Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2]

N° RG 25/00496 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DOPW

Minute n°26/18

C/

M. [L] [E]

Copie exécutoire délivrée le : à :

Copie délivrée le : à : JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 Février 2026

DEMANDEUR :

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me GIORGI Anne Marie avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR :

M. [L] [E], demeurant [Adresse 3] comparant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT :Brice PEIGNE GREFFIER :Berdiss ASETTATI

DÉBATS : Audience publique du:26 Janvier 2026 mise en délibéré au 09 Février 2026.

DÉCISION : Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

EXPOSE DU LITIGE   Par acte sous seing privé en date du 17 mars 2023, la SA ERILIA a donné à bail à Monsieur [L] [E] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 453,58 euros et 68,76 euros de provisions sur charges.   Par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2025, la SA ERILIA a fait signifier à Monsieur [L] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1360,74 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.   Par notification électronique du 20 mai 2025 la SA ERILIA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2025, la SA ERILIA a fait assigner Monsieur [L] [E] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : ·         à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, ·       ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

·         condamner Monsieur [L] [E] au paiement des sommes suivantes :

o   la somme de 1064,25 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, o   une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, o   la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile o   les dépens, ·        o  dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.   L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Haute-Corse, le 18 août 2025 .   À l'audience du 17 novembre 2025, la SA ERILIA, représentée, indique que la dette s’élève à la somme de 1064,35 euros à la date du 13 novembre 2025 et demande l’homologation d’un échéancier avec clause de déchéance en cas de non-paiement qui a débuté en août 2025 à hauteur de 300 euros par mois en plus des loyers courants que le locataire paye.   Monsieur [L] [E] était absent au moment de l’évocation de son dossier.   L'affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.   Toutefois avant la fin de l’audience, Monsieur [E] s’est présenté à la barre du tribunal et a indiqué qu’il souhaitait que le plan soit revu à hauteur de 100 euros par mois. Il a été invité à se mettre en contact avec son créancier.   Par ordonnance du 15 décembre 2025, une réouverture des débats a été ordonnée pour l’audience du 26 janvier 2026.   A l’audience la SA ERILIA demande l’homologation de l’accord intervenu entre les parties soit un échéancier à hauteur de 150 euros par mois jusqu’à complet règlement du montant restant dû au 23 janvier 2026 soit la somme de 464,83 euros avec clause de déchéance en cas d’irrespect du plan.   Monsieur [E] est d’accord tant avec l’échéancier qu’avec le montant restant dû.   La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :   Sur la résiliation du bail   L’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été régulièrement notifiée au représentant dans le département de la Haute-Corse à la Direction des Politiques de l’État par diligence de l’huissier en date du 18 août 2025 dans le délai de deux mois avant l’audience, et la situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX le 20 mai 2025, de sorte que l’assignation est recevable.   Aux termes de l’article 834 du Code de Procédure Civile, « le Juge du contentieux de la protection peut,  dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent ».   Toutefois, le juge des référés n'a pas à relever l'urgence lorsqu'il statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater la résiliation de la convention.   L’article 835 alinéa2 du même code dispose aussi que « le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable ».

Au vu des différents décomptes et du commandement de payer, la preuve de la défaillance à l’obligation de règlement des loyers n’est pas sérieusement contestable, ce qui conduit à considérer comme acquises les conditions fixées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile.   En l’espèce, le bail signé par les parties comporte une clause résolutoire, rappelée dans le commandement de payer délivré le 30 mai 2025. Il s’ensuit, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, que l’action est fondée, le paiement du loyer constituant une des obligations principales du locataire, en application du bail et des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du Code Civil.   En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail, deux mois après la délivrance du commandement de payer, soit à compter du 31 juillet 2025.   Sur le paiement à titre provisionnel de l’arriéré locatif   Les parties sont d’accord sur le montant de la dette locative restant dû soit la somme de 464,83 euros au 23 janvier 2026.   Le paiement des loyers a bien été repris par Monsieur [E].   Il s’ensuit que l’indemnité provisionnelle doit être fixée à la somme de 464,83 euros.   Sur l’homologation du plan d’apurement   La SA Erilia produit un relevé de compte en date du 23 janvier 2026.

Il y a lieu d’homologuer l’accord en application des articles 2044, 2052 du code civil,  et 1565 du code de procédure civile aux termes duquel Monsieur [E] s’acquittera de la dette locative par trois mensualités de 150 € et une dernière mensualité représentant le solde restant dû à compter de la présente ordonnance.   Dès lors, la résiliation du bail constatée ne prendra effet que dans le cas où Monsieur [E] ne respecterait pas le plan d’apurement correspondant à la dette locative, en sus du paiement des loyers courants.   Il importe d’insister auprès de Monsieur [E] sur le respect strict du plan d’apurement, car à défaut du paiement d’une seule échéance, la totalité de la somme redeviendrait exigible, et le bail étant résilié donnerait alors lieu à expulsion du logement.

Sur les demandes accessoires   Partie perdante à l’instance, il y a lieu de mettre à la charge de Monsieur [E] les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’Etat.

Pour des raisons d’équité la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.   L’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.                         PAR CES MOTIFS   Nous, Brice Peigné, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision et en premier ressort, susceptible d’appel

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, articles 1103, 1741 du code civil, et les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989,   Vu le bail et le commandement visant la clause résolutoire,   CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation à la date du 31 juillet 2025,   CONDAMNONS Monsieur [L] [E] à payer à la SA ERILIA, à titre provisionnel, la somme de 464,83 € représentant le solde des loyers et charges impayés et les indemnités d’occupation courues au 23 janvier 2026, avec intérêts au taux légal, à compter de l’assignation,  

HOMOLOGUONS le plan d’apurement faisant l’accord des parties, prévoyant le règlement de la somme de 464,83 euros en plus du loyer courant, en procédant à 3 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord des parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution du plan d’apurement,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés selon le plan d’apurement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée un mois après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;   * que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;   * qu'à défaut pour Monsieur [L] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux logement situé [Adresse 5] dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, prévus par l’article L412-1 du Code des Procédures Civiles d’exécution, le bailleur pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;   Et DISONS qu’il sera procédé au transport des meubles laissés dans les lieux, aux frais des personnes expulsées, dans tel garde-meubles désigné par elle ou à défaut par le bailleur.   DISONS que Monsieur [L] [E] sera tenu aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer, ceux de l’assignation et de la notification au représentant de l’Etat.

REJETONS la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNONS l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER                                        LE PRÉSIDENT