemblée ont été adoptées les résolutions suivantes : - résolution n° 18 - Travaux de reprise structure au bâtiment cour suite à la mise en péril, - résolution n° 18.1 - Décision de réaliser les travaux de reprise charpente bois, - résolution n° 18.2 - Décision de réaliser les travaux consécutifs à la reprise charpente bois : second œuvre, - résolution n° 18.3 - Souscription d’une assurance dommages-ouvrage, - résolution n° 18.4- Souscription d’un contrat de maîtrise d’œuvre, - résolution n° 18.5 - Souscription d’un contrat de coordinateur SPS, - résolution n° 18.6 - Honoraires du syndic en cas de réalisation de travaux, - résolution n° 18.7 - Echéancier des appels de fonds, - résolution n° 18.8 - Mandat donné au Conseil Syndical pour désigner les entreprises en charge de la réalisation des travaux de gros œuvre et de second œuvre, - résolution n° 19 - Emprunt collectif auprès de l’établissement DOMOFINANCE par le syndicat des copropriétaires pour le financement des travaux de reprise structure au bâtiment sur cour.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2022, Monsieur [P] [H] a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] afin de solliciter, à titre principal, l’annulation des résolutions n° 18 et 19 de l’assemblée générale ordinaire du 9 septembre 2022.

Par ordonnance du 6 juin 2024, le juge de la mise en état a déclaré Monsieur [H] irrecevable en ses demandes d’annulation des résolutions 18.3, 18.5 et 18.6 de l’assemblée générale du 9 septembre 2022, a rejeté sa demande d’expertise judiciaire et l’a condamné à titre provisionnel à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.000 € et celle de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’incident.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2025, Monsieur [P] [H] demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, Vu le décret du 17 mars 1967,

Recevoir Monsieur [H] en ses demandes fins et prétentions et l’y déclarer bien fondé, En conséquence,

Annuler les résolutions 18-1, 18-2, 18-4, 18-7, 18-8 et 19 de l’assemblée générale ordinaire de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3] du 9 septembre 2022,

Condamner le syndicat des copropriétaires de 1’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, à payer à Monsieur [H] la somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’instance,

Recevoir Monsieur [H] en sa demande de ne pas participer aux dépenses de frais engagés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure sur le fondement 10-1d) de la loi du 10 juillet 1965,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

Subsidiairement,

Juger que Monsieur [H] ne reste devoir que la somme de 13.318,40 € au titre des travaux votés,

Accorder à Monsieur [H] les plus larges délais pour s’acquitter de cette somme.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] demande au tribunal de :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l’arrêté de péril du 16 juin 2020, Vu les assemblées générales des copropriétaires des 9 septembre 2022, 28 mars et 29 juin 2023, Vu l’ordonnance du juge de la mise en état du 6 juin 2024 et sa signification du 25 juillet 2024,

Prendre acte de la renonciation de Monsieur [H] à sa demande d’annulation des résolutions 18.3, 18.5 et 18.6., formulée dans son assignation introductive d’instance du 19 décembre 2022,

Débouter Monsieur [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions comme mal fondées,

En tout état de cause,

Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] recevable et bien fondé en ses demandes reconventionnelles,

Y faisant droit, condamner Monsieur [P] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sus-visé, la somme de 21.166,66 € représentant les charges impayées au 3ème trimestre 2025 inclus selon décompte du 12 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mai 2023, ainsi que toutes sommes qui seraient venues à échéance depuis, et ce au jour de l’audience de ce jugement,

Le condamner à payer au syndicat des copropriétaires susvisé la somme de 4.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour les causes sus-énoncées.

A titre très infiniment subsidiaire,

Assortir les éventuels délais accordés d’une clause de déchéance du terme et du rappel de l’obligation du paiement des charges courantes,

Condamner Monsieur [P] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience du 16 avril 2026, a été mise en délibéré au 25 juin 2026. Le tribunal a autorisé les parties à produire une note en délibéré sur le lien de connexité susceptible d’exister entre la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaire en paiement des charges et la demande originelle, en application de l’article 70 du code de procédure civile, selon le calendrier suivant : avant le 15 mai 2026 pour le syndicat des copropriétaires, avant le 2 juin 2026 pour Monsieur [H] et avant le 12 juin 2026 pour le syndicat des copropriétaires. Les parties ont transmis leurs notes en délibéré selon le calendrier fixé.

Motifs de la décision :

I - Sur la demande d’annulation des résolutions n° 18.1, 18.2, 18.4, 18.7, 18.8 et 19 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] en date du 9 septembre 2022 formée par Monsieur [P] [H]

Monsieur [P] [H] soutient que : - les résolutions contestées ont toutes été votées par 5 copropriétaires, dont 4 par correspondance ; seul un autre copropriétaire du bâtiment B était présent le jour du vote ; il a souhaité vérifier les votes des copropriétaires ayant voté par correspondance sans que cette faculté lui ait été accordée, - le syndic a transmis avec la convocation un ensemble volumineux de documents incomplets ne correspondant pas aux travaux en question ; les copropriétaires étaient donc dans l’incapacité de comprendre qu’ils votaient sur des projets de résolutions portant sur plus de 150.000 euros de travaux pour 8 m² de planchers et la restauration de deux studios de 15 m² chacun en ruine depuis dix ans, - les copropriétaires ont d’autant moins compris qu’un précédent rapport d’expertise du cabinet ELEX en date du 17 février 2021 intervenu lors de l’effondrement du plancher R+2 du bâtiment B avait chiffré le total des dommages à hauteur de 15.456 euros, en ce compris la réparation des planchers hauts du deuxième studio R+1, - les copropriétaires ayant voté par correspondance pour le budget n’avaient aucune chance de connaître le coût des travaux car il ne figure pas dans la convocation, - le budget présenté par le syndic au vote, de 150.224,25 euros TTC, est différent de celui de l’entreprise CHB, à hauteur de 114.723,95 euros, annexé à la convocation parmi les autres, - le syndic a cherché à appuyer la résolution n° 18 relative au budget des travaux de structure par « la mise en péril » en précisant ce point dans le titre même de la résolution et en joignant ledit arrêté à la convocation, - le syndic ne saurait s’appuyer sur cet arrêté de la mairie de [Localité 4] pour menacer les copropriétaires de voter des travaux, - le syndic et l’architecte ont intérêt à ce que les travaux soient les plus chers possibles puisqu’ils sont rémunérés par un pourcentage du marché de travaux, - ils savent également qu’ils ne feront pas l’objet d’un contrôle normal du conseil syndical improductif dans la mesure où les travaux à réaliser ne sont supportés que par les copropriétaires du bâtiment B dont un seul siège au conseil syndical,  - au-delà des incohérences des projets de travaux, certains tendent à mettre à la charge des copropriétaires du bâtiment B des travaux d’embellissements des appartements concernés (ex. une porte d’entrée de 1.220 euros pièce qui vient remplacer une vieille porte en bois simple d’une valeur de 200 euros etc.) ; certains postes ne concernent que des dépenses privatives, - il ressort des documents produits lors de l’assemblée générale que le prix de la rénovation est plus cher que le prix d’achat au m² sur le marché immobilier, - le cabinet ELEX, mandaté par l’assureur de la copropriété, a chiffré lors de son expertise une somme de 15.456,50 euros soit dix fois moins que les devis présentés par le syndic.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] expose que : - l’assemblée générale du 28 mars 2023, aujourd’hui définitive et non contestée, a confirmé le vote des travaux de reprise de structure du bâtiment sur cour, pour un budget global de 113.327,63 euros suivant la clé de répartition « CHARGES BATIMENT COUR » avec un appel de fonds de 100 % au 1er avril 2023, - au cours de l’assemblée générale du 29 juin 2023, les copropriétaires ont rejeté toutes les résolutions inscrites à l’ordre du jour proposées par Monsieur [H] tendant à l’annulation ou à la remise en cause des travaux précédemment évoqués.

Sur les votes par correspondance : - il est versé aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse et la feuille de présence de cette assemblée, qui s’est tenue en présentiel et visioconférence, - le fait que le demandeur se soit vu refuser la possibilité de vérifier les votes par correspondance n’est pas un motif d’annulation d’une décision d’assemblée générale, - en tout état de cause, Monsieur [H] est le seul à avoir voté contre les résolutions dont il demande l’annulation et il était présent à l’assemblée, - les formulaires de vote par correspondance des copropriétaires non présents sont versés aux débats, de sorte qu’il ne peut être reproché au syndicat la prise en compte de ces votes.

Sur l’envoi de document trop volumineux annexés à la convocation : - une trop grande information n’est pas un motif d’annulation ; les copropriétaires ont voté en connaissance de cause à l’aide de documents détaillés sur le contenu des travaux, - l’annexion de devis à la convocation est imposé par l’article 11 du décret de 1967 et ils ont été accompagnés d’un rapport d’appel d’offres, d’un tableau comparatif et d’une simulation de travaux, - le contrat de maîtrise d’œuvre a été soumis au vote des copropriétaires, - il n’est pas possible de préciser le montant des travaux dans la convocation puisque justement plusieurs devis y étaient annexés ; mais le projet de résolution mentionnait bien le vote d’un budget, - le rapport du 17 février 2021 évoqué par le demandeur ne comporte aucun chiffrage des travaux de remise en état nécessaires, - un rapport d’expertise concluant au classement sans suite du dossier ne peut remplacer l’appel d’offres effectué par l’architecte de l’immeuble et les devis établis par les entreprises spécialisées.

Sur la prétendue pression exercée par le syndic : - on ne peut qualifier l’annexion de l’arrêté de péril à la convocation de l’assemblée générale litigieuse de pression ; il s’agit au contraire de transparence, - le projet de résolution n° 24 comportant un avis du syndic n’a aucun rapport avec les projets de résolutions n° 18 et 19, mais avec la résolution n° 25 inscrite à l’ordre du jour à la demande de Monsieur [H] « d’une décision de réaliser les travaux de renforcement de structure en deux étapes », - cette demande de Monsieur [H] visait les parties communes ; les parties communes relevant des obligations du syndic, son avis n’est qu’une stricte exécution de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, - en tout état de cause, l’action du syndic n’est pas un motif d’annulation de l’assemblée générale, - de même, la communication du mail de la Mairie de [Localité 4] quant aux conséquences d’une absence de réalisation de travaux relève de la transparence et non de la pression, - tout copropriétaire est libre de présenter sa candidature afin d’être élu membre du conseil syndical ; ce dernier élément ne concerne pas la validité de l’assemblée du 9 septembre 2022.

Sur les prétendus travaux d’embellissement de parties privatives : - de tous les postes de travaux critiqués, aucun ne correspond à une dépense supplémentaire ou à des travaux d’embellissement des parties privatives, - tous les travaux découlent de la mise en demeure de réaliser les travaux à peine d’arrêté de péril adressée par la Mairie de [Localité 4] le 16 janvier 2023, - c’est à tort que le demandeur indique que des critères quantitatifs seraient absents de la description de l’architecte.

* * *

Sur l’absence d’indication d’un montant des travaux dans les projets de résolutions contenus dans la convocation à l’assemblée générale et sur le caractère inexploitable des documents annexés à cette convocation :

En droit, l’article 11 I 3° du décret 17 mars 1967 prévoit que « sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :

I. - Pour la validité de la décision :

[…]

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné aux deuxièmes alinéas des articles 26-7 et 26-12 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi doivent être notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ».

Cette disposition réglementaire n'impose pas au syndic de joindre à la convocation l'intégralité des descriptifs et devis de travaux mais de donner aux copropriétaires les informations essentielles afin de leur permettre un vote éclairé, au sein d'un document mentionnant notamment le nom de l'entreprise proposée, le montant du devis et la nature exacte des travaux à effectuer.

En l’espèce, Monsieur [H] fait le reproche d’un envoi trop volumineux de documents annexés à la convocation de sorte que les informations transmises sur les travaux, objet du vote, et notamment s’agissant de leur coût, étaient incompréhensibles pour les copropriétaires ce qui équivaudrait à un défaut d’information. Il soutient en outre que l’absence de mention du coût dans le projet de résolutions inclus dans la convocation à l’assemblée générale ne permettait pas aux copropriétaires, notamment ceux ayant voté par correspondance, de connaître le coût des travaux, et ce d’autant que le budget voté est finalement différent du devis de l’entreprise retenue. Les résolutions n° 18.1 et 18.2 portent sur les travaux de reprise de charpente bois pour la première et sur les travaux consécutifs à la reprise de la charpente bois (second oeuvre) pour la seconde. Elles sont toutes les deux rédigées dans la convocation à l’assemblée générale de manière identique et comme suit : “L’assemblée générale après avoir : - pris connaissance des conditions essentielles des devis, contrats et marchés joints à la convocation - pris connaissance de l’avis du conseil syndical - et délibéré décide d’effectuer les travaux suivants pour un budget de .... euros TTC.

Ce budget est boté sous réseve de la bonne réalisation du DAAT (Diagnostic Amiante avant travaux) obligatoire avant tout projet de travaux. Il est précisé que si le DAAT n’a pas encotre été réalisé et qu’il révèlait la présence d’amiante, cela affecterait probablement ce budget”.

Pour l’information des copropriétaires, il est annexé à la convocation les doucments suivants : - le rapport établi le 13 juin 2020 par la direction des transports et de la protection du public de la préfecture de police de [Localité 4] ainsi que l’arrêté de péril en date du 16 juin 2020, - le rapport d’appel d’offres de l’architecte (la cabinet Renaissance Architectures) en date du 24 juin 2022 et le tableau récapitulatif, - les devis détaillés de différentes entreprises, - le contrat de maîtrise d’oeuvre, - l’assurance dommages-ouvrage, - une simulation du coût des travaux par quote-part des copropriétaires.

Le demandeur soutient que ces documents ne permettent pas d’avoir une information claire et compréhensive s’agissant des travaux projetés. Toutefois, il convient de relever que tous les documents produits et annexés à la convocation à l’assemblée générale sont nécessaires à la validité de la décision et permettent au syndic de respecter son obligation d’information.

De plus, le rapport d’appel d’offres établi par l’architecte liste de manière exhaustive les différentes étapes de l’opération et les travaux à réaliser. Il en fait également une synthèse explicative en introduction et en conclusion du rapport permettant aux copropriétaires d’avoir des informations claires sur les travaux projetés.

S’agissant du coût de ces travaux, tous les devis, sollicités par l’architecte, sont annexés à la convocation et détaillent l’ensemble des travaux projetés et leurs différentes étapes. Le cabinet Renaissance Architectures en fait également une synthèse par l’établissement de tableaux comparatifs.

Dès lors, ces éléments constituent bien une information suffisante et claire donnée aux copropriétéaires sur la réalisation des travaux projetés ainsi que sur leur coût.

Toutefois, il ressort de ces éléments qu’il a été effectué une mise en concurrence entre plusieurs entreprises pour la réalisation des travaux envisagés. Tous les devis établis à cette fin ont été annexés à la convocation à l’assemblée générale et notifiés aux copropriétaires qui ont pu en prendre connaissance et les projets de résolutions relatifs à ces travaux, ci-dessus reproduites, ne font cependant pas mention de ces différents devis ni des différents coûts possibles aux travaux projetés.

Or, en application des articles 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 19-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, la mise en concurrence de marchés de travaux et contrats, autres que le contrats de syndic, impose, lorsque plusieurs devis ont été notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, qu'ils soient soumis au vote de l'assemblée générale (Cass. Civ. 3ème, 9 mars 2022, n° 21-12.658).

Dès lors, en l’absence de mention dans les projets de résolutions discutées du coût des travaux résultant des différents devis notifiés aux copropriétaires, les résolutions constestées n’étaient pas suffisamment précises et définies, ce qui a empêché les copropriétaires, dont en particulier ceux qui se sont prononcés par correspondance, non seulement de voter sur chacun des devis proposés mais également de voter en pleine connaissance de cause du coût de ces travaux sur lesquels ils étaient appelés à se prononcer.

Pour l’ensemble des éléments susmentionnés, et sans qu’il ne soit nécesaire d’examiner les autres moyens des parties, les résolutions n° 18.1 et 18.2 doivent être annulées.

Sur les résolutions n° 18.4, 18.7, 18.8 et 19, il ressort du procès-verbal litigieux que : - la résolution n° 18.4 est relative au contrat de maîtrise d’oeuvre, - la résolution n° 18.7 est relative à l’échéancier des appels de fonds, - la résolution n° 18.8 concerne le mandat donnée au conseil syndical pour désigner les entreprises en charge de la réalisation des travaux de gros de oeuvre et de second oeuvre, - et enfin la résolution n° 19 porte sur un emprunt collectif de l’établissement DOMOFINANCE par le syndicat des copropriétaires pour le financement des travaux de reprise structure au bâtiment cour.

L’ensemble de ces résolutions sont subséquentes aux résolutions n° 18.1 et 18.2 précédemment annulées. En conséquence, la nullité des résolutions n° 18.1 et 18.2 doit entraîner, par voie de conséquence, la nullité des résolutions susmentionnées.

II - Sur la demande reconventionnelle en paiement de l’arriéré de charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3]

Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le paiement de l’arriéré de charges de Monsieur [H]. Il fait valoir en substance que : - le lot n° 13, propriété de Monsieur [H], représente 55/1051ème des charges communes générales et 55/468ème des charges BATIMENT COUR,

- son compte présente un solde débiteur de 21.166,66 euros, selon décompte du 12 septembre 2025, représentant les charges impayées au 3ème trimestre 2025 inclus ; malgré les relances, aucun règlement n’est intervenu, - l’arriéré de charges de copropriété de Monsieur [H] est constitué des appels de fonds correspondant aux dépenses non comprises dans le budget prévisionnel pour les travaux d’entretien votés, - le non-paiement par Monsieur [H] de ses charges crée des difficultés de trésorerie pour la copropriété dans la réalisation des travaux pourtant urgents au regard des circonstances sus-évoquées ; l’assemblée générale du 29 juin 2023 a été contrainte de voter une avance exceptionnelle de trésorerie de 33.000 euros pour faire face notamment à l’impayé de Monsieur [H] ; cette avance de trésorerie est la preuve que le non-paiement par Monsieur [H] cause un préjudice à tous les copropriétaires, distincts de celui réparé par les seuls intérêts moratoires, - en plus de la condamnation à payer ses charges à hauteurs de 21.166,66 euros, le demandeur devra être condamné à lui payer la somme de 4.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et vexatoire.

Aux termes de ses notes en délibérés notifiées par voie électronique les 20 avril et 5 juin 2026, il expose que : - le juge de la mise en état a motivé dans son ordonnance du 6 juin 2024 la condamnation du demandeur à lui payer une provision de 12.000 € en visant l’article 70 du code de procédure civile ; il a donc jugé recevable comme présentant un lien de connexité suffisant la demande en paiement de l’arriéré de charges de copropriété avec la demande initiale en annulation de résolutions d’assemblée générale du 9 septembre 2022, - en outre, le juge n’a pas à vérifier d’office la recevabilité des demandes additionnelles ou reconventionnelles (Cass. Civ. 3ème, 15 juin 1976 ; Cass. Civ. 3ème, 23 janvier 1979), - enfin, l’arriéré de charges de copropriété de Monsieur [H] est constitué quasi exclusivement des appels de fonds pour la réalisation des travaux votés par l’assemblée générale dont il est sollicité l’annulation par le demandeur, Monsieur [H] (résolutions 18.1 à 18.7 de l’assemblée générale du 9 septembre 2022) qui s’élèvent à 20.756,44 € : * appels de fonds du 01/12/2022 de 65,41 € + 6.979,85 € = 7.045,26 €, * appels de fonds du 01/01/2023 de 65,41 € + 6.979,85 € = 7.045,26 €, * appel de fonds du 01/08/2023 de 1.726,93 € (difficultés de trésorerie), * appels de fonds du 01/06/2024 de 4.353,73 € + 585,26 € = 4.938,99 € (travaux supplémentaires consécutifs aux investigations réalisées, d’étude structurelle complémentaire et de travaux structurels complémentaires),

- le lien de connexité est évident puisqu’il résulte de l’identité entre le quantum des travaux dont il est sollicité l’annulation du vote, de 20.756,44 €, et le quantum de la demande en paiement de l’arriéré de 20.916,66 €.

En réponse aux arguements de Monsieur [H], il indique que : - l’arriéré de 21.166,66 € au 3ème trimestre 2025 inclut : * les appels de fonds INVESTIGATION RESEAUX des 1er décembre 2022 et 1er janvier 2023, ceux-ci représentent un montant total de 127,33 €, et les appels de fonds ALUR, ceux-ci représentant un montant total de 351,71 € ; ces sommes sont dérisoires rapportées au montant de l’arriéré global, * l’appel de fonds AVANCE DE TRESORERIE EXCEPTIONNELLE voté lors de l’assemblée générale du 28 juin 2023 présente un lien de connexité incontestable avec la demande d’annulation de l’assemblée générale puisqu’il s’agit d’un appel destiné à faire face à l’insuffisance de trésorerie pour régler les travaux adoptés par l’assemblée générale contestée par Monsieur [H], * les appels travaux supplémentaires du 1er juin 2024 votés lors de l’assemblée générale du 26 avril 2024 présentent un lien de connexité évident et incontestable avec les travaux contestés par Monsieru [H] puisqu’ils en sont la conséquence, - quant à la demande de dommages et intérêts, le lien de connexité est tout aussi incontestable puisque le non-paiement constitutif d’un préjudice dont il est sollicité réparation, est dû au fait que Monsieur [H] se fait justice à lui-même en ne réglant pas des appels de fonds exigibles en vertu de l’assemblée générale des copropriétaires dont Monsieur [H] sollicite l’annulation.

Monsieur [H] oppose au syndicat des copropriétaires que : - au cours de l’assemblée générale du 28 mars 2023, le coût des travaux a été réévalué à la somme de 113.327,63 euros, - au regard de ses tantièmes, le demandeur devrait se voir réclamer 13.318,40 euros et non 20.524,48 euros comme le prétend le syndicat des copropriétaires, charges du 4ème trimestre 2024 incluses (409,38 €), - ces charges du quatrième trimestre ont été payées par virement du 4 octobre 2024 et du 30 décembre 2024 (1.000 euros), - le solde de Monsieur [H] est donc de 13.318,40 euros, - la copropriété ne peut se prévaloir d’aucune difficulté dans la réalisation des travaux pour non-paiement de charges puisque ces derniers sont avancés à environ un quart, - le demandeur réclame des délais de paiement, délais les plus larges possibles compte tenu de ses ressources.

Aux termes de sa note en délibéré notifiée par voie électronique le 2 juin 2026, il expose que : - le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que les charges impayées dont il réclame le paiement sont liées exclusivement aux travaux votés dans les résolutions d’assemblée générale contestées par Monsieur [H], - au contraire, il ressort de ses conclusions que les charges dues vont largement au-delà des seules charges liées aux travaux votés contestés ; or, ce n’est qu’à la condition que les charges impayées soient exclusivement liées aux travaux votés par les résolutions d’assemblée générale contestées qu’un lien de connexité suffisant peut exister avec la demande principale, - de plus, des résolutions d’assemblées générales postérieures, notamment la résolution 8 de l’assemblée générale du 28 mars 2023, une part non négligeable des travaux contestés ont été annulées, sans pour autant que les charges des copropriétaires en lien avec lesdits travaux n’aient été annulées par le syndic ; cette diminution du montant des travaux, de 150.224,25 € à 98.106,25 € (en l’occurrence pour les travaux de reprise structure du bâtiment cour suite à la mise en péril) n’a pas été répercutée sur les appels de charges des copropriétaires, dont celles de Monsieur [H], - de même, la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires pour laquelle ce dernier ne démontre pas non plus avoir été mandaté spécialement par l’assemblée des copropriétaires pour agir sur ces fondements contre le demandeur, - les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires en paiement de charges, autres que celles relatives aux travaux des résolutions contestées, et de dommages et intérêts ne se rattachent pas par un lien suffisant à la demande principale et auraient nécessité une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

* * *

2.1 Sur la recevabilité de la demande :

L’article 70 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que “les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant”.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [H] a engagé la présente procédure afin de solliciter la nullité de plusieurs résolutions prises lors de l’assemblée générale du 9 septembre 2022.

Il sera en outre souligné que si le juge de la mise en état dans son ordonnance du 6 juin 2024 a fondé sa décision de condamnation au paiement d’un provision notamment sur l’article 70 du code de procédure civile, il ne s’est prononcé que sur la recevabilité de la demande de provision formée par le syndicat des copropriétaires et n’a pas statué sur la demande en paiement formée au fond par celui-ci.

Au soutien de sa demande en paiement de l’arriéré des charges d’un montant de 21.166,66 €, arrêté au 3ème trimestre 2025 inclus, selon décompte du 12 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires indique que cette somme comprend : * les appels de fonds INVESTIGATION RESEAUX des 1er décembre 2022 et 1er janvier 2023, ceux-ci représentent un montant total de 127,33 €, et les appels de fonds ALUR, ceux-ci représentant un montant total de 351,71 €, * l’appel de fonds AVANCE DE TRESORERIE EXCEPTIONNELLE voté lors de l’assemblée générale du 28 juin 2023, cet appel de fonds étant destiné à faire face à l’insuffisance de trésorerie pour régler les travaux adoptés par l’assemblée générale contestée, * les appels travaux supplémentaires du 1er juin 2024 votés lors de l’assemblée générale du 26 avril 2024.

Le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les appels de fonds du 01/12/2022, du 01/01/2023 du 01/07/2023, du 01/08/2023 et du 01/10/2023 (pièces n° 17, 16, 21, 20 et 19 du syndicat des copropriétaires) relatifs aux investigations et travaux de reprise votés lors de l'assemblée générale du 9 septembre 2022. Il verse également les procès-verbaux des assemblées générales du 9 septembre 2022, du 28 mars et du 29 juin 2023 ainsi que du 26 avril 2024. Il sera relevé que les sommes appelées en exécution de l'assemblée générale du 9 septembre 2022 ont été confirmées par l'assemblée générale définitive du 28 mars 2023 et que l'assemblée générale des copropriétaires du 29 juin 2023 a voté une avance exceptionnelle de trésorerie de 33.000 euros pour faire face notamment à l'impayé de Monsieur [H] (pièces n° 4, 9 et 10 du syndicat des copropriétaires).

Toutefois, seuls les appels de fonds résultant du vote du budget travaux lors de l’assemblée générale du 9 septembe 2022 sont en lien direct et suffisant avec les demandes originaires de Monsieur [H].

Ainsi, les appels de fonds INVESTIGATION RESEAUX des 1er décembre 2022 et 1er janvier 2023 ainsi que les appels de fonds ALUR, qui constituent des charges communes générales, ne sont pas en lien avec les travaux votés lors de l’assemblée générale litigieuse.

Il en est de même s’agissant de l’appel de fonds AVANCE DE TRESORERIE EXCEPTIONNELLE voté lors de l’assemblée générale du 28 juin 2023 ainsi que des appels travaux supplémentaires du 1er juin 2024 votés lors de l’assemblée générale du 26 avril 2024, qui ne résultent pas directement de l’exécution des résolutions n° 18.1 et 18.2 (et suivantes) de l’assemblée générale du 9 septembre 2022.

Dès lors, l’ensemble des demandes de paiement d’arrièrés de charges portant sur ces différents appels de fonds ne présentant pas de lien suffisant avec la demande d’annulation des résolutions contestées par le demandeur sera déclaré irrecevable sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile. Seule la demande en paiement portant sur l’arriéré de charges travaux issues du vote de l’assemblée générale du 9 septembre 2022 sera déclarée recevable.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires, le lien de connexité n’est pas davantage établi puisque le préjudice allégué, et dont il est sollicité réparation, résulte du fait que le syndicat des copropriétaires a fait voter lors de l’assemblée générale du 29 juin 2023 une avance exceptionnelle de trésorerie de 33.000 € dont la demande en paiement formée par le syndicat des coporpriétaires à ce titre a été déclarée irrecevable. En conséquence, la demande de dommages et intérêts qui en découle sera également irrecevable.

S’agissant du montant de la demande en paiement partiellement recevable du syndicat, il résulte du décompte produit en date du 12 septembre 2025 que le compte de Monsieur [H] présente un solde débiteur justifié de 21.166.66 euros. Il convient de déduire de cette somme : - les frais de recouvrement pour un montant total de 250 euros, - les appels de fonds INVESTIGATION RESEAUX des 1er décembre 2022 et 1er janvier 2023 pour un montant de 65,41 euros x 2 = 130,82 euros, - les appels de fonds ALUR que le demandeur a régulièrement payés avec ses charges communes générales et qui n’ont pas à être déduits, - l’avance de trésorerie exceptionnel appelé le 1er août 2023 pour un montant de 1.726,93 euros, - les appels de fonds pour les travaux complémentaires du 1er juin 2024 pour un montant de 4.353,73 + 585,26, soit la somme de 4.938,99 euros, - le réajustement des charges du 1er janvier 2025 pour un montant de 282,58 euros, soit un montant total de 7.329,32 euros.

Ainsi, les charges en lien avec les travaux votés lors de l’assemblée générale du 9 septembre 2022 sont d’un montant de 21.166,66 - 7.329,32 = 13.837,34 euros. Dès lors, seule la demande du syndicat des copropriétaires portant sur cette somme est recevable, le surplus étant sans lien avec le litige et donc irrececable.

2.2 Sur le fond :

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Par ailleurs, si, en l'absence de contestation, l'approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat, elle rend toutefois exigibles les quotes-parts de charges des travaux dont le montant a donné lieu à approbation.

Même si les résolutions votant les travaux ont été annulées, dès lors que ces travaux ont été entrepris et que les comptes ont été approuvés par les assemblées générales des copropriétaires, non contestées, le copropriétaire est redevable des appels de fonds correspondant à ces travaux (Cass. Civ. 3ème, 22 octobre 2020, n° 19-22.278).

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse au débat le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2023 approuvant les comptes du 1er janvier au 31 décembre 2022 (résolution n° 9) et votant le budget prévisionnel 2023 et 2024 (résolutions n° 10 et 11). Ces résolutions n’ont pas été contestées.

Par ailleurs, il ressort du document intitulé “suivi de chantier” établi par l’architecte de l’immeuble en date du 3 mars 2025 que les travaux ont été réalisés, sans que cela soit contesté par les parties.

Il résulte de ces éléments ainsi que de l’examen des pièces versées aux débats et ci-dessus mentionnées que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur [H] est débiteur de la somme de 13.837,34 euros au titre des travaux votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 septembre 2022. Monsieur [H] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement desdites charges de copropriété échues et exigibles en sa qualité de copropriétaire. Il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme.

Le syndicat des copropriétaires produit l'accusé de réception du courrier adressé au copropriétaire le 22 mai 2023. En application de l'article 1231-6 du code civil et de l’article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les intérêts au taux légal seront donc dûs à compter de cette date.

2.3 Sur la demande de délais de paiement formée par Monsieur [H] :

L’article 1343-5, alinéa 1, du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, si Monsieur [H] indique aux termes de ses dernières écritures qu’il “est retraité” et “sollicite des délais de paiement, délais les plus larges possibles compte tenu de ses ressources”, il ne produit ni justificatif de ressources ni état de ses charges et dépenses afin de justifier sa demande de délais de paiement.

En l’absence de ces éléments, il sera débouté de ladite demande.

III - Sur les autres demandes

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

En l’espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Il sera par ailleurs condamné au paiement de la somme de 2.500 euros à Monsieur [H] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [H] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Annule les résolutions n° 18.1, 18.2, 18.4, 18.7, 18.8 et 19 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] en date du 9 septembre 2022,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] recevable en sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété portant sur la somme de 13.837,34 euros,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] irrecevable en sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété formée par portant sur le surplus de la somme ci-dessus mentionnée,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] irrecevable en sa demande en paiement de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur [P] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] la somme de 13.837,34 euros au titre des charges pour travaux votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 septembre 2022, selon décompte du 12 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2023,

Déboute Monsieur [P] [H] de sa demande de délais de paiement,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] aux entiers dépens,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] à payer à Monsieur [P] [H] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense Monsieur [H] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dans les conditions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] de l’intégralité de ses demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

Fait et jugé à Paris le 25 Juin 2026

La Greffière Le Président