Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copies exécutoires délivrées le : à Me ROUCH, Me PARICIO et Me ORLOWSKA

Copie certifiée conforme délivrée le : à l’expert

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8ème chambre 1ère section

N° RG 22/08858 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXN5S

N° MINUTE :

Assignation du : 13 Juillet 2022

EXPERTISE

JUGEMENT rendu le 09 Juin 2026 DEMANDEURS

S.C.I. AMETHYSTE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Henri ROUCH de la SELARL WARN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0335

Monsieur [J] [N] [Adresse 2] [Localité 3]

représenté par Maître Aurélie PARICIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1020

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la société IMAX GESTION, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4] [Localité 4]

représenté par Maître Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1796 Décision du 09 Juin 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 22/08858 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXN5S

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente Madame Alexandra GOUIN, Juge

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 11 Mars 2026 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [J] [N] est propriétaire des lots n°106 (un local commercial) et 168 (une cave).

La SCI AMETHYSTE est propriétaire des lots n°101 (un local commercial), 143 (une cave) et 145 (une cave).

Par actes du 12 juillet 2022 et du 13 juillet 2022, M. [J] [N] puis la SCI AMETHYSTE ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant ce tribunal aux fins notamment d’annuler les décisions n°22 et suivantes de l’assemblée générale du 11 mai 2022 relative à divers travaux, annuler les appels de fonds correspondants, déclarer non écrite la clause du règlement de copropriété fixant la répartition des charges et procéder à une nouvelle répartition des charges générales de l’immeuble.

Ces instances ont été jointes.

Dans ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 31 août 2024, M. [N] sollicite de :

« • RECONNAITRE Monsieur [N] recevable et bien-fondé en ses demandes, fins et conclusions ;

Décision du 09 Juin 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 22/08858 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXN5S

• CONSTATER le caractère illicite de la répartition des charges à l’endroit du lot n°106 appartenant à Monsieur [N] ;

• CONSTATER la nullité des résolutions n°22-01 à 22-14 de l’assemblée générale du 11 mai 2022 ;

PAR CONSÉQUENT :

• DIRE non écrite la clause du règlement de copropriété fixant la répartition des charges entre les copropriétaires et spécialement, celle selon laquelle le lot 106 est affecté de vingt-neuf (29)/millièmes des parties communes ;

• PROCÉDER à une nouvelle répartition des charges générales de l’immeuble ;

• ORDONNER la publication du jugement à intervenir en marge de la publication du règlement de copropriété dans les six mois suivant la date à laquelle ledit règlement sera devenu définitif et ce à diligence et aux frais du syndicat des copropriétaires ;

• CONSTATER la nullité de l’appel de provisions du 3ème trimestre 2022 ;

A TITRE SUBSIDIAIRE :

• DÉSIGNER tel expert qui lui plaira avec pour mission de proposer au Tribunal une nouvelle répartition des charges générales ;

• ORDONNER la prise en charge de l'expertise par le Syndicat des copropriétaires ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

• DIRE ET JUGER que Monsieur [N] sera dispensé de participer à tous frais et éventuelles condamnations résultant de la présente procédure ;

• PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

• CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 4.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens. »

Selon ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 août 2024, la SCI AMETHYSTE demande de :

« - JUGER les demandes de la SCI AMETHYSTE recevables et bien fondées,

Y faisant droit,

Décision du 09 Juin 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 22/08858 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXN5S

I. Sur les résolutions n° 22.01, 22.03, 22.05, 22. 06 ,22.07, 22.08, 22.09, 22.11, 20.13 et 20.14 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 11 mai 2022

- JUGER irrégulières et encourant la nullité les résolutions n°22.01 et 22.03 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 11 mai 2022,

- PRONONCER l’annulation des résolutions n°22.05, 22.06,22.07, 22.08, 22.09, 22.11, 20.13 et 20.14 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 11 mai 2022,

- PRONONCER l’annulation de l’appel de charges du 1er juin 2022,

II. Sur la répartition des charges et les résolutions n° 5.1, 5.2, 9, 10 et 11 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 11 mai 2022

- JUGER non écrites les dispositions du règlement de copropriété fixant la répartition des charges entre les copropriétaires, et particulièrement, le nombre de millièmes de la copropriété imputée au lot n° 101,

En conséquence et à titre principal,

- FIXER la nouvelle répartition des charges générales de l’immeuble entre les différents copropriétaires,

À titre subsidiaire,

- DESIGNER tel Expert Judiciaire qu’il Lui plaira, avec pour mission de proposer au Tribunal une nouvelle répartition des charges générales de la copropriété,

A titre principal et subsidiaire,

- ORDONNER la publication du jugement à intervenir en marge de la publication du règlement de copropriété dans les six mois suivant la date à laquelle ledit règlement sera devenu définitif et ce à diligence et aux frais du syndicat des copropriétaires ;

- PRONONCER l’annulation des résolutions n° 5.1, 5.2, 9, 10 et 11 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 11 mai 2022,

III. En en tout état de cause

- DEBOUTER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 5] à [Localité 6] pris en la personne de son Syndic, la Société IMAX GESTION Cabinet [G] et [I], de toutes ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions,

- CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 5] à PARIS (75007) pris en la personne de son Syndic, la Société IMAX GESTION Cabinet [G] et [I], à verser à la SCI AMETHYSTE la somme de 5.000 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- DIRE ET JUGER que la SCI AMETHYSTE sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure correspondant au présent litige, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

- CONDAMNER le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 5] à [Localité 6], pris en la personne de son Syndic, la Société la Société IMAX GESTION Cabinet [G] et [I], aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de la SELARL WARN AVOCATS, Avocats aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile,

- ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution. »

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 25 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande de :

« A TITRE PRINCIPAL

Débouter Monsieur [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions

Débouter La société AMETHYSTE de toutes ses demandes, fins et conclusions

Sur la demande de nullité des résolutions 22 de l’assemblée du 11 mai 2022

Dire et juger que l’assemblée du 22 décembre 2022 a annulé les résolutions N° 22-1 et 22-3 de l’assemblée du 11 mai 2022 et a annulé tous les appels de fonds relatifs aux travaux visés dans les résolutions 22*-1 et 22/3

Dire que Monsieur [N] et la société AMETHYSTE sont dépourvus de droit à agir en nullité des résolutions 22-1 et 22-3 de l’assemblée du 11 mai 2022

Sur la demande de nullité des résolutions 5-1 ; 5-2 9 10 et 11 relatives à l’approbation des comptes et la fixation de budget

Dire que l’action en révision de charges est prescrite car les lots n’ont pas évolué depuis l’acquisition faite par les copropriétaires et suivant en cela la loi des parties lors de l’établissement du règlement de copropriété article 1103 et 1104 du Code civil

A TITRE SUBSIDAIRE SUR CE POINT

Désigner tel expert judiciaire qu’il lui plaira avec pour mission d’établir une nouvelle grille de répartition des charges générales de la copropriété tenant compte de la spécificité de chaque lot .

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

Condamner, Monsieur [N] et la société AMETHYSTE à payer chacun au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts Décision du 09 Juin 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 22/08858 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXN5S

Condamner, Monsieur [N] et la société AMETHYSTE à payer chacun au syndicat des copropriétaires la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens »

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l'exposé des moyens de droit et de fait à l'appui de leurs prétentions conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été close par ordonnance du 29 septembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 11 mars 2026, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 9 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes d’annulation des décisions n°22-01 à 22-14 de l’assemblée générale du 11 mai 2022

M. [N] soutient que la décision n°22 est nulle à défaut pour le syndic d’avoir respecté les dispositions de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 en ce que les devis pertinents liés aux travaux n’ont pas été joints à la convocation à l’assemblée générale. M. [N] précise que sa demande reste fondée malgré l’annulation ultérieure des décisions 22.01 et 22.03 relatives au principe des travaux dès lors que les dispositions accessoires n’ont pas été annulées.

La SCI AMETHYSTE fait valoir que les décisions n°22.01 et 22.03 auraient dû être votées à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 puisqu’elles portaient sur des travaux d’amélioration au sens de l’article 30 de cette loi et non des travaux d’entretien, ou à tout le moins à la majorité de l’article 25 mais non à celle de l’article 24. La SCI AMETHYSTE en déduit la nullité des décisions n°22.05 à 22.09 et 22.11, 22.13 et 22.14 découlant des décisions n°22.01 et 22.03. Elle précise que malgré l’annulation ultérieure de la décision 22.01 par l’assemblée générale, elle est fondée à maintenir cette demande puisque le syndicat des copropriétaires formule une demande indemnitaire reconventionnelle pour procédure abusive.

Le syndicat des copropriétaires réplique que M. [N] et la société AMETHYSTE sont dépourvus de droit à agir puisque les décisions 22.01 et 22.03 ont été annulées par une nouvelle assemblée générale en décembre 2022 et que les décisions n°22.04 à 22.14, qui n’en étaient que l’accessoire, sont devenues de fait sans objet.

Sur les demandes d’annulation des décisions n°22.02, 22.04, 22.10 et 22.12 formées par M. [N]

En application du deuxième alinéa l'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndicat dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Décision du 09 Juin 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 22/08858 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXN5S

Possède la qualité d'opposant, au sens de ces dispositions, le copropriétaire ayant voté pour une résolution non adoptée. A l'inverse, le copropriétaire ayant voté contre une résolution rejetée par l'assemblée générale n'est pas opposant au sens de ce texte.

La qualité de copropriétaire opposant étant une condition d’application de la règle de droit, le tribunal peut relever d’office qu’un copropriétaire est irrecevable en son action en ce qu’il n’a pas voté contre une décision adoptée à laquelle il s’oppose, sans être tenu d’inviter les parties à formuler leurs observations dès lors qu’il se borne à vérifier les conditions d’application de la règle de droit invoquée.

Il convient en premier lieu de constater que M. [N] ne fait valoir aucun moyen d’annulation concernant les décisions n°22.02, 22.04, 22.10 et 22.12 alors qu’il sollicite l’annulation des décisions n°22.01 à 22.14 dans le dispositif de ses conclusions.

M. [N] ne justifie pas de sa qualité d’opposant aux résolutions n° 22.02, 22.04 et 22.10, rejetées par l’assemblée générale, alors qu’il ne figure pas dans la liste des copropriétaires ayant voté pour ces résolutions.

Ses demandes à ce titre sont donc irrecevables.

En outre, en l’absence de tout moyen au soutien de sa demande relative à la résolution n°22.12, rejetée par l’assemblée générale alors qu’il avait voté en sa faveur, la demande d’annulation de M. [N] est infondée et sera rejetée.

Sur les demandes d’annulation des autres décisions

Concernant les autres décisions, il est constant que l’assemblée générale spéciale du 22 décembre 2022 a, par sa décision n°4, annulé les décisions n°22.01 et 22.03 de l’assemblée générale du 11 mai 2022, en sorte que ces demandes d’annulation sont désormais sans objet. Cependant, il demeure nécessaire d’apprécier leur bien-fondé pour statuer sur l’ensemble des demandes des parties, notamment la demande indemnitaire du défendeur et les frais irrépétibles. En outre, les demandes d’annulation des décisions n° 22.05 à 22.09, 22.11, 22.13 et 22.14 demeurent pertinentes dès lors que, même si elles étaient liées aux décisions n°22.01 et 22.03 décidant du principe des travaux, elles n’ont pas expressément été annulées par l’assemblée générale du 22 décembre 2022.

Il résulte de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965 que sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux.

La résolution n°22 inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale indiquait « Devis joints à la convocation : Analyse des offres Proposition de mission du cabinet ALMATOYA, architecte Simulation & suivi financier pour les différents travaux Offre F3C, SPS » et mentionnait le montant TTC des devis de plusieurs sociétés pour les travaux de couverture. Décision du 09 Juin 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 22/08858 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXN5S

Cependant, la convocation communiquée par M. [N] en pièce n°9 ne comporte aucune annexe et le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve contraire.

La seule mention du nom des entreprises proposées et du montant de leurs devis ne suffisait pas à informer les copropriétaires des conditions essentielles des contrats proposés en l’absence d’analyse comparative de ceux-ci.

Les décisions n°22.05 à 22.09 (choix de la maîtrise d’œuvre relative à ces travaux, honoraires du syndic pour le suivi administratif de ces travaux, garantie dommage ouvrage pour ces travaux, désignation d’un coordinateur sécurité protection santé pour ces travaux, choix de l’entreprise), 22.11 (financement des travaux), 22.13 (emprunt collectif pour financer les travaux) et 22.14 (délégation de pouvoir à la Caisse d’Epargne pour le prélèvement des quotes-parts de l’emprunt collectif et le recouvrement des impayés), portant toutes sur les travaux concernant lesquels les copropriétaires étaient insuffisamment informés, seront donc annulées.

Sur les demandes de nullité des appels de fonds du 2e et 3e trimestre 2022

La SCI AMETHYSTE fait valoir que l’appel de fonds du 1er juin 2022 se fondant sur les décisions 22 de l’assemblée générale du 11 mai 2022 annulées et sur une répartition des charges nulle entre copropriétaires, doit être annulé.

M. [N] sollicite quant à lui l’annulation de l’appel de fonds du 3e trimestre 2022 sans détailler sa demande.

Le syndicat des copropriétaires fait observer que ces demandes sont devenues sans objet à la suite de l’assemblée générale de décembre 2022 ayant décidé du remboursement des fonds réglés.

En effet, l’assemblée générale du 22 décembre 2022 a décidé de procéder au remboursement des appels de fonds d’un montant de 1 230 169,27 euros déduction faite des honoraires de l’architecte de 19 830,73 euros.

Ce montant correspond quasiment à l’intégralité du budget des travaux adopté, d’après le suivi financier des travaux au 7 juin 2022 communiqué en pièce n°13 par les deux demandeurs.

Les demandes relatives aux appels de fonds de l’année 2022 sont donc devenues sans objet comme le relève le défendeur.

Sur les demandes de réputer non écrites les dispositions du règlement de copropriété fixant la répartition des charges entre les copropriétaires et de fixer une nouvelle répartition des charges

M. [N] et la SCI AMETHYSTE exposent que leur demande est recevable dès lors que l’action en nullité de la clause de répartition de charges est imprescriptible, l’antériorité du règlement de copropriété au 31 décembre 2002 étant sans incidence sur les critères d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Décision du 09 Juin 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 22/08858 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXN5S

Sur le fond, ils font tous deux valoir que les tantièmes de charges de leurs lots à usage commercial ne correspondent pas à la valeur de leurs parties privatives contrairement à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 alors que d’autres lots, à usage d’habitation, d’une superficie moindre, se voient attribuer des tantièmes inférieurs.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les demandes de M.[N] et la SCI AMETHYSTE s’analysent en réalité en une action en révision, fondée sur l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, prescrite faute d’avoir été intentée dans le délai de cinq ans de la publication du règlement de copropriété ou dans les deux années de la première mutation à titre onéreux. Il fait par ailleurs valoir que seul l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 est d’ordre public et que pour la période antérieure au 31 décembre 2002, ce qui est le cas en l’espèce dès lors que le règlement de copropriété date de 1930 et son modificatif de 1981, en l’absence d’obligation d’indiquer dans le règlement de copropriété la méthode de calcul retenue, le règlement de copropriété ne peut souffrir la discussion sur l’évaluation qu’il a faite de la valeur relative et respective de chaque lot.

*

Aux termes de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Il résulte de l’article 43 de cette même loi que les dispositions de l’article 10 sont d’ordre public, toutes clauses contraires étant réputées non écrites. Lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Est ainsi illicite une clause prévoyant que les charges sont réparties en fonction des quotes-parts de propriété de chaque lot alors que ces quotes-parts ne correspondent pas aux valeurs relatives des parties privatives, appréciées selon les critères posés par l’article 5 de la loi.

Il est par ailleurs constant que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sont applicables aux règlements de copropriété établis avant l’entrée en vigueur de cette loi, toute clause antérieure contraire aux dispositions d’ordre public de cette loi étant ainsi illicite et pouvant être réputée non écrite.

Tout copropriétaire intéressé peut ainsi, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions légales des clauses du règlement de copropriété et faire établir une répartition des charges conforme à ces dispositions

L’article 12 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit par ailleurs que dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges. Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Il est constant que lorsqu’est invoquée la non-conformité de la répartition des charges aux règles d’ordre public posées par l’article 10, l’action ne tend pas à la révision de la répartition des charges mais constitue une action dite « en nullité » de cette répartition visant à faire réputer non écrite la clause de répartition.

*

En l’espèce, les demandes de M. [N] et de la SCI AMETHYSTE ne portent pas sur une erreur de calcul entraînant une lésion à leur détriment dans la répartition des charges mais remettent bien en cause la conformité de la répartition des charges aux règles d’ordre public instituées par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Il s’agit donc d’une action en nullité de la clause de répartition des charges et non en révision de celle-ci. Au surplus, la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par le syndicat des copropriétaires était irrecevable devant le tribunal faute d’avoir été invoquée devant le juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile.

Aucun des demandeurs ne circonscrit de façon précise les dispositions du règlement de copropriété qu’ils sollicitent de réputer non écrites, M.[N] visant « la clause du règlement de copropriété fixant la répartition des charges entre les copropriétaires et spécialement, celle selon laquelle le lot 106 est affecté de vingt-neuf (29)/millièmes des parties communes » et la SCI AMETHYSTE « les dispositions du règlement de copropriété fixant la répartition des charges entre les copropriétaires, et particulièrement, le nombre de millièmes de la copropriété imputée au lot n° 101».

L’article IV du titre II du règlement de copropriété du 30 décembre 1930 relatif à la répartition des charges communes prévoit, après les avoir listées, que les charges communes à tous les copropriétaires « seront à la charge des propriétaires dans les proportions fixées par millièmes pour lesquelles chacun d’eux est co-propriétaire des parties communes à tous (chapitre deuxième, articles 1 et 11) ». Le règlement prévoit ensuite une répartition différente pour les dépenses et charges afférentes aux ascenseurs et pour les escaliers.

L’article 2 du modificatif du 9 juillet 1981 prévoit que « Le règlement de copropriété ci-dessus énoncé est purement et simplement annulé en ce qui concerne la numérotation des lots qui doivent être divisés en autant de lots correspondant à des parties privatives distinctes, le total des millièmes de copropriété restant inchangé après division, et en ce qui concerne les conditions du règlement de copropriété pour correspondre au vœu de la loi du 10 juillet 1965 numéro 65 – 557 auquel il sera ajouté à la répartition des charges communes inchangées par copropriétaires après division, les charges d’entretien et d’exploitation, d’ascenseurs nouvellement établis. »

L’article 8 relatif à la répartition des charges communes prévoit que « Chacun des copropriétaires devra supporter les charges communes au prorata de la fraction lui appartenant dans les choses communes. Cependant, en ce qui concerne les charges d’exploitation des ascenseurs elles figurent par lot sur un état ci-après. »

La répartition des charges communes à tous les copropriétaires est donc fonction de la quote-part des parties communes afférente à chaque lot, tandis qu’une autre règle de répartition est prévue pour les ascenseurs par le modificatif du 9 juillet 1981.

Il ressort des éléments de comparaison mis en avant par les demandeurs que les quotes-parts de propriété des lots ne correspondent pas à la valeur des parties privatives au regard de la superficie des lots.

Ainsi, les lots n°107 et 108, correspondant à des appartements au premier étage de l’immeuble d’une superficie d’environ 105 m² et 95 m² selon le règlement de copropriété de 1930, se voient attribuer respectivement 52 millièmes chacun tandis que le lot 101 appartenant à la SCI AMETHYSTE d’une surface d’environ 92 m² au rez-de-chaussée se voit attribuer 112 millièmes et le lot 106 appartenant à M.[N], d’environ 28 m² au rez-de-chaussée, 29 millièmes.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre ni même n’allègue aucune différence objective de valeur entre ces lots expliquant la différence d’attribution des quotes-parts de propriété, et donc de la répartition des charges en résultant.

Il peut se déduire de ces éléments que, comme le soutiennent les demandeurs, lors de la mise en copropriété de l'immeuble, il a été tenu compte de la destination commerciale des lots de boutique pour fixer leur quote-part de propriété par rapport aux lots d'habitation situés en étage, sans tenir compte de leur superficie et de leur situation en rez-de-chaussée par rapport aux autres lots en étage.

Les charges communes générales, réparties en fonction des quotes-parts de parties communes de chaque lot, sont donc susceptibles d’être illicites au regard des dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Décision du 09 Juin 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 22/08858 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXN5S

Il n’y a pas lieu en revanche de remettre en cause les quotes-parts de parties communes attribuées à chaque lot qui ont été librement fixées par le règlement de copropriété, l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 étant supplétif de volonté s’agissant des quotes-parts de propriété.

Néanmoins, les demandeurs ne versent aucune autre pièce que le règlement de copropriété de 1930 pour étayer les différences de superficie alléguées, alors que ce règlement ne fait état que de superficies approximatives. Ils ne fournissent par ailleurs aucun autre élément permettant d’apprécier la consistance et la situation des lots. En outre, la formulation des prétentions des demandeurs et la rédaction du règlement de copropriété et de son modificatif ne permettent pas de déterminer avec précision les dispositions susceptibles d’illicéité.

Les éléments versés aux débats sont ainsi en l’état insuffisants pour réputer non écrites les dispositions du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges.

L’analyse des règles de répartition des charges dans le règlement de copropriété et le cas échéant l'élaboration d'une nouvelle répartition des charges requièrent ainsi l'intervention d'un géomètre expert qui sera désigné selon les modalités qui seront prévues au dispositif du présent jugement.

La provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera mise à la charge de la SCI AMETHYSTE et de M. [N], demandeurs à l’expertise à titre subsidiaire.

Sur la demande de la SCI AMETHYSTE d’annulation des décisions n° 5.1, 5.2, 9, 10 et 11 de l’assemblée générale du 11 mai 2022

La SCI AMETHYSTE soutient que ces décisions, correspondant aux votes de l’approbation des comptes, de la répartition des comptes, de la répartition des charges et du budget prévisionnel doivent être annulées puisqu’elles découlent directement d’une répartition de charges entre les copropriétaires illicite.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir les mêmes moyens que ceux détaillés s’agissant de la clause de répartition de charges, qu’il estime licite.

Selon l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque le juge répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

La présente décision ne constate pas le caractère non écrit des dispositions du règlement de copropriété relatives à la répartition de charges. Cependant, en tout état de cause, en cas d’illicéité de ces dispositions, la nouvelle répartition de charges, qui ne pourrait être actée que par une prochaine décision après l’expertise, ne prendrait effet que lors de l’exercice comptable suivant cette décision conformément aux dispositions précitées.

Ainsi, quel que soit le sens de la décision à venir après expertise, la demande de la SCI AMETHYSTE portant sur les décisions relatives aux comptes et au budget antérieur ne peut prospérer.

Cette demande sera donc dès à présent rejetée sans qu’il n’y ait lieu de surseoir à statuer. Décision du 09 Juin 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 22/08858 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXN5S

Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive

Il convient de surseoir à statuer sur cette demande compte tenu de la mesure d’instruction ordonnée.

Sur les autres demandes

Les demandes relatives aux dépens, à la distraction des dépens, aux frais irrépétibles et à la dispense de toute participation aux frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 seront réservées.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement mixte, contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes de M. [J] [N] tendant à annuler les décisions n°22.02, 22.04 et 22.10 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] du 11 mai 2022 ;

CONSTATE que les demandes d’annulation des décisions n°22.01 et 22.03 de l’assemblée générale du 11 mai 2022 sont devenues sans objet ;

ANNULE les décisions n°22.05 à 22.09, 22.11, 22.13 et 22.14 de l’assemblée générale du 11 mai 2022 ;

CONSTATE que les demandes relatives aux appels de fonds sont devenues sans objet ;

REJETTE la demande d’annulation de la décision n°22.12 de l’assemblée générale du 11 mai 2022 ;

SURSEOIT A STATUER sur les demandes de réputer non écrites les dispositions du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges et d’ordonner une nouvelle répartition des charges ;

ORDONNE avant dire droit une expertise ;

COMMET pour y procéder :

Mme [C] [L] [Adresse 7] [Localité 2] Tel : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02]

avec pour mission de : - se faire remettre tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission, - se rendre sur place, procéder à toutes constatations utiles, - faire rapport sur les modalités de répartition des charges au sein de l’immeuble au regard des règles édictées par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, en particulier identifier la ou les clauses du règlement de copropriété répartissant les charges selon la quote-part des parties communes afférente à chaque lot, - fournir tous éléments permettant d’éclairer le tribunal sur la valeur relative de chaque partie privative au sens de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, - proposer le cas échéant une nouvelle grille de répartition des charges conforme aux dispositions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, - répondre aux dires.

ENJOINT aux parties de fournir immédiatement à cet expert toutes pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,

DIT que l'expert commis pourra s'adjoindre, si nécessaire, tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts de la cour d’appel de [Localité 1],

DIT que l'expert sera saisi et exécutera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

DIT que l'expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l'issue de la première réunion d'expertise,

DIT qu'au plus tard un mois après la première réunion d'expertise, l’expert : - actualisera ce calendrier, - informera les parties de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse, - leur fera connaître le montant prévisible de sa rémunération définitive aux fins d’éventuelle consignation complémentaire,

DIT que l'expert adressera aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s'expliquera dans son rapport, et arrêtera le calendrier de la phase conclusive de ses opérations : - fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse, - rappelant aux parties qu'il n'est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai, - rappelant la date qui lui est impartie pour déposer son rapport,

DIT que l’expert déposera au greffe de la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Paris, avant le 9 juin 2027, un rapport écrit, dont il adressera une copie à chacune des parties, ainsi qu’une copie de sa demande de taxe, ce sauf prorogation de délai sollicitée en temps utile auprès du président de la chambre, et sans préjudice de l’intervention d’ordonnances communes ou portant extension de mission,

DIT qu'en cas d'empêchement de l'expert, celui-ci pourra être remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,

Décision du 09 Juin 2026 8ème chambre 1ère section N° RG 22/08858 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXN5S

DESIGNE tout magistrat en charge de la mise en état de la 8ème chambre (1ère section) de ce tribunal pour contrôler les opérations d'expertise,

DIT qu’il leur sera référé en cas de difficulté,

DIT que toute correspondance en cours d’expertise émanant de l’expert ou des parties devra être adressée au greffier de la 8ème chambre chargé des expertises,

FIXE à 5 000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, laquelle devra être consignée par M. [J] [N] et la SCI AMETHYSTE à hauteur de 2 500 € chacun au plus tard le 9 octobre 2026, délai de rigueur, à peine de caducité de la désignation de l'expert, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, sauf à solliciter une prorogation en temps utile ou à bénéficier d’un relevé de caducité pour motif légitime, à la RÉGIE DU TRIBUNAL

SERVICE DE LA RÉGIE Tribunal Judiciaire de Paris, [Adresse 8] [Localité 7] Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier Tel. : 0l.44.32.59.30 - 01.44.32.94.32 / fax : 01.44.32.53.46 [Courriel 1]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes : - virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX01] / BIC : TRPUFRP1 en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial - chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel) - à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax)

DIT que l’expert devra indiquer dès que possible au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et aux parties le coût prévisionnel de l'expertise et demander, en temps utile, tout supplément de consignation justifié par ce coût ou par des diligences imprévues ;

DIT que chacune des parties est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l'autre en cas de carence ou de refus ;

REJETTE les demandes d’annulation des décisions n° 5.1, 5.2, 9, 10 et 11 de l’assemblée générale du 11 mai 2022 ;

SURSEOIT A STATUER sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, et les autres demandes relatives aux dépens, à la distraction des dépens, aux frais irrépétibles et à la dispense de toute participation aux frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; RENVOIE l’affaire à l’audience de mise en état du 23 novembre 2026 à 10h00 pour vérifier le paiement de la consignation ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 09 Juin 2026.

La Greffière La Présidente